宅基地抵押贷款真来了，农户申请到750万贷款资金，3种贷款方式

不知从什么时候开始，“全民买房”成为一种现实，很多人尽管只能拿出首付款，但却可通过按揭购房，解决了居住问题，也让人们的生活质量有了更高的提升。而如今我国有4亿“房奴”，正是他们的存在，带动了我国楼市的繁荣景象。

不过农村就不同了，因没有太多的资金注入，且农村融资不是太顺畅，贷款难度偏大，这也让乡村经济发展落后，不利于乡村振兴。如何解决资金问题，成为乡村振兴的关键。

01、宅基地质押贷款，宅基地将升值早在2013年时我国就开展了土地确权工作，2019年一号文件中指出在2020年底前全面实现宅基地的确权任务，并颁发不动产权证书。而有了这个证书后，村民和宅基地之间的关系更加紧密，证明了两者间的权属关系，且还可凭此证书用来租赁、转让宅基地，也可进行质押贷款。

然而，话虽这么说，但并没有哪个地方率先展开宅基地质押贷款业务，农民也对此半信半疑。

然而，近日湖州德清推出了“宅小贷”政策，只要有宅基地使用权，那就可进行贷款，以解决农民盖房的经济危机。

据悉，德清12户农民和业主拿到了750万元的贷款资金，这也意味着宅基地如愿“按揭建房”。据了解，德清当地的两大银行授衔了20亿贷款额度，以支持宅基地贷款改革工作。

只要农民依法拿到了宅基地证书，且获得了建房资格，在手续完备后，就可申请进行“按揭盖房”，村民可选择贷款年限按月还贷，和商品房贷款流程相似。不过德清宅基地质押贷款的利率相比商品房下调20%，最大化地减轻农户还款负担。

村民邵文娜表示，自己已通过合法流程，申请了30万元宅基地贷款金，择日将正式进行民房建造工程。而王毅立也是如此，他拿到建房许可证后，因手里的钱投资其他产业，反而没有什么钱建房。自从“宅小贷”政策出来后，他就去往银行申请贷款，没想还不到1天30万贷款就入账，实在是太快了。

02、三种贷款模式解决建房难2015年时，德清就被认定为全国33个农村“3块地”改革试点区域之一，加快宅基地制度改革工作，并释放改革带来的红利效应，积累经验并推广出去。

去年12月，德清召开了动员大会，并为农户颁发资格权登记证，这也意味该区域“三权分置”改革工作完美进行。而至于质押模式，从德清经验来看，主要有3种质押模式，让农民放心贷款，银行放心放贷。

①“宅地+房屋使用权”贷款在农村中，有不少宅基地和房屋出现了闲置现象，而为了能盘活乡村资源，响应“三权分置”改革工作，将“宅地+房屋使用权”转变为实际的资产，银行准许这一模式，让农民有形资产大大增加。

②“宅地使用权+房屋所有权”模式这种模式其实就是正常的贷款模式，也是德清银行放贷的主要依据，也就是将依法获得的宅基地使用权以及建造的自建房进行整体贷款，这一贷款方式银行风险小，且可根据房屋整体价值评估贷款额度，村民再依次还款。

这一模式和商品房质押贷款相似，也就是将房子、宅基地抵押出去，一旦没有来及还款或没钱还款，银行可将宅基地使用权、房子回收拍卖，剩下的款项归于农民的贷款方式。

③“宅地使用权”模式随着“三权分置”政策的改革，使用权也有了资产化的基础，也就是实实在在的资产。银行会根据宅地评估放贷，不过这种模式放贷额度比较小。

03、一亿亩土地红利或释放目前德清已对全县区6817宗宅地改革，并盘活了781亩宅地，盘活129万平方米限制自建房，带动了农村经济的发展，让村民手里更有钱。据悉，德清的“三权分置”试点工作，让村集体经济增长24.3%，人均收入增加9%。

在过去，宅基地+住房、小产权房只有居住属性，无法进行质押贷款，也不能流转，其价值属性偏低，而德清的先行试点也意味着宅基地+民房价值被银行认可，闲置宅基地所释放的红利巨大。

经济学者连平推算，我国有3000万亩闲置宅基地，再算上已建房却闲置民房，预计总计超1亿亩土地红利，如果将其全部变现将获得4.4万亿/年分红。

相信随着乡村振兴的推进，今后将有更多宅基地得到盘活利用，土地价值也会提升，农民经济收入增加，大家咋看？

农村宅基地：农村宅基地贷款条件？你了解吗

近年来，随着农村土地确权工作的推进和农村产权入市交易制度的创新和完善，很多银行都在积极探索农村财产权抵押登记贷款，一方面为了落实国家关于美丽乡村建设和农村供给侧改革的使命，另一方面为抢占农村信贷市场。那么到底，农村宅基地能不能作为抵押物向银行申请贷款呢？如果可以，需要什么条件呢？小编在这里结合目前推出的农村财产权抵押贷款，来谈一下农村宅基地抵押贷款的条件和困境。

一、农村宅基地的性质

按照现行的《土地管理法》规定，农村宅基地归农村集体所有，村民仅享有宅基地的使用权，一人一户只能拥有一块宅基地，而且宅基地只能在村集体内部流转，如果村民将自己的宅基地出租、转让，再次申请宅基地的不会被批准。

从宅基地的性质看，因为宅基地归村集体所有，如果通过宅基地申请贷款的话，抵押的只能是宅基地的使用权，同时按照我国现行法律规定，土地不能单独抵押，必须遵循“房随地走”的选择，也就是说抵押宅基地的话，地面上的住宅也必须一并抵押。

二、宅基地抵押贷款推行面临的困难

1.宅基地使用权流转仅限制于村集体内部，无法上市交易，贷款逾期后的处置方式受限，虽然地上房产归村民个人所有，但是由于土地性质的限制，房产交易也会受到一定限制性，按照目前农村房产确权规定，村集体以外的城镇居民购买农村住宅的，产权是不能被确认的，村民自建房的流转也只能在村集体内部。

2.宅基地上村民自建房，价值评估存在困难。

城市商品房建筑具有统一标准规范，而且交易市场成熟，评估机构很容易根据房产的建筑年份、建筑结构、平米数、位置区域等评估出房产的价值，并且由于交易市场比较成熟，评估价值容易被市场接受，利于变现。而农村房产大部分为村民自建房产，没有统一建筑规范和标准，再加上交易市场不成熟，评估机构很难认定其价值，不易变现。

3.住宅抵押后，农民居住权如何保障。

按“一户一宅”的规定，农民一户紧有一处宅基地，如果宅基地及地上房屋因抵押被处置的话，农民就会失去居住的地方，农民的居住权如何保障值得商榷。

三、宅基地抵押贷款条件

目前，我国宅基地抵押贷款依据的是2016年实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，按照暂行办法规定农民住房财产权抵押贷款采取选取部分市、区试点开展，暂行办法发布一年后，截至2017年9月末，全国农民住房财产权抵押贷款试点地区累计发放261亿元贷款。

1.贷款条件

借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；

（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；

（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。

（五）借款人获得的农民住房财产权抵押贷款，应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

2.贷款金额确定

贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素，合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。

3.贷款利率

贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率（现在根据LPR确定），结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。

4.贷款期限

贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。

从目前商品房产抵押类贷款贷款条件看，借款人年龄一般为18-60周岁，贷款金额最低为房产价值的50%，期限为1-5年。但是农村财产权抵押贷款，需要所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

5.需要准备的贷款材料

借款人需要准备身份证、户口本、结婚证及经营材料（租赁合同、营业执照等）

抵押人需要提供身份证、宅基地使用权证、房产证、房产评估报告等资料。

宅基地可“按揭”！湖州德清公积金贷款开先河

“用宅基地使用权抵押，拿到公积金贷款，建房资金压力轻了，可以有效提升建房品质。”今天上午，在湖州市德清县住房公积金管理中心，看到自己申请20万元的公积金贷款刚刚到达手机账号上，钟管镇干村村村民杜正芳满脸笑容。据了解，“农村版”公积金贷款受理业务即用宅基地使用权抵押在全国也鲜见。

拿到这笔钱，当了30多年财务的杜正芳高兴地给我们算了一笔账。“我贷了4年，这笔钱的利率为2.75%，按照公积金还款办法，公积金按揭贷款4年20万总利息1.14万元，而银行5年以下的贷款还款方式都要求按期付息到期还本的方式，4年20万的总利息按照最低的利率4.9%计算，要3.92万元，4年少付2.78万元，我这也是享受到了改革的红利啦！”

德清县住房公积金管理中心副主任王芳介绍，通过宅基地使用权抵押，缴纳公积金的村民可贷到10-30万元的公积金贷款，贷款期限最长为10年。目前，贷款期限5年内公积金贷款利率为2.75%，5年以上，年利率是3.25%，相比5.2%的商业贷款利率，大大减轻了贷款人的经济负担。

图说：杜正芳正在建造的房子。王力中摄

随着农民建房贷款的需求增加，存在融资难等问题越来越多。今年2月，德清县住房公积金管理中心面向农村户籍的缴存职工，创新推出了“农村版的公积金贷款”，在不改变宅基地所有权性质的前提下，借款人以宅基地使用权作为抵押，由公积金中心向符合条件的借款人发放、在约定期限内还本付息的贷款。资金用于在此宅基地上新建或改造屋舍，也就是说通过宅基地农民真正实现了公积金融资功能，是公积金贷款体制机制破题的重要形式。

“将宅基地使用权作为抵押物进行公积金贷款，我们有着天然的优势。一方面湖州是全国首个将农民工纳入公积金缴存群体的城市，农民缴存职工比例较高。”王芳介绍，借款人是户主或户内宅基地资格权人。

宅基地使用权抵押进行公积金贷款迅速在德清形成反响。村民们纷纷向县住房公积金管理中心咨询具体事宜。杜正芳说，同村有4、5位村民向他请教公积金贷款的操作流程呢。目前，该项业务正在新市镇、钟管镇、禹越镇三个试点镇展开。

据了解，自2015年以来，德清县作为全国33个农村“三块地”改革试点地区之一，以处理好农民和土地的关系为主线，积极承接、加快推进新一轮农村宅基地制度改革试点，在持续放大改革红利效应的同时，形成了一批可复制、能推广、利修法的实践成果和制度成果。2020年12月，该县又在全省率先召开宅基地制度改革试点动员大会，颁发了全国首批宅基地农户资格权登记证，保障了农户宅基地资格权。

业内相关专家表示，它的开展是公积金贷款制度体制机制的创新和破题，是丰富宅基地使用权抵押形式的有效途径，是实现农民资产“活化”的有力之举，对于不断激活农村土地资源要素有着较大的示范效应和积极作用，有利于加快美丽乡村和未来乡村建设，改善人居环境，进一步缩小了城乡二元差距，让村民市民均享改革成果。

新民晚报记者唐闻宜通讯员王力中