买到二次抵押房怎么办？

来源:广州日报

业内人士提醒：房产交易前需特别留意房屋抵押状态，不要轻易支付定金

房产交易前需特别留意房屋抵押状态。

买家查册查不到抵押明细。

二手房产交易时最担心的是房屋抵押状况，一手交钱却因抵押风险不能一手交货。由于金融创新产品层出不穷，房产抵押融资的方式也不少，碰到这样的房产该怎么办？

有买家发现卖家隐瞒了房屋的抵押状态，中介公司及卖家声称房屋只有银行抵押贷款，但在办理按揭贷款时发现房屋存在二次抵押给个人的情况。鉴于交易风险的存在，买家在支付了定金后拒绝继续交易，最终双方闹上公堂。日前，法院判决显示，卖家需退还定金。业内人士表示，在房产交易前需特别留意房屋抵押状态，在查询清楚明细之前不要轻易支付定金。

案例

卖家隐瞒二次抵押状况买家拒绝交易

法院：双方都存在不当定金应当退回

姚女士看中了李先生位于天河的一套房，通过中介公司双方洽谈同意以460万元（另需一次性支付344万元作为房屋装修及家电设施的补偿款）的价格完成交易。姚女士分两次分别支付了定金20万元和60万元给李先生，并同时支付了中介费和网签费给中介公司。在支付方式上，姚女士选择向银行申请5年230万元的银行按揭贷款，但在办理银行贷款时却不能获得批准，姚女士发现，房屋除了抵押给银行按揭贷款外，还进行了二次抵押给第三人530万元。

姚女士表示，《广州市不动产登记查册表》上载明第三人对房屋享有抵押权，虽然查册表每页均有她的签名，但她是支付了网签费和60万元定金后，才看到中介人员出示的查册表，中介人员表示房屋有问题是办理不了网签的，所以她就在该查册表上签了名。姚女士表示李先生和中介只是说了房屋存在银行抵押贷款，并没有说存在抵押给个人的情况。李先生与中介表示，已向姚女士解释清楚房屋的抵押情况，已明确告知存在抵押，只是当时没有明确是抵押给银行，还是抵押给个人，李先生当时出示房屋的房产证，房产证上显示了抵押的情况，但并没有注明是抵押给银行还是抵押给个人。

姚女士表示，自己是在交付了60万元定金后，将相关材料（包括房屋的查册表）交给按揭公司，按揭公司工作人员发现房屋有个人抵押并向其致电告知的，按揭公司表示银行不受理该按揭申请，并表示房屋存在520万元的个人抵押对于姚女士没有保障，之后姚女士立即与中介公司的工作人员进行沟通，中介公司的工作人员表示也不清楚房屋存在二次抵押，因此，姚女士觉得交易风险不小，立即要求李先生退还已付的款项，得知李先生存在隐瞒房屋存在二次抵押的情况，姚女士觉得李先生不诚信，因此即使知道李先生已在合同约定的期限内办好了房屋的涂销抵押手续，她还是表示不同意继续交易。由于双方无法达成协议，姚女士就提起了诉讼。

法院判决认为，涉案房屋实际抵押给个人而非抵押给银行，李先生在《合同》签订时并无告知姚女士涉案房屋已抵押给个人，存在不当。其次，李先生涂销涉案房屋的抵押并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间，姚女士亦未举证证明涉案房屋抵押给个人而非银行致使其无法履行合同以及涉案房屋涂销抵押后继续履行合同存在实质障碍，其拒绝继续履行合同亦存在不当。因此，导致合同解除，李、姚双方均有过错。李先生应向姚女士退还定金80万元，但姚女士请求李先生支付定金利息、中介费、网签费及按揭费，理据不成立。

此外，李先生一审反诉要求没收定金80万元以及要求姚女士赔偿中介费损失，理由不成立，法院不予支持；至于李先生主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出，要求姚女士赔偿借款利息、税费损失，上述支出并非姚女士订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失，且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨，李先生的相关损失亦可得到一定弥补，所以理据不成立，法院不予支持。

专家教路：

需业主配合查册

中原地产华苑分行高级营业经理莫建国表示，目前如果由买家自行去查册，不会显示抵押状况的明细，只能查到房产是否抵押状态。只有由业主自己查询，才会显示明细，因此可要求业主配合查询，出示明细抵押状况。一般正规放盘程序都会要求业主提供房产证、身份证复印件，有些还会要求提供查册的资料，包括房产是否查封、抵押的状况等，如果不能交易都不会介绍给买家。

如果出现二次抵押给个人的情况，在过户交易时，需要债权人同时到场，提供相应的证件才可以办理过户。此外，债务大小的情况也会影响买家办理按揭贷款。因此，尽量不要购买有抵押给个人或债务纠纷的房产，在看清楚查册明细资料之前不要支付定金、首期款。

记者调查

二次抵押可以再融资，

多由贷款公司提供

可以看到，案例中二次抵押成为引起纠纷的关键因素。所谓“二次抵押”，是指将已做抵押的抵押物再次抵押，从特定放款人处获得贷款，二次抵押贷款不用还清以前的贷款。房产二次抵押贷款就是按揭房抵押贷款。比如，刚购买的房子价值100万元，首付30万元，房贷按揭70万元，经过几年房子升值，目前房产评估价值200万元。那么，可以进行二次抵押贷款，贷款金额大致为140万元（200万×0.7）减去房贷尾款65万元后的75万元。

银行工作人员对记者表示，目前银行基本不做房产二次抵押贷款了，主要是由贷款公司做这样的业务。一家贷款公司的工作人员告诉记者，办理二次抵押主要看房子评估价和初始购买价之间还有没有空间，以及有多大的空间，通过了才确定具体利息，最高资金可贷到500万元，需要身份证、房产证及查册、按揭合同、近6个月流水等资料办理，还款方面是随借随还，3个月后提前还款无需违约金。业内人士表示，对于一些需要短期快速融资的人而言，二次抵押属于比较容易操作的，不过利息一般较高，购房者在买房时要特别留意房屋的抵押状况，通常出现二次抵押状况，说明业主一般是有资金缺口或特别的资金需求，尤其是抵押给个人的情况，可能存在债务风险，容易被卷入连环债中。尽量不要购买抵押状况复杂的物业，如果需要购买，一定要清楚其中的风险，在确定可办理涂销之前不要支付定金以免产生纠纷。(记者刘丽琴)

抵押贷款避坑指南，教你少走弯路

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爱买房的喵星人

图丨上海

粉丝的情况是公司持有和房本持有都刚满半年，因为房子市值不高，公积金贷款，就想要做二次抵押。经过多方比较，选定了自己的中介。

后来他问我关于三方收款的细节问题，我得知他签合同时，谈好的2%服务费，一线城市他的贷款金额也很低，这个价格也算适中。但是合同签完以后，定金交了，要面签之前，因为三方收款问题又变成了3%。增加了1个点的服务费。客户心里很不爽，定金估计也要不回来，只能继续，希望他顺利拿到钱就好。

图丨北京

图丨广州

因为我是不怎么主动联系客户的，比较佛系，有问必答，但是非常不喜欢没完没了的骚扰客户。这件事，其实就是前期交流不清楚，看客户着急，定金也交了，时间成本也消耗了，只能继续做下去。

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爱买房的喵星人

图丨广州

解读：1.办理过程中，贷款的额度，成数，利率达不到是非常常见的套路。

2.另外一个就是额外增加各种前期没有解释或者提及的隐藏费用。

3.多比较，不要太在意面子，坚持选适合自己的产品和服务方。

我是喵星人，十年实操经验，熟悉多个城市的贷款和相关政策，成本可控，拒绝套路，真诚解答，欢迎关注和提问。上海房产抵押北京房屋抵押杭州抵押经营贷款杭州住房抵押上海买房征信花抵押贷款流程

广州打掉2个以房抵押“套路贷”团伙 涉案资产近5亿元

中新社广州3月19日电(记者程景伟)广州警方19日通报称，该市警方近期打掉2个“套路贷”团伙，在广东、湖南抓获犯罪嫌疑人13名，查扣房产77套，破获“以房抵押贷款”诈骗案81宗，涉案资产近5亿元(人民币，下同)。

2019年6月，广州黄埔警方接到法院关于“套路贷”的违法犯罪线索：八旬老人许某夫妇原本向“房某公司”以房产抵押贷款到账35万元，因未能及时还款，经介绍到“广州敏某投资咨询有限公司”进行二次抵押贷款。在许某夫妇不知情情况下，投资公司让其签订70万元的虚假贷款合同，经所谓“平账”“中介费”等名目，许某夫妇最后贷款所得仅1.1万元，却要偿还70万元贷款及利息，并因无力偿还而被告上法院拍卖住房还款。

同时，警方也相继接到类似的“套路贷”报警。警方深度调查发现，有两家金融投资公司涉嫌诈骗多名事主。

据介绍，涉案团伙以“民间借贷”为幌子，挑选那些贷款信用差、房产已多处作抵押，并且急需现金的对象下手。借款人“上钩”后，团伙便安排他人假扮放款方，与借款人签订合同，实际上就是制造“民间借贷”假象，再通过巧立违约金、滞纳金、手续费等名目，欺骗借款人签订虚高借款合同或空白合同，并以各种手段导致借款人违约，短时间内产生巨额欠款，无法偿还。在对方的层层设套下，借款人唯一能脱身的，只有将房产“拱手相让”。

警方表示，此次落网的2个“套路贷”团伙嫌疑人多为小学、中专学历，他们分别充当贷款投资咨询业务员、民间借贷放款人、提起虚假诉讼人员以及“软暴力”讨债人员等；嫌疑人掌握的虚高借款合同、制造的银行流水、收条等书证物证环环相扣，形成一套完整的借贷证据链。(完)