广州二套房贷利率可达4.3% 首付比例低至四成

■VCG供图

房贷利率和首付比例一直牵动着购房者的神经。在5年期以上LPR经历了年内三次调整降至首套4.3%后，网传“有房无贷的购房者，二套利率可低至4.3%”。记者实地走访广州多家银行发现，在首套房贷结清的情况下，二套利率确实可做到首套的水平，有部分国有银行更表示，二套首付最低能做到四成。

■新快报记者何璐诗

300万元房贷30年可省38.74万元

随着最新LPR的揭晓，5年期房贷利率进入4.3%，广州不少银行实行首套不加点。而置换人群关心的二套房贷利率，此前普遍加点60BP至4.90%，近日则传出松动的消息。网传有房无贷的购房者，二套利率可低至4.3%。记者走访广州多家银行发现，部分国有银行表示，在“广州有房，但已还清贷款”的情况下，二套利率确实可以做到首套的水平，低至4.3%。

“有房但结清贷款，二套可以按首套水平，首套现在是加0BP，所以二套也是4.3%”，一位国有银行贷款工作人员向记者表示，“征信没问题的话，家庭收入加起来是月供的2.1倍左右就可以申请。”

记者来到另一家国有银行，该行的相关负责人同样向记者表示，有房无贷的购房者，二套利率可低至4.3%，但需要一些条件和门槛。“现在有相关政策可以让我们适当调整一下，可以申请到4.3%，但首付款需要提前放进我们银行，成为我们VIP客户，才能打报告申请。一般都可以贷到30年，但贷款年限加上贷款人年龄不能超过75。”

在另外一家国有银行，贷款经理也与记者现场确认，“只要还清了首套贷款，二套可以按首套的4.3%来办理，没有特别要求和门槛。”

广州资深按揭贷款专家郑大源向记者表示，“现在很多银行二套房贷利率可以做到4.3%，但前提是首套房贷款已结清或者当年全款购买。但如果首套的房贷未结清，二套需要加点60BP，也就是最低利率4.9%。”

如果以300万元总额纯商贷来算，等额本息贷款30年，4.9%利率每月需还款约15922元，4.3%利率则还款14846元，每月相差1076元，30年总额相差约38.74万元。

“有房无贷”二套首付可以做到四成

除了二套房贷利率已到达友好的4.3%，记者在走访中发现，有国有银行对“有房无贷”的购房者，在二套房首付比例方面进行松绑。

“只要名下没有贷款，即使在广州买了一套房，第二套房也可以做到贷款六成。”该四大行贷款工作人员表示，“如果是高端住宅就另当别论，144平方米以下的普通住宅都可以按此办理。”至于放款时间，据该工作人员透露，“只要不是刚好压到月底，一般一个月内放款，实在比较急的话，也可以作加急申请。”

针对二套首付比例的问题，记者来到另外几家国有银行进行了解，其中两家均表示，目前“广州有1套住房、但没有购房贷款记录，或相应购房贷款已结清”的二套房，首付比例最低为五成。工商银行海珠区某网点相关工作人员则称，“目前我们银行政策依然是‘认房又认贷’，即使还清贷款，二套房也只能贷三成，而且无法享受首套利率，需按照二套利率4.9%来办理。”

郑大源告诉记者，“首套结清后，名下有房，购买普通住宅，通常首付最低五成。二套房贷款六成，通常是外地有房，但本地无房的情况，才能实现。”

房地产市场研究专家邓浩志向记者表示，在最新LPR下调后，就有部分银行推出一些二套房的相关政策，“具体比例每家银行各自把握，所以会出现不同银行二套首付比例不同，不同城市的首付比例也不相同。”

“预计未来会在两种情况下降低首付”

为了降低首付比例和减轻还贷压力，据克而瑞监测，2022年以来，83城相继放松限贷，以便支持刚需和改善性住房需求。其中，41城下调了二套房首付比例，其中33城二套首付下调至30%。例如济南、沈阳、温州等，购买二套房首付比例调整至40%。又如南宁、西宁、绍兴等，购买二套房最低首付比例调整为30%。

在8月29日，东莞也对五大限购区域（莞城、东城、南城、万江、松山湖）的住房信贷政策内容进行了调整：新发放的商业性个人住房贷款，无论是首套还是二套（包含有贷款记录的），最低首付款比例下调了10%。

其次，兰州、贵阳、南通等57城首套房首付比例，下调至20%。44城实行“认房不认贷”，郑州、宜昌、肇庆等，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策；太原、银川、襄阳等，“有房无贷”情况下，二套首付比例更是下调至20%。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“国务院常务会议提出，地方政府可以一城一策地灵活应用信贷等政策，这是对信贷政策的调整作出了铺垫。此类的信贷政策，很多地方都在实施，不少非限购城市已降到首套两成首付比例，二套房松绑‘认房又认贷’。”

李宇嘉进一步指出，“对于广州来说，首套首付比例是不能动的，预计未来有两个松动的方向：一是对于‘有房无贷’的，二套首付比例可能会降低十个百分点；二是对外地有贷款，广州没房的，可能也会降低首付比例。”

专家观点

“改善人群需先卖掉一套房短期来看降首付效果有限”

多地的信贷政策各自开花，而放松限贷的落地效果，却因城市间不同的市场情况有明显差异。二套首付比例以及利率降低，对于广州楼市来说，到底是不是重要的解药？

李宇嘉指出，“对于广州楼市来讲，目前不少新房都是大户型的改善型需求楼盘，这种二套的松绑可以支持一些买过一次房，有贷款记录，但改善愿望很强烈的人群。此前改善人群的入市门槛特别高，这类政策会起到一定的缓解作用。”

不过，李宇嘉同时表示，“这部分人群规模并不太大，而且很大程度上需要把手上的一套房先卖掉，从目前来看，市场的购房情绪依然比较低。”

“楼市的恢复不是目前这个政策能够解决的，虽然降低了首付，但月供门槛依然很高，很多人对未来房价走势的预期比较悲观，所以不太愿意出手去换房，这才是最根本的。”李宇嘉认为，“这类信贷政策至少短期来看，达到的效果是有限的，必须与其他纾困政策以及楼市政策配合起来，将居民的预期提振，才会对销售有实质性的带动作用。”

邓浩志同样表示，首付比例下调，对于购房者来说，有一定利好，但这些具体利好，短期内较难看到具体的效用。“目前购房者比较关心的不是加多少杠杆，或者有没降息，而是房价的调整以及整个楼市的走向。”邓浩志认为，市场低迷主要还是信心的问题，需要慢慢补足。

广州中原研究发展部认为，市场要恢复至正常热度、活跃气氛仍需要更多方面的优化，例如整体经济环境改善、局部楼市政策调整、区域利好释放等等，但预计9月市场表现将会较7-8月有一定改善。

广州新规：二孩以上家庭买首套房，公积金贷款额度可适当提高｜深圳楼市早7条

《深圳楼市早7条》总第566期

①广州新规:二孩以上家庭购买首套房，公积金贷款额度可适当提高

12月9日，16届24次市政府常务会议审议通过了《广州市人口与计划生育服务规定》，《规定》明确提出通过完善住房、财政、教育、金融、人才、就业等支持政策，促进人口长期均衡发展，优化生育服务。

其中，在公租房分配时，广州市将对有未成年子女的三孩家庭按规定给予优先保障。而符合法律、法规规定生育二孩以上的家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款时，贷款最高额度可以适当调整提高。

②深汕铁路正式开工建设，建成后最高峰将成为3分钟一班“超级地铁”

深汕铁路近日正式全线开工。建成后，深汕特别合作区到深圳中心区仅需30分钟，沿线西丽、罗湖北、坪山、惠州南、深汕等车站均规划建设为综合交通枢纽。

深汕铁路起自深圳枢纽西丽站，经深圳市南山、龙华、福田、罗湖、龙岗、坪山，惠州市大亚湾、惠阳、惠东至深汕特别合作区，终至深汕特别合作区深汕站。该线正线全长125.520公里，全线设6座车站，建设总工期5年。记者了解到，深汕高铁先期实施工程（塘朗山隧道段）长13.887公里，目前已在建设中。

该铁路设计速度350公里/小时，西丽至罗湖北段250公里/小时，按照满足动车组列车最小行车间隔3分钟设计。这意味着，当客流需求达到一定量时，深汕铁路最高峰将成为3分钟一班的“超级地铁”。未来，从深圳出发，经深汕铁路1小时可达粤东城市群，2小时可达海西城市群，5小时通达长三角城市群。从深圳前往深汕特别合作区的出行时间，将由目前47分钟缩短至30分钟。

③光明又一旧改公示规划草案，建面超25万㎡

12月13日，光明公示马田街道马山头第三工业区及市场片区城市更新单元（旧改）规划草案。公示日期自2022年12月13日至2023年1月11日。

该项目位于光明区马田街道马田路和振兴路交汇处，更新单元用地面积103598㎡，拆除用地面积72035.1㎡，开发建设用地51883.7㎡，规划容积255740㎡，平均容积率4.9。其中住宅55100㎡，含12170㎡安居型商品房；商业、办公及旅馆业建筑合计3000㎡；厂房135760㎡，产业配套用房47560㎡（含配套宿含39590㎡）。

④南山区南头街道田厦巷头新村城市更新单元规划草案公示

南山区发发布南头街道田厦巷头新村城市更新单元规划草案公示，公示日期自2022年12月13日至2023年1月11日止。

田厦巷头新村城市更新单元于2015年12月列入《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》。项目位于深圳市南山区南头街道，北临桃园路，西临南光路。更新单元用地面积为18881.0㎡，拆除用地面积为13941.5㎡，开发建设用地面积为10045.0㎡，规划容积79931㎡。其中，住宅51733㎡（含保障性住房10737㎡），商业、办公及旅馆业建筑23008㎡（含商业文化设施1150㎡），公共配套5190㎡。另规划有社区健康服务中心等公共配套设施。

⑤深圳建筑产业生态智谷开工招商，未来打造千亿元产值产业园

12月12日，由龙岗区城投集团投资建设的深圳建筑产业生态智谷总部基地开工仪式暨招商大会举行。本次大会也是全市举办的首场建筑产业集群专项招商会，11个重大项目在会上集中签约，66家“四上”企业签订入园意向书，天健云途、万科云中心、星河w、天安云谷4家产业集聚区授牌（“四上”企业指规模以上的工业企业，年主营业务收入2000万元及以上的工业法人单位；有资质等级建筑业和全部房地产开发经营业；限额以上批零住餐企业；规模以上服务业企业。）。

深圳建筑产业生态智谷总部基地位于龙岗区大运深港国际科教城，项目将以“一基地一园区”方式打造以龙头央企为引领、上下游产业集聚的建筑产业园，打通全新赛道，助力龙岗经济发展。项目预计总投资超过55亿元，总建筑面积超过50万㎡，其中本次开工的一期总部基地投资超过20亿元，建成后可提供高品质产业空间约12万㎡，配套产业用房约5万㎡。项目还将规划打造未来建筑企业集聚、智能建造数创、建筑标准制定、绿色低碳示范、智慧建筑创新、建筑科技展示等六大中心，园区全部建成后预计产值超千亿元。

⑥龙华公示2022年第一批户籍在册轮候人入围选房结果

12月9日，深圳市龙华区住房和建设局公示龙华区2022年第一批户籍在册轮候人（家庭）入围选房结果。本次面向龙华区第一批户籍在册轮候人（家庭）配租入围选房家庭的选房签约工作定于2022年11月24日开始，至12月7日结束。在供应的1298套房源中，共有1016套房源被选定，剩余房源282套，其中安宏基星曜广场69套，春江天玺阁35套，龙和苑62套，奥宸观壹城华府116套，皆为一房。

⑦地铁13号线进展:西丽段盾构区间全部贯通，全线13个车站封顶

日前，深圳地铁13号线七工区石鼓站—留仙洞站盾构区间右线、左线相继贯通，标志着西丽段盾构区间全部贯通。

地铁13号线南起深圳湾口岸站，由南至北穿过南山区和宝安区，终于上屋站。线路全长约22.45k，设车站16座，换乘车站11座。截至目前，全线13个车站封顶，12个区间双线贯通。13号线建成通车后，成为深圳南北走向重要通道有力改善深圳湾口岸、科技园片区交通现状，支撑深圳西部发展轴带建设。

另外，13号线二期（北延）项目，串联起南山、宝安、光明三个行政区，起于上屋站（不含），止于公明北站，线路全长约19.23k，设站11座。

【来源】自南方日报、深圳特区报、深圳商报、宝安日报

【撰文/制图/整理】冯少文邱永宽

【作者】

大湾区楼市观察

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