深圳楼市：贷款买房是不是贷款越多越好，贷款年限越久越好？
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大表哥提醒：人生不易，赚钱不易，买房不可大意！！
01
虽然我国的经济在世界上占了一定的地位，人们的经济收入比之前多了不少，可是大家过得并不是很开心，幸福指数并不是很高，造成这样是多方面的，不过最主要的原因还是房子的价格太高了。房子是我们生活的必需品，大家也知道我们的必需品并不仅仅是房子还有吃和穿，可是这两样必需品的价格能和房子比么，那是肯定不能比的。
现在的房价如此之高，对多数普通家庭来说，想要全款买房不太现实。基本上大家都会通过按揭贷款买房，有些购房者不喜欢身上背着债，可能会尽可能多的去付高比例的首付，但其实，买房最好还是选择贷款买房好。
因为在一线城市人们都是普遍赚七八千甚至是一万多，而一些二线城市的工资仅仅是五六千，除去生活的开销，他们剩下的钱并不是很多。加上现在的房价这么高，况且现在人们的消费方式发生了改变，人们都很热衷于超前消费，他们只知道花钱并不想要省钱和攒钱，他们唯一的买房途径就是贷款买房。
现在赚钱速度赶不上货币贬值速度。钱越来越不值钱了。每年钱的购买力都在逐年下降，想想80年代的万元户，那时候已经算有钱人了吧，现在1万元人民币算什么呢？再想想10年前的100万人民币，可以在上海内环买一套不错的房子了，现在100万呢，连首付都不够啊。说人话就是，钱越来越毛了。
所以说现在买房是买房贷款越多越好，贷款年限越久越好！
02
·为什么这样说？
一是资产收益率
简单说，就是找到极好的投资标的，比如你买理财产品年化收益率只有5%，别人买理财产品年化收益率能达到8%，差距就出来了。
二是你的绝对资产
还是上面的算法，买同一种理财产品，收益率相同，别人投资100万，你只有10万，收益当然不在一个数量级上了。
三是借钱的能力
当其他条件都相同时，你的借钱能力就决定了你的资产增值的速度。这一点在买房上面表现的最为明显，比如A和B手中都有流动资金100万，A贷款5成只够买100平米的房子，B贷款7成买到了120平米的房子。虽然B的月供压力更大，但但由于B的房子更大，总价值更高，一旦增值，B的房子显然赚的更多。这就是借钱的能力导致的差距。这是一种弯道超车的手段，但风险是要高一些的，必须仔细测算自己的融资能力，别崩断了，正所谓赚的时候赚得更多，亏得时候也亏得更惨。到时候自己的信用受损导致的影响恐怕更严重，需要好几年才能抹平恢复。
首先一点是，目前中国的国情是一直处于通货膨胀、货币贬值的处境，这是贷款买房比全款买房最重要的原因。现在从银行里贷款100万，在十年以后可能价值就是200万。你一个月还贷款8000元，那么5年以后这8000元可能只相当于工资收入的三分之一。这是关键一点。
对于绝大多数老百姓来说房贷是你唯一能够运用杠杆从银行获得大量资金的机会，如果你掌握了钱生钱的屠龙技，这是难得的筹资渠道！
买房能够从银行贷款出来，当然是越多越久越好。这是常规的认识。不过如果支付能力不足，那也成问题，所以主要是取决于自己的支付能力，以及未来的发展趋势，还有投资判断。
贷款年限越长意味着你月供越少，月供越少一方面你日常还贷压力小，另一方面后期赚的钱你可以拿出更多的资金寻找更好的投资机会赚钱利差。
对于年轻人而言，选择贷款买房，不仅出于经济学的思考，更多地是给年轻人一定的压力，催人奋进。
以最近十几年中国的发展状况来说，银行利率持续落后于GDP增长率，货币对内处在一个持续贬值状态。这意味着钱越来越不值钱，从银行获得的贷款会随着时间的推移逐渐贬值，贷款越多贬值越多。
相反，如果购房者选择一次性全款支付，则要面对货币的贬值风险，在房价涨幅比不上货币贬值幅度的情况下，这种风险会愈发明显。而如果购房者选择使用房贷，则可以将多余的现金用于更多的投资，如果投资收益超过了房贷的利息，投资者便可以获得额外的收益。
03
·根据自身情况选择
但上述情况也并不是一定对的，买房贷款年限也并不全是说越长越好，大家需要分情况考虑这个问题。比如到底是因为什么而买房，未来的收入变化，是否有其他的渠道等。我们可以分三种情况来看。
情况一：刚需自住型
购房自住，并且长期都不打算卖掉房产或更换新房的，属于消费，贷款时间在能力所及的范围内越短越好。我们一般建议自住房屋的还贷期限，购房者选择15-20的还款期限比较合适，支付的利息总额比较合理，而且自己正常的生活水准不会受到很大的影响。
情况二：兼顾的刚需
购房自住兼顾，很可能中长期会更换新房或者卖掉，属于长期，期限越长越好。
这种情况其实也不是绝对的，如果你有其他的渠道，能取得高于买房贷款利率的，贷款期限当然是越长越好；但是你只是普通的上班族，也没有太多的理财渠道，仅仅是希望将买房作为一种，为了省利息，建议贷款期限尽量短。
情况三：投资性购房人
购房，但打算短期持有，抱有投资的目的。这个时候要看你认为你能从中取得多少收益，如果觉得房产将延续大牛市，房价继续飙升，能取得很高的收益，那么贷款年限越长越好；如果认为房产时代已经结束，未来增长步入低速，比如8%左右或者更低，那么贷款年限越短越好。
如果自己收入有限，那就不是贷款越多越好了，如果贷款过多，你没有还款能力，那就面临两个重要的风险：
第一个是信用风险
如果你不能按时还月供，就会产生信用逾期，一旦信用有逾期记录，很多事情都不好做。
第二个是房子被拍卖的风险
如果你连续半年以上还不起房贷，那有可能面临银行的起诉，最后房子可能被法院拍卖。
所以实际办理房贷要结合自身情况而定，量力而行，在仔细测算自己的负债能力和预期收入水平的情况下，能多贷就别少贷，能不提前还款就别提前还款（特殊情况另算）。
04
·贷款买房有些好处呢？
第一可以变相降低通胀率。
未来你的收入没准会越来越多，而且通货膨胀率一直在提高，这就意味着钱一直在贬值，如果扣除房贷利率，那贷款买房岂不是太划算了？
第二是钱多好办事。
如果我们把手里更多的钱拿去买房了，一旦出现什么突发情况钱就没地方去弄，所以买房最好选择多贷款，这样手中钱多好办事，遇事也不会心慌。
第三是低利率贷款。
无论你是公积金贷款、商业贷款，还是组合贷款，这些低利率贷款与其他投资收益相比，简直让你觉得大赚。对于这么便宜的贷款，好多人想贷也没机会，所以贷款买房时能贷就尽量多贷。
第四会放大家庭财富。
而现在通货膨胀越来越高，老百姓收入的增速是无法比较的，而贷款买房会让普通人拥有更多财富，无形中放大了家庭财富。
第五是降低购房风险。
贷款买房意味着银行替你付钱买房，而银行为了确保资金安全，必然会对房子进行严格审查，这样不仅保证了房屋质量，还降低了你的购房风险。
贷款买房先付个首付，将自己剩下的钱再拿来做其他生意是富人赚钱的普遍思维！作为没钱的我们，贷款买房是被逼无奈，但同时，从种种层面来看，贷款买房对普通老百姓来说其实好处众多。
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为什么买房子时大家都建议少付首付多贷款？
少付首付多贷款的前提是：五年前你和你老婆月薪5000，掏光六个钱包花180万（首付60万）买下一套小三居，月还贷5000元，五年后，你和你老婆月薪20000，你们的房子变成了400万，月还贷还是5000元，那么，少付首付多贷款这个逻辑没有任何问题。
但是现在：刚毕业的小年轻，同样要掏光6个钱包，花400万（首付130万）买下一套小三居，月还贷需要12000元。如果提建议的人能够保证五年后，这对小年轻月薪4万，买下来的房子继续升值变成800万，那这个逻辑依然成立。
简单的说你有100万现金，你刚好欠了100万房贷。
房贷利率假设4.8%。也就是第1年你要给银行48,000的利息。
如果100万现金在你的手里，你一年下来赚不够4万8，
整个安排就是亏损的，这样看的明白吗？这里需要强调的是，
收益要在同等风险条件下去比。有的人说外面有很多基金和理财产品，的确可以做到比这个高的收益，自己去炒股票，压对了的话，一天赚的都比这个多。
要注意这种情况，你不是在同等风险条件下去比。相对于有房屋抵押做保证的房贷，无论是理财产品还是你炒股票，你都冒着大的多的风险。
而冒着风险的收益是没有保障的。
因此横向比较时候必须在相同的风险水平下去比而很遗憾，
普通人在和房贷相同级别的风险水平下是不可能获得比房贷利率高的投资机会的。绝无例外。
其次再说通胀。随着通胀钱越来不值钱，所以还房贷会更轻松，
这个逻辑成立的前提是，你每年的收入增长都要高于通胀。
只有那样你的还贷痛苦指数才是下降的。如果你做不到，
你每年的收入增长都跑赢通胀，那么即便房贷是一个定数，越来越不值钱，
但由于你用于其他生活开支。随着通胀不断涨价，
你还贷的痛苦指数也是越来越高的。
但真正连续5~10年甚至更长的工资上涨都跑赢通胀并不是大多数人都可以做到的。
所以你会看到最大力鼓吹多贷款的人，
往往是理财顾问，银行职员和房地产中介。
为什么？原因很简单，屁股决定脑袋
所以正确的方式应该是首先在自己身边留够足够的应急现金，
在此基础上如果你有高过房贷收益的投资机会，
配置一部分的投资理财，但不要压的太多，毕竟有风险的考虑。
其余的部分可以提前还一些贷款。
而在申请贷款的时候，也可以根据上述理论酌情调整首付比例，而不是盲目相信贷的越多越合算。
贷款买房，是贷的越多，还的越长越好么？
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今天回答一个读者的问题。
西风，想咨询个问题，就是贷款买房的问题：很多人都鼓吹贷款买房好，尽可能多贷款、多延长还款时间。理由是30年内通胀会发展，工资会升高，还款的钱就相对来说很少，另外房子可能会升值，所以这是一个稳赚不赔的买卖，全款买房就是傻叉。上面听着好像很有道理的样子，可是站在银行的角度，我感觉我们普通人是算计不过银行的，银行也肯定不会做赔本的买卖，那这到底是谁赔了？按照盈亏同源来说，我们和银行不可能都赚了......
这个问题没引用完，后面还有，我不想引用了。因为怎么说呢，从头到尾，太乱了。看完问题，我有一种在风中凌乱的感觉......
首先提两个问题。
1、这个读者说，按照盈亏同源来说，我们和银行不可能都赚了。
我听完很遗憾，盈亏同源是我讲的，我估计他此生第一次听到这个词儿，就是打我这里。但是没想到的是，他给用这儿了。
所以有很多读者说，不够深，不够深，再深一点再深一点。
再深一点之后，你们确定你们理解的那个意思，真的是我表达的那个意思么？
被误解，是表达者的宿命。
盈亏同源，最简单的理解方式就是有赌才会赢，不赌就不会输。
你要赢你就得去赌，你不想输你就不要赌。看似很矛盾，但这就是事实。风险与收益是绑在一起的。你要收益就得承受风险，你可以切割风险，但无法规避风险。切割风险我们昔日聊过，那很复杂，高频交易中的时间分片理论打破不可能三角形就是其中一种。
不展开了，回到小学六年级的话题。
谁给你说盈亏同源意味着你和银行不可能都赚？
假如你和银行不可能都赚，那说明这是一个零和游戏，且彼此为博弈的对手盘。这关盈亏同源什么事儿？
不要觉得我在抠字眼。如果你根本就没有理解你表达的每个词，每个字，就没有必要思考。
因为你不是真的在思考，你只是在风中凌乱......
2、我们普通人是算计不过银行的，银行也肯定不会做赔本的买卖，那这到底是谁赔了？
这个问题很搞笑，但是不奇特，因为我见过，十几年前在网络上就很流行。
这是一种典型的小学三年级的表达方式，当年提出这个神奇问题的人，很敏锐的抓住了互联网平均水平，就在小学三年级附近。所以这个问题成了经典。
经久不衰。
我没有嘲笑人家的意思，我是嫉妒。我恨我自己怎么就写不出这样跨越时间长河的段子。
能编出这种段子的人绝对是大学教授水平，但是人家就是能够模拟一个小学三年级的认知，就是这么深入人心，就是这么成功。
得屌丝者得天下，操控别人的预期才能操控市场，真正的高手，武帝城的王仙芝，是拼多多的黄峥。
武学的极致，就是能够随时随地说出小学三年级的话，懂小学三年级的人。
不能不说，这是一种天赋，其实我很想要，只是很努力很努力，也做不到。
回到这个例子，银行算计你？银行为什么要算计你？
因为我们是一个农业国家转型后的底子，早几十年，大部分人都是农民，你不是你父母也是，你父母不是你祖父母也是。
我们都学过一个故事，杨白劳与黄世仁。
旧社会的农村，地主之所以借给农民钱，为的就是喜儿，这就叫算计。你拿不出钱就拿喜儿抵吧。
这种根深蒂固的，从祖父母，父母那里带来的思路，随着商业社会的到来并没有消失，而是刻在了潜意识里。
为什么我说写这个段子的人是大才，就在于此。
他深刻的理解我们的社会形态，深刻的理解大多数人的潜意识，他对人性的精通，就像黄峥对于五六七八线的理解。
他很聪明的让你产生了银行等于黄世仁，你等于杨白劳的联想，虽然他什么也没说。
那么站在这个角度上讲，你不由自主的像很多年前的杨白劳一样思考，黄世仁为啥要借给我钱呢？
他想要算计我的喜儿，我的喜儿是什么？
这个问题的答案其实非常简单，但遗憾的是这个简单的答案绝大部分人都没有看过。
而我，也是15年前才看到的。
由此可见，我们是一个多么缺乏财务常识教育的国家。
15年前，我作为应届生，躺在6平米的出租屋里，手里拿着一本在小区门口三轮车上论斤买来的书，它的名字叫做穷爸爸，富爸爸。
现在回想下，好幼稚的一本书，但是大部分人就是没看过。
书中讲了一个很典型的例子，富人是怎么发财的。
一个人，跟A签一张合同，问他借10万美金，利息是3个点，然后再跟B签一张合同，借给他10万美金，利息是4个点。
这样的合同需要本金么？不需要。你签吧，多多益善，签的越多，赚的越多，无本万利，你用别人的钱为自己赚到了1个点的利差。
当然这是第一课，后面有第二课第三课，很多。
比如后面会讲到，你并非一点本金都不需要。因为随着这样的合同越签越多，你需要控制风险。比如A急着让你还钱，而B还不上，你的资金链会断。
于是你就需要一定的资金作为池，资金池。你只需要保证突发情况不会让你的资金池被瞬间抽干，你的风险就被管控了。这就是最基本，最原始的风险管理理论。
今天回想，好幼稚。
遗憾的是，这么幼稚的东西，是洋人写的，我直到把研究生念完，也没见到谁跟我聊过这个。
其实也不奇怪，现代银行本就起源于西方。这种跟AB签合同的游戏，不就是银行么？
银行就是3个点让你存钱，4个点贷出去，就这点事儿嘛。至于什么资金池，那不就是防止突发情况的存款准备金么。
胡雪岩当年要是有这一手，阜康银号的挤兑也许就不会让他垮了。
想清楚这一点，你就知道银行和你之间不是算计关系，他算计你什么？
他追求的是走量，和更多的AB签合同，然后赚取利差。
小学的内容普及完了，我们聊点初一的内容。
全款买房还是贷款买房，贷款是量力而行还是多多益善，还款周期，还款方式，怎样最好？
这个问题的答案很简单，四个字：因人而异。
曾经有个臭名昭著的经济学家说过一句话，他说，这年头有谁，肯借给你钱，以这么低的利息，而且一借30年？
言外之意是什么？当然要贷，多多益善，能贷多久贷多久。
他有没有说错？他没有说错呀，如果换做我，我也这么做。
如果有人肯借给我钱，以房贷的利息，以房贷的周期，那么多多益善，你借给我多少我都接着。
我接着的原因很简单，还记得穷爸爸与富爸爸的第一课么？
A借给你钱，3个点，你为什么会接？因为你知道，转手给B，你可以收4个点。
你有B，你就可以接，越多越好，越多占的便宜越大。
那如果你没有呢？
不就是这么简单的道理么？
一套房子100块钱，你手里有100块钱，是只付30，还是100付清，那要看你了。要看你自己留下那70，有没有办法赚到更高的收益。
如果你留下70，回头还是存在银行，那你吃饱了撑的去贷款？你图什么？图个寂寞？你就为了把存贷之间的利差付给银行，这样你才开心？
但是如果你的收益远高于贷款利息，那当然要把70截留下来，越久越好。
不用考虑什么等额本息和等额本金，你还的周期越长越好，最初还的钱越少越好。因为说到底，你截留钱要付的利息都是那么多，而钱在你手里，远高于贷款利息的收益率。
享受收益差，当然是越久越好，越大越好，不就这点事儿？
那为什么有的人要全款，有的人要提前还款，因为他没有B嘛，或者他一会儿有，一会儿没有。当他没有B的时候，他发现借钱不划算了，就还了呗。
其实今天的问题我根本就没有回答，因为答案真的不重要。
我高中的时候有个同学，把排名前三十的高校的校史个个倒背如流。用我另一个同学的话讲，wh？
有什么用呢？前三十的高校，他一所都考不上......
那句说wh的同学，他整个高三，每次摸底考都是全省第一，他对任何高校的校史都不了解，因为不需要了解。
从来都是高校上赶着了解他，他从不了解高校。
了解那些干嘛？有用吗？该会的不会，没用的会一堆，顶啥用呢？
我不才，就记住了一句wh，从此成了我的口头禅，跟大家分享过多遍。
其实就这么点事儿，wh就是答案。
答案是因人而异的，你改变自己就够了。随着你的提升，你会发现自己不仅有B，还有CDEFG......文章来自微信公众号：记忆承载。欢迎关注阅读全文。
