日本超低房贷利率的幸与不幸

香港《南华早报》网站12月5日发表题为《日本超低房贷利率的幸与不幸》的文章，作者是英国劳雷萨咨询公司合伙人尼古拉斯·斯皮罗。文章编译如下：

全球房地产热开始退潮，楼市增长放缓的原因是今年利率急剧上升。美国30年期抵押贷款固定利率已超6%，为2008年金融危机以来的最高水平，澳大利亚房贷可变利率已升至近5.5%，英国两年期贷款固定利率为6%。

然而，一个主要经济体将自身隔绝于借贷成本快速上升之外，格外引人注目：日本仍在维持其超宽松的货币政策，希望一劳永逸地消除国内的通缩心态，显得与世界其他地区格格不入。

日本央行的基准利率自2016年以来一直保持在负0.1%，因此其抵押贷款利率已压低到离谱的水平：浮动利率贷款低至0.3%，而由日本住宅金融厅提供的35年期固定利率抵押贷款，利率能低至1.6%。

尽管日本的抵押贷款利率比其他发达经济体低得多，却在加剧该国房地产市场长期存在的问题。

首先，负利率促使借款人纷纷申请浮动利率抵押贷款，目前此类贷款占未偿贷款的70%以上，而2008年这一比例仅为略高于三分之一。随着10月日本核心通胀率已达到40年来的最高水平3.6%，日本央行面临越来越大的压力，要求其明年开始恢复货币政策正常化，因为有迹象表明工资终于要上涨了。

即使是小幅加息也可能对脆弱的借款人带来冲击，尤其是如果事实证明日本退出超宽松政策时是无序的。考虑到日本十年来激进的货币宽松政策造成资产价格严重扭曲，日本的无序退出是市场的一个主要担忧。

其次，尽管低利率导致抵押贷款总额激增，但自1991年日本房地产泡沫破灭以来，住宅价格一直呈下降趋势，近年来才逐渐回升。自日本央行实施负利率以来，住房贷款一直以每年2%至3%的速度增长，但平均房价仍比峰值低28%。

目前，主要风险是利率上升幅度超过预期。如果事实证明通胀压力比预想的更强大、更持久，日本央行可能会被迫出手。里昂证券驻东京的策略师尼古拉斯·史密斯警告说，很多银行“还没有经历过完整的房地产周期”。

尽管如此，考虑到日本沉重的公共债务负担和上世纪90年代危机的痛苦回忆，日本央行势必谨慎行事。史密斯说，日本“失落的十年”使1929年的美国股灾“看起来就像在公园里散步”。

同样重要的是，日本房地产价格固然持续低迷，但这个亚洲第二大经济体并未像其他国家那样遭遇无力负担住房的严峻问题。在彭博社追踪的30个发达和发展中经济体中，日本的房价收入比和房价租金比处于最低水平。

日本低得离谱的抵押贷款利率正在累积问题。然而，也正是因为这样的低利率，与大多数其他主要经济体相比，日本的首次购房者才能相对容易地置业。20世纪90年代房地产市场崩溃留下的并不都是恶果。

来源：参考消息网

巴西央行宣布加息50个基点 基准利率上调至13.75%

中新社圣保罗8月3日电(记者莫成雄)巴西央行货币政策委员会(C)当地时间3日晚宣布加息50个基点，将该国基准利率从目前的13.25%上调至13.75%。这是2021年3月以来巴西央行连续第12次加息，符合市场预期。

在2020年8月至2021年3月期间，巴西基准利率保持在2%的历史最低水平。自2021年3月17日起，巴西央行开启了新一轮加息周期。经过连续11次加息，在2022年6月15日的上一次议息会议上，巴西央行将该国基准利率从12.75%上调至13.25%。目前，巴西基准利率已经达到2016年11月以来的最高水平，当时基准利率为14%。

巴西央行货币政策委员会3日表示，将于下一次议息会议上评估是否需要对基准利率进行新的、强度较低的调整，暗示可能再次小幅加息。

不过，巴西金融市场大多数分析师认为，此次加息后巴西此轮加息周期将结束，从现在开始直到明年5月，巴西将维持基准利率13.75%不变。而到明年底前，该国基准利率将下调至11%的水平。

据了解，巴西央行每45天举行一次议息会议，其调整基准利率旨在使通胀率处于管理目标范围内。巴西国家货币委员会(CMN)设定的2022年通胀率管理目标中值为3.5%，允许上下浮动1.5个百分点。

据巴西国家地理统计局(IBGE)公布的数据，今年6月巴西通胀率为0.67%，高于上个月的0.47%，在过去12个月内累计增长11.89%。而根据巴西金融市场最新预期，巴西2022年通胀率将为7.15%，高于政府管控目标的5%上限。(完)

LPR、基准、加点、上浮是啥意思？房贷利率到底是怎么算的？

听说房贷利率又降了，为什么我的没降？

现在银行利率到底是多少？

老说LPR，到底是个啥东西？

我办房贷的时候还没有LPR，现在是咋算的？

我的房贷利率6点多，有没有办法降低一些？

别急，今天老鸟给大家一次谈清楚。

01

最新房贷利率是多少

房贷利率降了。

4月8日，银行公布了最新的房贷利率，部分如下：

02

为什么我的利率没降

房贷利率先后锚定过两个标准：一个是2019年10月8日之前，锚定基准利率（基准利率由央行制定）；一个是从2019年10月8日开始，锚定LPR（即贷款市场报价利率，由18家商业银行报价后综合计算产生，每月20日公布）。

之前大家常说的房贷利率上浮10%、20%或者打7折、8折，都是在基准利率的基础上打折。现在大家说的房贷利率加多少个基点，都是在LPR的基础上增加。

不管是在基准利率基础上的打折上浮还是在LPR基础上的加减基点，这个在贷款合同签订之后都是不会变的。

比如你2010年时候买房，当时的基准利率是6.4%，你的房贷利率打7折，那么你的实际利率就是6.4%*0.7=4.48%。如果你没有转化成LPR，现在还执行基准利率，那么按照央行现行的5年期以上贷款基准利率4.9%（央行最近一次调整基准利率是在2015年10月24日），打7折，你的房贷利率就是4.9%*0.7=3.43%。

如果你在2019年10月8日买房，执行LPR利率。当月的LPR是4.85%，你的房贷加了50个基点（1个基点是0.01%），那么你的实际利率就是4.85%+0.5%=5.35%。最新的LPR报价是今年3月份的4.6%，那么按照最新的LPR计算，你的房贷利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

但是。

还没有完。

不管是基准利率还是LPR都会变化。为了银行计算方便，也为了避免大家记不清楚到底该还多少的月供，房贷合同上都会约定在一年的周期内不管利率怎么变化，房贷利率都不变，等到下一个重定价日的时候才会变。

重定价日有两种取值标准：一种是每年的1月1日，一种是每年的贷款发放日。一般情况下都会按照每年的1月1日执行。

再回到你在2019年10月8日买的那套房。

2022年1月1日时候房贷的LPR迎来了重定价日，因为LPR报价的有效期是一个月，所以重定价日参考的LPR报价就是2021年12月20日时候报的4.65%的价格。

2022年1月20日LPR报价为4.6%，但是和你已经没有关系了。

所以，虽然2022年1月20日LPR报价下调了0.05%变成4.6%，但是你这套房在2022年一整年的房贷利率依然是4.65%+0.5%=5.15%。

只能祈祷今年12月份LPR报价时候能够低一些。

当然，如果你在房贷合同上约定的重定价日是每年的贷款发放日，那么你的房贷利率调整参考的就是距离贷款发放日最近的LPR报价。

03

基准利率的房贷怎么办

按照央行规定：在2020年8月31日前，按照基准利率办理房贷的客户可以选择是否转换成按照LPR计算。

只有一次转换机会，没有转换的话银行会自动默认仍然按照固定基准利率执行。

怎么转换？

央行规定：房贷的定价基准从基准利率转换为LPR时，加点数值等于原合同执行的利率水平与2019年12月LPR报价的差值。

如果你原来的房贷利率比此时的LPR报价高，那么你的加点数值就是正数；如果你原来的房贷利率低于此时的LPR报价，那么恭喜，你的加点数值就是负数。

以老鸟自己的一笔房贷来举例：

老鸟在2016年初时候买了一套房子，当时5年期以上贷款基准利率是4.9%，利率打了9折，实际利率是4.9*0.9=4.41%。

在2019年12月份老鸟通过手机银行申请贷款利率定价基准转换为LPR，当月的LPR报价为4.8%，那么老鸟这笔房贷的利率就变成了LPR-0.39%=4.41%（0.39%=4.8%-4.41%）。

这里面LPR部分会根据银行报价调整，下调的0.39%一直不变。

所以，老鸟这笔房贷现在的利率就是4.65%—0.39%=4.26%。

大家可以结合上面讲的内容计算一下自己的房贷利率到底是加了多少个基点。

如果不会算也没关系，手机银行上面一般都会有显示。

04

多说几点

1、LPR每月20日调整一次，每次调整的幅度为0.05%；

2、LPR虽然每个月都会有一次报价，但不代表每次都会有变化；

3、长期来看，LPR是会不断下降的；

4、很多读者问怎么能把之前高利率的房贷转换成低利率的贷款，这里老鸟说一下：除房贷外，个人很难从银行获取这么长时间、低利率的贷款产品。

现在市面上有经营贷的产品，是银行为了响应国家支持实体经济的号召而推出的，利率相对较低，也比较容易审批，还可以按照先息后本的方式来还款，但一般都会要求是全款房抵押，贷款时间一般不超过三年。

即使你找到一笔钱先把现在的按揭贷款还清，但是却不能保证贷款到期后你是否还能申请到这笔贷款、再申请的贷款额度有多少、利率是多少。如果这个贷款批不下来，那么你就要一次性的还清贷款，相当于30年的贷款变成了3年的贷款；

5、市场上还有其他的贷款产品，但考虑到审批难易程度、贷款周期、利率、还款方式等因素，很难用来替换房贷以降低利率。当然，老鸟对这个领域了解的不多，如果你知道的话，欢迎交流。