2月居民中长期贷款15年来首现负增长，房地产调控将如何发力？

与2月房企成交量大幅下滑一致，2月金融数据不及预期，居民中长期贷款成主要拖累。

业内人士普遍分析，居民中长期贷款罕见回落一方面反映了住房需求信心不足，地产行业形势依旧严峻；另一方面也说明，当前的房地产政策继续放松的预期进一步升温，月内降准概率增加。

对比历史上多次地产调控周期，此轮调控效果短期内不及预期，与当前周期面临的几个特殊因素不无关系。有地产研究人士对记者表示，当前房企走出债务危机“重整旗鼓”与销售端回暖已互成“必要条件”。中信证券首席经济学家明明预测，未来在“房住不炒”原则下，必然还有更多政策和举措提振居民购房信心，尽力扭转当前形势，房地产的宏观指标有望在今年二季度和下半年陆续出现拐点，需求端也将随之改善。

2月信贷数据释放什么信号？

央行3月11日发布的金融统计数据报告显示，相比超预期好转的1月，数据在2022年2月明显反转，总量及结构均低于预期。其中信贷方面，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元（同比减少4790亿元），代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元（同比减少4572亿元）成为主要拖累。

值得注意的是，这是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。此前1月份，虽然该项数据延续了两个月的同比少增，但仍然实现新增7424亿元。机构普遍分析，这再次反映2月房地产市场销售遇冷，居民购房意愿较弱。此前克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。

“本次居民贷款回落主要体现在中长贷首次负增长，而居民中长贷的重要部分是房地产按揭贷款，这从侧面说明，当前房地产的形势较为严峻。”对于2月居民中长期贷款数据回落，明明对记者表示，银行放贷一般滞后于地产销售，而地产单月销售面积增速从去年三季度开始进入负增长，因此去年12月居民中长贷同比少增的问题延续至今。

去年四季度以来，监管鼓励并购、引导房贷成本[5年期以上LPR（贷款市场报价利率）]下降，各地因城施策的举措层出不穷。据申万宏源统计，至今已有至少55个城市推出房贷利率（上浮加点）降低、首付比例下调等鼓励政策，最近郑州更是率先重启了去库存“利器”——棚改货币化安置。

中泰证券研究所地产负责人陈立认为，目前按揭利率下行更多反映的是前期积压按揭贷款投放完成后，新增需求不足导致的贷款利率下行，是结果而非驱动因素。可以印证的是，2021年10月按揭贷款投放力度改善后，个人该按揭贷款增速出现了短暂的反弹，但定金及预收款的增速却持续向下。

这轮调控有何不同？

居民的购房意愿为何依旧偏弱？红塔证券研究所所长李奇霖团队分析，主要原因在于居民对房企交付期房不信任，对可能出台的房地产税存在担忧。中国银行研究院资深经济学家周景彤认为，政策效果当前在不同城市间分化较大，除了政策时滞外，也与市场预期转变需要时间有关。

从调控手段来看，供给端包括土地供给调节、房地产资金来源与融资渠道、限价和限售及保障性住房供应，但往往效果有限；需求端按照力度由强到弱分别是：首付比例、房贷利率与额度、购房资格等限购措施、交易环节税费等。但从数据来看，见效时间也因阶段不同而长短不一。

对于当前的调控周期，长江证券首席经济学家伍戈分析认为，去年开发贷的回落时点明显早于购房者的销售回款，已经说明此轮地产收缩不同于传统需求端调控的结果，而是来自供给端的约束。

这也决定了调控的困难和效果有所不同。陈立认为，经过较长时间的去库存和房企周转模式的变化，库存不再投资过剩是此轮房地产周期与历史的本质性差别。“这一轮最大的难题在于三四线城市的房地产需求已经在上一轮棚改货币化过程中比较严重的透支了，三四线需求不足，土地财政收入下降，地方财力紧张。而一二线城市则是供给不足，面临房价上涨的风险。”明明对记者表示。周景彤也认为，由于我国城镇化速度放缓、人均住房面积已接近发达国家水平、人口老龄少子化提前且加速到来等，房地产业正在由卖方市场向买房市场转变，由增量市场向存量市场转变。

对于此轮调控周期，综合历史经验和当前环境，华安证券预测不会短于6个月，最长大概率不超过12个月。以此计算，此轮调控最快在4月结束，最慢会持续到年底。

房地产宏观指标或在二季度出现拐点

数据走弱的同时，市场预期未来或有更强有力的支持政策陆续出台。

此前安信证券统计数据显示，2022年全年共有6806.2亿元地产债到期，其中前三季度到期压力明显较大。近日穆迪也在一份报告中提示，融资渠道紧张及庞大的再融资需求将加大中国房地产开发商的流动性压力，并导致2022年年内违约数量增加。2022年底之前，国内B1或以下评级开发商共有约240亿美元的债券到期。

一位常年研究地产行业的机构人士对记者表示，房企“重整旗鼓”和居民恢复购房信心已经互成“必要条件”。当前，开发商国内融资环境在改善，地产项目收并购也在逐步推进，但房企摆脱困境的主要支撑仍来自经营性现金流。陈立认为，要进一步扭转房地产市场需求下行，可以考虑适当进一步引导LPR长端利率下行，通过按揭利率的主动性降低，对冲购房需求预期的下行。

明明也认为，需求端的回暖关键在于市场信心的改善，当前居民对房价预期不佳，购房观望情绪浓，加上房地产融资的“三道红线”和集中度管理限制仍然存在，房企经营压力较大、加杠杆意愿较弱。未来，政策必然还会通过各种举措来提振居民购房信心，尽力扭转当前的局势，但“托而不举”、“房住不炒”以及“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）的原则不会改变。结合政府工作报告最新表述，他认为未来地产调控会更加灵活精准，一方面继续“因城施策”和“良性循环”，另一方面加快保障性租赁住房计划的落地和推进，预计房地产的宏观指标今年在二季度和下半年陆续出现拐点，需求端也将随之改善。

对于货币政策，多家券商预判，致力于宽信用的政策还会以各种形式进一步出现，而考虑到银行间流动性正在边际收紧，宽松的方式降准或优先于降息，预计本月LPR下行概率相对更大。不过申万宏源分析师秦泰认为，要稳定居民购房信心，短期内需要加快优质房地产项目处置，盘活开发商融资，长期则需要工业化带动更广泛的城镇化。

房地产贷款质量如何？2022如何布局？银行年报透露关键信息

银行年报披露过半，重点银行房地产业务相关数据逐渐浮出水面，也间接反映了当前房地产行业的形势。

截至3月31日，6家国有大型银行和8家全国性股份正式披露2021年财报，业绩、资产双双改善，尤其是中间业务出彩，不少银行业绩表现均创出阶段性最好水平，但一些重点领域的风险和机会也发生变化，尤其是房地产行业面临贷款集中度要求和调控变化双重压力下，银行资产质量、业务布局受到较大影响。

第一财经记者通过梳理各银行财报和业绩会信息发现，报告期内，地产对公业务不良率普遍有所抬头，“房住不炒”、贷款集中度管理仍是各家银行的关键词，将房地产作为重点排查领域、压降占比，同时支持合理住房需求是主流，股份行个人房贷占比有抬升趋势。截至2021年末，目前仍有1家国有大行和5家股份行房地产领域贷款集中度“超标”。

从各银行采取的风控措施和发布会透露信息来看，目前房地产行业的风险总体可控，但大小房企面临的融资环境将更加分化。对于未来在房地产领域的作为，多数银行提到了持续防范化解风险、支持合理住房需求、积极参与房企并购支持、关注保障性租赁住房等方向。

对公房地产贷款不良率抬头

“受房地产市场整体下行和个别房企风险暴露的影响，去年房地产不良贷款有所上升，但总体风险可控。”在3月30日的业绩说明会上，中国农业银行副行长崔勇答记者问时这样表示。

去年是房地产贷款集中度管理过渡期的第一年，整个银行业在积极调整的同时面临着疫情持续和房地产市场震荡起伏的考验，不止一家银行在财报或业绩会上提到相关风险压力。从个人房贷收紧、成交下滑，到开发商频频爆出流动性危机，再到政策纠偏着力支持并购贷款、满足个人合理住房需求，银行业相关业务规模和资产质量在去年受到不同程度影响。

第一财经记者根据各行财报统计发现，去年各银行房地产不良贷款均有不同程度增长，且是主要“不良”贡献行业之一，对公业务不良率明显提升。比如，兴业银行在财报中指出，少数房地产企业因经营不善或诚信不足等原因，违约有所增加，增加了部分逾期和关注贷款。招商银行称，受个别高负债房地产企业风险暴露影响，房地产等行业不良贷款率有所上升，同时强调，其承担信用风险的房地产业务客户结构保持良好，其中高信用评级客户余额占比86.62%。

截至2021年末，前十大单一借款人中，招商银行有2席是房地产行业客户，占贷款及垫款总额0.46%；中信银行、浙商银行前十大单一借款人中均有4席是房地产客户，贷款合计占比分别达0.66%、0.83%。

第一财经记者梳理发现，除交通银行地产对公业务不良率从上年1.35%降至1.25%、邮储银行维持在0.02%之外，其余5家国有大行、8家全国性股份行的对公不良率均有不同程度提升，其中工商银行、农业银行境内房地产公司业务不良率分别提升了2.47个和1.58个百分点，目前中国银行（5.05%）、工商银行（4.79%）地产对公不良率明显高于其他银行；股份行中，民生银行、渤海银行、招商银行不良率分别提升了1.97个、1.58个和1.11个百分点，其中渤海银行（3.71%）、中信银行（3.63%）不良率居前。

各银行地产风险防控加码

崔勇表示，2021年农业银行加强风险预警，持续做好包括房地产企业在内的重点领域的风险防范，对潜在风险客户实施名单制管理，加快推进风险划界处置，切实做到早发现、早预警、早处置。

不止农业银行，面对去年下半年以来出现的房地产行业流动性危机，几乎每一家银行都在财报中重点提到了房地产领域的风险防范和管理，具体方式包括分城市、分区域、分客户等分层管理、差异化风控策略，企业名单制度，以及加大不良处置力度、强化资金封闭管理、风险隔绝等。

民生银行董事长高迎欣则在业绩会上指出，该行近期专门成立了地产金融部。兴业银行则表示，该行由总行统一把控房地产开发商准入和实施统一授信，业务主要分布在经济发达的一二线城市或GDP万亿级的中心城市，且以自营资产为主，避免房地产市场风险向理财业务等涉众产品传染，有效管控风险边界。

值得注意的是，银行在风险防范的同时，房企间的分化也可能进一步分化。当前，各银行在授信及其他不承担信用风险的表外业务中均优选信用较优的国企，资质较差的民营房企融资压力仍然较大。比如兴业银行提到，该行承销的债券发行主体或底层资产融资人以央企、地方国企以及经营稳健的头部房地产企业为主，如保利、华润、首创、华侨城等，理财产品底层融资人主要为公司的授信客户，均在公司自营业务的房地产企业准入白名单内，且底层融资人以资质较高的国有房地产企业为主。

一边控风险，一边压规模。数据显示，除交通银行外，去年其余5家国有大行房地产领域对公贷款在规模略升情况下，占比均有不同程度下滑，其中仍超出房地产贷款集中度管理要求上限的建设银行下降最明显，占比从上年的5.34%降至4.46%；股份行对公贷款规模有升有降，但占比普遍下行，其中不良率增幅较大的渤海银行、民生银行占比分别下降了4.65个和2.48个百分点。

满足居民合理住房需求

个人房贷业务方面，工商银行、农业银行、交通银行、邮储银行贷款余额均实现了10%以上的增幅，但占比普遍稳中有降；股份行则多数出现占比上升，其中平安银行、浙商银行个人住房贷款规模同比增幅超过20%，但也有兴业银行等进一步降低个人住房按揭贷款占比，加大对普惠型个人经营贷款的投放。

相比对公业务，国有大型银行的个人住房贷款资产质量普遍提升，仅建设银行不良率略升（中国银行暂无数据），但有数据的5家股份行中，渤海银行、平安银行、民生银行等个贷规模增速较高的银行不良率上升明显。

自2021年1月1日起，由央行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）正式实施，对国内五个档次的银行做出房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限要求，并针对当时不同情况提出了2年～4年的过渡期。

截至2021年末，6家国有大行房地产贷款占比总体在限额（第一档中资大型银行，40%）之内，但个人住房贷款方面，建设银行、邮储银行仍在红线（32.5%）之外。股份行中，招商银行、兴业银行、平安银行、渤海银行房地产贷款占比仍“超标”（第二档中资中型银行，27.5%），个人住房贷款方面，这4家加上中信银行的占比均超过20%上限。其中，平安银行、渤海银行个人住房贷款占比2020年末尚处于“安全区”，但2021年末相关贷款规模分别增长了23.94%、14.19%。

个人住房贷款占比提升，也与各大银行加大居民合理住房需求支持有关。去年四季度以来，监管部门频繁发声纠偏房地产融资政策，鼓励金融机构为有资质的大型房企并购出险企业优质项目提供融资支持，多次重点强调满足居民的合理住房需求。

但这一过程风险防范也不容松懈，各家银行均制定了严格的择户标准，比如交通银行“因城因户施策，分层分类管理”，中国银行执行差别化住房信贷政策，优选贷款投放区域、合作企业、合作楼盘和客户；还有招商银行、兴业银行、平安银行等均提到了配合各地因城施策，重点支持居民刚需及改善型住房按揭需求。

房地产仍处风险释放阶段，2022如何布局？

当前房地产行业形势仍不乐观。崔勇在业绩会上表示，从风险形势看，当前房地产市场的风险主要集中在少数大型房企，特别是有海外债、信托、理财等非银行渠道融资占比较高、负债规模较大的房地产企业。虽然监管引导银行等满足行业合理融资需求，但是从短期内看，市场销售投资下降趋势还未扭转，前期负债水平较高的房企和困难房企资金链紧张局面尚未有明显缓解，预计后续仍然面临一定的风险暴露压力。

民生银行副行长石杰也在业绩会上直言，该行房地产业务资产质量承压，并表示目前房地产行业仍处风险释放阶段，市场销售预期改善还需要时间。建设银行高管在年报致辞中也多次提到房地产市场风险，称风险防控态势好转，但地产行业压力仍然存在。

不过，聚焦到银行业务风险上，多位银行高管在业绩会上表示，在各项有效防控措施下，当前银行的房地产贷款风险可控。

接下来如何应对？除了持续强化既有的风险防控方式，不断满足居民合理的住房贷款需求，各银行纷纷表态，2022年在对公领域将重点支持保障性住房、租赁住房和普通商品住房建设，稳妥做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，有选择的支持优质企业实施的优质房地产项目并购，多维度促进房地产行业良性循环和健康发展。

事实上，鉴于当前房地产整体环境依然严峻，布局风险较小的政策导向型项目成为行业共识。比如平安银行，该行在项目选择上“重点选择区位和成本有优势、销售前景好、去化周期短的项目，并积极支持旧城改造、租赁住房、保障性住房等符合国家政策导向的项目”。

并购融资支持方面，目前已有多家银行发布并购金融债、与房企达成并购合作协议。而兴业银行在去年监管部门出台并购业务指导意见之前，已通过项目并购处置房地产行业风险资产62亿元，有效压降了问题开发商的授信业务。

交通银行副行长郝成日前回答第一财经记者提问时表示，在贯彻落实稳地价、稳房价、稳预期的要求下，银行积极满足房地产市场合理的资金需求，“特别是去年四季度以来，房地产贷款投放力度有所加大。”

为什么要调控房地产？

不少人认为，房价高是国家对房地产调控的主要原因。这样认为不能说错，但认识还是有点儿肤浅，站位还是有点儿不够高。因为对房子价格来讲，北、上、广每平方5万到10万，自有他的道理，一方面，这些城市的投资强度值这个价格。另外一方面，拿不到台面的理由，这个价格也是这线城市筛选新市民的一个门槛儿。三线以下城市每平方5000到1万，也自有他的道理。总之，一个城市房子价格的高低不能用主观感受去判断，这是供需关系形成的。按现在房地产的体量，想操控一个城市的房价，几乎是不可能的。那我们国家为什么现在要调控房地产呢？根据有关数据，2020年底我国个人住房贷款余额约为63万亿，在国有商业银行的贷款业务中，个人住房贷款业务已经稳居第一的位置，远远超过排名第二的制造业和排名第三的交通运输、仓储和邮政业。国家己经意识到房地产积累的风险了。房地产调控从金融入手，主要的原因是防控金融风险、提高经济发展质量。把更多的金融资源引导到科技创新，提高全社会的劳动生产效率。通过政府有形之手，引导市场无形之手，使房地产积累的风险逐步化解，使我们这个国家的经济发展能够平稳有序。而不像资本主义国家那样，任有资本无序发展，直至引发经济危机，全社会崩盘，重新洗牌再来，最终受伤害的还是广大人民群众。