在澳大利亚想自己买地建房，如何申请贷款？

随着人口的增加，土地的需求量不断激增，导致当前土地资源格外珍贵。在有限的购房预算前提下，HLPk(下文简称HL)一直是市场上的追捧热点。

本期采访了JINDING的贷款服务经理为大家分享澳洲贷款及投资理财小知识。

买地建房HLPk的概念有两种

A)买地自建：买家直接在开发商手中买地，之后自行寻找建筑商,建筑商根据客户要求确认建设方案，拿到许可再行建造，土地和建筑合同前后分开签署；一般一个新的小区内可以选择的建筑商和户型都会有限制，从而确保小区外观的一致性。

B)买地建房套餐：同时向销售方购买连地带房的打包服务，买家只需选好地块和户型，即可同时签署土地+建筑两份合同。

接下来我们对以上两种不同的操作+贷款流程剖析详解：

买地自建

银行会把土地交割所需要的资金和贷款计算好，给您提供土地贷款，先交割土地。等Ti所有权注册好，拿到批文后准备房屋建造。建筑分阶段开工，每阶段结束时建筑商的阶段账单需先发至银行，银行会将建筑贷款以5-6个阶段放款(Dww):

1.B(5%Di会在此时付还给业主)

2.S

3.F

4.Lk-

5.Fixi

6.Ci

*不同州对于阶段放款比例的要求不同，请参考当地规定。*

例如：如果土地+建筑估价是50万(土地30万+建筑20万)，总贷款额通常为80%。那么40万总贷款的放款形式：土地24万(土地30万*80%)+建筑16万(建筑20万*80%)。

按照我们的经验买地自建的业主资金准备一定要充足一些，因为在建造过程中可能出现其他的意外费用，导致工程没有办法顺利进行。

买地建房套餐

通常开发商或建筑商已将土地划分好,类似于小区统一规划建造。贷款和正常购买一套房产类似，获批贷款额通常是土地+建筑合同总估值的80%。

例如：如果整个套餐是50万(土地30万+建筑20万)，总贷款额为80%(土地20万+贷款20万)，相比较A而言，银行会降低土地贷款的金额，从而达到100%预留建筑款项，避免后期出现资金不足而产生烂尾的情况。

流程：

1）买家同时签署2本合同时，需支付土地10%定金(3万)+建筑5%定金(1万)；

2）在土地交割前需准备好剩余尾款(7万=30万-土地定金3万-20万贷款)+印花税S(如果有)+律师费等其他费用；

3）建筑开工后同上，银行仍旧会将20万建筑贷款以5-6个阶段放款(Dww)。

在房屋建造期间业主仍需还土地贷款的利息，请为这部分资金做好准备。一旦建筑完工，您将开始偿还本金加利息。对于有首次购房补助金(FHOG)的业主来说，这个补助金一般在BS第一阶段使用。如果建筑贷款没有短缺或由客户供款的情况，补助金将存入客户指定帐户。

无论是买地自建还是买地建房套餐，高可向银行借到土地+建筑总估值的90%。如果您是在有额外物业担保人的情况下购买，则可获得100%以上的贷款。

2种HL方式都能够节省大量的印花税(只交土地部分)，可以在预算内灵活选择自己心仪的户型及装修标准，除了开建及交房时间灵活，并且资金准备时间比较充裕。

其实我们在实际操作中还遇到客户其实并不是缺少资金，而是希望银行协助把关，确保建筑商按照每个步骤完成后才支付相应阶段的款项。一个实例如下，建筑商要求客户支付账单，由于银行在终检验审核过程中发现有几项没有完成，明确告知不予支付，从而保护了客户的利益。

需要注意的是，土地交割距离房屋开始施工，可能需要几个月的时间。不同银行对于交割后动工时间的规定不同。签署土地和建筑合同前，请先向我们贷款经纪人咨询专业意见，根据您实际情况定制贷款方案，确定拿到好的产品报价，同时协助您准备资料顺利交割土地和房屋。

如何通过“郑好融”申请贷款？操作流程请您看清楚

11月30日，郑州中小微企业金融综合服务平台“郑好融”上线仪式顺利举行。该平台为郑州市中小微企业提供融资需求发布渠道，并与金融机构端各类型金融产品智能撮合匹配，综合运用政府部门、公共事业单位等数据，配套提供企业社会信用查询、信用评分、贷后监控、投融资政策支撑等一站式服务，解决银企信息不对称、金融机构贷前调查成本高效率低、小微企业融资难融资贵的问题。

“郑好融”集聚各类金融机构入驻平台，发布多样化融资服务产品，构建共享开放的金融服务超市，帮助中小微企业获得更多低成本资金支持，是名副其实的线上融资直通车、永不歇业的“金融超市”。

目前，入驻“郑好融”的银行，有郑州银行、中原银行、郑州农商银行等。

记者从郑州银行了解到，为贯彻落实郑州市委市政府统筹推进疫情防控和社会经济发展的决策部署，帮助中小微企业、个体工商户等市场主体纾困解难，郑州银行在“郑好融”平台金融服务专区推出“惠商贷（抗疫版）”“E采贷”“房融”“郑科贷”“创业担保贷”“优先贷”六款普惠金融产品，服务对象涵盖小微企业、个体工商户、小微企业主、个人消费者等多个群体，依托金融科技，为广大中小微客户带来金融活水，通过银政合作提振市场信心，让金融惠企政策第一时间惠及企业发展，协助小微企业复工复产，共渡难关。

这其中，以“惠商贷（抗疫版）”为代表的金融产品聚焦广大个体工商户和小微企业主融资需求，具有“线上化、纯信用、低利率、循环使用”的特点。同时，在原有利率基础上降息150BP到200BP，最低按照LRP基准利率执行，切实缓解小微企业融资难、融资贵等问题。

郑州银行“惠商贷”是郑州银行面向个体工商户、小微企业主客户发放的，用于生产经营周转的循环信用贷款产品。在“郑好融”平台，郑州银行特推出具有专项利率优惠的“惠商贷（抗疫版）”产品，利率低至3.65%，最长期限为3年，贷款金额最高为30万元，具有“线上申请，按日计息，随借随还，循环使用”的特点。

记者登陆“郑好融”的页面看到，郑州银行“惠商贷（抗疫版）”适用客户为个体工商户、小微企业主，申请材料包括身份证与营业执照，申请条件一是年龄22-55周岁，征信正常，无违法违纪记录，二是经营主体经营年限满一年。

具体申请流程简易便捷。小微企业主、个体工商户可登录“郑好办”，关联法人身份后，进入“郑好融”专区，在首页的“纾困专区”中点选郑州银行，随后在产品列表中选择郑州银行惠商贷（抗疫版），即可进入在线申请页面进行申请操作。

黄先生在郑州从事餐饮生意，近两月面临着员工工资支付等资金周转压力。焦急中的黄先生在“郑好办”APP无意中看到了“郑好融”金融服务专区的产品展示信息，在对比了几家银行产品后，选择了郑州银行惠商贷（抗疫版）产品，从申请到获贷仅用了10分钟。获得这笔“救急”资金后，黄先生激动地说：“总算是解了我的燃眉之急啊，感谢郑好融和郑州银行！”

据了解，“郑好融”从2021年7月开始试运行，截至昨日上线，平台已吸引9.5万家用户注册，收到各类金融产品融资申请2.4万笔。解决实际需求6964个，授信金额超199.5亿元。35家金融机构入驻，已发布金融产品178款，涵盖个人经营贷、企业普惠贷款、信用贷、抵押贷等全场景普惠产品。

从昨日上午11时到12月1日下午3时30分，“郑好融”注册用户从9.5万家增长至近11.8万户，增长了2.3万户，足见关注度之高。

正观新闻记者徐刚领

商业银行怎么做国家储备林贷款

什么是国家储备林

一、概念

我国的森林按照权属划分为国有和集体所有；按照形成原因划分为天然林（包括原始森林和次生林）与人工林；按照用途划分为公益林（包括防护林和特用林）与商品林（包括用材林、薪炭林和经济林）。

《国家储备林制度方案》对于国家储备林的定义为：在自然条件适宜地区，通过人工林集约栽培、现有林改培、抚育及补植补造等措施，营造的工业原料林、珍稀树种和大径级用材林等优质高效多功能森林。

结合森林的划分可将国家储备林的定义简化为国家统筹建设的，国有或集体所有的人工商品林。

二、背景

我国人工林每亩年均生长量0.37立方米、约世界平均水平的一半，人均森林蓄积量仅10.98立方米、是世界人均水平的1/7。

我国成熟用材林资源只占资源总量的5%，原木和锯材年进口量折合6741万立方米，占国际贸易量的1/3以上。《濒危野生动植物种国际贸易公约》严格限制交易的树种新增到220多个，有86个国家和地区限制或禁止珍稀和大径级原木出口。

由于国内资源的匮乏、木材消耗的增长以及国外限制进口风险的增加，所以自主的木材储备十分重要。

2014年3月11日，唐守正等8位院士联名致信国务院总理李克强，提出“建立国家储备林制度”的建议。

三、政策

2015年7月，原国家林业局办公室、财政部办公厅印发《关于做好国家储备林建设工作的通知》，其提出包括PPP、政策性贷款、财政补贴等一系列财政金融支持手段。

2015年9月，中共中央政治局通过了国务院制定的《生态文明体制改革总体方案》，其中明确“建立天然林保护制度、国家用材林储备制度，逐步推进国有林区政企分开，完善集体林权制度，稳定承包权，拓展经营权能，健全林权抵押贷款和流转制度。”

2015年12月，原国家林业局印发《国家储备林制度方案》（林规发〔2015〕192号），其对于国家储备林的政策法规体系、投融资模式、工程管理及运营管理机制等进行了框架设计。2016年1月，原国家林业局、国家开发银行印发《关于加强合作共同推进国家储备林等重点领域建设发展的通知》（林规发〔2016〕15号）并签订《发展合作协议》，将广西作为储备林开发金融试点。

2017年1月，国家发改委、原林业局、国家开发银行、农业发展银行联合印发《于进一步利用开发性和政策性金融推进林业生态建设的通知》（发改农经〔2017〕140号），其中提出“林业政策贷款期限可达30年（含不超过8年的宽限期），可将中央预算内投资作为项目资本金，可以采用政府购买服务、特许经营、企业自主经营等市场化运作模式进行融资。”

2018年4月，国家林业和草原局印发《国家储备林建设规划（2018-2035年）》，其中明确“到2035年规划建设国家储备林3亿亩，年平均蓄积净增2亿立方米，一般用材基本自给。”

2020年6月，国家林业和草原局与国家开发银行共同印发《国家储备林贷款业务规程（试行）》，其规定了项目启动、评审授信、贷款管理3个阶段的业务流程和具体要求。

技术标准类：《国家储备林树种目录》、《国家储备林划定办法（试行）》、《国家储备林核查办法（试行）》、《国家储备林基地建设管理办法》、《国家储备林基地建设年度施工作业设计管理办法》、《育苗技术规程》、《国家储备林现有林改培技术规程》、《森林抚育规程》。

国储林建设运营模式有哪些

一、建设内容

国储林的主要建设内容为林栽培、林改培和中幼林抚育三类（林木培育周期分为10年以下，11-30年，30年以上），在造林阶段涉及苗木、基肥、清理整地、栽植、浇水、运材，在抚育阶段涉及追肥、农药、松土除草。

林栽培是指对水热立地条件较好的荒山荒地、采伐遗迹、火烧遗迹等宜林地，采用优良种源、无性系培育的壮苗，定向培育的工业原料林、珍稀树种和大径级用材林。

林改培是指对于现有林中立地条件较好、生产潜力没有得到充分发挥的林分，结构简单且生长呈现下降的林分，目的树种不明确、林分结构简单、错过抚育经营时机的人工林或利用价值较高的林分，通过林冠下造林、补植补造等经营措施，适当将纯林逐步调整为复层异龄混交林。

中幼林抚育是指对于现有林中培育前途的增产潜力较大的中幼林，采取间伐、修枝、除草割灌、施肥等抚育活动，砍劣留优，调整树种结构和林分密度，平衡土壤养分与水分循环，改善林木发育的生态条件，提高木材蓄积量，加快林木生长速度，缩短森林培育周期，提高林分质量，培育目标树种优质高效多功能森林。

二、资金平衡逻辑

承储主体筹集资金投入林栽培、林改培和中幼林抚育，达到抚育周期后通过砍伐成熟林木实现经营收入。

建设阶段，承储主体需取得林权（转让、入股）或林木所在土地的经营权（转包、出租、互换）。

运营阶段，承储主体需取得采伐许可，涉及林区运出的办理运输许可。

（许可文件）

国家储备林的“贷款植树，伐木还贷”的资金平衡逻辑简单，所需合规性文件也比较清晰，但由于树木培育周期较长，导致了国储林项目的投资回收期较长。

三、建设运营模式

（一）省级统筹模式

省级层面设定统筹主体，负责全省范围内储备林建设的资金筹集、拨付，各储备林的承储主体负责具体项目建设，承储主体将自身林权通过委托统筹主体抵押至金融机构取得融资。政策文件中一般称为“林权抵押+政府增信”模式，这里的政府增信并不涉及任何政府担保或承诺，主要包括成立管理机构和承贷公司、技术服务和造林检查验收、投保森林保险、筹集风险准备金、采伐许可证和林权处置的管理、林权流转及登记、各级造林补助资金及贴息资金等。

该模式适用于省级层面政策完备、体系健全地区，如广西、贵州等。

（二）PPP模式

通过PPP的方式引入社会资本参与国储林建设，回报机制为“使用者付费+可行性缺口补助”或“政府付费”，取决于当地政府愿不愿意让社会资本享有采伐收益。

（三）企业自主经营模式

对于省级层面难以统筹的地区，可以在市级、县级层面设定建设运营主体，负责项目建设与投资。建设运营主体可以在区域范围内整合林地资源，通过发展林下经济（种植业、养殖业、旅游业等）丰富项目运营收入，从而实现国储林项目整体资金平衡的经营模式。

（林下经济）

国家储备林的贷款方案

开发性金融机构、政策性银行已经在“总对总”层面签订了国储林的合作协议且融资模式成熟，30年贷款期限（含8年宽限期）及较低贷款利率基本可以满足所有类型的国储林项目的融资需求，商业银行在这一领域还有展业的空间么？

储备林贷款的还款来源于林木采伐后的销售收入，不含任何形式的政府付费，属于标准的经营性收入，这是商业银行复制储备林贷款的大前提。

根据《国家储备林建设规划（2018-2035年）》，国家储备林工程分布在全国1897个区县之中，建设投资总计4118.54亿元，考虑到土地使用费用、林下经济建设投资以及产业导入投资，总投资额甚至可能破万亿。开发性金融机构、政策性银行更适合于统筹层级较高、补贴机制健全、涉及多个地域的国家储备林项目，更准确地说是国家储备林项目集合。而商业银行对于层级较低、地域单一、对补贴依赖程度较小的项目起到了补充作用。简单来说，开发性金融机构、政策性银行适合“自上而下”，商业银行适合“自下而上”。

一、贷款主体

（一）国有林场：从事森林资源保护、培育、利用的具有独立法人资格的公益性事业、企业单位。如国有林场为公益一类事业单位则不可作为贷款主体，如为公益二类事业单位或企业单位可以作为贷款主体。

（二）林业投资公司：由地方政府出资设立专门从事商品林培育、采运以及相关林下经济的国有企业。

（三）林业专业合作社：在集体林地、林木承包经营的基础上，从事林业生产的互助性经济组织。

二、贷款用途

（一）支付建设工程费用：林栽培、林改培和中幼林抚育涉及的苗木、化肥、农药、设备购置及人工费用。

（二）支付经营权流转费用：对于集体所有的林地，可以通过经营权的流转完成整合。

（三）支付其他费用：如项目引入了种植业、养殖业、旅游业等林下经济，可支付相关原材料及设备购置费用，需要说明的是如果引入木材加工等产业链延伸内容，还需购买工业土地，无论是集体土地还是国有土地，其费用是不能够通过贷款支付的。

三、合规性材料

（一）国家储备林的资格认定材料

《国家储备林建设规划（2018-2035年）》的公开属性为不予公开，且该文件对于储备林建设分解后的责任单位为区县政府，并不对应具体项目。各省执行层面也有不同，部分省份制定了“省级国家储备林建设规划”，部分省份令涉及区县制定“建设规划”。

一个项目是否属于国家储备林，通过当地政府制定的“国家储备林建设规划”即可判断。

（二）国家储备林市场化运营的相关政策

当地政府制定的实施方案、意见的政策文件对于国家储备林的规模、区位、市场化主体、运营机制、保障措施等内容进行明确。林投公司、国有林场等主体从事国储林建设以及享有收益具备政策依据。

（三）立项合规性文件

经济效益较差的国储林项目宜采取政府投资或引入政府投资资金形式，即财政资金作为资本金或引入财政补贴资金。该类型项目立项为审批制，合规性文件为立项批复、可研批复、初步设计批复。

经济效益较好的国储林项目可以采用企业投资形式，立项为备案制，合规性文件为项目备案表。

（四）用地合规性文件

取得林权证，对于经营权流转的土地需确定非永久基本农田。

四、贷款期限

引入林下经济后可以将开发性金融机构、政策性银行8年宽限期缩短至2-5年，整体期限结合树木培育周期、采伐计划等因素综合确定，一般为20年-25年。