想用公积金贷款买二手房 看看你能贷多少钱

公积金贷款现如今成了很多人购房的首选方式。买二手房使用公贷更是普遍。那么二手房公积金贷款能贷多少？贷款年限又有什么规定？

办理条件

1、房子：不能是砖混结构。一般来说，“砖混结构”的房子多出现于上世纪90年代初期；如果你买的二手房房龄较短，基本不会有这担忧。

2、申请人：连续缴纳公积金6个月以上。申请人住房公积金账户应该处于正常状态下，且已连续缴存6个月（含）以上。这就意味着，从你申请贷款开始倒推6个月，都需要缴存公积金，不能出现中断。值得注意的是，公积金中断后，个人是无法补缴的。

3、个人征信。如果你有信用卡多次逾期或贷款逾期等记录，将直接影响到个人贷款的申请。

贷款额度

二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

1、二手房贷款额度不超过总房价的70%。

2、一方缴存公积金的职工与夫妻双方均缴存公积金的职工，最高可贷款额度相差较大。但是否能贷款到最高额度，除了跟房产的评估有关，还跟个人公积金缴纳基数有关，与真实收入也有关。

3、借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算：可贷公式为：贷款职工月计缴公积金额÷贷款职工公积金缴存比例×还贷能力系数×12×实际可贷年限(按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元)

4、二手房公积金贷款的额度还与房龄有关系。房龄在10年以内的，大部分地区规定的是最高贷款为七成；房龄在10-20年的，最高贷款额度为六成。超过20年房龄的二手房多难以获得贷款。

土地使用年限、房龄、借款人年龄

土地使用年限是从开发商拿地时开始算起；

房龄则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算；

另外，不管是二手房还是新房，只要涉及房屋贷款，就与购房人年龄有关。一般都要求贷款年限+贷款人年龄小于70。

买房小贴士

1、公积金贷款的审查是以家庭为单位的；若夫妻二人曾有过公积金贷款的记录，第二次动用公积金贷款，贷款利率会相应提高；

2、若申请公积金贷款时，夫妻二人有商业贷款未还清；那么对于收入证明的要求会相应提高；

3、房龄太大的话，建议多咨询几家银行。

买房贷款有3种方式 究竟哪种最省钱最适合你

买房贷款，常见的贷款方式有：公积金贷款、商业贷款和组合贷款。但这些贷款方式的利弊，你都了解吗？在这3种方式中，使用公积金贷款当然是最省钱的，但由于受到贷款额度的限制，购房者往往要支付较高的首付，加大了买房的成本；组合贷款大家比较能接受，但实际的操作流程又较其它两种方式更复杂；商业贷款办理的效率高，简单方便，但利率又太高。

买房贷款，究竟该怎么选择贷款方式呢？

一、住房公积金贷款

公积金贷款流程图：

优势：

1、贷款利率低，产生的总利息少。

2、还款方式比较灵活，借款后如提前还款，可以选择部分或全部，不需要预约；部分还款后可以选择缩短还款年限、还款额不变，还款年限不变、还款额减少，延长还款年限、还款额增加等还款方式；还可以选择用住房公积金逐月还贷和在一次还清时用住房公积金冲贷。

3、二手房对房龄限制较少，可以不受开发商银行帐户的限制，让借款人自由选择还款银行。

劣势：

1、贷款上限额度比较低，如果一定要使用公积金贷款，很多时候意味着你要多缴纳首付。

2、在家庭公积金贷款未结清的情况下，不能使用公积金贷款买二套房。

3、办理流程复杂，放款速度慢，通常需要1.5-2个月的时间，很多楼盘拒绝使用公积金贷款。

二、商业贷款

商业贷款流程图：

优势：

1、贷款额度高，可贷款年限长，一般为30年。

2、还款方式多样，例如等额本金、双周供等等。

3、放款速度快，程序简单，从银行面签到贷款审批一般周期在2周。

4、收入稳定、信用良好的人，基本上都可以申请到商业贷款，而不需要像公积金贷款那样，在贷款前需连续足额缴纳一定的期限。

劣势：

1、“认房又认贷”，即只要有过贷款记录，名下无房也被视为二套房。

2、对于第三套房不予贷款。

3、商业贷款的还款利率较公积金贷款高。

三、组合贷款

组合贷款是指，办理住房贷款时，同时使用公积金贷款和商业贷款。商业性住房贷款部分按照商业贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

组合贷款流程图：

优势：

贷款利率较为适中并且贷款金额较大。

劣势：

1、办理组合贷款，需同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，借款人需要办理一次公积金贷款，再办理一次商贷，准备材料较多，手续也比较繁琐，需要2至3个月的时间完成。

2、借款人申请组合贷款后，商业贷款的部分会在央行个人征信系统中留档，假设购房者想再次买房，将算作二套房。如果直接使用公积金贷款买房，只要借款人将首套房的贷款还清了，再次申请公积金贷款买房，仍按首套房的标准放贷。

四、不同的贷款方式，能省多少？

总价150万的房屋，首付50万，贷款100万，采用不同的方式，贷款的利息、月供也不一样。

五、选择贷款方式时遵循三原则

1、如果购房者想要获得较低的贷款利率，支付较低的利息，尽量选择利率低的公积金贷款。

2、如果购房者选择了组合贷款，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息。

3、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，以免因为贷款批不下来，影响房屋款项的缴纳，不过这也需要和个人承受能力相结合。

每种贷款都有自己的特点，买房贷款前，购房者需要对自己的资产情况、家庭现有经济实力（经济实力包括存款和可变现资产两大部分）作综合评估，需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期；要注意自己的还款能力，这是决定可贷款额度的重要依据。

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如何核实同贷书真假，未出同贷书可以过户吗？

提问：你好，我是卖家，去过户的时候怎么知道银行同贷书的真假呢？中介说房管局和银行联网，网签的时候写清楚了贷款金额的，如果银行没出同贷书是过不了户的。中介说的是真的吗？

大源按揭郑大源答：

中介说的话是对的，在广州，如果一份网签合同写了是申请按揭贷款的，那么去不动产交易中心办理递件过户抵押手续，确实必须有一个银行发送信息给交易中心，告知同贷书审批通过了。如果没有发信息给交易中心，交易中心不会允许过户的！但是用这个话来解释其实不够严谨的！远远无法保护业主利益。

其实严格意义来分析，业主要的是银行放款，同贷书是重要的一个环节，但不是全部，很多人误会有了同贷书就会有一切，其实我之前发过一个文章，出真实的同贷书也可以不放款的，大家有兴趣可以翻翻之前发的文章。

想要核实银行同贷书真假，最简单的方法是去申请房贷的银行核实咨询，另外也可以要求递件过户的时候同时办理抵押手续，这样子就一定会提供银行的借款合同，你可以仔细审核一下递交给不动产交易中心的那本借款合同，确保里面的收款人收款账号是你本人。

通常来说，中介也不敢搞鬼的，但是如果真的搞鬼的话，业主有可能收不到钱的，所以业主找自己信得过的按揭公司办理贷款，其实可以省心很多，安全放心一些。

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