定存或购买理财可享降低房贷利率优惠 工商银行有分支行涉嫌违规借贷搭售

《中国科技投资》杨永洁

银行承诺购房者定存或者购买理财产品可以降低房贷利率，其一系列行为涉嫌违规操作。

去年年底，李星（化名）计划在工商银行（601398.SH）惠州某支行办理住房按揭贷款，被告知若想降低房贷利率，需购买该银行理财产品。随后，记者在置业经理及工商银行相关支行贷款部工作人员处证实，客户可通过定存或购买理财产品降低住房贷款利率。业内人士分析此举或已违反商业银行“不准借贷搭售”的规定。

自2020年监管发布关于房地产贷款集中度管理的通知后，银行的住房贷款业务开始收紧。同时，工商银行住房贷款利率已从5.3%-6.3%增至5.8%-6.8%，向上浮动0.5%，一定程度上增加了购房者成本。相关人士分析，房贷利率是影响购房需求和房价的因素之一。

买理财降房贷利率涉嫌违规

2020年末，李星准备在惠州市购置一套房产，置业经理向其推荐了几处热门房产。经过几番对比，李星欲贷款购买其中一套房子。由于刚毕业不久，住房贷款成本是李星最关心问题。

*各大银行房贷利率及办理情况，置业经理向李星提供

该置业经理介绍道，目前各大银行的住房贷款利率均有一定浮动区间，但可以通过一些“方式”降低贷款利率。比如工商银行，花费8000元左右购买工商银行的一款理财产品，房贷利率可以降至5.3%。李星遂签订住房合同并交付首付款。

工商银行官网显示，起购金额在1万元以下的理财产品尚有30款，包括混合类和固定收益类产品，持有期限从一周至三年不等。李星告诉记者，自己并不清楚在办理住房贷款时将要购买哪款理财产品，具体会以办理时的情况为准。

*工商银行部分理财产品，截图自银行官网

记者咨询该楼盘另一置业经理陈路（化名）有关住房贷款办理事项，陈路表示“我们这边都是指定银行，确保客户贷款”，在银行购买理财可将房贷利率控制在5.65%至5.8%。陈路补充，在银行定存一定金额，也可使房贷利率降低。具体来看，客户在银行连续三年定存一万，第五年后可随时取出。

2021年2月20日，央行公布贷款市场报价利率为：1年期房贷基准利率为3.85%，5年期以上为4.65%。银行等金融机构可根据自身及当地情况调整相关利率。

记者致电该楼盘合作的工商银行某支行询问购买理财产品或定存是否可以降低房贷利率时，该行贷款部工作人员告诉记者，“是可以的，但还要查看具体情况”，并称近日贷款额度较为紧张，客户若有需求，可线下前往该支行办理。

上述工商银行某支行贷款部工作人员还向记者透露，目前首套房贷款利率已经升至5.8%至6.8%，具体需查看客户在银行的评分和资质，包括客户的个人征信、银行流水、存款及工作单位等。

针对上述情况，记者致函工商银行，截至发稿，未获回复。

根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条规定，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件；第六条规定“公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争”。

2012年初，原银监会下发《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》，被业界称为“七不准”“四公开”，其中信贷业务“七不准”中明确规定：不准借贷搭售。即不得在发放贷款时强制捆绑、搭售理财、保险、基金等金融产品。

中央财经大学金融教授杨长汉向记者表示，商业银行必须严格遵循金融机构不规范经营“七不准”的有关规定，“不得借贷搭售”是商业银行贷款行为的监管红线。杨长汉认为，商业银行通过发放贷款（包括房贷）搭售理财产品和其它投资产品，此类搭售属于严重违规的经营行为，应予禁止。

银行房地产相关业务加速收紧

随着监管关于房贷政策的下发，银行收紧房贷业务以及提高房贷利率，李星等购房者的购房计划或延期。

置业经理陈路告诉记者，去年的住房贷款最低利率为5.3%，今年已经达到5.8%，“利率上涨是从今年一月开始的”，受国家严控的影响，下半年住房贷款的办理和审核会更加严格，时间也会更长。工商银行贷款部工作人员也向记者证实，利率增长的原因正是由于银行住房贷款额度的下降，“我们跟大型的楼盘有继续合作，但已经跟一些楼盘减少了合作。”

记者致电惠州多家工商银行支行咨询住房贷款办理相关业务，对方回复多为“目前额度紧张，需排队办理”。

在杨长汉看来，银行是特殊的金融企业，盈利性是其经营原则与目标之一。贷款利率实行市场定价，商业银行可以在政策范围内调整贷款利率。

“虽然房贷利率升降可以负向或正向影响购房需求和房价，但是，房贷利率只是影响购房需求和房价的因素之一。”杨长汉补充，影响购房需求和房价的因素还有人口变化、户口政策、经济周期、经济政策、土地供应、信贷金融政策等因素。

在得知房贷利率上涨的消息后，虽已经签订购房合同及交付首付款，目前李星仍在犹豫，尚未办理住房贷款。

2020年年底，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，其中第一档房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。工商银行2020年半年报数据显示，其贷款及垫款总额为17.98万亿元，其中房地产业贷款0.95万亿元，个人住房贷款5.39万亿元。经计算，工商银行房地产贷款占比为35.26%，个人住房贷款占比为29.98%。

日前，央行广州分行、广东银保监局发布关于做好房地产贷款集中度管理工作有关事项的通知，对广东（不含深圳）辖内地方法人银行房地产贷款集中度进行调整。但仅对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点；2.5个百分点、2.5个百分点。

*国有六大行个人住房贷款占比，根据Wi数据制图

杨长汉分析道，房地产贷款集中度管理制度是商业银行房地产贷款业务必须遵循的监管要求。接近监管红线甚至超越监管红线的商业银行必须严格整改，调整房贷政策、优化信贷结构。针对如何整改等相关问题，杨长汉表示，商业银行可采取压降房贷规模、压降房贷增速、压降房贷占比等多种方法，以保证房贷集中度符合监管红线规定。

工银理财和工商银行是什么关系？理财子公司的前世今生

工银理财是工商银行的理财子公司，负责的是工商银行的资产管理业务，具备独立的法人地位。在经济上，工商银行对工银理财有支配和控制权；法律上，两者是同等的法人。

01诞生的背景为什么银行会相继成立理财子公司呢？比如工商银行之于工银理财。

银行的主要业务就两块儿。一是吸收储户存款，二是发放贷款。在这“一收一放”之间赚取利差。

除此之外，在各大商业银行没有成立理财子公司之前，银行还设有负责理财业务的部门。

存贷款的主要业务与理财业务混杂在一块儿，在一个锅里吃饭，难免会滋生很多问题，比如腐败、账目复杂等。

就像几家人共用一个厨房。到了做饭的点儿，厨房就一个，这就得解决好使用时间、谁先谁后、水电费等问题。

这就让做饭变得不纯粹。

就拿水电费来说，每家用水用电不可能都一样，总有人用得多一点儿，有人用得少一点儿。如果公平分摊，用得少的人会不会心里嘀咕？

心里一嘀咕，邻里关系就得变味儿，事也就来了。比如平常能顺手帮你拿个快递，但因为这个“小嘀咕”，就不帮你拿了。

银行的存贷款与理财业务搁一块儿，可比共用厨房复杂多了。做饭不纯粹还好说，影响的就那几个人。银行不纯粹，问题就会波及很广。

因此，为了银行权责更清晰、业务更明晰，轻装上阵，银行理财子公司应运而生。

干存贷款的干存贷款，干理财的干理财，你好我好他也好。

02出生的过程银行理财子公司是怎么出生的呢？

2018年4月，央行、外汇局、证监会、银保监会各路巨头联合发布资管新规，明确要求“主营业务不包括资管业务的金融机构应当设立子公司开展资管业务”。

很显然，商业银行就属于此类。

到了9月，银保监会又出台了理财新规，直接点名规定“商业银行应当通过具有独立法人地位的子公司开展理财业务”。

这回，商业银行想揣着明白装糊涂都不行了。

到了12月，银保监会直接发布了《商业银行理财子公司管理办法》，对商业银行设立理财子公司做出了明确的指导与规范。

就在这一系列的催生、接生的过程中，理财子公司出生了。

03到底是干啥的不论是意外还是法定，每个人来到世上都是带着使命来的。银行理财子公司同样如是。那它到底是干啥的呢？

根据《管理办法》，他主要干四件事儿：

第一件是面向不特定社会公众公开发行理财产品，对受托的投资者财产进行投资和管理；

第二件是面向合格投资者非公开发行理财产品，对受托的投资者财产进行投资和管理；

第三件是理财顾问和咨询服务；

第四件是经国务院银行业监督管理机构批准的其他业务。

简单地说就是发行公募私募理财产品，提供理财顾问和咨询服务。

不过，在银行理财子公司干业务时，有个需要遵守的杠杠儿：不能吸收存款和发放贷款。这是坚决不能逾越的红线。

写在最后银行理财子公司的出现是把双刃剑，有诸多好处，也有诸多坏处。

在没成立之前，银行的理财业务是有门槛的，比如大额存单是20万起步。成立后，门槛直降，1元钱也能理理财。

可与此同时，理财子公司发布的都是净值型理财产品，打破了刚性兑付。这对投资者的风险承受能力和资产管理能力有了更高的要求。

是福是祸，且行且看吧。

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“过渡期”如何过渡？工银理财产品99%份额退减，1%资产加杠杆丨南财理财通

编者按2021年2月24日，《21世纪经济报道》发表了整版报道《资管变局下“固收+”战争：招行理财产品AB面大解密》，是南财理财通-银行理财系列深度报道的第1期，此文为第2期，聚焦工银理财过渡期产品处置问题，第3期我们将发表理财子公司2020年全年产品收益运作报告，敬请关注！

距离2021年底，还有不足10月，留给银行过渡的时间不多了。

自2018年4月资管新规发布以来，这场轰轰烈烈的资管改革运动迎来了最后的高潮，银行更加速了存量理财的清退速度。

近期，南财理财通课题组发现，工银理财“鑫得利”全球轮动产品采用了99%份额退减剩下1%资产加杠杆挂钩境外资产的操作模式，这种操作一方面保障了老客户“刚兑”的预期，一方面在产品运作上追求更高收益，但于此同时也带来了较高的波动率。

据南财理财通数据，工银理财“鑫得利”全球轮动-收益延续型1+4年净值产品(2019年第1期代码：QQLD1901)（下文简称“鑫得利1+4第1期”）近3个月累计净值增长率高达16.87%，波动率高达11.94%，在南财理财风云榜公募固收类榜单中多次上榜。

该产品净值增长率为何如此之高？其实际收益率如何？底层资产如何运作？

历经一周，南财理财通课题组通过采访工银理财相关人士和金融专家，对该产品的底层设计逻辑和产品运作展开了深度的调查。

“过渡期”处理：99%份额退减，剩余1%加配100%杠杆率“鑫得利1+4第1期”产品成立于2019年5月21日，为封闭式固定收益类理财产品，内部风险评级为PR3（风险适中），收益类型为非保本浮动收益型，募集规模为12078.5万元人民币。

工银理财内部人士表示，该产品属于母行发行的过渡期产品，目前尚在过渡期。

这款产品的期限结构为“1+4年”，封闭期共5年。第1年末，工银理财按照初始净值1，通过份额退减的方式将99%的份额退还给投资者，同时以原始购买份额为计算基础，给予每产品份额0.01元的现金分红。

（图片来源：工行官网）

“鑫得利”全球轮动-收益延续型1+4年净值产品(2019年第1期)净值走势图

可以发现，工银理财通过“现金分红+份额退减”的方式，将等同于100%本金的金额返还给投资者。针对这种情况，课题组采访了华南理工大学金融系副教授于孝建，他表示，“1块本金，通过固定收益投资先产生1.01的(本+息)，1块本金返还后，用剩下0.01去投资期权这类带杠杆的衍生品，对于客户来说其实是保本了，然后用后面产生的1%收益留在里面继续投资，可能是高杠杆的投资，这本质上是用固定收益投资产生的利息购买了一个期权，如果期权最终亏损，亏的是利息，不会亏本金，这也是我们常见的一些固收+策略的做法”。

工银理财在产品成立公告中披露“产品投资本金将在1年末进行退减”，据课题组调查，目前该系列共发行了3期产品，产品代码分别为QQLD1901和QQLD1902以及QQLD1903。

完成份额退减后，产品还剩下1%的份额，约100万资金，继续按照“固收+结构性票据”的策略进行海内外资产配置，直至产品到期结束。

据南财理财通数据显示，截至2021年2月28日，该产品近3个月累计净值增长率达16.87%。课题组调查该产品2020年上半年年报和第三季度季报，公告显示，该产品的杠杆水平为100%。截至2020年第三季度，该产品报告期末资产余额为1,413,610元。

南财理财通课题组认为，该产品近3个月净值增长率偏高，主要原因为投资经理对产品加了1倍杠杆。

在2020年6月1日完成份额退减及现金分红后，产品份额仅剩1%。为扩大剩余份额的收益，投资经理适当提高了投资组合风险，在2020年二季度加杠杆，产品净值波动率随之加大。

为此，南财理财通课题组对产品累计净值波动率进行计算。结果显示，2019年及2020年1季度，即在进行份额退减前，产品年化波动率不超过0.5%，维持在较低水平；自2020年二季度起，产品波动率陡然上升，由不到0.5%上升至11.66%，印证了前面产品公告所述“因为份额退减为初始份额的1%，影响相关净值计算，可能会使产品后续净值波动加大”。

需要注意的是，杠杆既能放大收益，也能放大损失，课题组根据产品的份额净值计算得出，该产品2020年第三季度单季亏损15.6%，这与杠杆有关。

（备注：产品最新净值日期2021年2月22日）

底层资产运作：“境内+境外”，“固收+结构性票据”课题组发现，该产品采用“固收+结构性票据”设计，进行“境内+境外”资产配置。其中，境内部分为纯固收，主要投资于活期存款、定期存款等高流动性货币市场工具以及“长沙芙蓉城建设项目”等非标债权资产；境外部分则通过QDII资产管理计划投资于挂钩“瑞银南方东英全球跨资产趋势配置指数”的结构性票据。

经南财理财通课题组分析，该产品的内部结构如下。

“鑫得利1+4第1期”采用嵌套结构，出海资金通过“景顺长城优势投资5号QDII单一资产管理计划”投资于结构性票据。

风险平价模型“双刃剑”：挂钩GAMA指数，全球跨资产配置“鑫得利1+4第1期”境外资产投向结构化票据。就结构化票据的固收部分而言，投资比例通常在90%-100%之间，投资者可根据固收类资产的收益率倒算出固收类资产的投资比例。例如，如果固收类资产的年化收益为4%，则一年期结构化票据固收类资产的投资比例至少为1/(1+4%)，即96.16%。

就衍生品部分而言，投资比例通常在0%-10%之间。根据目前业界流行的结构化票据形式，衍生品部分通常为奇异期权，包括亚式期权、障碍期权、回顾期权、彩虹期权等。常见的“单鲨”及“双鲨”鲨鱼鳍期权即为障碍期权。

在定制期权时，管理人可根据资产配置需求使期权合约挂钩不同资产。

在本产品中，结构化票据挂钩“瑞银南方东英全球跨资产趋势配置指数”（简称GAMA指数）。该指数基于风险平价模型，投资于美国、英国等六大工业国的股指期货、十年期国债期货及大宗商品期货，在不同大类资产之间进行动态配置，目的在于获得较为平滑的收益曲线。

需要注意的是，风险平价模型既有优点，也有缺点。优点是其收益曲线通常较为平滑，回撤较小。缺点是在出现极端风险事件时，由于市场流动性短缺，风险资产和避险资产可能同时遭到抛售，导致风险平价模型失灵。

产品成立后的半年内，管理人完成了境内外资产配置，并根据市场行情变化，对境内外资产的配置比例进行了动态调整。课题组详细调查了该产品2019年-2020年三季度的持仓信息。

从上方各类资产占投资组合比例的变化可看出，该产品的海外资产部分，即景顺长城优势投资5号QDII单一资产管理计划，在2020年第三季度产生了明显亏损。为此，南财理财通课题组根据产品份额累计净值进行计算，发现该产品在2020年第三季度单季亏损15.6%。

为测算年化收益率，南财理财通课题组采用产品份额退减后2020年6月1日的累计净值0.9135及最新净值公布日期2021年2月22日的累计净值0.9353进行计算，得出产品剩余1%份额的年化收益率为3.27%，又因已知99%份额的收益率为1%，可算出产品年化收益率约为1.0227%，不及平均2.4%/年的业绩比较基准。

在保本型理财产品退出历史舞台后，结构性存款及结构性理财产品作为替代品，规模快速增长。虽然由于期权合约的存在，结构化产品业绩比较基准区间（收益波动区间）较大，投资者往往预期较高，但银行通过对不同收益区间设置不同触发条件，导致高收益率情景往往较难触发。

课题组发现，工银理财在后续发行的类似产品中不再采用这种份额退减的方式，据内部人士表示，目前该系列产品将陆续下架。

例如，工银理财后续发行的全球轮动固定收益19GS8112产品，该产品同样使用了境内外资产配置结构，不再进行份额退减，份额100%封闭运作。

通过对“鑫得利1+4第1期”产品的深度分析，南财理财通课题组认为，投资海外结构性票据，存在汇率风险、发行人信用风险和流动性风险，在发行类似产品时，管理人应向投资者提供完善的风险提示。

该产品进行份额退减后，虽投资者已基本保本，但产品后续实际波动率较大，甚至超过了一些权益类产品，也可以考虑适当调整风险等级设置。

去年以来，已有多家商业银行调整了理财风险等级，及时调整，可提前对极端行情“设防”。

南财理财通课题组长期跟踪银行理财研究，下一期将重磅披露2020年理财子公司理财产品年度榜单，敬请关注！

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