还原房可以贷款吗？回迁房过户注意事项有哪些？

并不是所有的房屋都可以办理相关的贷款手续，而房屋进行贷款需要满足银行的相关条件才行。那么，还原房可以贷款吗?

只要是符合银行贷款规定的还原房，就可以申请贷款。在办理贷款手续时，需提供贷款人及配偶的身份证、户口本、结婚证、房权证或买卖合同、国有土地证、首次购房的还需提供无房证明、以及单位的收入证明和担保公司的担保证明。

还原房能办房产证吗?

还建房建房能办房产证。我国由于改革开放发展到了一定程度之后，经济发展快的一些城市对周边郊区进行城市化建设改造。为了实现统一的规划市政建设，需要对城市的郊区额农民原建住房进行拆迁，为妥善安置拆迁群众的居住用房，政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。这种住房，称为还建房或统建房、统建楼。还建房一般要5年才能办房产证。

回迁房过户注意事项有哪些?

1、购买回迁房购买者要承担很大的风险，购买回迁房一定要注意回迁房过户问题。

2、如今回迁房的交易比例已在整个房产交易市场上占到一定的比例，这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，可以马上办理回迁房过户。另一种是业主只持有回迁协议，暂时不能办理回迁房过户。

3、业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管部门的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的……”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权。

为何不建议购买回迁房？内行：“坑”多，风险大

在城市升级改造的过程中，开发商如果需要征用土地，位于被征用土地上的现状建筑，就需要拆除搬迁。而开发商以实物方式补偿给拆迁户的房子，通常被称为回迁房。很多人在买房的时候会通过不同的渠道购买，除了从开发商手里购买期房，或者从二手房市场购买旧房，还有一种情况，就是从拆迁户的手里购买回迁房。为何有些人会去购买回迁房呢？主要因为回迁房具有二个优点：

第一，价格比较便宜。在对拆迁户进行补偿时，开发商有时候会单独开发一个小区作为安置小区，有时候则是在对外销售的楼盘中，穿插进一些回迁房。但是无论回迁房处在什么样的楼盘中，相比较而言价格都是非常便宜的，有时候能比市场商品房的售价便宜20%～30%。这是在房价高企的情况下，回迁房之所以能够吸引购房者的主要原因。而且回迁房的面积大多数是中小户型，非常适合收入不高的年轻人居住。回迁房卖得很便宜，并非是回迁户自愿亏本出售，而是开发商前期通过拆除低楼层的房子，建造了更多层的高楼，利润已经翻了无数倍，因此在拆迁补偿上，才能有让步的空间；拆迁户到手的房子远低于市场价，也就有了向购房者让步的余地。

第二，位置比较优越。买房不是买房子的本身，而是买房子背后的资源。位置决定房子价格，位置优越的房子，上涨空间也大。凡是能够遇到拆迁机会的房子，位置优势往往是吸引开发商投资的原因之一。比如很多棚改项目中被拆除的老房子，都位于城市的核心板块。而不少房子拆除以后就在原址上建造高层住宅，位置优势是最让域外购房者为之心动的。特别是城镇化扩容之初在原址上建造的回迁房，周边医疗、教育等资源齐全，小区配套设施完善，交通出行方便快捷，入手后居住生活非常方便。

那么，回迁房能买吗？按照内行人的看法，需要具体情况具体分析。首先，如果回迁房已经办理了房产证，并且已过了限售的时间，就能和其他的普通二手房一样，走正常的房屋交易流程，这种情况下当然是可以购买的。但是在大多数情况下，购买回迁房需要承担很大的风险，因为回迁房的“坑”至少有6个：

第一，回迁房不易办理房产证。很多回迁房是没有房产证的，只有一份与开发商签订的回迁协议。如果想办理房产证，就需要等整个小区的房子卖完了，开发商才能给回迁房补齐办证手续。因为开发商如果先给回迁户办理了房产证，回迁户就可以将房子卖掉变现，影响开发商的房子销售；而且因为回迁房的价格便宜，回迁户在卖房的时候很可能大幅降价，就会扰乱开发商的市场定价，导致开发商的房子更难卖掉。而回迁协议是开发商与回迁户私下签订的商业协议，是无法办理房产证的。但是没有房产证的房子，就不能迁入户口，小孩子也上不了学，房子也就失去了金融属性。因此如果买了没有证的回迁房，办证的时间往往无法确定，甚至会遥遥无期。比如开发商因为资金链断裂导致房子被银行收回，或者因为债务问题房子被法院封存、扣押等情况下。

第二，购买回迁房的资金压力大。正是由于多数回迁房都办不下来房产证，所以回迁户才会卖得比较便宜。否则一旦证书拿到，房子可以进入市场正常交易了，谁还会低于市场价便宜卖呢？而没有房产证的回迁房，银行是不会给申请人做贷款的，那么购房者就需要准备全款才能买下。但是回迁房的价格再便宜，在房价高高在上的当下，一套房子的总价也不是一笔小数字，购房者想要一下子拿出一大笔的现金，也是非常不容易的。因此购买回迁房的压力，远比购买新房或其它二手房的压力大，毕竟只有办理了房产证，才可以申请抵押贷款。

第三，房价一旦上涨，卖方有可能会反悔。回迁房买的时候虽然很便宜，但是只要一天没有办下来房产证，房子的所有权就仍然归回迁户所有。而房价是在不断上涨的，一旦房子的市值价与当初的成交价形成较大差距，到了房子能够办证的时候，有些回迁户就会找各种各样的借口，不配合购房者办证。他们的真实目的只有一个，那就是不愿意接受当初的交易价，想按照市价让购房者加钱。遇到这种情况，购房者就成了弱者，着急也没有用，很多人就会被卖方牵着鼻子走，被迫再加一些钱才能去房管局办手续。特别是那些买房子准备给子女上学的购房者，遇到这种情况可以说是有苦难言，只能乖乖地就范。

第四，如果发生债务纠纷，购房者的利益严重受损。在等待给房子办证的这段时间，如果回迁户因为与他人发生债务纠纷，导致该套房子被法院扣押，法院虽然也承认双方签订的房屋买卖合同有效，但是需要执行拍卖房产用于抵押债务的时候，法院并不会将拍卖所得优先赔给购房者，而是会赔给与卖方发生经济纠纷的第三方。至于购房者想讨回购房款，只能另案起诉，而且失去了财产保全的机会，将陷入长期的债务纠纷之中。毕竟法院将已出售的房子进行拍卖，多数是因为债务人的名下只有这一套房产。而少数卖方正是抓住了这一点，如果购房者不能按照自己的要求加价，就会制造虚假债务，故意让法院拍卖掉房子，让购房者两手空空。当然了，这只是卖方预设的圈套而已，但损失最大的，一定是购买回迁房的人。

第五，回迁房的居住体验较差。所谓一分钱一分货，正是由于回迁房的价格比较便宜，因此开发商补偿给回迁户的房子，无论所处楼层、朝向、所在小区位置、户型以及房子周围公共服务资源配置等，都是整个小区中最差的。比如一些回迁房会被分配在整个楼栋的边角旮旯位置，通风采光效果很差，房子的户型不够方正，浪费的空间比较多，公摊面积也比其它房子大，而且整栋楼也不是正南正北朝向等。这样的房子即便入手时再便宜，想转手也很难卖掉，更不要说卖出高价。而且一些纯安置小区的物业、保洁、治安等方面，都没有正常商品房小区管理到位，居住的人员素质也参差不齐，垃圾随便丢弃、车辆乱停乱放、外来人员随便进出、公共场所大声喧哗的情况比较普遍，居住体验远不如其它小区好。

第六，回迁房的投资属性低。如果一个小区是回迁房与商品房混搭的小区，或者整个小区全都是安置户，最常见的情况是脏乱差。比如有人将地上车库改做小超市，每天人来人往吵乱不堪，有的人将车子停放在消防通道上造成安全隐患，而有的人夏天光着背、赤着脚聚集在楼梯口打牌、下棋，有的人则随地吐痰，遛狗不牵绳，半夜高声喧哗等。而所在小区的物业通常只知道收钱，不知道管理、护理，形同虚设。因此凡是脏乱差的小区，不仅居住品质在不断下降，房价也很难涨上去，因为低品质的小区根本无人投资，无法带动房价上涨。

总而言之，回迁房不是不能买，但前提是等办理了房产证以后才能买。购房者不能因为回迁房的价格便宜就急于下手，所谓便宜没好货，任何便宜的东西都是有原因的。而一旦匆匆忙忙地买了回迁房，除了需要承担全款购买的资金压力，还有可能买到房型、位置和楼层都不够理想的房子；一旦遇到不诚信的卖房人，轻则追加钱款才能办理房产证过户，重则会落个“钱、房两空”的结局。

长点心吧！可别买到混入商品房中的回迁房

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商品房和回迁房的区别

1、房屋的性质差异

回迁房和商品房虽然同为一个拆迁地块所出，但二者的性质还是有不同的。回迁房不属于商品房，它是集体土地上的房子，属于集体所有，地块性质也通常是划拨所得，不需要缴纳土地出让金，是给特有的人群使用的，所以价格便宜。但是如果需要办理过户手续，则需要补缴土地出让金。

商品房则主要是在政府有关部门的批准下，由市场经济下的开发商独立操作运营的，面向所有的购房者，公开销售，可以自由交易，房主拥有房屋完整的产权，不受限于任何人和机构。

2、房屋价格差异

回迁房享受国家政策优惠，且属于补偿购买，而且在房屋价格上也是由政府部门参照有关实际情况核定之后确定的报价，在执行过程中，受到政府的严格管查。所以在价格上回迁房是绝对要优于正常的商品房的。

商品房的价格更大程度上是市场操作的结果，不仅受到地块本身区域位置的影响，还受到经济发展，市场行情，供需矛盾等的影响，上涨的空间非常大。这也是众多炒房客炒商品房的原因所在。

3、贷款差异

一般而言，回迁房的贷款要比商品房略困难或者程序复杂一些。

回迁房一般是赔偿所得，或者是用回迁款购买，如果真的要自己出资去购买回迁房的话，想要办理银行贷款，首先需要回迁房五证齐全，单单靠回迁证是无法办理的。而且贷款前的房屋价值评估，回迁房的评估值都不会很高，这就意味着贷款额度也不会很高。

商品房贷款，只要贷款人的征信和还款能力没有问题，带着购房合同一般都可以贷到理想的额度。而且，从银行层面来讲，一般只为商品房贷款，商品房未来的价值和升值潜力也要比回迁房高的多，办理贷款后的风险相对较小。

4、房屋交易的依据

商品房的交易是通过开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》形成购房协议，完成购房。在买卖合同中对房屋的价款进行商定，还规定有房屋的户型、楼号等具体信息。

回迁房的交易依据是该地块拆迁时拆迁单位与拆迁户签订的拆迁补偿协议，房屋价款既有政府的监管，也有双方协商而定的因素存在。

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购买回迁房的注意事项

1、付款风险

如果看中回迁房的价格便宜便想要购买回迁房，那么一定要走正规的交易流程，凡是以任何理由收取额外定金，甚至是房款百分之八十到九十房款的，作为购房者一定要谨慎。首先该行为不符合正常的交易手续，其次，一次性缴纳如此大额的房款，风险也是非常大的。切莫贪图房价便宜而损失更多的资金。

2、有无不动产证

购买回迁房和商品房最大的区别就是后期自己的权益是否得到有效的保障，所以对于回迁房来说，有没有不动产证就显得格外重要。如果购买的是无法办理不动产证的回迁房，那么后期将无法进行过户和更名。单单只有回迁协议是不管用的，无法得到房管局的认可，房屋仍然是归集体所有。只有拥有不动产证，才能正式的进行过户之类的行为，拥有房屋的完整权益。

3、严防一房多卖

因为回迁房无法办理不动产证，想要办理就要走补交土地出让金等一系列流程，所以在没有不动产证的前提下，也就不会再房屋管理系统上进行登记备案，同时，如果出现一房多卖的情况，购房者也无法轻易的查到真相。这就又为购房者买房增加了一重风险。所以，在签订购房合同的时候，一定要就相关事项进行约束和赔偿责任划分。

来源：网络

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