上海楼市：外地户籍在上海买房资质条件

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，非沪籍已婚怎么在上海买房呀，上海房子有了，小孩上学能不能在上海？那我看网上有说，7年居住证和7年社保的，那是什么政策？

沪叔：你好，外地户籍满足购房资质的条件是：已婚+购房前63个月在沪缴满60个月的社保或税单，即可买房。孩子在沪在公办或民办学校，需要家长居住证积分满120分积分，梯队公办学区房，需要根据人户优先级依次录取。7年居住证+连续7年在沪社保缴纳（前4年1倍以上基数，后3年1.3倍以上）+中级职称，可以申请在沪落户。

提问：沪叔您好，动迁户，动迁费400万左右。三口之家，两人都没有房贷记录。打算配置两套房。以下几种方案，哪种合适。方案一，140万拿一套松江南车墩动迁房，58平一室一厅（只有此房源）。余款255万加一些贷款在顾村板块购置60平左右大一室一厅，改小两室居住，五年后再用此房置换一套两室一厅。方案二，直接拿全货币，不拿动迁组房子。先全款买顾村两室一厅（全款有压价优势），目前价格330万左右。然后余款去投资一套一室一厅，贷些款。或者，一室一厅等两三年后房地产税，空置税等出台，房价下行再入手。方案三，自住房买徐泾东动迁房，总价大约290万左右，贷些款。再拿140万的松江南一房投资。另松江南车墩板块，如果配套完善，人气上升可能需要5-10年。目前出租，毛胚房1400元/月。您看哪种方案合适？松江南值得拿么？

沪叔：你好，先回答你自己方案里面的最优选，方案二是相对较优的。

其次解答版块内容，松江南目前唯一的版块利好是在建高铁站，未来会连通虹桥和浙江，成为中转站，会相对带动一些人流，但并非人气，高铁站周遭的租金收益也会较现在有所提升，但是奈何版块就是松江远郊，距离远造成版块与市区资源断联，作为远郊的老城的居住人群非常固化，大部分是动迁来的或者本区客，消费能力相当有限，版块内的房价这6年几乎没有什么增幅，属于完全跑输大盘的版块。

宝山顾村版块属于外环近郊，且近北市区，不论从版块的当下配套还是交通通勤能级都远优于松江南。

最后根据你们家的情况阐述，因为不太了解你们的自住要求，所以单从投资收益来给最优建议，是当下选择400w动迁款不拿房，家庭当下，年还按揭15w应该不成问题，也就是按揭贷一个250w轻松有余。拿650w总价，你们首套资格，在上海交的多年社保记录，去买一个近郊或北宝山外环的优质新盘，2-3房，2-3年交付后可以收获当下的倒挂收益，如果那个阶段仍有给孩子置办一套房产的考虑，可以再做一拆二，或拿产证抵押现钱去买房。

提问：沪叔，你好，我想问一下单身想买房置换，以前不懂把首套资格浪费了买了老破小。现在想置换。买这套房子单纯给我自己一个人住，预算400-500w,一室两室或者学区对我来说不太重要，不过希望尽可能大一些。想问一下沪叔是推荐内环内次新动迁房还是中外环两房拆迁次新房或者商品房呢？或者我上车徐泾打新房有没有机会呢？不过我的积分可能就56的样子，说璀璨公馆的有机会，不知道是不是真的

沪叔：你好，目前你是上海户口，二套，如果新房500万，二手房4百万出头，你的积分56分，如果打新的话，基本无缘地铁盘，青浦徐泾核心板块的新房上不了车，或者选择远离核心区的项目，但是这样的地段热度是很高的，如果你想试试也可以，毕竟这边一二手倒挂，也是大虹桥比较核心的区域.上海买房选筹很重要，房子本身不过是一堆钢筋混凝土，附加在上面配套资源以及可兑现的落地规划，才是它的价值。配套成熟方面：内环内＞中内环＞中外环＞外环，像内环内地段一般的次新房，售价千万往上，内中环优质地段的房价可以等同于市中心区内一般地段的价格。不过随着浦东的逆袭，环线买房逻辑不是唯一，上海是多点式发展，外环外也形成很多高新产业规模，浦东对环线的概念比较弱，它的发展集中资源办大事，浦东买房更看重教育和产业，产业决定一个板块发展动能。

提问：沪叔，你好，在网上关注了很久了。想问问:我在嘉定汽车城上班，我老婆在中科路张江，我开车我老婆坐地铁，有没有可以兼顾两个人通勤1个小时的总价300万的房子，帮忙分析一下

沪叔：你好，你在11号安亭上汽这块，你爱人在张江孙桥中科路这块，除非买市区不然一东一西比较难兼顾，有这么两种选择，要么这个预算市区买个老破小1房，你俩上班稍微方便些，要么照顾1房买安亭或孙桥。

提问：沪叔，你好，首套房，我想问下华漕13号线延伸94年的老房子像金丰小区和诸新三村值得投资嘛。总价350万左右

沪叔：你好，纯投资主要就是看版块增值，一轮楼市一轮预期增益，增益浮动和版块的几个因素有莫大的相关性，不过都是基于当下配套和现有因素增益，房龄老透支增益+已有确定地铁但周边配套未跟上，这里不算是最优选，前湾规划兴许会落地，前提是要有人有消费力，时间比较久，这个房龄的房子投资脱手也是个问题。

2021年外地人在上海买房，需要知道这些

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，外地人，打算在上海买房定居，想请问一下在上海买房的话，有哪些途径获得购房资格呢？

沪叔：你好，落户是你最快、最便捷拿到购房资格的方法，落户后就能购买1-2套住房。外地人想要获得上海本地购房资格有如下途径：第一是在上海的本科，硕士等应届毕业生，只要在本地找到工作并缴纳6个月社保后即可完成落户；第二是人才引进落户政策，第三是积分落户，小于高中学历的人不满足人才落户条件，但也可以通过在城市的居住和缴纳社保一定时限来积攒积分，积分达到规定数量后就可以落户。第四、临港、张江地区出台优惠政策，降低居住转移期限要求，“居转户”年限由7年缩短为5年。最后如果有上海直系亲属，或是夫妻双方一方是本地户口的，可以通过投靠实现落户。

提问：沪叔，你好，购房小白，今年下半年计划在上海买房，刚需自住方面，想请教老师怎么买到比较满意的房子呢？

沪叔：你好，选房子有以下几个依据：一是交通，交通便利是很重要的，重要交通轨道、途经多个商业区的地铁线路有1、2、7、9、10、11、12、13、14号线，驾车是否便利依赖于是否有三公里无高架上下匝道。可以根据地铁和匝道评价房子等级。二是配套，主要指商业医疗，商业又重要于医疗，最优秀的是世界级商圈，其次是市级商圈，再次是区域商圈，最次是街边零售，当然还有特别偏远的地方不存在商业。医疗则以三公里覆盖的医院的等级为依据即可。三是学区，学区分几个层次，一梯队初中和一梯队小学或二梯队小学和一梯队初中的组合是最优的，一梯队小学单校区其次，再次是二梯队小学和初中，再次是初中或小学其中一个是二梯队的，最差的是菜场小学和菜场中学。四是增值保值，要注意关注房子上涨空间，如宝山区房子上涨幅度很大，还要注意房子的供求关系，供需关系紧张的房子升值空间大，如优质学区或地铁房，还要注意板块规划，有重点规划的区域升值空间大。五是居住体验，住宅占比高的房子社区体验感好，房产总价也是一个考量依据，总价高的房子，小区居民素质更高。六是价值认同，不同地段价值认同不同，原法租界和古北、静安等地方是本地人眼中的最优地段，黄浦江两岸是新上海人眼中最优。

提问：沪叔，你好，本人未婚，家庭名下无房产，家庭名下无公司，无剩余贷款，月收入2万左右，预计贷款350万元，根据两倍覆盖月供的标准，我的收入贷款30年只能贷200w左右，在上海实属杯水车薪。实际月供2w不会影响生活质量，请教提高贷款额度的方法1.未婚，刚工作两年，目前薪资较低，收入证明2w（公司只能按去年的社保基数开证明），银行流水更低（因为综合补贴和工资分两张银行卡）。

2.父母已退休无法作为共同借款人提高贷款额度。请问有什么其他途径可以提高贷款额度？比如父母名下的房产（我的名字不在产证上），基金，大额存单，房租收入等是否可以作为资产证明为我担保，提高额度？比如是否有相关的担保公司可以提供服务，为我担保提高额度？

沪叔：你好，一般有效流水分为三种：1.工资流水；2.转账流水：通过柜台、网络或网银转账的交易记录，如果有固定时间，固定金额的转入，则属于银行认可部分；3.自存流水，通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水，属于有效流水。

按照你的条件，目前首套房，贷款350万，贷款30年算的话，采用商业贷款等额本息，每月月供大概在18047.29元左右，根据银行审批要求月收入最好是月供的两倍，月收入大于月供3.6万最好；如果是商贷等额本金，每月月均还款16522.31元左右，月收入最好月供两倍大于3.3万。

现在这样情况下是可以提供担保证明，担保人最好是上海当地户籍，能够提供资产证明（房产）是最好的，其他资产证明（汽车、基金、大额保单）也可以用得上，你的目标是增加流水保证2倍覆盖，奖金和补贴也可以算到收入里面，房租收入和兼职收入也可以算的，还有其他方法等。另外今年上海多次强调严查假流水、消费贷、经营贷，买房最好提前准备好半年的银行流水。具体银行贷款流水策略，详见知识星球内部资料。

提问：沪叔，现在摇号的新政出来了，是不是代表上海的二手房市场行情会不错？还是说之后会跌？

沪叔：你好，上海发布了摇号新政，采用积分制确立摇号资格，主要通过家庭、户籍、名下住房、5年内购房记录和社保情况五个指标来确定。按照积分新政，上海摇号排序顺位优先级最高的第一顺位为已婚、上海无房且五年内无购房记录的户籍购房者。政策核心思想是优先满足无房刚需的自住需求。但同时一些家里有沪籍老人且近五年无购房记录的按积分制来看也拥有较大优势。对一些非沪籍的外地客户或者新上海人来说，参与新房摇号的难度不低。而对于一些名下有房、有购房记录的购房者而言，打新也非常困难，他们大概率会转入交易限制更少的二手房市场。二手房市场将迎来不错的行情，后期预计改善型大面积住宅会更受欢迎，因为后期置换难度变大，面积更大的住宅舒适性更高，满五的次新房会成为购房者首选。高层对于楼市的调控逐渐拉紧，后期购房成本只会越来越高，不要妄想“抄底”购房。

非本市户籍人才满足条件可限购一套住房！上海发布重磅政策支持临港新片区

在8月20日举行临港新片区三周年新闻发布会上，市政府副秘书长、市发展改革委主任华源介绍了市政府新制定的《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》主要内容。《若干政策措施》主要包括3个方面23条任务举措，以解决临港新片区重大项目建设和改革创新发展过程中遇到的政策痛点堵点问题为导向，赋予新片区更多改革自主权和先行先试任务，在市级事权范围内最大力度支持临港新片区深化差异化制度探索，助力临港新片区更好成为全市发展的“增长极”和“动力源”。

强化产业支撑方面，共5项支持政策，主要包括提升高端制造业能级，加强国际氢能谷、东方芯港、生命蓝湾、动力之源等重点园区建设；建设滴水湖AI创新港，培养AI创新生态。深化国际数据港建设，探索建设国家数据跨境流动试验示范区。加快新兴服务业发展，拓展服务贸易、跨境电商、保税维修等新业态新模式。支持更多优质科技创新资源和功能平台布局临港新片区，推动一批科研院所、高校研究院、产学研转化平台、保税研发中心布局临港新片区。

强化城市功能基础方面，共8项支持政策，主要包括打造便捷高效的综合交通体系，加快建设临港集疏运中心、市域铁路南汇支线，加快启动建设小洋山北侧作业区相关工程、大芦线东延伸等项目。到2035年，临港新片区将基本形成“15、30、60、90”的出行交通圈——主城区15分钟到达浦东国际机场、30分钟可达龙阳路等枢纽、60分钟可达虹桥机场、90分钟可达长三角毗邻城市。推进教育资源优质均衡发展，加大推动特级校长、特级教师、正高级教师向新片区流动，支持推进华东师大二附中临港奉贤分校、上海中学东校高中部高起点办学，积极筹设上音附中临港校区，高起点、高标准设立外籍人员子女学校。

此外还包括完善洋山特殊综合保税区基础设施，推动航空产业配套项目规划建设。建设临港数字化转型示范区，建设融合生长的未来数字孪生城。打造具有示范效应的低碳城市，建设临港风光气储示范区。提升韧性城市建设水平，完善应急管理体系。健全医疗卫生服务体系，支持引进上海优质中医资源建设三级中医医院。打造大都市旅游目的地，支持临港新片区承办国际、国内文化节展和顶级赛事活动。

强化政策保障方面，共10项支持政策，主要包括进一步优化人才落户政策，赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权。推动技能劳动者在新片区高质量就业，建立完善技能人才引进专属目录动态调整机制。完善海外人才服务体系，为重大项目建设紧缺急需海外人才提供出入境“绿色通道”服务。定向优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。支持临港新片区重大项目建设融资机制创新，支持临港新片区符合条件的项目优先申报发行基础设施REIT。

栏目主编：徐敏题图来源：临港新片区

来源：作者：胡幸阳