首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道房贷利率进入下降通道，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。

融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。

另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。

除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。

42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。

而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。

过百城市首付比例下调除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息，即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业100余个楼盘，推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。

“政策支持群众合理购房需求，在银川购买个人住房，购房主体和购房数量不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。

缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款，在最高贷款限额内，住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在最高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，购买银川地区自住住房的，均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款（含商转公），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。

目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。

（统筹：马春园）

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12月首套房贷利率继续下行，平均为4.09%，创历史新低！

最近一年多来，我们的房地产市场出现了低迷的状态，造成这样的结果是多方面原因产生的，为了能够让楼市能够尽快的复苏，开发商们放下了高傲的姿态，纷纷主动降价迎合购房者，今年以来各地也是出台了很多利好购房的政策，比方说降低首付、下调利率、给予购房补贴等等，这其中就不得不说到房贷利率了，因为最过去几年里，房贷利率一直是呈上涨的趋势，从之前的5%左右涨到了后来的6%以上，这从很大程度上增加了购房者的成本，很多人的房贷额度都达到了几十万甚至上百万，房贷利率增加1个百分点，那么就要多增加几万十几万的利息，利率成本可以说不容小觑！

但今年以来，我们的房贷利率就呈现出不断下滑的趋势，当然这也是为了给购房者节省成本，鼓励大家买房，房贷利率从之前普遍破6%的水平下，现在已经彻底下跌到了5%以下，甚至有少数城市已经跌破4%，连公积金房贷利率5年以上都降至3.15%，可以说今年房贷利率的变化是历史罕见的，这间接的给购房者节省了一定的购房成本，目前我们的楼市还没有回暖，为了能够进一步的刺激楼市，整体上房贷利率依然还处于一个下调的趋势。

最新数据显示，2022年12月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。

从这份数据里我们可以看到，无论是首套房还是二套房房贷利率都在继续下行，首套房房贷利率平均只要4.09%，而二套房的平均利率也跌破了5%，不难看出为了能够让市场能够尽快的复苏，房贷利率是一降再降。对比之前6%的房贷利率标准来说，下跌空间达到了2个百分点左右，能够给购房者节省的利息成本就高达几万几十万之多了，刚需们迎来了前个前所未有的买房好时机！

我们知道买房成本主要由两方面成本构成，一方面是购房本金，另一方面就是贷款利息成本，市面上90%的人都是通过贷款买房的，而且贷款比例占到了总房款的7成以上，此前房贷利率高的时候，很多人还款二三十年，最后产生的利息成本基本上和贷款本金的额度对等了，一套成交价200万的房子，实际上购房者付出的购房总成本可能达到了近300万，因此，降低房贷利率也能很直观的降低购房成本！

笔者相信，接下来几个月里，房贷利率不排除还会有继续下调的趋势，因为现在我们的楼市还没有实质性的回暖，虽然最近很多专家都表示明年的楼市将会在第二季度逐渐回暖，但这只是一种向好的预测，当然最近的一些市场利好消息也非常的多，对于大家的入市信心起到了很大的提升作用，明年的楼市大概率会比今年好，至于最终能好到一个什么程度，现在就不好去下结论了，但接下来几个月能够肯定的是，市场上对于鼓励购房的动作还不会停下来，而是会继续的加码，只有这样才能让大家入市的积极性更加的强烈点，同时也能降低他们的购房成本，刚需们对于成本是非常敏感的！

楼市重磅！央行、银保监会16条政策出炉，涉及房企融资、房贷利率、保交楼

人民银行网站11月23日消息，人民银行、银保监会日前发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知。

通知从保持房地产融资平稳有序、做好“保交楼”金融服务等六方面提出16项具体措施。多位市场人士，此次16条政策释放了一个明显信号：从“救项目”到“救项目与救企业并存”，疏导房地产融资的各类管道，为房地产市场早日回归正常轨道奠定基础。

保持房地产融资平稳有序

通知提出，稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。

同时，支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

在中信证券首席经济学家明明看来，16条措施是今年以来对于房地产企业力度最大的支持政策，对于稳定房地产市场有望起到较大的积极作用。前三个季度政策对于房地产市场的支持政策多见于需求端，三季度以保项目为主。“这一次跟之前最大的不同在于增加了对房地产企业的支持，民营和混合所有制房企在信贷和债券融资方面都将得到更强的信用支持。”

支持刚性和改善性住房需求

通知明确，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

央行日前发布的第三季度中国货币政策执行报告指出，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限政策出台后，一些城市政府积极响应，作出了相应调整。从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。

积极做好“保交楼”金融服务

通知指出，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平指出，通知提出积极做好“保交楼”金融服务，明确这部分资金支持主要由政策性银行提供。自8月中下旬以来，多部门已出台措施，通过政策性银行专项借款方式处理“烂尾楼”，推动全国商品房竣工和施工面积在此后两个月出现明显改观，后续预计房地产建设类指标仍有进一步改善的空间。

做好房地产项目并购金融支持

通知强调，做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

阶段性调整部分金融管理政策

在阶段性调整部分金融管理政策方面，通知明确，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

栏目主编：张武文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：笪曦

来源：作者：中国证券报彭扬欧阳剑环