想在上海贷款买房，你知道能贷款多少吗？一文读懂商业住房贷款

上海市房管局于2021年8月6日出台“三价就低”为原则审批贷款额度，即银行将根据买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三个价格中，选择一个最低的价格审批贷款额度。

套数认定标准和首付比例：

1.首套房：家庭名下在沪无住房，且在全国范围内无住房贷款记录。首付比例≥35%

2.二套房：①家庭名下在沪有1套住房，②家庭名下在沪无住房，但在全国范围有住房贷款记录。购买普通住房，首付比例≥50%；购买非普通住房≥70%

商业贷款利率：

上海自2022年1月20日起，商业贷款利率：

5年内（含）：基准利率3.7%，首套4.55%，二套5.25%

5年以上：基准利率4.6%，首套4.95%，二套5.65%

商业贷款年限：

1.房龄：房龄30年以内，最长贷款年限+房龄＜50年

2.年龄：借款人男性65周岁，女性60周岁，最长贷款年限+借款人年龄＜70周岁

3.最长不超过30年

以上3点同时满足，以贷款年限最短的为准

还款方式：

1.等额本息：月还款金额相同，前期还款压力较小，总利息比等额本金多

2.等额本金：月还款金额递减，前期还款压力较大，总利息比等额本息少

商业贷款要求：

1.家庭收入是负债的2倍。家庭收入：工资流水、银行卡流水、收入证明，负债通过征信报告认定

2.征信较好，逾期不能“连三累六”

商业贷款需要携带的材料：

1.买方：夫妻双方身份证、还款银行卡、户口簿或者户籍证明、结婚证（若有婚史，需要提供历次婚姻材料）、未成年子女出生证明、收入证明、银行流水、外地户籍家庭需要提供近63个月内正常缴满60个月的社保单或者个税单、首付款收据和转账凭证、网签合同

2.卖方：夫妻双方身份证、房产证、收款银行卡、户口簿或者户籍证明、结婚证（若有婚史，需要提供历次婚姻材料）、未成年子女出生证明

银行会拒贷的情况：

1.虚假申请材料

2.征信逾期次数多，失信被执行人

3.收入证明不符合要求，负债过高

4.虚假房地产交易，例如，亲属关系、债权债务关系等等

购房知识｜商业贷款对年龄有限制吗？

一、贷款年龄限制

有些银行要求男性借款人小于６５岁，女性借款人小于６０岁；而有些银行要求借款人年龄小于７０岁。

贷款的流程大概如下：

１．买卖双方将贷款资料提交给银行

２．房产评估公司对房屋进行评估

３．银行看到评估报告后审批

４．银行批贷

５．办理房产过户、抵押登记手续

６．银行放款给卖方

（卖方需要提交的资料有：夫妻双方身份证、户口本、房产证、结婚证；买方需要提交的资料有：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、学历证、收入证明、加盖公章的单位营业执照副本复印件）

二、主要内容

商业银行贷款政策的主要内容应包括：

（１）确定指导银行贷款活动的基本原则，即商业银行的经营目标和经营方针（安全性、流动性和盈利性）；

（２）明确信贷政策委员会或贷款委员会的组织形式和职责；

（３）建立贷款审批的权限责任制及批准贷款的程序；

（４）规定贷款限额，包括对每一位借款人的贷款最高限额、银行贷款额度占存款或资本的比率；

（５）贷款的抵押或担保；

（６）贷款的定价；

（７）贷款的种类及区域的限制。上述贷款政策的内容应当体现商业银行的经营目的与经营战略，决定商业银行的经营特点和业务方向。

三、主要依据

商业银行制定贷款政策的主要依据是：

（１）所在国的金融法律、法规、政策的财政政策和中央银行的货币政策；

（２）银行的资金来源及其结构，即资本状况及负债结构；

（３）本国经济发展的状况；

（４）银行工作人员的能力和经验。

四、目的

商业银行制定贷款政策的目的，首先是为了保证其业务经营活动的协调一致。贷款政策是指导每一项贷款决策的总原则。理想的贷款政策可以支持银行作出正确的贷款决策，对银行的经营作出贡献；其次，是为了保证银行贷款的质量。正确的信贷政策能够使银行的信贷管理保持理想的水平，避免风险过大，并能够恰当地选择业务机会。

此外，贷款政策是一种在全行建立的信用诺言。通过明确的政策建立的信用诺言是银行共同的信用文化发展的基础。计划经济向市场经济转轨的过程中，贷款政策主要来自于货币管理当局。但随着政府金融管制的放松，商业银行必须制定自己的内容贷款政策。贷款政策的科学性、合理性及实施状况，必然会影响到商业银行的经营绩效。

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文章来源:乐居买房

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夫妻共同贷款买房时，都会遇到哪些法律问题？

随着城市快速发展，为了生活更加便捷，好多有为的年轻人便选择在城市买房安家。大多数年轻夫妻会选择贷款的方式来买房，虽然贷款能减轻购房者的压力，但是不管是商业贷款还是公积金贷款，都对贷款额度和还贷基数都有一定的要求。那么，夫妻共同贷款都要注意哪些法律问题？

这里先和您说一下，夫妻共同贷款是能够扩大贷款额度，减轻经济压力的。银行在审批贷款的时候，会要求每月的还贷额，不能超过贷款者月收入的二分之一，达不到要求，银行则不予办理，但如果是夫妻二人共同贷款。问题就能解决，符合了银行发放贷款的要求，并且还款的压力也会比较小。并且夫妻二人有公积金的话，夫妻共同贷款还可以扩大公积金的贷款额度。

首先，共同贷款需要注意什么问题呢？

1、提前约定好房产所占份额

夫妻共同买房就会涉及到房产份额的划分，这一点在买房之前，夫妻双方就应该有意识地主动约定好，以免日后产生纠纷。在共同贷款购房的过程中，即使房产证上没有出现另一方的名字，也不影响其对房屋享有所有权。

2、证件准备齐全

夫妻双方共同贷款跟个人贷款不一样，需要准备的证件就更多一些了，为了保证在办理贷款手续的时候不会遗漏证件，需要夫妻两人提前准备好，包括一些基本的身份证件、结婚证、收入证明、首付款证明材料等。

3、双方共同到场

如果是以夫妻双方的名义来申请贷款，那么在办理贷款手续的时候要求夫妻双方共同到场，因为银行方面需同时考察两人的资质，办理相关手续时也必须同时签字。

其次，贷款时选择谁做主贷人更好

1、根据收入来选择

现在大多数的人买房子都是通过贷款的方式购买的，银行审批贷款的时候很重视借款人的还款能力，其中收入就是非常重要的因素，建议主贷款人应选择收入更高更稳定的一方，便于贷出较高的额度，更容易批贷放款。

2、选择征信好的一方

如果借款人的征信有问题，很有可能会被银行拒贷，夫妻在办理贷款之前都应该先了解一下自己的征信情况，如果有一方征信存在问题都会影响到房贷审批。但不同的是，主贷人征信记录有问题，银行是肯定不会受理贷款申请，即便是可以受理，贷款额度及利率也会受到影响。而如果选用征信良好的一方作为主贷人，次贷人需申请之前还清欠款及滞纳罚金，虽然贷款的额度及利率也会受到影响，但是由于主贷人的征信良好，因此可以提高贷款的审批通过率。

3、选择年轻的一方

相信大家都知道银行对贷款人的年龄是有规定的，按照大多数银行个人贷款的规定，在中国贷款的年龄限制是18周岁以上，65周岁以下。所以主贷款人越年轻，能获得的贷款年限就越长。

最后，要注意如下几点

1、准备好共同贷款买房所需的材料

在购房的时候，有许多的签约过程，首先就要准备好所需的材料及夫妻二人的身份证件、结婚证等，由于是共同贷款，因此还要提供夫妻二人的收入证明等等。银行还会对夫妻双方进行征信审核，如果有一方征信有问题，就会影响到贷款的申请，所以自己的征信记录要保护好。之后在办理手续时夫妻二人也要亲自到场，同时签字。

2、“主贷人”的身份，一定要确定好

夫妻共同贷款买房并不是夫妻双方都是主贷人，在银行的住房贷款合同中，一般只把夫妻中的一方设为“贷款人”，另一方作为“共同贷款人”，因此在签订住房贷款的时候夫妻双方可以根据实际情况来确定，可以选收入较高者为主贷人。

3、离婚后“非主贷人”也有债务

与共同财产一样，婚后他们的债务也是共同债务。无论是否是“主贷人”是否共同申请了住房贷款，他都有偿还住房贷款的义务。只有房产判定后，另一方才能提出变更住房贷款人的要求，解除偿还贷款的义务。

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