这家国有大行宣布：提前还贷，政策有变

“房贷一族”注意了！提前还款，政策有变。

8月1日，交通银行发布公告，对提前还款补偿金收费标准进行调整。提前偿还个人按揭类贷款将收取还款补偿金，为提前还款本金的1％。

交行：提前还房贷将收取还款补偿金

为提前还款本金的1％

8月1日，交通银行在官网发布了关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告。其中强调，为进一步做好个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）相关金融服务，规范提前还款补偿金收费行为，交通银行对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。

调整后，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1％。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

交通银行表示，上述调整后的收费标准将于2022年11月1日起施行，在2022年11月1日前仍按原收费标准执行。

此次调整前，交通银行的收费标准规定，可以部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。

对于全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）的情况，收取当次提前还款本金金额的1％。两种情况包括：贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款；贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。

多家银行：暂时免收提前还款补偿金

基金君咨询多家银行后了解到，目前北京地区，除了建设银行、招商银行明确表示对提前偿还贷款的情况不会收取违约金外，其他银行均表示，提前还款违约金收取标准以客户与该行签订的贷款合同为准，具体情况需咨询当地贷款行。对于贷款提前还款业务的办理，工商银行支持线上预约还款业务，部分用户登录手机银行后即可操作办理。另外，农行、招行需要提前一个月预约。

工商银行官网显示，提前偿还全部或部分贷款时，需要填写并提交书面申请，并在申请通过后，携带有效身份证件及《借款合同》等相关资料办理。目前，各地区正在逐步开通线上预约还款业务，部分用户登录手机银行后即可操作办理。

对于购房者关心的违约金的问题，工商银行客服提示，提前还款违约金不超过归还本金的六个月贷款利息或按协议价格收取，部分特殊情况暂免收；部分提前还款，可选择减少月还款额但期限不变或缩短还款期次，但因各地规则有所不同，具体请以实际操作为准。

中国农业银行客服表示，如需在农行办理提前还款，借款人需要按合同约定提前（一般应提前一个月）向原贷款经办机构提出申请，持有效身份证件、原购房贷款还款卡（折）、个人购房借款担保合同到贷款行办理相关手续。提前还款违约金收取标准以客户与该行签订的贷款合同为准，具体建议咨询当地贷款行。

“据我了解，违约金的收取可能是1％或者是一个月的利息，但具体情况需要以贷款合同为准，详细咨询可以联系相关网点。”该行的人工客服表示。

针对北京地区个人按揭类贷款提前还款的相关业务，招商银行客服表示，“我们暂不收取违约金，但之后是否会收不太清楚。”如需办理该业务也同样是需要提前30天申请，并去贷后中心现场办理。

同样，一位建设银行北京某网点的工作人员表示，“目前不对这类情况收违约金，如需办理相关业务最好提前预约。”

一位银行从业人员透露，各家银行在各地区的规定都不太一样，但就目前来说，北京大部分银行都未对提前还款补偿金进行收费，至于未来其他银行是否会效仿交行的这一做法，仍有待观察。

多因素共同作用下

居民提前偿还房贷的意愿提升

针对银行调整个人按揭类贷款的提前还款补偿金收费标准，业内人士认为这或与房贷早偿的现象以及银行信贷业务的压力有关。

中信证券研报显示，7月末，国股半年期（非三农）票据转贴现利率快速下行，7月29日为0.2％，创下年内新低，可能说明7月信贷投放有一定压力。其中，房地产贷款投放依旧低迷。2022Q2，开发贷款减少700亿元，个人购房贷款也仅增加了200亿元。和去年同期相比，开发贷款少减500亿元，个人购房贷款少增8900亿元。

中信证券指出，虽然监管对于地产企业融资的态度有所转暖，但是部分民营地产企业的信用状况没有改善，且整体行业的拿地和投资意愿都很低。因此开发贷的存量在二季度出现下降。居民按揭贷款增长偏低固然有房地产销售不佳的因素，但是这可能不是唯一的原因。

目前，有不少购房者受理财收益率低、储蓄增加、多地下调房贷利率等因素的影响，选择提前偿还贷款。

对此，中信证券表示，房贷早偿现象的另一个重要原因是由于前期的房贷利率较高，现在的居民存款和理财收益率较低，部分居民用储蓄提前偿还房贷。

方正证券固收分析师张伟表示，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄，偿还房贷的能力增加。

居民提前偿还房贷意愿提升的背后原因是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。今年以来，央行通过MPA考核、改革银行存款定价市场化改革等方式来推动银行存款成本下行，这推动银行存款成本逐步回落。作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。面对5.5％的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

那么，提前偿还房贷真的划算么？张伟提示称，房贷利率与理财收益率不能简单做对比，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。

张伟认为，由于居民储蓄率处于高位，并且低风险资产收益率短期将处于低位，居民提前偿还房贷的行为短期内将继续存在。但按揭利率将进一步下行，新增按揭贷款也将逐步增加，居民不会持续去杠杆。从过往的经验来看，按揭利率的下行也将促进地产销售面积和对应的按揭贷款需求回升。新增按揭投放不会持续低于按揭贷款的偿还，预计后续总体上，新增按揭贷款将保持正增长，居民杠杆率可能平稳或小幅趋升。

本文源自中国基金报

提前还房贷，要给银行交“补偿金”？记者探访多家银行，发现情况并不相同

每经记者：李玉雯每经编辑：王月龙,陈星

交通银行近日公告称，对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整，今年11月1日起，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

此番调整前，对于部分提前还款，该行每年可免收补偿金进行提前还款一次，从第二次开始收取当次提前还款本金1%的补偿金；对于全部提前还款，该行针对部分期限收取补偿金，收取比例也是当次提前还款本金的1%。

不过，目前该行已经删除了相关公告。

记者注意到，各家银行对于提前还款是否收取补偿金或违约金、收费标准等规定不尽相同。有些银行表示提前还款不收取这些费用，只需偿还贷款本金及资金占用期间利息即可；有些银行则规定，在放款后的一定期限内提前还款，会加收数月利息或按照提前还款本金金额收取一定比例的违约金。

图片来源：摄图网500871086

各银行对提前还款规定不尽相同

从交行此前公告来看，2022年11月1日起，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

同时，在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

而在调整前，该行对于上述两类贷款提前还款补偿金的收费分为两种情况，具体而言：

其一，部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1%。

其二，全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。对下列全部提前还款情况收取当次提前还款本金金额的1%：（一）贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款；（二）贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。

此事也引发了热议。记者注意到，各家银行对于个人按揭贷款提前还款是否收取补偿金或违约金、收费标准、办理途径等规定不尽相同。

例如，在上海地区，记者电话咨询了工行、建行的支行网点，工作人员均对记者表示，目前提前还款是不收补偿金或违约金的，可以通过手机银行预约，系统自动审批、自动扣款。

招行上海地区某支行的工作人员也通过电话告诉记者，提前还款不收取补偿金或违约金，只需偿还贷款本金和按天扣收的正常贷款利息。对方同时补充说，一般贷款满一年后可以申请提前还款，如果一年内有特殊情况需提前还款，可以和客户经理沟通，支行审核通过后提前还款也同样不收取违约金。此外，办理提前还款，需前往该行现场书面签字申请。

农行上海地区某支行的工作人员则在电话中告诉记者，目前提前还款部分期限是有违约金的，一年之内提前还款违约金是当次还款金额的1%，一至三年内提前还款违约金是当次还款金额的1个月利息，而自放款日起满三年后提前还款则不收取任何费用。

中行上海地区某支行的工作人员也通过电话对记者表示，该行提前还款规定为，三年以上不用付违约金，三年之内则要支付违约金——按照还款金额支付6个月的利息。办理需要提前预约，并且只能线下办理。

预计实质影响有限

有金融研究人士在微信中对记者表示，普通个人提前还房贷是否划算，这与房贷偿还方式、剩余年限、房贷利率等因素有关，而且提前还房贷也可能存在机会成本等。

就提前还款补偿金而言，“一方面，弥补贷款方由于债务人提前还款而导致的一定未来利息损失；另一方面，也是适度增加提前还款成本，毕竟房贷对于银行仍是优质资产之一。”上述金融研究人士对记者表示，一般来说，客户提前还款，资金回笼，释放了部分个人房贷额度，拓展了银行放贷空间；但同时，银行目前面临的房贷利率整体较之前的利率明显下降。整体上，由于房贷金额大，提前还房贷并不普遍，预计实质影响偏有限。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼通过微信对记者表示，商业银行向客户发放贷款，并以合同形式明确约定贷款期限、利率等要素。全部或部分提前还款，违背了贷款合同中关于贷款期限的约定，是一种“违约”行为。这是部分银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）的逻辑基础。目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金（补偿金），具体需要看贷款合同约定。

董希淼表示，在实践中，较少银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）。少数银行即使有收取违约金（补偿金）的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。

“今年以来，受经济下行压力和疫情反复等多重冲击，我国居民工作不稳定性加大，部分居民收入有所下降，投资和消费需求不振，对未来预期不明。在这种情况下，金融管理部门多次要求银行加大对实体经济扶持力度，采取切实措施积极为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本。”董希淼对记者表示，预计其他商业银行不会同步跟进收紧提前还款条件。

记者李玉雯

编辑王月龙陈星杜恒峰

校对卢祥勇

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银行急了！提前还房贷，交补偿金

今天，全网都在讨论美国那个80多岁的老妖婆会不会窜访我们的台湾省，会不会开战，舆论战已经将气氛烘托到极度紧张的氛围，股市里的金融战也全面打响。

佩洛西的飞机还未起飞，2亿股民倒是先慌了！

你们到底在怕什么？

不管这个老妖婆来不来台湾，她都改变不了一个事实和一个结果：

事实就是，台湾省在历史上和未来都属于中国；

结果就是，台湾省想独立门都没有，所有的中国人和海外华侨都不会同意。

一个80多岁的老妖婆，一意孤行地用她拙劣而丑陋的表演，赚取个人的历史地位，最终也只会留得历史骂名。

今晚她最好别来，来了就别想顺利地回去。

就在全国人民都将目光聚焦在佩洛西的行程上时，今天还有另外一件大事值得我们普通人关注，尤其是房奴们。

那就是：房贷不是你们想提前还就能提前还了，想还可以，请交补偿金。

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8月1日，交通银行发布公告显示，自从今年11月起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准。收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

从交通银行这个政策描述看，这并非是一个新政，只是对之期的政策进行调整。

调整前的收费标准如下：

一、部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。

二、全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。对下列全部提前还款情况收取当次提前还款本金金额的1％：（一）贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款；（二）贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。

调整后的收费标准如下：

统一为提前还款本金金额的1%，就不再区分各种年限了。当然各地分行自己有自己的补偿金优惠减免权限。

总而言之一句话，想提前还房贷，你最好考虑清楚，考虑清楚了就直接交“罚款”。

暴哥了解了一下其他几大国有银行的政策，虽各有差异，但都有补偿金这一说法：

建设银行：贷款不满一年提前还款，收取提前还款额的百分之三。贷款一年到两年提前还款，收取提前还款额的百分之二。贷款两年到三年提前还款，收取提前还款额的百分之一，三年以上不罚息。

农业银行：贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。

工商银行：贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金。

中国银行：贷款不满一年提前还款，收取不超过六个月利息违约金（按照提前还款日的贷款利率计算）。贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。

相比而言，交通银行调整后，这个收费就更多了。或许交通银行开了这个头后，会有更多的银行同步跟进调整普通居民提前偿还个贷的补偿金。

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为什么银行会突然收紧这个政策？

这是银行从自己的利益考虑出发，做出的调整。银行作为商业主体，除了满足国家宏观调控的需求和政策外，最重要的是在保证资金安全的情况下，最大限度地赚取利润。

银行利润最重要的来源是息差，也就是将低利率吸收的存款再高价放贷出去，贷款的利息收入与存款的利息成本之差就是银行的利润。

从这个逻辑看，放出去的贷款越多，银行的收入也就越多。

相比于任何其他贷款，个人贷款是坏账率最低，收益率相对最高的业务，是任何一家商业银行的金饭碗，是其重要收入来源。尤其是个贷里面的房贷，绝对的银行优质业务，在六大行里面占比高达三分之一。

2021年各大上市银行的房贷占比

当然，并非所有银行对于房贷业务可以无限制地做下去。国家为了资金安全以及避免各个银行恶性争抢客户，都直接指定了一个房贷的总额度。

在过去房地产行业景气的时候，居民都抢着买房，房贷业务十分火爆，每家银行基本都是贷款额度不够，所以经常出现居民在年底办理房贷的时候需要排队，或者需要更长的放款时间。

因此，过去银行对于客户提前还房贷也就不会加以限制，罚息的情况很少见。

现在，时代变了！

随着经济环境的不景气，买房子的人越来越少了。2022年上半年全国商品房累计销售面积同比下降22.2%，商品房累计销售额同比下降28.9%。

整个上半年趋势上也是直线下滑，一个月不如一个月。

不仅贷款的人变少了，还上演了提前还贷潮。

今年2月，居民中长期贷款减少459亿元，同比多减4572亿。这是自2007年有数据以来，中国居民中长贷首次出现负增长。这意味着，贷款金额已经低于还款的了。

随着央行货币的不断宽松，5、6月份的情况有点改善，整体看依然很低迷，和去年同比依然是负增长。

虽然从房贷群体总数上看，提前还房贷的人只是少数，但是如果经济继续低迷，恐慌情绪蔓延，更多人会加入到提前还房贷的队伍中来。

这对银行利润来说影响太大了，相当于捧在手里的金饭碗在变小。开始着急了的银行不得不通过提高提前还款的成本，来遏制当前房贷早偿较多的问题。

后续，必然会有更多银行跟进。

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过去，我们是拼了命从银行借钱，生怕自己比别人借的少。为何一夜之间，银行提前还贷款的人比要贷款的人多？

第一，经济的大环境变了。

过去我们GDP8%、6%的增长是常态，如今4%的增长都变得不确定了，经济增长慢了，自然我们个人的收入就减少。不仅仅只是收入减少，工作的稳定性也在降低，裁员、毕业的人在增加，重新就业变得很困难。基于对未来的悲观预期，以前拼命攒钱买一套、二套、三套，现在就只能考虑提前还掉贷款，以免出现突发情况导致自己的房子变成法拍房，同时也降低自己的杠杆率来减少生活压力。

第二，高高站岗的业主，不满意了。

过去二年，拼命抢房的人正好撞在楼市调控的“枪口”上，不但房价抢在高点，贷款的成本也是历史高位。随着房地产遇冷，为了鼓励买房，更多的刺激政策出来后，现在的贷款利率相比于之前更是大幅降低。

从去年9月利率高点至今按揭利率连续10个月下调，首套房、二套房累计下调幅度分别为139BP、93BP。

别小看这100个BP，同样的一套房，同样的价格和100万贷款，一个月月供随随便便就少个600百块，一年就是7000多，30年就是22万。

啥也没干就多花了22万，是你，你也心有不平。于是，买“贵”了的房奴动了提前还贷的念头。

第三，投资收益，跑不赢房贷了。

几年前，互联网金融火爆的时候理财动辄10%以上的收益率，隐性刚兑的信托产品也在7%-8%，银行理财收益率普遍在5%以上，甚至连余额宝这样灵活的货基类产品，收益率也在4%左右。但凡有点闲钱理个财，收益率随随便便跑赢贷款利率，这简直就是薅银行的羊毛。

胆子大的更是发家致富。

别说已经跑路清退的P2P，今年股市开年一片“绿油油”，不仅基金净值也大幅下跌，就连之前广受欢迎的银行理财也跌破净值，更别说收益率。运气不好的，存在河南村镇银行，连本金都保不住。所以想要跑赢房贷利率已经变成一件非常吃力的事情。

一些被伤透了心的投资者，也逐渐成为提前还贷的主力。

多种因素叠加让当下的贷款买房的人越来越少，提前还贷反而在快速增加。

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要不要提前还房贷？

暴哥觉得这是一个很主观的问题，因人而异。

诚然，钱无时无刻都在贬值，30年期房贷是普通人一辈子能从银行借到的最便宜、最长期，也是最大额的一笔资金，无数有钱人还在想尽一切办法从银行搞到贷款。

但，你依然是你。

如果你手里有足够的多的闲钱，又没有更好的投资理财的渠道和方式，喜欢在股市、基金和其他理财市场瞎搞，且收益率又不能覆盖你的贷款利率，那就赶紧还吧。

如果你对未来的收入充满了确定性，自己在投资理财方面又确实有一手，那就没必要提前还。毕竟银行的这房贷，是你能拿到的最便宜的资金。

但，无论你还，还是不还，提前还多少，请记得给自己留有余地。一定要保证自己手上有足够多的闲钱来应对未来的不确定性，比如失业，看病，小孩的教育以及生活支出。

比如，你手上就20万闲钱，你还有100贷款要还，暴哥就强烈建议不要提前还，越是你生活紧迫，有压力，越不要还。万一倾其所有提前还完后，失业了，没有了收入来源，未还完的房地压在头上，还遇到需要花钱的地方，这就是自己给自己制造麻烦。

提前还房贷不是时尚和潮流，我们没必要必须追随！