天津市房贷政策分析（二）公积金贷款

提到公积金贷款，首先需要明确的是：

各个城市的政策是不一致的。

无论是贷款金额还是贷款期限，各个城市均不尽相同。在天津市使用公积金贷款，必须以当地政策为准。

天津市公积金贷款的权威机构，毫无疑问就是：

天津市住房公积金管理中心。

一切与公积金有关政策，均可在公积金管理中心网站查看。

考虑到官方文件一向繁复难懂，我在此为大家做简要概述，阐述的格式与上一篇相同，以便读者朋友比较公积金贷款和商业贷款的区别。

一、贷款资格

相较于普通商业贷款，公积金贷款需满足特定要求才可办理，罗列如下：

（一）已开立公积金账户，且在申请住房公积金贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年并且所在单位不存在欠缴情况；

（二）借款人未到法定离退休年龄；

（三）家庭名下无未结清公积金贷款（商业贷款无影响）；

（四）离婚两年内，与原配偶之间买卖住房不可使用公积金贷款。

注：职工因工作单位变动，造成欠缴3个月（含）以内住房公积金或因单位住房公积金缴存基数调整有误，重新调整造成欠缴住房公积金，在申请贷款时已将欠缴的住房公积金补齐并恢复逐月缴存的，可视同连续缴存。

二、贷款期限

天津市公积金贷款最长期限为：

一手房30年

二手房20年

除上述规定外，贷款期限还受下列因素影响：

（一）借款人年龄

借款人年龄+贷款期限≤法定退休年龄+5岁

法定退休年龄按照女性55岁，男性60岁计算；国家另有规定的，按规定执行，但最高不超过65周岁（不区分男女）。

例：男性借款人A年龄为53岁，则他的贷款期限为60+5-53=12年

例：女性借款人B年龄为53岁，则他的贷款期限为55+5-53=7年

如夫妻双方同为借款人，以期限短者为准。

例：当上例中AB为夫妻且共同贷款时，以女性期限7年为准。

（二）房龄

公积金贷款对房龄无要求。

三、贷款成数

购买首套自有住房，贷款成数最高7成；

购买二套自有住房，贷款成数最高4成。

四、收入要求/贷款限额

借款人收入水平会影响贷款金额，此处一并讨论。

购买首套自有住房，贷款最高限额60万元；

买第二套自有住房，贷款最高限额40万元。

除上述规定外，贷款限额还受下列因素影响：

（一）公积金账户余额

购买首套自有住房，贷款额度不高于住房公积金账户余额的20倍；

购买二套自有住房，贷款额度不高于住房公积金账户余额的10倍；

住房公积金账户余额不足2万元的，按2万元计算。

该处公积金账户余额不包括补充公积金。

（二）收入水平

贷款金额不可高于下列公式计算结果：

[（月工资总额+所在单位住房公积金月缴存额）×0.4-现有贷款月应还款额]×借款期数（月）

其中月工资总额根据公积金缴存额和缴存比例计算获得，不考虑实际收入情况，你就算拿出银行流水或者纳税申报单也没用。很多民营企业公积金缴存基数偏低，这方面比较吃亏。

现有贷款月还款额包括现有住房贷款和消费贷款，暂不包括信用卡分期。

例：借款人C年龄25岁，公积金账户余额8万元，每月个人和单位分别缴存公积金1200元，缴存比例12%，现有消费类贷款每月还款500元，购买首套一手住房，贷款30年，他的贷款限额为：

[（1200/12%+1200）×0.4-500]×360=1432800元

因计算结果高于公积金贷款最高限额60万元，他贷款金额上限最终确定为60万元。

四、贷款利率

公积金贷款利率3.25%，不区分首套二套。

五、预约办理

办理公积金贷款前需在公积金管理中心官网或手机APP上进行预约，预约后排号等待，等待期通常1-2个月，依排队人数多少略有不同。等待完毕被纳入可办理范围后，需在2个月内办理贷款，否则预约作废。

总体而言，该要求的提出，大大降低了公积金贷款的实用性。

六、组合贷款

组合贷款即普通商业贷款和公积金贷款组合使用，两者分别计息，优点是可以弥补公积金贷款限额较低的不足，缺点是必须同时满足公积金贷款和商业贷款的双重要求，尤其是贷款期限方面，因为两者的还款期限必须相同，往往因为公积金贷款约束较多，而不得不压缩贷款期限。

说几句题外话，年纪较大的读者或许还记得，大概在十年前，办理公积金贷款或者组合贷款还需要交纳一笔担保费，后来提倡便民服务，这笔担保费就取消了。实际上这笔担保费是从购房者缴纳变成公积金管理中心向指定担保公司缴纳了，一旦借款人违约，担保公司将代为还款。这样一来组合贷款就变成了一笔无风险贷款，按理说银行应该十分喜欢组合贷款才对，那为什么一些信贷人员不推荐购房者使用组合贷款呢？咳咳，想要发放组合贷款，信贷人员需要通过公积金管理中心举办的准入考试。这个考试虽然不难，但需要实打实地背下很多知识点，而且一年只能考一次，所以一部分信贷员并不具备办理组合贷款的资质。咳咳，上述灰字部分为电脑乱码，本人概不负责。

关于公积金贷款就介绍到这里，有用信息基本介绍完毕，想要进一步研究细节的朋友可在天津市住房公积金管理中心官网搜索《关于重新颁布《天津市个人住房公积金贷款管理办法》的通知》（津公积金委〔2018〕7号），发布时间为2018年12月17日。再次强调，所有与公积金贷款相关政策均以管理中心颁布为准，权威机构、玄门正宗，望周知。

更多房产信息，欢迎关注微信公众号“天津楼市观察”。

天津低首付购房调查：变相“首付贷”横行，灰色通道仍存

图片来源：中房报图库

彭红侠/发自北京

“仅需6万元，武清城区龙湾城板块，配套成熟，全洋房社区，首付6万元即可购买。”近期，天津一成首付甚至数万元首付购房的消息充斥在不少中介的朋友圈。

“现在市场不好做，很多楼盘都开始降首付。”天津当地一房产中介人士表示，相比其他楼盘，这个项目没有那么多套路，只要有6万元首付就可以买，其余九成贷款就可以。

记者调查发现，当前天津降首付的项目众多，而这些穿着“马甲”的首付贷资金来源多样，除上述直接贷款外，还有开发商提供自有资金“垫资”进行首付分期，以及中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。

“这种行为与国家有关部门规范性文件规定是不符的，更与国家倡导的房住不炒’相悖。”高级经济师、北京市众明律师事务所律师宋庭敏表示，提供“首付贷”或者“首付分期”等形式，违规垫付或者变相垫付首付款就是一种应当整治的投机炒房行为。而通过银行首付信用贷等方式降低首付比例，则属于违规行为。

对于各类变相首付贷违规乱象，住建部、银保监会等监管层相继出拳，明令禁止消费贷等各类资金流入楼市，打击中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。不过截至目前，天津楼市配资方式的灰色渠道依然没有被完全阻断。

变相“首付贷”违规入市

“首付不够也可以买。”天津当地一房产中介人士表示，目前片区内多个楼盘可采取不同方式，降低首付门槛。比如位于淮河道的星河国际可以提供首付分期，开发商垫资，2年免息，每年还款50%。

“申请项目首付贷需至少拥有一成首付，剩余两成可以贷款。首付贷相比房贷是‘小头’，免息2年还清压力并不大。”不过，星河国际置业顾问也坦陈，如果公司垫资的首付贷2年内无法按期偿还，将会被公司起诉，影响征信记录。

位于武清区的某项目，则通过与建设银行、农业银行等金融体系合作，以6万元首付获取买房资格。“原本首付应该是三成，现在不到一成首付就可以买，相当于银行帮购房人垫资。”该项目置业顾问说道。

与上述低首付操作略有不同，位于滨海新区的力高阳光海岸通过第三方“过桥资金”，帮助购房者获得首付贷款。据项目置业顾问透露，这笔“首付款”可贷10万-15万元，5年-10年还清，按月付利息，年化利率5%-8%。“这是银行的某种产品，不过具体匹配到哪家银行，可申请多少额度，需要第三方公司评估后才能确定。”

相比于置业顾问含糊其辞，负责该项目的中介人士直言可通过“消费贷”补足首付款。其表示，银行的“消费贷”是一款信用贷款，银行把钱打到客户卡内，客户按月还款，购房时卡内余额可直接使用。

银保监会2013年曾下发文件，明确“消费贷”不能用于购房，且贷款用途应以发票作为证明材料。但中介人员称，通过担保机构一条龙服务，这些证明都能搞定，银行一般没有精力逐一审核，哪怕消费贷用于购房，实际操作中通常“睁一只眼闭一只眼”。

推高金融风险

“如果首付贷占据1/2或者更高如2/3的首付比例，同时贷款利息超过15%，这种情况下，一旦购房者个人支付能力出现问题，则有很大的违约可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前各类变种首付贷在放大楼市金融杠杆、吹大楼市泡沫同时，也透支购房者偿债能力，并将楼市风险向银行业等金融系统传导，需高度警惕。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇亦表示，变种首付贷依然存在，说明民间金融管理存在短板，监管部门应对房地产金融服务平台的业务范围和准入标准严格规范，相关部门和银行系统应要求评估机构合理评估，理顺定价机制，对于违规评估、严重高评的，应通过曝光、行业禁入等进行清理。

其实早在2016年，多地均已出台政策对首付贷“叫停”。2016年3月，深圳市金融办、互联网金融协会先后发布通知，对深圳地区首付贷情况进行摸底，严禁企业开展高杠杆房贷业务。同年3月，上海楼市新政“沪九条”也提出，银行应加强对购房人首付款的核查，购房人申请贷款时应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为纳入公共信用信息服务平台。中央政治局会议也多次强调“房住不炒”，严禁资金违规流入楼市，监管不断出拳之下，违规挪用现象为何屡禁不止？

民生银行研究院研究员李鑫对此表示，很多机构利用一些隐性手段来规避核查的行为，银行核查成本很高。而且如果银行要求每一笔客户消费都提供消费凭证，不仅会降低客户消费用款的便捷程度，降低客户的消费意愿，甚至会直接被不需要提供消费凭证的同类竞争机构将客源抢走，同时很多消费都是基于网上付款，提供消费凭证的验真也具有一定难度。

首付贷屡禁不止，亦与当下楼市行情不无关系。中指研究院数据显示，今年第一季度，天津楼市供应面积108.78万平方米，同比下降60.35%；成交面积150.23万平方米，同比下降41.18%，为2014年以来同期最低值。截至3月底，天津商品住宅去化周期已达28个月，较去年同期拉长了68%，尤其是武清等远郊区域库存量更是居高不下，去化艰难。

楼市下行的大环境里，房企面临着巨大的销售压力。今年1月-5月，百强房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%。百强房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

“尽管市场环境并不景气，不过国家相关部门已相继出台信贷举措，降低首付款比例，下调住房贷款利率，这样的政策是在防范系统性金融风险硬约束下所能够给予出的最大支持空间了，不能再突破会变相突破了。”宋庭敏表示，部分城市的房价与购买力之间的矛盾，以及市场景气的恢复，还需要坚持政府有形的手和市场无形的手共同发力，去实现土地资源合理配置以及市场机制包括价格、供求、竞争和风险机制的自我调节，进而实现房地产市场健康稳定发展。

还没买房的恭喜！贷款利率下调！天津限购限贷政策了解一下

各位还没买房的朋友们注意啦

就在今天，中国人民银行

中国银行保险监督管理委员会

发布了一则重要通知

“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”

宣布了

个人首套住房商贷利率下限调整！

15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”。

具体内容如下：

对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

除了了解房价相关信息外

在天津买房还要看你够不够这些条件

天津住房限购资格

01限购政策

★在天津市拥有2套及以上住房的天津市户籍居民家庭，暂停在天津市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。

★在天津市拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在天津市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。

★在天津市拥有1套及以上住房的非天津市户籍居民家庭，暂停在天津市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。

★非天津市户籍居民家庭在天津范围内购买住房的，需提供在天津3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

（摄图网ID：501130325）

02限贷政策

★在天津市无住房且无购房贷款记录(含住房公积金贷款)的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为30%。

★在天津市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款)的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。

★商业性个人住房贷款利率下限由天津市市场利率定价自律机制在国家统一信贷政策底线的基础上协商确定。

★自2017年4月1日起，暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的商业性个人住房贷款。

03申请商业贷款条件

★同意用所购住房为抵押担保；

★在天津借款人年龄加借款期限男士不超过65岁、女士不超过60岁；

★在天津具有完全民事行为能力；在中国境内具有常住户口或有效居留身份；

★在天津必须支付不低于所购住房全部价款一定比例以上的首期购房款；

★已经签署购买住房的合同或协议；

★满足银行规定的其他条件。