起底｜高价植发“漩涡”：成活率成谜，培训速成班宣称三天包学会

“每秒2-3针连续猛扎”。

植发手术台上，王军（化名）只记得钻心的疼痛感。中午12时20分开始，整个手术持续了近9个小时。而这也成了他至今四处奔走维权的开始。

广州倍生医疗美容门诊部（简称：倍生植发）“保证毛囊成活率不低于95%”，王军以为肉眼可见的“头秃”足以证明没有达到承诺效果。一年过去，“鉴定”这一关都未找到突破口。

一个月前，倍生植发发布声明，称照片及视频可证明，患者的植发手术成功。“不服。”败诉的王军再次被激怒，“我没办法证明，他们又怎么证明毛囊成活率达到95%？”

王军坚持要个说法，他仍在咨询求证，生活重心被植发纠纷牢牢捆绑。

“脱发危机”正成为不少年轻人的痛。颜值焦虑和广告轰炸双重刺激下，像王军一样希望通过植发改变形象的消费者涌入植发机构。新京报贝壳财经记者调查发现，铺天盖地的植发广告背后，是动辄数万的手术费，并伴随贷款纠纷、虚假宣传、鉴定难等问题，植发市场鱼龙混杂。

植发机构走访中，尽管毛囊检测结果显示记者状况良好，不必植发，但医生仍给出治疗方案，比如针对额前侧头发较稀疏、发质较细等问题可以采用药物注射，“一针3900元，打6针，总价2万多”。

利益诱惑下，还有机构招揽人员培训，宣称只需万元学费，最快一天内就可学会先进植发技术。“成本可能只需要200-500元，但收入可以达到1万元到8万元。”培训机构称。

诱惑

低价“轰炸”：1元植发变上万元

因为便宜，曹先生动了植发心思，也一脚踩了“坑”。

今年7月，他在一款资讯软件上看到“1元种植200毛囊单位”，私信后被客服告知带1元钱和身份证就可以，店面是中山新生植发。不过，到店后广告中标榜的信息全部更改，1元只是噱头。他回忆称，工作人员表示只有两种选择，一种12600元，一种39000元。

“手机拿来，我帮你下个东西。”曹先生告诉贝壳财经记者，工作人员帮他下载了度小满，拍身份证照片、扫脸等流程结束，自己支付了12600元植发费用，分24期还款，本息合计15000多元。

抱着消费1元的心态进店，实则贷款消费了上万元，曹先生从中山赶到珠海分店进行了2000个毛囊单位移植。几个月过去，他觉得头发反而比植发前少。

这次植发成了曹先生心里的阴影，“手术失败了”，金融平台还在继续扣款。

实际上，植发定价不低，但以低价吸引消费者的宣传话术并不罕见。“睡几个小时长出一头浓密头发”，短视频平台上，植发似乎是一项便宜且简单的项目。

植发手术是将自身毛发较多部位的毛囊移植到稀疏部位，移植后成活的毛囊可以继续生长。而取出毛囊的部位往往在后枕部。

贝壳财经记者搜索看到，不少机构宣称可进行植发，其中“美人尖”“发际线”种植为热门项目，价格多以“打包”形式呈现。

一家排名较靠前的医美机构店铺主页显示，“2000单位微针种植发际线”标价21000元，“大面积植发”为55800元，“头顶加密种植1000单位种植”标价约5万元。此外，关于毛发移植失败修复项目，定价8万多元。

“一个毛囊单位一般有1-4根头发。”贝壳财经记者从多家植发机构了解到，植发以毛囊单位为基本计算单位。调查中，记者分别咨询了雍禾植发、大麦微针植发、新生植发、倍生植发、颐朵植发等机构，当提及单价，工作人员并不会正面回答，而是询问是否要种植发际线、头发状况或要求添加微信。

记者采访了解到，多数机构植发单价为一个毛囊单位10-20元。双十一促销期间，不乏有机构单价低于10元。

倍生植发打包费用可涵盖1000个毛囊单位，单价不足3元。倍生植发工作人员称，这是限时活动，仅限首次植发前1000单位毛囊可用。而在新生植发，3888元可种植1000个毛囊单位，“超出的单位按照原价10元的7折收取。”

不同价位的植发项目有何区别？根据多家机构工作人员介绍，价格差异主要在于技术不同，各项技术对应达到的植发效果各异。

“10元的是FUE技术，传统宝石刀加镊子种植”“13元的是微针技术”。大麦微针植发工作人员告诉贝壳财经记者，前一种技术需先打孔，用镊子夹取种植，创伤大，术后血痂多，恢复慢，种植密度低，种植头发的方向也不容易把控。而后一种技术，则具有恢复快，密度高及方向自然的优势。

体验

检测称“可治可不治”，医生推荐2万元针剂

“脱发经济”带火植发生意。

市中心繁华商圈中，总能看到植发机构身影。走进玻璃门，登记完个人信息、短暂等待后，穿着整齐套装的工作人员会将来访者带到诊室。紧接着，另一名工作人员开始咨询头发情况以及进行植发前的必备步骤——毛囊检测。

近期，贝壳财经记者先后探访了广州、北京的植发机构。广州天河区雍禾植发诊室外，陆续有顾客前来咨询，记者按部就班地先后进行了前额、头顶、两侧、后枕等部位检测，同时被询问睡眠、压力、家族是否有脱发史等问题。

雍禾植发。新京报记者席莉莉摄

经过前台、接待人员、检测人员等几个流程后，记者被带入雍禾植发医生诊室。“你的发际线从三庭来看，一点都不能调低，调低了反而不好看。”医生表示，根据脱发和检测结果看，属于弥散性脱发，但总体头发状况良好。

“（我们这）植发分两种，剃头发的话，20块钱一个毛囊单位，不剃头发是40块钱。”广州雍禾植发医生告诉记者，一般情况下客户大多选择剃发后进行植发，只有一些网红会选择不剃头发，因为工作性质比较特殊，“他需要做完第二天马上去开直播。”

根据个人脱发情况、种植密度和后枕部毛囊资源等，每个消费者所需移植的毛囊数量相差较大，但一次植发手术移植几千个毛囊单位属于常见情况。上述医生介绍，以记者相对浓密的发量状态来看，如果选择植发最多需要花费几万元。

“你完全没必要来这里。”尽管检测结果显示记者状况良好，属于“可治可不治”，但该医生还是给出了建议方案。其中，针对额前侧头发较稀疏、发质较细等问题，他表示可以采用医院的药物注射，“一针3900元，打6针，总价2万多。”

走访中，记者在北京朝阳区的新生植发同样被建议无需植发，却也收到报价近两万元的药物注射“养护”疗法。

新生植发毛囊检测结果显示，记者主要问题包括需要移植2500根毛发；头发密度非常低，头发直径非常细；部分毛囊已出现干瘪等。

检测报告。新京报记者席莉莉摄

经手检测的医生助理并未建议记者植发，她表示“头皮环境比较健康”“没有必要植发”，但要进行“养护”。她向记者重点推荐了药物注射治疗方案，并主动表示可通过第三方金融平台分期付款。

记者在该院医生办公室看到，这一疗法名为“头皮赋活疗法”，单价6000元。医生表示，一个疗程需要注射3次，每月一次，总价18000元，注射前需在该院进行体检，体检费用280元。

“可以进行医疗分期，我们和百度有合作。”该医生表示，目前有活动折扣，但需要当天决定是否进行治疗，否则优惠名额不再保留。

护发价目表。新京报记者席莉莉摄

目前，各大医美机构与专门植发机构激烈获客竞争中，免费毛囊检测项目已经成为“标配”。贝壳财经记者注意到，在大众点评的植发养发专区，几乎每家大型机构都推出了低价毛囊检测项目，价格从9元一次到象征性收费的0.1元，还有机构直接打出免费检测毛发毛囊的宣传，以北京新生植发毛囊检测为例，团购价0.1元，已有3万多人消费。

此外，植发市场规模增长催生了低价甚至免费植发选项。如大众点评上，碧莲盛推出了每日前两名200单位发际线免费植发体验。

争议

鉴定无门，毛囊成活率成谜

毛囊成活率为植发机构给顾客吃下的定心丸，却也成了悬在这一行业头上的利器。

目前，植发机构往往以在合同中约定成活率来打消消费者顾虑。实际上，成活率存在鉴定难问题，若消费者以未达到承诺的成活率为由要求退款，合同约定很难兑现。

2019年11月在倍生植发进行4500个毛囊单位移植后至今，王军表示自己的头发没有明显改善。他向记者出示的植发签约合同显示，倍生植发“保证毛囊成活率不低于95%。”

受访者供图。

“成活率保障”部分显示，如因手术技术及操作的因素造成毛囊成活率未达到上述标准经鉴定确认后，机构可免费修复或退还未成活部分的手术费用。

王军本以为，肉眼可见的“头秃”可以证明植发没有达到承诺效果，但他与倍生植发所拍摄的头顶照片差距悬殊。“我拍照头顶都是秃的，倍生植发降低了灯光，拍照效果有天渊之别。”王军认为，既然植发外观拍照效果差距太大，只要证明毛囊成活率不足95%就可以说植发手术失败。

倍生植发拍摄照片。受访者供图

王军自己拍摄的照片。

“植发机构既然敢承诺，自然有地方能做鉴定，于是我写了诉状。”此后，王军联系当地政务热线、医疗纠纷调解委员会、医学会，均获得无法鉴定回复。

他相继咨询一些非官方机构，依然无果。

案件审理中，王军以原告身份申请鉴定事项包括植发区域种植的毛囊成活率是多少；术后头顶外观效果是否能见到头皮；取发区域短发状态是否有明显不能消除的疤痕。

广东省广州市越秀区人民法院经摇珠确定由广东衡正司法鉴定所对上述事项进行鉴定，判决书显示，该所经审查于2020年12月11日向法院复函，以超出其司法鉴定业务范围为由不予受理。

法院判决认为，原告的举证并不足以证明被告存在违约行为，亦不足以证明本案存在双方明确约定的退款事由，理应承担举证不能的法律后果，故对于原告主张被告返还手术费24184元，理据欠缺，不予支持。

今年10月，倍生植发就两者纠纷发布声明，“照片及视频可证明，患者的植发手术是成功的，且法院判决已查明事实，对患者所称的手术失败说法不予支持。”倍生植发称，王军“在各平台发表不实文章与虚构图片诋毁我门诊部已涉嫌诽谤。”

王军坚持维权讨个说法，在向贝壳财经记者发来的材料里，除了基本情况说明，他梳理出了16个文件夹证据。

近日，贝壳财经记者以消费者身份咨询倍生植发，工作人员表示不提供毛囊成活率的承诺，现在植发技术成熟，存活不是难题。

“在植发行业统称都说毛囊成活率95%，但是目前并没有专业机构去鉴定具体数据。跟你签约了具体数字承诺，这个合同是不是没有存在的意义？”上述工作人员介绍，植发是整形项目，术后效果肉眼就可以看出区别，没有明显稀疏或者空白区域，毛发生长方向一致、自然好看就是成功的，如果有稀疏或者空白，术后可以进行免费二次补种。

此后，记者咨询了雍禾植发，工作人员也表示，“成活率没办法去鉴定”。其表示，过去雍禾植发承诺成活率95%以上，但没有能鉴定成活率的第三方机构，“所以我们现在不管成活率，只要你觉得不浓密，效果不好，那免费再修复就行了。”

不过，记者采访多家植发机构发现，毛囊成活率可达95%到98%的宣传仍然广泛存在。其中，碧莲盛植发、新生植发工作人员称保证95%以上毛囊成活率，大麦微针植发工作人员口中这一数字为96%以上，颐朵植发称保证在98%以上。

一边是难以量化的效果承诺，一边是免费植发、赠送植发等低价获客方式，植发成了整形项目的投诉重灾区之一。

黑猫投诉数据显示，2021年以来涉及“植发”的投诉有94条，投诉量前三分别为雍禾植发、新生植发、碧莲盛植发。涉诉金额方面，1万元-10万元的有45条，占比近50%。至于投诉问题主要为虚假、夸大宣传，植发效果不佳，强迫诱导消费等。

记者在裁判文书网搜索发现，因植发失败引发的纠纷案件不下百起，消费者往往因鉴定难或举证难被判败诉。

浙江杭州的小曲告诉记者，一年前在嘉兴雍禾植发花费4万多元移植了2550个单位头发，协议显示保障毛囊成活率达到95%以上。术后一年，她头顶经常出现毛囊炎问题，视觉上发量与术前相比也没有改善。“他们给的解决方案就是免费补种，可是我不可能再补种了。”

同样是一年前，侯女士在广州雍禾植发进行毛囊检测后，对方推荐购买养护项目，承诺治疗后可以达到“头顶两边完全覆盖，仅剩发缝宽”的效果。她前后付款3万多元，进行七次中胚层注射治疗及六次养护治疗。

“我抱着希望积极配合治疗长达一年，没有任何效果，要求院方全额退款，而他们的解决方案是赠送我三次中胚层治疗，或者只能退其中3次中胚层的钱。”侯女士表示这并非自己想要的解决方式。

生意

植发培训“速成”，“学得快一天就会”

“零基础教学”“接触轻医美行业掌握财富密码”……

植发市场火热的同时，诞生了一批植发培训机构，宣称可零基础学习，内容包括各种“独家”技术和大机构所使用的技术。

植发培训广告。网站截图

这类培训不仅门槛低，还能“速成”。贝壳财经记者咨询数家培训机构发现，普遍承诺三天内保证学会植发技术，收费在一万元左右。

“2021年整形行业最火爆的莫过于植发”，贝壳财经记者在多个网页看到总部位于深圳的“麦子植发培训”，其负责培训的工作人员告诉记者，植发行业一个客户的成本可能只需要200-500元，但收入可以达到1万元到8万元，并且零风险，比微整形还安全，植发成活率高达96%。

以麦子植发培训的“植发植眉全能弟子班”为例，学习时间为3天，学习部位包括头发、胡须、鬓角、发际线、（烧伤、私密）重建种植术、眉毛等，费用原价118000元，现需9800元。

记者在授课技术内容一项看到，其中包括科发源植发、新生植发、碧莲盛植发、雍禾植发等较知名机构的种植技术，还包括真人模特操作，并且提供“如何建立毛发移植客源渠道”“各种营销方案”“客源的开发与渠道建设”等机构营销运作方面的内容。

“学得快的一天就会了。”麦子植发培训的工作人员向记者介绍，大多数都可以用两天时间学会。

咨询期间，工作人员还发来多条视频，不同地区的学员齐声喊道：“两天我们都学会了”。工作人员承诺，如果3天后没有学会，可以重复加入培训班进行学习。

对于学成后学员的就业情况，这位工作人员表示，客户都需要自己找，有的人能月入20万，有的一个月只能做一台手术。

记者注意到，“黑机构”非法营业成为植发市场乱象之一。山东省邹城市今年8月公布的一起案例显示，2020年2月，张某看到美颜坊纹绣店广告宣传后，到店内进行美发植发并支付费用1万元，几天后头发脱落又进行了植发再生术，但仍然失败并造成头皮大面积过敏和感染。

法院判决认为，纹绣店不具备医学美容植发的资质资格，其为原告进行美容植发并造成原告头皮过敏和感染，应推定被告为原告的美容医疗行为具有过错，应承担相应的损害赔偿责任。

赛道

四类机构同台竞争，植发毛利率超70%

如今，90后甚至00后已加入“脱发大军”，“脱发危机”让植发成为一条黄金赛道。

今年6月17日，依靠植发生意起家的雍禾医疗集团有限公司（简称雍禾植发）向港交所主板递交了上市申请，被市场称为“植发第一股”。招股书显示，其已在国内50个城市经营51家医疗机构，并配有约1200人的医疗团队，其中包括229名注册医生和930名护士，超过行业第二、三名的总和。

据国家卫健委数据，我国脱发人数超2.5亿人，且呈现年轻化趋势。然而，与实际患脱发的人数相比，国内接受植发医疗服务的人数相对较少。雍禾植发招股书援引弗若斯特沙利文数据，2020年，在中国进行的植发手术仅约为51.6万例，渗透率为0.21%，表明市场需求未得到满足。

招股书中预期会有更多人士接受植发治疗，未来的增长潜力巨大。2020年中国植发医疗服务的市场规模为134亿元。2025年，市场规模将达到378亿元，复合年增长率将为23.0%。到2030年，市场规模将进一步增长至756亿元，自2025年起的复合年增长率将为14.9%。

对市场规模增长保持乐观预期的同时，数据显示，这一行业具有高毛利率的特征，足以引发激烈竞争。雍禾植发总收入从2018年的9.34亿人民币增长到2020年的16.4亿人民币，毛利率常年维持在70%以上，其中2020年毛利率为74.6%。

当前，植发机构可分为四大类别，公立医院市场份额植发科占比较低。据弗若斯特沙利文数据，四大类中公立医院植发科2020年市场份额仅14.8%，连锁型植发机构行业市占率为23.9%，美容机构的植发部门占有率为15.7%；其他民营植发机构市场占有率达45.6%。

市场激烈竞争已然出现。作为2020年国内最大的毛发医疗服务供应商，雍禾植发在植发医疗服务市场及医疗养固服务市场的市场份额分别约为11%及5%。

抢食市场，民营机构在营销推广方面下足工夫。2018年-2020年，雍禾植发的销售及营销费用分别为4.64亿元、6.5亿元、7.8亿元，占营业收入的比例分别达到了49.6%、53.1%、47.6%。几乎一半收入用于销售及营销。

今年9月，新生集团联合创始人张通接受媒体采访时表示，新生植发有上市计划，但还没有明确时间表，目前没有引进外部资本。

巨大的市场潜力与高毛利率刺激下，更多企业正在加入植发市场竞争，经营资质、人员技术、医患关系等方面的规范化，或是消费者投票的重要标尺。

新京报贝壳财经记者席莉莉编辑王进雨校对李世辉

“教你换个身份通过审批”——“校园贷”混入在线职业培训机构调查

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新华社上海2月18日电题：“教你换个身份通过审批”——“校园贷”混入在线职业培训机构调查

潘旭、周蕊、黄馨怡

学生因无收入来源无法贷款，培训机构工作人员帮忙“换个身份”通过审批。记者调查发现，三令五申遭禁止的“校园贷”在个别在线职业培训机构依旧活跃，机构“老师”除了推销课程外，还担任“贷款专员”，教授各种技巧规避贷款平台身份审查。报名开课后，不少学生发现课程“缩水”，宣称的“包就业”“包兼职”更是天方夜谭，申请退款不成后，只能背负着债务讨要说法。

是“老师”还是“贷款专员”？培训机构诱导学生谎报年龄

“00后”大学生小崔在2021年12月购买了“大鹏教育”的图片编辑在线课程，因无法一次性负担3700元的学费，于是在机构工作人员的引导下，向某网贷平台借款2960元，分6期还款，每月还款额493.33元。

“根据政策，学生的贷款额度是有限的，但机构还是帮我借到了钱。”小崔说。

小崔说，机构工作人员先是让其通过正常的网贷平台借款筹集首付款640元，无奈因为小崔的学生身份，某平台的正常贷款额度只有200元。小崔只好通过银行卡和支付宝余额凑齐了首付，机构就开始帮忙走所谓的“内部分期贷款流程”，工作人员除了拿出培训合同外，还有一份和某平台间的贷款合同。

“事后想想，这个工作人员既像课程销售员，又像贷款中介。”小崔说。

根据银保监会等五部门去年联合印发的《关于进一步规范大学生互联网消费贷款监督管理工作的通知》，小额贷款公司不得向大学生发放互联网消费贷款，明确未经监管部门批准设立的机构一律不得为大学生提供信贷服务。

于是，培训机构的工作人员就指导学生谎报职业。

“让我在职业一栏填‘自由职业’，还叮嘱说如果贷款平台打电话来审核，一定要回答对方自己在工作，能用工资还款。”小崔说。

在工作人员的催促下，小崔签订了贷款合同，并顺利通过了贷款审核。

“我感觉对方更像是个步步紧逼、套路满满的销售，而不是培训班老师。”小崔对记者说。

在某互联网投诉平台上，包含“培训贷”关键词的投诉量超8700条，涉及数家在线职业培训机构，每条投诉涉及的金额在数千元至上万元不等。

体验课上“画大饼”正式开课“露原形”

记者调查发现，这些职业培训机构的套路满满：先是体验课“画大饼”，然后工作人员游说推销，最后签约上课，网贷是链条中的一个环节。

不少学员反映，体验课上说得“花好稻好”，但报名后便觉得货不对板，承诺的课程“缩了水”，承诺的就业机会实则是打零工，感觉被“坑”了。

记者以学生身份旁听了一家名叫“谭州教育”的一节原画插画类体验课，授课老师除了教授电脑作画技术还分析起了行业现状，称“我们公司打通了全国渠道，和300多个城市的900家企业签订人才协议”“上个月我们20多个人进了腾讯，税后最低能拿9000元，最高能拿1.4万元”。

另一家职业培训机构的工作人员软硬兼施地游说记者，表示只要满21岁就可以贷款，因为这个年龄可以包装成刚工作的毕业生。当记者表示自己不满21岁时，对方表示，可以利用身边同学的身份在贷款平台上申请，实在不行回家“跟妈妈哭（着要钱）”。

曾在某职业培训机构报名图片编辑课程的大学生小周说，开班后，老师换了，上了几次就感觉学不到东西，而此前声称的就业机会仅仅是打零工，以30元一单的价格在网上编辑图片，而且还要在群里“抢单”。

一位大学生告诉记者，自己在一家名叫“中职通”的在线职业培训机构上了一节课就感觉被“坑”了，退费无门，贷款又无法终止。培训合同上赫然写道：“在线课程不适用七日无理由退款规定。”

“花钱的时候，机构盯着你，交了钱后，对你置之不理。”这位大学生说。

警惕“培训贷”陷阱强化培训机构办学质量督导

上海段和段律师事务所律师刘春泉说，在国家相关部门规范贷款平台向大学生发放贷款的情况下，如果在线职业培训机构诱导、帮助甚至作为中介方从事贷款业务，则违反相关规定，而贷款平台审核不严，同样难辞其咎。

记者调查发现，有的贷款平台的审核形同虚设，电话回访后就不再核实信息真假；有的平台甚至不审核，全盘接纳学生提交的虚假信息，并发放贷款。

银保监会等五部门有关负责人此前表示，针对当前大学生互联网消费贷款中存在的主要问题，要规范放贷机构及其外包合作机构营销行为，要求放贷机构实质性审核识别大学生身份和真实贷款用途，不得以大学生为潜在客户定向营销。

人力资源和社会保障部等四部门印发的《“十四五”职业技能培训规划》提出，依法鼓励支持民办职业培训机构规范发展。强化对民办培训机构办学质量的督导，建立行业自律机制。

“投诉多、纠纷多的一大原因在于难以界定培训质量好还是不好，因此还要形成行业规范，建立行业标准。”上海政法学院教授汤啸天说。

上海市消保委副秘书长唐健盛说，职业培训的底层逻辑是以找工作、兼职、提升收入为营销方向，但在这个过程中所画的“大饼”往往都很难实现，这就带来预期与实际的不匹配。

“在线职业培训机构的纠纷往往有着跨地域、跨部门的特点，更使得部分不合理的‘培训贷’等监管难度提升。”唐健盛说，想要提升职场竞争力的大学生和职场人都需要留心，尤其对贷款要慎之又慎。

开发商赠送面积靠谱吗？教你避坑，附“赠送面积”小科普

案例一：开发商的承诺只见图示

基本案情

2018年，李某想买个“单身公寓”，于是来到湖南省岳阳市岳阳楼区一小区，向某房屋置业公司交纳了购房定金5000元。几天后，她在该置业公司工作人员的带领下参观了样板房，该样板房当时有阳台。从楼层平面示意图来看，自己所购房型也有阳台设置标志，并标明该部分为全赠与面积空间。

于是，李某当场与某房屋置业公司签订《商品房屋买卖合同》，并交纳房屋首付款20.82万元，剩余购房款20万元将向银行申请抵押贷款，房屋于2019年5月1日交付。

然而到收房时李某发现，自己的房子根本没有阳台，于是拒绝收房，拒绝提交资料办理贷款手续，也拒绝交清剩余房款。

某房屋置业公司将李某起诉至法院，李某反诉对方，要求解除商品房买卖合同，返还首付款。

法院判决

湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院经审理认为，房屋增设阳台系对原房屋的改造，开发商将其作为全赠与面积空间赠与购房者，购房者因此可以增加房屋实用面积，亦能在使用上有更好的布局，这对购房者来说无疑具有极大的诱惑力。

本案中可以推定李某购买案涉房屋与此具有因果关系，李某有理由相信交付的房屋具有与样板房一致的增设阳台部分，李某基于案涉房屋未增设阳台而不接受该房屋具有合理性，其主张交付的房屋没有阳台不能满足购房时的需要，因开发商违约致使合同目的不能实现，从而要求解除合同的诉求应当予以支持。

最终法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，某置业公司返还李某购房款20.82万元。

法官提醒

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

开发商所谓的“赠送面积”往往不会像产权面积一样进行明确具体的约定，隐含着一定的法律风险，故开发商及购房者对此应权衡利弊，理性谨慎看待“赠送面积”，避免相关纠纷发生。

案例二：开发商的承诺动了别人的奶酪

基本案情

2016年3月，购房者到开发商售楼处了解的涉案户型，系两套单身公寓合并为一套的中户型住宅（新户型）。开发商在售楼大厅摆放的“置业计划书”上以明显方式将新户型与老户型（前期开盘户型）之间的公共面积（公共走廊）标识为“赠送全部面积”，售楼人员也向购房者口头说明“赠送全部面积”区域可以做厨房，这样“计价面积”区域和“赠送面积”区域合起来就可以分隔为“两房两厅一厨一卫双阳台”，售楼书封面也以显著文字将“两房两厅一厨一卫双阳台”加以注明。

交房时，开发商在新、老户型的公共面积外立了入户门，将此公共面积作为“赠送全部面积”划入案涉户型房套内面积。

但交房后因老户型业主向相关部门投诉，要求将设立在公共面积的涉案户型入户门拆除，恢复公共走廊使用功能，导致开发商承诺的“赠送全部面积”无法兑现。购房者认为开发商以虚假宣传的手段诱使消费者购买该户型的行为构成欺诈，故向法院起诉。

法院判决

福建省长汀县人民法院经审理认为，开发商在其销售大厅展示的“置业计划书”户型图中对赠送面积部分的标示和其工作人员以口头承诺等方式向购房者发出要约后，购房者据此与开发商签订《认购书》《商品房买卖合同》的行为属合同法上的承诺，因此双方关于赠送面积的合同关系成立。但因赠送部分的公共面积为该栋楼全体业主所共有，开发商的赠送行为损害了全体业主的利益，因此这部分的赠送内容无效。

此外，开发商已按承诺的内容设立入户门将赠送部分交付给购房者，而开发商拆除入户门既是执行有关主管部门的行政决定，也是承担合同无效后履行恢复原状义务的行为，拆除行为具有合法性和正当性。综上，开发商的行为不构成欺诈，但对购房者的签约意愿产生一定的影响，开发商明知是公共部分仍对购房者承诺予以赠送，应对购房者期待合同履行后的利益损失承担赔偿责任，遂判决开发商按照合同约定的每平方米单价的80%赔偿不能履行向购房者赠送部分面积承诺的损失。

法官提醒

购房时，“赠送面积”这种噱头是开发商提高竞争力的重要手段，但开发商所谓的“赠送面积”在实际交易中尚存在诸多问题。以本案为例，一方面，开发商承诺的赠送面积明显是业主共有部分，这样的赠送行为必然损害全体业主利益，这部分的赠送内容在法律上应属无效；另一方面，开发商承诺赠送的面积是否能够计入《不动产权证》也存在许多现实问题。

案例三：开发商的承诺无处安放

基本案情

2015年12月，罗某和妻子到某售楼处看房，销售员带他们看了一套样板房。看房过程中，销售员着重强调了该户型房屋拥有赠送面积，赠送面积处贴有标识牌，罗某发现该赠送面积确实能带来极大的居住便利，和妻子商量之后购入了同户型的房屋。去年12月，罗某收房时发现当初约定的赠送面积并不存在，该位置处于悬空状态。

罗某要求楼盘开发商A公司进行赔偿。但是A公司认为，双方签订的《商品房屋买卖合同》对房屋的面积、大小等均有明确约定，并没有提及关于赠送面积的相关约定与承诺，合同附件图纸也没有规划要赠送的面积，而且测绘的实际面积与约定的面积一致，A公司已按合同约定交付与约定面积相符的房屋。至于样板房中存在的赠送面积标识牌仅针对样板房，不适用于其他商品房，罗某无权向开发商主张赔偿。双方意见争执不下，罗某将A公司诉至法院，要求A公司赔偿损失。

法院判决

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案经查，A公司在宣传装修图以及网站宣传图中对赠送面积确有宣传，可以认定A公司与罗某就赠送面积达成约定。《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

A公司实际交付给罗某的商品房不存在赠送面积，A公司的行为构成违约。考虑到赠送面积的约定对罗某的购房意愿和商品房价格会产生一定影响，罗某主张因房屋缺失赠送面积而受有损失，符合事实，罗某有权要求A公司向其赔偿损失。但是，罗某作为购房人，在商品房买卖合同及附件的条款中没有约定赠送面积的情况下，未及时提出异议，对其损失亦有过错，也应承担一定责任。法院最终酌定由A公司向罗某赔偿3万元。

法官提醒

对于开发商所谓的“赠送面积”，购房者要尽到充分的注意义务。购买房屋不能仅看商品房的销售广告和宣传资料，要重点关注《商品房屋买卖合同》内容及所附的房屋结构图，是否有关于赠送面积的相关约定及标注。如果发生合同约定与商品房的销售广告和宣传资料不符的情形，应当及时向开发商提出，以防事后纠纷的产生。

案例四：受赠的地盘自己不能做主

基本案情

2021年7月底，刚搬入新家的严先生发现自己北面客卧窗台渗水严重，并导致楼下陈女士家相同位置天花板多处渗水、窗框发霉，双方就赔偿责任和金额不能达成一致意见。

据悉，严先生所在的某家园是高档小区，于2020年底交付，北面客卧靠窗的一半面积，是从开发商赠送的设备平台改造而来（楼下陈女士家亦用赠送面积改造成房间），两家业主花大价钱装修的房子泡了水，都很不愉快。

高桥镇梁祝社区网格长在了解了相关情况以后，将当事双方请到梁祝社区人民调解委员会进行调解。严先生认为，漏水处原是设备平台，根据《房屋建筑工程质量保修办法》，关于公共部位防水工程有5年的保修期限。房子才交付大半年，因此，开发商应对陈女士家漏水问题承担赔偿及保修责任，开发商不能因为设备平台是赠送的就免除维修义务。经过梁祝社区调解委员会多次努力，由楼上业主严先生向楼下业主赔偿各项损失1200元。

法官提醒

合法约定的房屋赠送面积与房屋其他面积一样，应符合建筑工程的合理使用年限，受双方签订的《商品房买卖合同》保修期的保护。如房屋赠送面积出现漏水并非由于自然原因或购房者人为改动等造成，开发商应进行维修，并就购房者的相关损失进行赔偿。然而本案中，严先生对赠送的设备平台进行了改造装修，楼下陈女士亦将赠送面积改造成房间，故窗台渗水等质量问题的发生可否归责于开发商尚不能一概而论。

附：“赠送面积”小科普

综合：湖南高院、法治海曙、龙岩普法、萧山司法、最高人民法院司法案例研究院

来源：山东高法