重磅！宁波二手房买卖发生重大变化！先批按揭再过户

昨天，《宁波市存量房交易资金监管办法（试行）》发布，将从2019年11月15日施行。

这项新政策，由宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室联合制定，将给宁波的二手房买卖流程带来重大变化。

同时，该项新政也会对二手房买卖双方交割房款，带来重大影响。

记者通过采访住建部门，对此新政作出独家通俗解读。

01以后买卖二手房的流程有明显变化

现在买卖二手房的流程，一般是这样一步步来的——

第一步，买卖双方经房产中介撮合后，签纸质合同、合同网签，买方付定金。如在限购圈内买房，买方需打出限购证明。

第二步，房管部门完成合同网签备案。买卖双方约定时间由中介陪着到行政服务中心办过户、交税，买方付首付。卖方如还有按揭或抵押贷款，需先结清贷款。

第三步，过户完成、不动产权证办出，去银行申请按揭贷款。

第四步，按揭放下，买卖双方办理交房手续。

而在新政施行后，二手房交易流程将是这样的——

合同网签——银行对买方的按揭贷款申请进行预审——买卖双方在银行办理存量房交易资金监管——房管部门对合同进行网签备案——买卖双方去办过户、交税——银行放款——交房

这里面，最主要的一个变化，是按揭贷款的审批提前了！现在是过户完才去办按揭，以后则是过户之前就要完成按揭审批。

随之而来的还有一个特别值得关注的变化是，以往二手房交易中通过“阴阳合同”多办贷款、少交税的招数行不通了！

因为贷款审批前移机制要求以网签合同为贷款审核依据，网签备案价格、申请贷款报批的成交价格、纳税申报价格要一致。住建部门表示，这将有助于防止偷漏税与骗贷的现象。

本地最先试行二手房交易资金监管的工行，画了这么一张流程图，供大家参考：

02二手房买卖新流程七大注意点

按照新政，在新的二手房买卖流程中，需要注意这么七个方面。

第一，以后如果是通过房产中介买卖二手房的，必须在银行办存量房交易资金监管。

不通过中介、由买卖双方自行成交的，办不办资金监管，则自愿。

第二，房款——包括首付款、按揭款以及一次性付款的钱、分期付款的钱，都应纳入资金监管。买卖双方与银行签订资金监管协议，根据协议约定，银行会在不同的交易环节把相应的资金划给房东。

但定金、交易税费和中介费，由买卖双方自行约定要不要纳入资金监管。

另外，当下常见的由买方垫付、用于卖方还按揭的钱，不在资金监管范围之内——下面我们还会讲到这笔钱的问题。

第三，如果是按揭购房，按揭银行和资金监管必须是同一家银行。

第四，办了存量房交易资金监管后，按揭贷款审批将会前置——合同网签申请完成后，银行就会对买方符不符合按揭条件、能批多少贷款等作预审。

如果是申请住房公积金贷款的，则在房管部门完成合同网签备案后、过户及交税前，由公积金部门作贷款预审。

新政明确，贷款银行、住房公积金管理部门应当在受理买方贷款申请后7个工作日内，明确贷款意向或完成贷款审批；申请组合贷款的，应在9个工作日内明确贷款意向和完成贷款审批，并及时将结果告知申请人。

第五，不通过房产中介、买卖双方自行成交的，且要按揭的，同样要贷款审批前置，必须先取得贷款银行的贷款意向或完成住房公积金贷款审批，然后才能去办过户、交税等后续交易手续。

第六，特别要注意的是：不管是不是通过中介成交，在买方取得贷款银行贷款意向、完成住房公积金贷款审批后的5个工作日内，买卖双方必须完成交税、过户申请，不然，逾期的话，就需要重新申请取得贷款意向、住房公积金贷款审批。

第七，办交易资金监管，免费。银行不能就此收费，房产中介也不能借此收取什么代办服务费。

03二手房交易资金监管有什么好处？

为什么要推行二手房交易资金监管？

因为现行的二手房交易流程，无论对买方还是卖方，都存在着比较大的风险。

之前，我们在《付了几十万上百万的钱，最后房子还拿不到？每个买二手房的人都可能碰到！》一文中，已经对二手房交易过程的风险环节，作过详细解释，大家可以参考。

简单而言，对于卖方来说，二手房交易最大的风险，是过户办完了、房子在法律意义上已经不是自己的了，而买方的按揭却迟迟办不下来、自己拿不到这大头的房款。这类情况，近两年时有发生，也是房东最担心的。到那个时候房东要想拿回房子，就得法院裁决了。

而对于买方来说，最大的风险是在办过户之前。买方已经把定金、首付款甚至替房东还按揭的钱都给了，却可能因为房东在外有债务、房子在过户前被法院查封，最后拿不到房子。

实行二手房交易资金监管后，买卖双方的资金风险，就可以得到有效避免。

工行的一个二手房网签、交易资金监管服务点。张培坚/摄

二手房交易资金监管，像是“支付宝”，保护二手房买卖双方的利益。有了交易资金监管，交易过程中如果出了什么问题最终导致成交完成不了，买方能拿回自己的钱、卖方不会失去房子。

按照纳入交易资金监管后的二手房交易流程，因为买方能不能批下按揭、能批多少按揭，在过户之前就清楚了，所以就不会发生房子过户了而房东拿不到钱的问题。

对于买方来说，有了交易资金监管，在过户完成、拿到房子之前，付出去的钱实际上都没到房东手上，而是在银行存着。一旦房东方面出问题，过户不成，买方还是能够要回自己的钱。

二手房网签现场。张培坚/摄

需要提醒的是，买方替卖方还按揭垫付的钱，实质上相当于私下借款，无法纳入交易资金监管。这笔钱，买方需要特别注意其风险！据悉，相关部门正在就这笔钱的安全性探索、协商相关举措，预计不久也会推出新政策。

另外需要提醒的是，目前，已经率先试行二手房交易资金监管的只有工行、建行两家银行。不过，在新政策开始施行后，房管部门表示，肯定会有更多的银行能够办交易资金监管。

最后，要提醒房产中介，不要不告诉二手房买卖双方有交易资金监管这个事，不要不经买卖双方同意就指定交易资金监管的银行，不要借交易资金监管或贷款审批之名收取代办服务费用，更不准直接或间接代收代管二手房交易资金及定金，新政明确了——

房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中如有上面这些行为的，由属地住建部门约谈经纪机构负责人，责令限期整改。

拒不整改或整改不符合要求的，暂停网签，记入房地产经纪机构及其从业人员不良信用记录；情节严重的，取消监管服务平台使用权限、经纪机构备案资格；造成损失的，承担相应法律责任。

昨天，还公布了同样由宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室联合制定的《宁波市商品房预售资金监管实施细则（试行）》，在2019年11月15日及之后申领商品房预售许可证的楼盘，均须执行该新办法。

这项政策的监管部门包括住建、人行、银保监部门，主要监管对象是开发商。

相比于二手房交易资金监管政策，商品房预售资金监管对老百姓来说，作用相对没那么直接。

但这项政策对于购房人同样非常非常重要——它为的是在开发商出问题后，依然能够保证楼盘后续工程的建设资金，防止楼盘“烂尾”，还能够保证购房人拿到所购房屋的产权，从而保障购房人的权益。

01这些钱必须进监管账户

按照规定，每个楼盘都必须选择一家银行设立预售资金监管账户——以宗地为单位设账户，不得按预售批次分别与不同的监管银行签订预售资金监管协议。

楼盘销售过程中的预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等，都应存入预售资金监管账户。

开发商使用POS机收取预售款的，也只能使用与监管账户绑定的POS机。

这其中，特别是银行按揭贷款，是大头的钱。住建部门强调，此前发现有部分银行审查不严、操作不规范，将购房按揭款划入了开发商的其他账户而非监管账户，致使监管账户资金不足，影响到楼盘后续工程建设的进度及按时完工。

办法里还专门列了一条：购房人应当积极维护自己的合法权益，配合监管部门、银行、住房公积金管理部门，将预售资金存入监管账户。

02监管资金范围为楼盘工程造价的130%

商品房预售监管资金范围，为楼盘工程造价的130%。

工程造价按照开发商提供的经具有专业资质的造价咨询机构编制并签字盖章的工程预算清册总额确定，且单位建安工程综合造价不得低于市住建部门公布的标准。住建部门说，此前发现部分房企有故意调低工程造价以降低预售监管资金额度的行为，将本来应该用于楼盘后续工程建设的资金，挪作他用！

全装修住宅商品房项目的工程造价，还应包括企业申报的装修工程造价。

另外特别值得一提的是，作为宁波此次新政非常有特色的一点，还要求楼盘有土地抵押担保贷款的，土地抵押担保贷款的本息，也要纳入资金监管范围。

住建部门就此专门介绍说，部分房企以土地作抵押拿到开发贷款后没有把钱用在楼盘工程建设上，而是再拿去买地、放大杠杆。一旦开发商资金链出问题，开发商还不上土地抵押贷款、注销不了土地抵押权，楼盘即便完工也不能办出俗称的“大证”，进而，购房者的“小证”也办不了、不能取得所购房屋的产权。所以，这次把开发商的土地抵押贷款也纳入了资金监管范围。

当然，随着楼盘建设进度的推进，开发商得向建筑公司付工程款，所以监管账户的钱是可以动用的。但办法规定，预售资金监管账户资金的余额，不得低于每一支付时点至商品房交付条件具备时，剩余工程造价的130%和土地抵押贷款本息余额的总和。

总而言之，监管账户内的钱，要保持在可以保证楼盘工程建设的水平。这样，即便开发商出了问题，楼盘也能够继续造下去，不至于“烂尾”。

03监管账户里的钱不能乱动用

要动用监管账户中的商品房预售资金，有严格的规定。

这里面的钱，一般由监管银行划拨、主要用于支付相应的工程款项，支付前需要建设监理企业出具工程进度证明，同时，应当经过房地产开发企业、施工总承包单位、建设监理单位三方共同签字确认，并得有发票及相关材料；收款方，一般应为施工总承包单位。

如要从预售监管资金中支付非工程款项，应当经过开发商、收款单位等有关各方签字确认或按照相关规定，由监管银行凭发票及相关材料进行支付。非工程款项累计支付总额，不得超出项目工程造价的20%。

04楼盘具备交付条件后才能撤销监管账户

办法明确，开发商应当在销售现场公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行，以及监督举报电话。

如果开发商有下列情形之一，将被暂停网签，责令限期整改；拒不整改的，记入房地产开发企业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任：

（一）未在售楼处明显位置公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行以及监督举报电话的；

（二）未按规定及时将售房款存入预售资金监管账户的；

（三）指使按揭贷款银行或者协同按揭贷款银行将商品房按揭贷款划入非预售资金监管账户的；

（四）提供虚假材料申请拨付商品房预售监管资金的；

（五）其他变相逃避商品房预售资金监管的行为。

开发商必须在楼盘具备交付条件后，才能凭相关证明材料，向监管银行提出监管资金账户撤销申请。如果项目的土地已抵押，开发商则还应在土地抵押权注销后，方可申请监管资金账户撤销。

办法同时明确，施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料，套取或者协助开发商套取预售监管资金的，由属地住建部门依照规定处理并记入建筑业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任。

办法也对银行有严格要求。

商业银行有下列情形之一的，由监管部门责令整改；情节严重或者造成严重后果的，按照相关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施；造成损失的，承担相应法律责任：

（一）监管银行未按要求控制实际重点监管资金额度的；

（二）监管银行擅自拨付资金，或协助房地产开发企业挪用商品房预售资金的；

（三）按揭贷款银行未按规定将预售资金划入监管账户的。

据悉，宁波此项商品房预售资金监管政策，全国领先。

总之，宁波人以后买期房，可以更放心些了。

收藏！宁波最新限购、房贷、补贴、税费政策超全整理

楼市低迷，楼市松绑城市一个接一个，甚至连强二线城市苏州，近期“救市”也放出大招。

据不完全统计，截至目前今年全国已有超100城出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限等方面。

那么现阶段，宁波最新限购、限售政策又是如何，有哪些变化呢？购房资格怎么获得，补贴怎么申领？收好这份宁波最新买房攻略（2022年5月版）

一、限购政策

21年4月版限购圈（图源：宁波住建）

21年4月16日，宁波市六部门联合发布了《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，住房限购区域扩大至宁波绕城高速所围区域，以及江北区慈城镇，镇海区招宝山街道、蛟川街道，鄞州区云龙镇、姜山镇、下应街道、首南街道，奉化区方桥街道行政区域和宁波东钱湖旅游度假区，限购区域同时执行限售政策。

本市户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区（以下简称“市五区”）行政区域内拥有2套及以上住房的，非本市户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房。

※2014年10月1日起市五区行政区域内国有土地上房屋被征收人签订房屋征收货币补偿协议，及2016年7月13日起市五区行政区域内集体土地上住宅被征迁人签订房屋拆迁货币补偿安置协议的，被征收人或被征迁人持协议在限购区域内购买住房的，可不受限购政策限制。

※法拍房暂时不限购。

无房家庭优先认购政策：

宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区（以下简称“市六区”）行政区域内无住房且符合下列条件之一的家庭，可以优先认购1套商品住房：

1、家庭成员（配偶双方及未成年子女）之一具有市六区户籍的；

2、近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的；

3、本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。

以上三类家庭统称“无房家庭”。

※无房家庭优先认购的商品住房，须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

※市六区集体户口等同于市六区户籍。

22年政策变化：

今年购房者在提交网签资料时发现，慈城、方桥、姜山、东钱湖、下应等区域已无需提供名下住房证明，也就意味着这些区域不再限售。根据网友经验，目前宁波限购区域为限购1环（2017年第一次发布的限购范围）+东部新城+庄市街道。

此外目前坊间还流传外地人补缴个税可买房，放开单位购房，父母投靠落户等同宁波人等说法，不过官方并没有发布相关政策，也没有官宣缩圈，所以实际执行政策以各办理机构官方口径为准。

二、限售政策

海曙、鄞州、江北、镇海、北仑五区+奉化主城区（锦屏、岳林、方桥街道）及杭州湾新区，新购买的住房，限售2年，限售期自取得不动产权证之日起计算。

市五区：2017年10月1日开始执行。

奉化主城区（锦屏、岳林两个街道）、杭州湾新区：2018年5月19日开始执行。

奉化方桥街道：2021年4月17日开始执行。

※人才安居专用房、无房家庭优先认购的住房（包括凭征收/拆迁协议以无房家庭名义优先认购的）、各类人才享受购房补贴的所购住房、经济适用住房，均限售5年。

※限价房限售3年。

※继承、赠与不限售，但要注意：

1、除配偶或者直系亲属之间、产权共有人之间赠与外，属于限售范围的住房在限售期内不得办理房产赠与交易。

2、赠与人赠与住房后2年内在限购区域购买住房的，已赠与的住房计入家庭住房核查套数，时间按申请限购证明之日前推2年计算。

三、房贷政策

家庭购买首套自住住房，贷款最低首付比例为30%，拥有1套住房且尚未结清商业性个人住房贷款，贷款首付款比例不低于60%。

宁波商业贷款政策

5月起，市场上主流房贷利率调整为首套房5.25%、二套房5.5%。

公积金贷款政策：

公积金1-5年的贷款年利率是2.75%，5年以上利率为3.25%。

拥有1套住房且尚未结清商业性贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买第二套住房，贷款利率执行不低于同期首套房住房公积金贷款利率的1.1倍。

宁波公积金贷款政策

自2022年1月1日起，按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，连续缴存住房公积金满2年，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。奉化区最高贷款额度由40万元/户提高至60万元/户。

四、税费

住房税费相关政策

新房和二手房都需要征收契税，此外二手房还有增值税和个人所得税等税费。

增值税及附加

购买不足2年的住房对外销售，按不含增值税成交价的5.6%征收；

购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征。

个人所得税

转让自用5年以上、家庭唯一生活用房的，免征，即“满5唯一”。

不符合“满5唯一”条件，个人所得税的计算根据不同情况存在2种方式：

一种是按实征收，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入（不含税）中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额按20%征收。

另一种是核定征收，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可依照相关规定对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入（不含增值税）的1%核定。

五、购房补贴

1、高层次人才（安家补助+购房补贴）安家补助：

新引进的顶尖人才按照《宁波市加快集聚顶尖人才实施办法（试行）》享受最高800万元的安家补助；新引进的特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才分别给予100万元、80万元、50万元、15万元的安家补助。在享受安家补助基础上，自引进之日起3年内在宁波大市范围内首次购买家庭唯一住房的，再分别给予购房总额（以契税发票不含税的计税金额为准）20%，最高60万元、40万元、25万元、20万元的购房补贴。

2、基础人才购房补贴：

自2018年8月12日起，毕业十年内、取得全日制普通高校毕业证书；包括取得高级职业资格证书的高级技工学校和技师学院毕业生、海归学子，在甬首次购房，按规定享受购房总额2%的购房补贴，最高不超过8万元。

3、新引进应届本科生和研究生生活安居补助：

市本级新引进应届本科生和硕士研究生，取得毕业证书一年内来宁波就业，且毕业之日起18个月内在宁波连续缴纳社保满6个月、未在宁波购买住房的，分别给予一次性1万元、3万元生活安居补助。

4、高技能人才生活安居补助：

自2020年8月17日起，在甬部省属高校、科研院所和市属事业单位以及单位纳税地在市本级的企业、民办非企业和社会团体新吸纳首次在甬就业（以首次在甬缴纳社保时间为准）的具有技师和高级技师国家职业资格证书（技能等级证书）的高技能人才。依法签订3年以上劳动合同（聘用合同），在宁波连续缴纳社保满6个月，且未在宁波以家庭为单位购买住房。符合条件的技师和高级技师分别给予一次性1万元、3万元生活安居补助。

宁波人才补贴办理网点

宁波各地最新公积金最高贷款额度政策汇总

需要注意的是，此次新政中有关公积金贷款的内容，适用区域为市本级，即海曙、江北、鄞州三区。公积金贷款新政相关的典型问题，权威解释见本号此前报道：《宁波公积金贷款新政权威答疑！》

那么，宁波其他区县市的公积金最高贷款额度、可贷额度计算方式，有否作调整？最新政策各自都是如何的呢？

截至发稿，除慈溪外，镇海、北仑、奉化、余姚、宁海、象山，均已经明确公积金贷款相关新政策，分别如下：

资料图片。图据“宁波住建”微信

镇海、北仑

参照市本级

这两个区均按此次楼市新政内容，对公积金政策作相应调整，即：

职工按规定连续缴存住房公积金满2年，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，最高贷款额度由60万元/户提高至100万元/户。

购买改善型第二套自住住房等其他情形申请住房公积金贷款的，最高贷款额度由40万元/户提高至80万元/户。

按国家生育政策生育二孩或三孩家庭住房公积金最高贷款额度在上述基础上再上浮20%。

职工个人住房公积金可贷额度由借款人及其共同借款人在申请贷款日缴存账户余额的12倍调整为15倍。

奉化

“首套首贷”最高可贷80万元/户

（非二孩三孩家庭，下同）

职工按规定连续缴存住房公积金满2年，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，最高贷款额度由40万元/户提高至80万元/户。

购买改善性第二套自住住房等其他情形申请住房公积金贷款的，最高贷款额度由20万元/户提高至60万元/户。

同时，按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，住房公积金最高贷款额度在上述基础上再上浮20％。

职工个人住房公积金可贷额度由借款人及其共同借款人在申请贷款日缴存账户余额的12倍调整为15倍。

余姚

“首套首贷”最高可贷60万/户

连续缴存住房公积金满2年的职工，首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，最高贷款额度由50万元/户调整为60万元/户。

其他住房公积金个人住房贷款的最高贷款额度由30万元/户调整为40万元/户。

符合国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，连续缴存住房公积金满2年，首次申请住房公积金购买首套自住住房的，最高贷款额度为80万元/户。

宁海

“首套首贷”最高可贷80万/户

职工按规定连续缴存住房公积金满2年，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款额度由40万元/户提高到80万元/户。

职工按规定连续缴存住房公积金满6个月，购买改善型第二套自住住房等其他情形申请住房公积金贷款的，最高贷款额度由25万元/户提高到60万元/户。

按国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，住房公积金最高贷款额度在上述基础上再上浮20%。

职工个人住房公积金可贷额度由个人及其共同借款人在申请贷款日缴存账户余额的12倍调整为15倍。

象山

“首套首贷”最高可贷80万/户

职工按规定连续缴存住房公积金满2年，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。

购买改善型第二套自住住房等其他情形申请住房公积金贷款的，最高贷款额度由40万元/户提高至60万元/户。

按国家生育政策生育二孩或三孩家庭住房公积金最高贷款额度在上述基础上再上浮20%。

职工个人住房公积金可贷额度由借款人及其共同借款人在申请贷款日缴存账户余额的12倍调整为15倍。

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采写：宁波晚报记者周科娜

编辑：史咏梅

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