按揭贷款3成，从签约到放款5个工作日，怎么做到的？
此文字的正式标题是：2021年，上海法拍房按揭贷款指南
此文字详细分析了2021年的状态，个人认为购房者是有必要了解一下的
最后用一个案例，详细讲解了：2021年｜上海法拍房按揭贷款｜按揭贷款3成｜从签约到放款5个工作日，我们是怎么做的，一步一步的做了详细的讲解，对于想按揭购买法拍房的朋友应该有很好的参考价值，案例中有客户的日记手稿，可以从多维度了解这个案例。
01
文章导读:
此文共5500字，读完这篇文章，你能G到2021年按揭贷款的真相，真正了解2021年按揭贷款应该怎么做才能贷下来，这是你读完此文后可能的收获！！
写此文，共花了我近10天的时间，这是第5版，也是此次最后修改的一版，这是我能写出来的最简单、最清晰、最全面、最系统的2021年按揭贷款实战指南。
个人能力有限，还请各位读者多多包涵。
正在读这篇文章的人，可能最想知道的是：
◉2021年，首付来源查得很紧，那具体要怎么做才能不会因为首付的问题被拒批？有哪些技巧及注意事项？
◉2021年，银行为什么会拒批那些案子，真实的原因是什么？哪些银行审批更容易一些？
◉2021年，想顺利办好按揭贷款的注意事项及技巧是？
这三个问题，知道你想知道明确的答案，如果有的话，我也想写，可惜2021年还真没有。
除了第一个问题，首付怎么走帐以及注意事项有一些共性外，另外两个问题，每个月的答案都不同，特别到了6月份，月初与月末就不相同。
同一个客户，在5月份的贷款方案，6月初的贷款方案，以及6月末的贷款方案，所选银行、贷款条件、注意事项、执行细节都不尽相同。
这就是2021年按揭贷款的现状！
袋鼠安家没有办法给出明确的答案，因为2021年银行贷款方面变化太快，但是我们总结出一套成功概率较高的执行思路及策略、工作步骤、以及每步要完成的事项及标准。
目前我们所有顺利办下来的按揭贷款，都是按照这个标准执行的，到目前为止成功率100%。
以下是此次分享的内容，也是本文的目录：
目录
2021年，按揭贷款为什么难贷？
2021年，按揭贷款好像越来越难了
2021年，什么样的人贷款比较好做？
【案例-实战指南】按揭贷款30%，从签约到放款5个工作日，怎么做到的？
◉案例背景
◉这个案子的难点
◉具体执行步骤及注意事项
◉案例小结
02
2021年，按揭贷款为什么难贷？
2021年按揭贷款为什么这么难贷?
究其最最根本的原因，就是因为这份执行通知——《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
没错，最根本、最原始的原因就是这份执行《通知》。
2021年1月1日起，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会公布并要求执行的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，首次对银行的按揭贷款进行了限额。
这次的限额造成怎样的后果？
直接让很多银行几乎没有额度再做按揭贷款，这也是目前传言说很多银行“停贷”的最真实、也是最直接的原因！
03
2021年，按揭贷款好像越来越难了
2021年的按揭贷款很难贷，不管是一手二手还是法拍房的按揭贷款，不管是住宅还是商铺的按揭贷款，而且好像越来越难。
2021年，在这过去的半年里，相信你已听闻过，或参与讨论过，或经历过：
3月初
银监会严查，有一些已放款的贷款发现不合规，被要求马上还款，除了企业经营贷有一些人中招外，按揭贷款几乎没有；
3月开始
按揭贷款每一笔首付资金的来源会被严查，也听到过一些被拒批的案子；
4月份
预审谈好能做的按揭贷款，到了5月份，竟然发现做不了了，需要另外再找其它银行，这样的情况在从5月份开始变得频繁了；
6月份
竟然有二手房按揭贷款出现“停贷”的传言，虽然这不是真正的“停贷”，但确实能放款的银行数据数量越来越少了，难度越来越大了
04
2021年，什么样的人贷款比较好做？
2021年，什么样的人的贷款好做？
绝对的有钱人；100%符合贷款条件，且找对银行的人。
目前只有这两类人是比较好贷的，其他的都不是很好贷。
➤什么叫绝对的有钱人？
跟你们分享一个案例哈~~你就了解了
上个月，我还见过两笔二手房的按揭贷款，审批通过后3天就放款了，与现在动不动就三个月，六个月的相比，快的如火箭！！
他们贷了多少钱？为什么他们能这么快放款？
其中一个客户购买了一套8000W内环的房子，贷了5000W左右，从签约到放款一周。
主贷人是上市公司老总，贷5000W，签约当天，直接让公司财务在这个支行开了一个公司帐户，调了近3亿资金到这个户头，公司现金放哪个银行都是放，暂时就放这个支行嘛~~
这样的客户，上海随便一家银行，审批都会通过，额度放款也绝对快，这可是银行求着他办事，能不快！！
➤什么叫100%符合贷款条件且找对银行的人?
这类人需要满足下面3个条件：
◉银行流水2倍覆盖；
◉首付来源80%以上符合要求；（真实的要求比这个要严苛）
◉付款的银行卡中，6个月内，不得有超过50W来自非夫妻或父母账户。（父母要能证明父子关系的，证明不了的也会有被拒的风险）
如果你满足以上3个条件，那么接下来，你只需要做对一件事，你的贷款顺利办下的概率就很高了。
那就是找对银行，找到目前有可放款额度的银行，向他们申请就可以了。
当然，即使以上3个条件都满足了：
◉怎样才能快速找到有放款额度的银行并签署贷款合同呢？
◉如果在未来半年内想购房、贷款，到时候把贷款办妥妥的，应该怎样早早铺垫？
◉如果以上3个贷款条件没有满足，是否贷款就没有戏了？
所有这些问题，对绝大部分购房者而言，是一头雾水、心急如焚！
你不妨寻求专业人士的协助，说不定可以峰回路转、柳暗花明又一村！
05
案例-实战指南
按揭贷款30%，
从签约到放款5个工作日，怎么做到的？
2021年的按揭贷款真要顺利贷下来，需要你熟悉瞬息万变的贷款政策、拥有丰富稳定的渠道以及最新的、最及时的信息，还能根据自己的家庭与资金现状，设计安全、快速放款的个性化贷款方案。
2021年要么你足够专业，要么你找足够专业的团队协助你，才能顺利的办理好，且能及时放款。
接下来袋鼠安家将会以案例的方式来跟你分享，专业选手是如何做的，希望对你家的贷款申请及放款能有所帮助。
案例背景:
二套按揭贷款，30%，400W左右
吴女士夫妻是小企业主，年收入100W左右，但工资流水只有5000元/月，且个人流水帐面杂乱，收入不稳定，需要提供企业流水，增加了审批工作、时间及难度；
此法拍房，从得标日到尾款日共15天，但有一个五一假期+一个周末。
这个案子的难点
放款时间短，是这个案子最大的难点——
从得标到尾款日总共就是15天，还得去掉一个周末，一个五一假期，更要命的是五一之后的二三个工作日，银行的部分工作人员可能还没回来。
比如负责放款的同学就休假到5月10日，也就是说从签约到放款就7天，还得去掉一个周末，留给我们的时间仅5个工作日！！！
审批难度高：对小企业主友好的银行，4月没有额度；4月有额度能放款的，对小企业主审核极为严苛，审批通过难度大，但不得不攻克此难关！！
具体执行步骤及注意事项
这个案子，按揭贷款要怎么做，才能被拒概率低，且能在4月30日放款，从签约到放款仅5个工作日？
1.
要顺利办理，需要依次做到以下4步：
◉第一步：要非常熟悉可贷款银行贷款政策，每家银行的审批要求及条件，客户类型偏好，当下可放款时间及额度等；
◉第二步：根据吴女士的家庭与资金现状，结合银行贷款政策细则，设计安全、可行的、能放款的个性化贷款方案；
◉第三步：参拍前一定要完成的工作——用吴女士家提交的真实材料，与可贷款的2~3家银行的审批老师一一详细核实，具体怎么做才能在法院要求的尾款日之前放款。
◉第四步：得标后，与之前核实过的银行老师一一确定当下银行的可用额度及放款细则，选一家当下最适合的签约审批放款。
下图是吴女士自己写的法拍房购房记录，上面详细的记录了从4月7日的第一次会议，到4月30日放款的全部过程。
（点击图片，查看大图详情）
2.
接下来，我们将以吴女士的记录为索引，详细讲解这4步。
◉第一步：要非常熟悉可贷款银行贷款政策——每家银行的审批要求及条件，客户类型偏好，当下可放款时间及额度等；
这一步没什么经验可分享给你们的，除了专业之外，还需要平时的累积：信息、资源、渠道以及人脉的累积，2021年除了了解之外，还需要开拓，协助合作银行创造性的开拓一些适合的产品，才能适应目前这个市场。
◉第二步：根据吴女士的家庭与资金现状，结合银行贷款政策细则，设计安全、可行的、能放款的个性化贷款方案；
这一步发生在什么时候？需要完成哪些工作？
发生在4月7日~4月10日，具体每天需要完成哪些工作，对顺利办理按揭贷款起到怎样的作用？
具体工作详情如下：
4月7日
袋鼠安家与吴女士家的第一次线上会议，初步沟通下来，贷款方案有2个：
•方案1：贷3成（初步判断，可能4~5家银行可贷）
•方案2：贷7成（换不同的购买人，初步判断，可能有1家银行可贷）
这两个方案，具体行不行，需要看过吴女士家的真实材料后才能精准判断。
会议结束后，袋鼠给了一份贷款预审所需要的材料清单，需要吴女士一家尽快整理好，给到袋鼠安家团队。
4月9日
袋鼠安家资金方案组收到吴女士家的贷款初审所需要的材料；
4月10日
袋鼠安家资金方案组详细分析吴女士家材料，特别是对征信及半年流水（多张银行卡的个人流水+企业流水）的细节进行了详细的分析后发现，其中有2家银行不会接吴女士家的贷款，与这2家的银行核实后，也证实了我们的分析。
经反复核实及沟通，结合当下各银行的状态：审批速度的快慢，当前的额度，银行内部的变动等，最终确定下来，有3家银行可以办理吴女士家，在尾款日5月7日前放款。
贷3成有两家银行可以做，贷7成只有一家，因为首付资金已到位较多，吴女士家最终选择此次只贷3成。
到此时，我们只完成了第二步的所有工作，明确了吴女士家的贷款方案，信息如下：
•吴女士家确定只贷3成，贷款额度在400W左右；
•吴女士家的贷款，当下的情况，有两家银行是有400W额度，一家在4月30日能放款，一家四月额度已无，要到了五月才有额度，5月6日上午可放款。
如果你觉得，参拍前的准备工作到这里就可以了，得标后去银行A或银行B申请按揭贷款，到时就可以顺顺利利的审批通过，就可以顺顺利利的在尾款日之前放款，那可未必哦~~
需要一丝不苟的把第三步工作完成，才能有80%~90%的把握。
◉第三步：参拍前一定要完成的工作——用吴女士家提交的真实材料，与可贷款的2家银行的审批老师一一详细核实，具体怎么做才能在法院要求的尾款日之前放款。
这一步的工作时间段在4月10日~4月15日，参拍前7天完成这部分工作。
下图是与其中一家银行的审批老师沟通的相关安排及会后的总结，此次沟通内容有：
银行老师在看完客户提交的材料后，一一核实材料中的细节以及家庭收入、负债、资产等情况，把所有可能影响到在4月28日左右审批通过的问题找到，并一一给出应对及应该准备的事项；
详细核实参拍人主贷人各银行卡近半年的走帐情况，找到最适合支付首付款的银行卡，并清晰告之支付首付前后的注意事项；
首付资金的走帐，也是重中之重，如果资金来源不太合规，大概率也是通过不了的，就算是合规的，如果走帐时出了一些差错，审批时需要反复核实，提供大量的证明材料，这样会浪费很多时间。这个案子从签约到放款才5个工作日，浪费不起，所以会议中会详细规划好每一笔首付的走帐流程及细则，会议结束后会总结成文字版给到吴女士一家，要求吴女士一定要按照上面的流程走，不得有任何纰漏，否则审批就不能保证在4月28日前后顺利通过，也就不能保证能在尾款日之前放款；
如有重要材料要准备或补充，需要提前准备才能完成的，会议结束后，吴女士也会拿到一份材料清单，每一项材料上会注明需要提交的最晚时间，以及注意事项及要求。
要只做完一家银行就结束，两家银行都要一丝不苟的完成这第三步的工作，多一家银行做备选，就多一份保障，多一份安全，特别是2021年。
◉第四步：得标后，再与之前核实过的银行老师一一确定当下银行的可用额度及放款细则，选一家当下最适合的签约审批放款。
4月22日上午11点，我们得标了！！！
得标后，第一时间与两家银行老师再核实一遍，当下银行的可用额度、可放款时间、放款细则。
得到明确答复后，吴女士家选择了能在4月30日左右放款的银行去办理此次的按揭贷款。
下图就是从4月22日到4月30日放款之前的较为重要的、紧急的沟通内容，让你们感受一下我们的严谨、系统、一丝不苟的工作方式及态度以及2021年贷款审批的严苛程度，很多细节就不一一讲解了。
前三步做到位了，这一位的工作会简单很多，否则都压在这一步，时间又这么短，失败的概率就会较大，特别是在2021年。
左右滑动查看详细
案例小结
吴女士家这个案子，最难最难的地方就在于放款时间短，只有短短5天，这是为何法拍房按揭贷款要远远难于其它类型的房子的按揭贷款。
只有5个工作日，就要完成签约审批出担保放款，对于一个100%完全符合银行按揭贷款要求的案子来说，也是有些难度的；
更不要说吴女士家因为个人流水没有办法清晰说明有足够的还款能力，还需要提交公司相关的资料证明其有足够的收入，如果不是第三步做了非常细致及充分的准备，就光光这个部分的核实时间就不止5天；
更不要说他们在2月份时从父母处转了60W到首付卡（已找不到更少金额的了，又不能用新卡），而他们目前又找不到直接可以证明父子关系的材料，还得去开证明等等事项，如果不是在拿到客户材料后就开始提前早早的做好了准备，仅这一件事就不是5天就能搞定的，更不要说贷款了；
更何况，2021年的贷款政策以及一些银行审核时会要求的细节，在4月初谈方案时还不需要，但到了4月底做贷款审批时，却被反复的查，反复沟通，从第四步时我们与银行的对话就知道，之前因为做所有的细节做了充分的准备，在审批老师问时，我们能非常及时及准确的回复，也不可能在5天内完成签到到放款。
所以在案例分享的开篇，我曾说过：
2021年的按揭贷款真要顺利贷下来，需要你熟悉瞬息万变的贷款政策、拥有丰富稳定的渠道以及最新的、最及时的信息，还能根据自己的家庭与资金现状，设计安全、快速放款的个性化贷款方案。
2021年要么你足够专业，要么你找足够专业的团队协助你，才能顺利的办理好，且能及时放款。
以上就是袋鼠安家对2021年，按揭贷款怎么做，才能被拒概率低，放款速度快的全部分享，希望对各位朋友2021年的置业贷款有所帮助。
袋鼠安家-肖然
写于2021年7月4日晨4:00上海
袋鼠安家KANGAROOESTATE
如果您有任何需要，袋鼠安家都愿意为您提供私人订制服务，提高您的参拍成功率、规避或化解您的购房风险、安全地把这么香的房子交付给您。
2020年，袋鼠安家团队做得最大的一个客户的成交价是2.3亿。
按揭购买商铺的详细流程，还有程序是什么？
购买商铺的详细流程，其实跟购买商品房是差不多是一样的，都是交定金，签合同，准备按揭资料，之后免签，审批按揭贷款，开发商备案网签，开始交税，交了按揭保险，等待放款，跟开发商拿发票，交房，验房，办理物业手续，缴纳住房维修基金，之后你就可以拿到商铺，出租经营装修了。
一手商铺和二手商铺，还是有区别，二手商铺，基本上和二手房过户也差不多，签订三方协议，交定金交首付，先评估，银行交资料办理按揭手续，签订房管局合同，办理过户，交税等等，之后放款，办理交房手续，大概就是这样的一个流程。
这里要提两点，第一点就是税金，不论是一手房还是二手房，都是按照3%来交纳契税，商铺交易缴纳税金的时候会有增值税，还有土地增值税，个人所得税，这些一个都不能少，跟住宅有区别，二手住宅房子，增值税和个人所得税都有前面政策，没有土地增值税这么一说，商铺必须都交的。
第二点就是按揭的时候，首付是50%或者以上，利息按照标准利息计算，4.9%就是4.9%没有什么优惠政策，而且根据每个银行的政策，还会有上调，而且不能使用公积金，只能使用商业按揭，而且按揭的时间不能超过20年，最高年限就是20年，等二手房的年限应该是差不多，就这么简单。
好了，就说这么多吧！关于购买商铺，还有什么其他的疑问，可以随时关注公众号「乐福居」随时问我，我会直言不讳，有问必答，也可以直接回复关键词，商铺价格，会有一系列关于购买商铺的小知识，等你一起来探讨哦！
市民购买万达商铺贷款未获批，银行称开发商未提供购房合同
极目新闻记者刘闪
5月13日，新洲阳逻的张先生拨打极目新闻热线027-86777777反映，他于去年底购买阳逻万达广场的商铺，向银行递交了贷款资料，最近得知贷款没有获批，银行工作人员回复他说是因为开发商没有提供购房合同。
购买商铺申请贷款未获批
张先生说，他家面临拆迁，去年12月底，想着用拆迁款购买阳逻万达广场的商铺，看了一套52平方米，总价71.2万元的商铺。原本以为拆迁款很快到账，就选择了一次性付款，当天签了认购协议书，付了5万元定金。到了今年1月18日，离付全款的日子只剩下2天，而拆迁款还没到位，张先生找到阳逻万达广场负责销售的姚经理。在姚经理的建议下，张先生交了31.3万元预约金，随后去了武汉农村商业银行黄陂支行申请贷款，因产权人为其女儿，便以其女儿名义贷款，张先生夫妇作为还款人。
当天返回阳逻时，张先生按照银行工作人员要求，把资料带到售楼部，交给了姚经理，“银行工作人员告诉我，等开发商把购房合同做好就可以放款了。”不过，此后他一直没有收到放款消息。4月6日，姚经理打电话通知，贷款没有批下来，建议换家银行申请。张先生心中存疑，向银行工作人员龚经理询问得知，3月份已经停止发放商铺按揭贷款，开发商也一直没有提供购房合同。他对姚经理的工作不放心，加上女儿在外地，就不想换银行重新申请办贷款。
过了几天，张先生出差回来准备去找姚经理，姚经理告诉他自己已经离职，让他跟同事对接。张先生找到新洲阳逻万达的白经理。白经理提供了两个方案，建议他去中国农业银行办理抵押贷款，但他准备贷款去咨询时，被告知需要一年的营业执照。白经理提供的第二个方案则是付全款。
万达工作人员表示正在处理
眼看拆迁款进展缓慢，张先生夫妇一时筹不到款，他们提出协商退款，被告知定金和预约金均无法退还。着急之下，张先生向极目新闻反映了此事求助。“万达第一次没有提供购房合同，导致我们没有办下贷款，后来提出换家银行又要营业执照，还是办不下来。”张先生说，他要是能一次性付全款，根本就不需要申请贷款。
张先生向记者提供的其与银行龚经理的微信沟通记录显示，张先生询问，“万达是不是一直没有把购房合同拿到你们银行，如果1月底之前提供购房贷款，是不是2月份就可以放款了？”龚经理回复“是的”。
姚经理告诉极目新闻记者，他的工作在2月8日出现调动，目前已在常德万达的项目，张先生一家购买商铺介绍、认购、接待、安排银行此前由他负责，向武汉农村商业银行申请贷款的手续也是按照正常流程办理，因为银行不做商铺放贷，贷款没有获批，他就联系张先生，需要其女儿本人回来一趟，去其它银行重新申请。张先生不想让女儿回来，后来售楼部就给了他两个建议，第一女儿回来办贷款，第二付全款，均没有谈拢。
至于银行龚经理所说的万达没有提供购房合同，姚经理未置可否，只回复说每家银行不一样，正常放款也要2个月。他说，开发商也面临回款压力，而张先生早已过了交款时间，最近也是正常催款，希望他与售楼部好好沟通。记者随后与白经理取得联系，他表示，目前正在跟合作的几家银行进一步沟通，同时与客户保持联系处理此事，如果有进展将尽快回复客户。
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