重磅！央行、银保监会宣布“降息”：首套房贷利率可低至4.4%

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》），明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。

《通知》表示，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》事项包括：

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

首套房贷款50万未来30年或可少还2万元利息

当前房贷利率以5年期以上LPR利率为基础，银行根据各地房地产市场情况、银行相应贷款策略等，在该利率基础上进行加点后形成最终的个人房贷利率。根据最新的5年期以上LPR为4.6%，这意味着在个人住房贷款利率下限下调之后，各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。

那么，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有什么变化呢？光大证券首席经济学家高瑞东表示，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

值得提醒的是，央行此次通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

坚持“稳”字当头带动房地产交易行情的活跃

业内专家表示，此次《通知》在刺激需求的同时，仍然坚持“房住不炒”原则，预计未来房地产市场仍将保持平稳健康发展。

“通知首次对于差别化住房信贷政策发布专门文件，充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情的决心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

他认为，金融部门下调首套普通自住房贷款利率充分体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向，其会产生多方面的重要影响：一是有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策；二是有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃；三是有助于进一步降低购房者的成本，同时结合近期各地政策持续放松的工作，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少，包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件；四是有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

“《通知》拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。”中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，二套房房贷利率加点下限没有调整，主要是为防止资金过多、过快地流入房地产领域，彰显了“房住不炒”的根本原则。

上海金融与法律研究院研究员刘远举认为，该政策对于房地产市场起到了促进作用。下一步可能需要将重点转向生产上，避免发生滞涨的可能性。

展望未来，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，预计部分楼市供给相对大、需求偏冷的区域房贷利率将出现一定幅度下调，以此减轻刚需购房成本。整体上看，国内楼市仍将坚持“稳”字当头，同时，推动各地“因城施策”、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。

数据：一季度全国百余城市下调房贷利率

人民银行金融市场司司长邹澜4月14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

据北京青年报报道，统计显示，目前大部分地区实际执行的个人房贷利率水平依然明显高于全国统一的下限。央行最近发布的一季度货币政策执行报告显示，3月末，个人住房贷款加权平均利率为5.49%，比去年末下调14个基点。

4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低。

据报道，广州地区目前多数银行首套利率为5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%之间，部分外资行最低降到4.6%；南京主流首套利率在5%-5.2%之间，部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%；苏州大部银行首套利率为4.6%。

个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则

在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向。

部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”邹澜说。

邹澜在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上解释了相关机制。他表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

以利率下限为例，彼时，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限。

邹澜表示，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

潇湘晨报记者李鑫智综合报道

来源：潇湘晨报

央行超额等价续做MLF，12月5年期LPR或将下调

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在近期债市持续调整的背景下，市场对12月MLF的续做尤为关注：如果MLF降息，则对债市构成极大利好；如果MLF不降息，但超额续做，对债市也友好；如果MFL不降息但缩量续做，则债市调整压力加大。再叠加宏观经济数据走弱、美联储加息、前期降准等因素，上述各种预测均有一定市场。

最终，央行对12月MLF等价超额续做，即一年期利率保持在2.75%，净投放1500亿中长期流动性：一来有助于稳定近期动荡的债市；二来稳定银行中长期负债成本，进而推动银行以较低成本向实体经济提供信贷支持。

市场机构认为，虽然12月MLF利率保持不变，但在降准、存款利率改革降低银行负债成本以及稳定房地产市场的背景下，12月5年期LPR有望下调。

降准未置换MLF

2019年以来货币政策的预期管理频率逐步固定，形成每日连续开展公开市场操作，每月月中固定时间开展中期借贷便利（MLF）操作的惯例，稳定市场预期。实践中，MLF主要是每月15日操作（遇节假日顺延），以为每月20日的LPR报价提供参考。

回顾来看，今年央行对到期MLF的操作灵活，其中一季度每月均放量投放，即投放规模大于到期规模，随后4月至7月均等量续做，而8月份进行了缩量续做，9月份是今年第二次缩量续做。10月份为等量续做，11月却转变为缩量续做。由于12月5日央行降准释放长期资金5000亿，有市场机构认为，央行可能会用降准资金置换12月到期的部分MLF，导致12月MLF缩量续做。

但从过往看，如果降准置换MLF，央行会在答记者问中明确，而降准落地的时点恰好是MLF到期的时点。今年4月下旬降准25BP，时间点并不在MLF到期日，次月MLF为等量续做，也即4月降准并没有置换MLF。而此次降准央行在答问中也没有明确提及降准资金用于归还MLF，最终12月MLF为等价超额续做，意味着12月降准资金也没有置换MLF。

12月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日人民银行开展6500亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。Wi数据显示，11月15日MLF到期5000亿，逆回购到期20亿，央行此次操作意味着MLF超量1500亿续做。

“降准投放了5000亿长期资金后，央行还多投放1500亿的中长期流动性，对资金面、债市都是相对友好的。”某股份行金融市场部交易员表示，“昨天（12月14日）债市调整已经缓解了，MLF超额续做后有望继续缓解，但并不意味着银行理财产品压力就没了，还需要观察信用债市场整体走向。”

此轮债市调整开始于11月中旬：受疫情防控政策调整、房地产支持政策力度加大等因素影响，利率债收益率出现大幅上行，部分银行理财产品破净，投资者纷纷赎回理财，进一步加剧了债市调整，形成负反馈。不过，随着11月下旬国常会宣布降准，债市得以短暂恢复回稳。但12月以来，赎回仍在继续，银行理财大幅抛售信用债、商业银行二级资本债、永续债等券种。

此外，随着近期一年期同业存单收益率快速上行，已超过一年期MLF利率，银行通过MLF向央行融资已具有性价比。Wi数据显示，12月14日，一年期AAA同业存单收益率为2.77%，超过一年期MLF利率2BP，相比一个月前快速上行了53BP。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，在MLF大额到期背景下加量续做，再加上通过其他方式加量投放中长期流动性，首先有助于控制市场利率上行势头，引导资金面继续处于较为宽松的状态，即DROO7低于央行7天期逆回购利率（2.0%）、1年期商业银行（AAA级）同业存单到期收益率低于1年期MLF利率。这将有效稳定市场预期，有利于银行以较低成本向实体经济提供信贷支持。

Wi数据显示，12月15日上午市场流动性保持合理充裕：DR007报价在1.44%左右徘徊，相比上一交易日下降22BP。当日上午，中短期国债收益率也出现不同程度的下降。

12月5年期LPR有望下调

从利率看，12月一年期MLF和7天逆回购政策利率分别为2.75%和2%，持平于上次。2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点形成的方式报价。

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调。在MLF利率不变时，LPR有过两次下调，主要因为降准降低资金成本及存款利率下调。其中，2019年9月，MLF利率未变，但降准降低银行资金成本每年约150亿，一年期LPR下降5BP，五年期LPR未变。此次LPR下降既有降准的因素，也有LPR改革成果的因素。

央行相关负责人在2019年三季度发布会上对9月LPR报价有过专门回答：报价行在考虑报价的时候是在MLF利率上面加点，加点的幅度受到自身的资金成本、市场供求和风险溢价因素的影响，会有一个调整。前期的市场利率已经有很大幅度的下行，关键的问题在于怎么降低风险溢价。央行降准有利于降低商业银行自身的资金成本，也有利于降低风险溢价。

第二次为今年5月，MLF利率未变，但降准降低银行资金成本每年约65亿，一年期LPR不变，但五年期LPR下降15BP。此次LPR下降不仅受降准的影响，而且还受存款利率下降的影响，也是稳定房地产的需要。

央行《一季度货币政策执行报告》披露，2022年4月央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，新机制建立后，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应做出下调。

按照安排，12月20日（下周二）将进行LPR报价。王青认为，12月一年期LPR将保持不变，5年期LPR有望下调。王青称，12月MLF利率保持不变，意味着当月LPR报价基础未发生变化。不过，9月以来商业银行启动新一轮存款利率下调，而且下调幅度整体上明显大于4月开启的年内首轮存款利率下调。12月降准落地也会降低金融机构资金成本每年约56亿元。这些因素会抵消近期市场利率上升的影响，增加报价行下调LPR报价加点的动力。

央行《三季度货币政策执行报告》披露，9月中旬部分全国性银行下调存款利率，带动其他银行跟进调整。9月定期存款加权平均利率为2.30%，较存款利率市场化调整机制建立前的4月下降0.14个百分点，有利于降低银行负债成本。

“着眼于今年底明年初稳增长、防风险，推动楼市尽快出现趋势性回暖势头，我们判断监管层近期将引导报价行下调5年期LPR报价，其中最早有可能在本月20日落地。考虑到居民房贷重定价日多为每年1月1日，也不排除报价行从维护2023年资产收益角度考虑，推迟到1月下调5年期LPR报价的可能。”王青称。

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央行全面降准25BP，稳地产政策再发力——利率债周报

1、本周（2022.11.21-2022.11.25，下同）国内外债市重要事件：央行全面降准提振市场信心，美联储或将实施小幅加息

央行降准释放5000亿流动性，提振市场信心；央行银保监会召开信贷工作国探会，推动“保交楼”快速落实；央行银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，稳地产政策再发力；国务院召开常务会议，部署落实稳经济一揽子政策；美联储11月会议纪要显示，较小幅度加息或将到来。

2、市场流动性情况监测：同业存单量价齐升，资金面边际转松

本周（2022年11月21日-11月25日）公开市场操作净回笼3780亿元，其中开展7天逆回购230亿元，周中7天逆回购到期4010亿元，执行利率为2.0％。下周预计回笼资金230亿元，其中逆回购到期230亿元。

货币市场层面，同业存单利率小幅上行，资金面延续宽松趋势。本周商业银行发行同业存单5877.30亿元，较上周增加1236.80亿元，到期4542.40亿元，净融资1334.90亿元。银行间质押式回购日均成交额为6.09万亿，环比上升0.90万亿。本周1M、3M、6M期同业存单加权平均发行利率分别为1.96％、2.45％、2.58％，较上周分别变化+1.69、+9.51、+8.51；本周资金利率总体下行，11月25日DR001、DR007、DR014分别报收1.02％、1.73％、1.92％，较上周收盘分别变化-29.48、1.10、-11.60。

3、利率债市场跟踪：新发利率债净融资额环比增加，债市收益率环比下行

本周共发行利率债30只，利率债发行总额3176.98亿元，较上周环比减少160.73亿元。本周到期利率债1475.98亿元，净融资额1700.99亿元。后续等待发行国债821.20亿元，等待发行地方政府债486.00亿元，政策银行债160.00亿元，等待发行总额1467.20亿元。

本周国债收益率环比整体下行，短债下降幅度较大。1Y、2Y、5Y、10Y期国债收益率较上周环比整体下行。11月25日收盘较上周收盘分别变化-10.33、-6.19、-1.37、+0.50。本周国债期限利差较上周收盘走阔，10Y期国债与1Y期国债利差上行10.83，10Y期国债与2Y期国债利差上行6.69。本周国债期货价格环比上周收盘走势不一，2Y期、5Y期、10Y期国债期货价格较11月18日收盘分别变动-0.119％、0.328％及0.276％。

4、海外债市跟踪：美债收益率环比整体下行，中美利差环比回落

本周美国国债收益率环比整体下行。11月25日美国1Y期、2Y期、5Y期及10Y期国债收益率较上周收盘分别变化+2、-9、-14、-14。本周美债10Y与2Y期、10Y与5Y期国债倒挂延续，利差环比走阔。本周中美利差倒挂持续，利差环比回落。2Y期中美国债利差-213，前值-216，较上周回落3；10Y期中美国债利差-85，前值-100，较上周回落15。

风险提示：疫情反复；政策变化超预期。

本文源自券商研报精选