在广州，如何操作低息经营性抵押贷？

本次分享会讲以下几个方面

经营贷的几个因素细节评估广州抵押贷的操作具体流程以及细节注意事项抽贷反查现状其他关心问题先上图吧，以下是涉及到操作的几个因素，其实抵押贷当作一道题目来看，就是它要你什么，你配合给它什么就可以。

拿出平常的培训笔记了

这是和抵押贷款的几个因素：房产证、营业执照、银行流水、贷款主体、征信、产品方案、注意事项。

以下是流程

迫不得已打了水印

2020年的广州，伴随着楼市过热在2020年4月，黄埔成为当红炸子鸡就已经成为口号，看好黄埔的买房客们一路看涨，有些忍痛下手，戏谑：买房要买到肝疼才到尾。有些迫不得已转战番禺甚至更远的增城或南沙。天河CBD成为操作杠杆的首要标的，中海花城湾更是被各大房产媒体称职为硬通货。单价10w加的珠江新城买家更是卑微到成埃里都没能开出花，手拿着大几百万，到2020年年底，竟然一房难求，甚至是上午挂牌试价，见章看得人多，下午就坐地起价。

执意上车的还是上车了，左右摇摆的，也伴随着房价的一路上升不得不用尽手段。

所以，一时间，经营贷和消费贷成了楼市的春药。

去年几家贷款，房屋中介，买房管家都把年会办得华丽丽，没想到众人买房淘金路上卖点水，也是淘金的一种方式。

随着2021年1月份对于广州贷款政策的调控，

首套按揭房利率更是一定程度上浮，按揭放款更是遥遥无期，快的一个月，满的甚至有半年之说，虽然一定程度上为广州的楼市交易过热浇了阵春雨

但是，这在丹爷看来只是扬汤止沸，不是釜底抽薪。

这篇回答就来说说传说中的春药，要如何正确服用，才能不至于兴趣阑珊，收场措不及防

我们再来看看这张要素图

我们在这里也把每个因素拎出来说清楚下

房产证注意事项

房产证房产证：包括商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺，宅基地等房产形态

商品房：

1.1额度：大部分可以操作的是7成，但是可以拉高额度做到8-9.5成。

1.2年限：1-30年，一般比较常做的是15年或者20年，现阶段有很多气球贷，比如20年供房，但是要求你第10年结清剩余的本金。

其产品设计主要是，对于广州一线城市房产大部分银行是看涨的，所以一般有涨幅的房子，业主会进行第二次套利，极少会按照20年老老实实供下去。

1.3：还款方式：先息后本、等额本息、随借随还，相对于按揭来说，可选的还款方式比较灵活。

1.4：广州老六区：天河、海珠、越秀、荔湾、黄埔、番禺的估价相对来说比较市场价类似，有泡沫的地区大部分按照半年前价格评估。

南沙、从化、花都一些地区，对应的银行是楼盘白名单的才接受抵押。所以，你知道为啥买房前先去银行过一遍了吧。

别墅和公寓：

额度：一般是5成，而且你想咋拉都拉不了，其实主要是其市场的流动性差

可做的银行也相较于商品房少且要求更加严格。

写字楼和商铺：

最高也是5成，但是还要满足收租的要求，以前的一铺养三代的时代一去不复返，有些买得不好的商铺就砸在手上了。

这里着重讲的是商品房、别墅、公寓抵押

按揭：房子是按揭的情况下，必须满足以下情况才可以抵押。

出证：房产证已经出了或者押在银行。所以那些一手楼要2年出证的，你拿着购房合同不要来问我能不能做抵押，你证都没有，难道押合同吗？但是你信用贷是可以做的。有额度空间：公式是这样的：银行评估价7成减去按揭欠银行的款。如果这个结果小于0，那么就没有操作空间，不建议操作。全款房：直接出证抵押就可以。

房子年限：

新房产：对于很多直接全款购入后走抵押的房子，市面上可选的方案比较少，掐指一算也就5个相对比较实惠的方案，所以这一类的房产，不急的话最好3个月或者半个月后再操作，相对选择会多一点。

楼龄比较久：楼龄在20年以上的老破小或者楼梯房，对于自己的短板自己要清楚，不是所有房，在银行眼里都必须稀罕，楼龄久的房子会相对来说贷款年限短一点，或者利率上浮，甚至有银行不接受这类房子，因为同样可以选的情况下，银行肯定是愿意选“漂亮房”

营业执照注意事项

营业执照注意事项

营业执照

是否真实经营真实经营：根据其真实经营的场所，直接让银行人员上门就可以，注意场地的招牌清楚，现场有经营物料。

不是真实经营：需要借助朋友或者中介所包装的场所，注意招牌和场地布置

经营时长没有执照：直接过户一个满1年的营业执照就可以；

新执照未满三个月：很多银行不准入，如果房子也是新房本，也就是双新，需要再持有些时间；

执照满一年：有大部分可选择的余地。

真实控股有很多人自己当老板，但是法人不是自己，这种情况是否可行？

只要签订一定的暗股协议就可以，法人愿意配合。

但是如果入股的话要从入股的时候开始算起。当然，直系亲属有营业执照也是可借用的。

征信注意事项

征信

征信负债：对于征信负债这方面，抵押其实是贷款的最后一张底牌，很多人资不抵债才去做抵押，但是即时抵押对于借贷主体的负债要求不严格，但是也不能完全超出房产的7成，不然风控坏账率风险极高。征信查询：还是遵循一个原则，一个月不超3次，2个月不超4次，3个月不超8次，实在超了多的话大数据能过系统也是可行的，但是如果是和消费金融关系过于紧密，大数据评分过低，也是极有可能被拒绝的，即使你有房产也不想要你的逾期:历史有逾期，酌情看金额和时间。做抵押钱都会过系统评分，每个银行都有系统评分，如果过不了，可以查错误代码的原因，是太久远的逾期导致的，比如有客户是5年前的助学贷款导致的逾期，那么是可以线下沟通的。

流水

1.流水进账：

既然是经营性的抵押贷，那么就要有经营性的流水，很多客户知道执照要做，房产也要一定时间，但是流水就是一个工薪流水，其实银行经办一直都是在办贷款的，一看就知道你是工薪身份还是经营身份。

2.流水结息：

能够做个季度结息在20元以上，一个季度一万块的结息是9元，可以自己倒推下。

3.进账：

做流水很多人跟做按揭流水一样说月供2倍，

其实抵押不是的，你经营性的抵押不仅要涵盖供贷款的流水，还要体现经营，这一点很多人都漏掉了。

所以做单笔在1w以上有零有角的账，抵押贷100w以内能做在6w以上的进账，100-400w做10w进账，500w以上的，做15w进账，当然一定要有留存，在5-10笔，有对公的账户转账更好。如果没有就对私人转账。

4.备注：

以前教大家说去备注，分红稿费等等的，现在不要备注了，直接转账就好，还有就是不要乱七八糟的备注，反而你要去跟银行解释一堆。

5.操作：具体操作可以咨询获取操作流程图。也可参考以下文章

知道银行流水这几个方面，贷款秒下！80赞同·12评论文章

贷款主体

贷款主体

1.年龄：广州抵押贷年龄大部分在18-65岁，当然有超过或者低于年龄范围内的可以操做，但是需要提供共同借款人或者担保人。

2.婚姻状况：已婚的提供结婚证、户口本，谁是主借人上的谁的征信，一般是收入较多，征信较干净的作为主借人。

单身：单身这个选项就不用多说了

离异：提供离婚证，虽然对于离婚是否获得房票这个事情各个地方政策各异，但是离婚的确可以做负债隔离。

3.独有还是共有

独有：房子是夫妻一方单独所有，当前来贷款也要夫妻两个人来，因为这笔贷款属于婚后共同负债。

但是有些夫妻感情不和的，也有人操作所谓的“单签”，虽然这是婚姻里的流氓行为，但是市面上也有人这么做。

共有：房本上有多少个人，那么出面去签约，入押的就要多少个人出面，这是没得商量的。

以下是操作流程，来回顾下操作流程表

迫不得已打水印，有需要可以私聊要原图

每一步步骤讲解

第一步：明确需求首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估

且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是臆想产品。

抵押贷分为标件和非标件1.1标件就是:房子，房产，流水，营业执照，经营场地，征信满足大部分银行的要求

房产：广州区的房产，从化和花都部分偏远地区除外，证在手

流水：流水既能符合符合资产负债比，又能体现经营流水

营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都是要一年期

经营场所：广州经营场地，现场具备符合行业的物料。

征信：征信干净，负债、查询干净

主体：贷款人没有案件，没有犯罪记录

但是隔行如隔山，大部分人的情况都是非标件，有个房子就想去做抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。

所以一般非标情况是

房产：可能是新房本，未满三个月，全款i后去抵押

流水：从流水就暴露了一个工薪族身份的人，一个月就1-2w的工资收入，根本找不到其他流水作为辅助，说明经营者身份

经营执照：压根就没有执照，想着新注册执照，直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。

经营场所：工薪身份的人基本没有经营场所，然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难，还不如花点钱，留个体面。

征信：工薪族这征信这块都是挺干净，就是有些年轻人，会和消费金融有千丝万缕的关系。

主体：主要是职业的问题，有些贷款主借人，自己和配偶都是事业单位或者机关人士，单位不给注册营业执照，这个办法只能说沟通或者过户执照后一年后想办法更替法人。

丹爷关于明确需求的建议：

大部分人对于贷款，都喜欢长年限，低年化，高成数额度，放款快，麻烦少，先息后本。

理想是很饱满的，但是现实是几乎极少能符合这个需求的，即使符合，也是要极好的资质，所以我们这里只说些大概率事件。

2021年

先行较好做的产品是（基底产品）

1.等额本息15-20年，年化4.8%，要求第5或者第7年结清，要求营业执照1年，房本满半年

2.等额本息8年，年化2.9%，不需要营业执照，不需要营业执照

3.先息后本3年，5年，10年，中途不归本，年化3.85%-4.25%，营业执照可新，房产证满三个月。

4.二押等额本息20年，第7年结清，年化4.8%，要求营业执照1年，不可以新房本。

我在这里只介绍4个类似方案，这4个类似方案都是基底产品，很多其他银行都是由这几个方案衍生出来的抵押贷设计。

需求点建议：

1.对于前期，想要月供压力比较低的客户，尽量选择先息后本的产品

2.对于全款购入房子近期想要置换负债的，先匹配营业执照

3.对于特殊工作岗位的，建议2方案。

第二步：准备资料

准备资料这一步一般都不难，但是也有一些踩坑的点，在这里要说明下注意点

资料：

1.房产证：如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章，但是如果还没出证，比如新盘2年出证，5年限售的这种，还没出证就不用考虑到了。

2.营业执照：没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐业等

3.流水：是坑最多的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付，定金，都不要有，提前做好准备，如果实在不知道怎么做，私聊可教。

4.婚姻资料：单身就不用考虑了，单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供：双方结婚证，单方离婚证。家庭户口本

5.收入证明：部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。

6.其他

第三步：上门评估

1.房产评估：一般都是银行委托给第三方评估公司，大部分免费，部分银行会收取一定的评估费用500-1000元不等，上门拍照前评估公司的人员会和业主进行协商时间，拍照5分钟内完成，拍照现场尽量是居家状态，不说是出租状态。

2.营业场所上门：现场要具备营业招牌，具体的门牌号，还要有业主本人在场，和银行经办的拍照。

第四步：签约和批复

签约：收集好所有的纸质资料和电子资料，就和银行签约，银行签约有几个注意点就是，房本上有多少人的名字，就要多少人出面，特殊情况下不方便出面可以进行委托，就比如疫情期间，有些业主在国外没办法回国，可以远程授权后公证。

批复：一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复，批复以短信或者纸质资料为准，除了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信。

第五步：确认同贷书并签约

银行人员会跟你确认同贷书，有些银行还需要去银行签一次约，有些不需要，直接安排后面工作就可以。

第六步：房管局入押拿他项

按揭房：需要向原来按揭的银行提交申请还款，确认还款周期，广州商贷一般是15-30个工作日；公积金是15个工作日左右。确认出结清证明就是所谓的涂销资料的周期，好安排垫资，现阶段广州的垫资成本是1%每月起。

现在市面上对于银行按揭结清有加急业务，也就是一个花钱的事。也就是权衡垫资和费用之间的费用长短，节省费用。

全款房：不存在按揭结清的事，直接入押就可以。

入押：房子入押，要直接去到当地的房管局，比如天河的房子要去珠江新城那个房管局，也就是华夏路那边的房管局进行办理，番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分，但是流程大同小异。

广州入押后有回执，银行凭回执后续拿他项，银行凭他项放款，广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。

第六步：放款和取现

来到了最后一步，也就是放款

第三方账户：顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话这样理解。，但是市面上现在是个人账户能收，部分银行对第三方账户有要求，要求打到公户，或者第三方要符合经营身份。

取现：放到的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。

接下来就是一些关于业主抵押的疑问

也可关注

@丹爷

交流

1.我打算全款买房子，然后再抵押，可以做多少成？

打算买就是还没买，如果全款买了后要马上抵押，建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水，具体流水参考文章：

新房本现在接受的银行不多，有按照7成评估的，也有6成，但是如果这期间有涨幅的房子，你又买到一定的溢价的，你可以参考半年前房子市值，因为银行比你精，大多数不接受泡沫。

2.我是事业单位，单位对于注册营业执照有要求，不支持在外面有经营活动，难道我在这单位一天，就跟经营贷无关吗？

首先：你的情况就算不注册营业执照也可以做，有不用营业执照的抵押贷，只是年限比较短，利率是3%左右。

再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份参股也是接受的

最后：单位可协商的情况可以安排清楚。

3.有中介跟我说抵押贷月利息只有3厘2，年化就3.85%就是说费率是0.2%，那我100w，一个月的利息是不是就是3200元？

你好，对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介这样给你算，其实在偷换概念。

懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。

信用贷说费率，不说年化。因为这过程中本金是一直在还，但是利息一直都是按照全额在给，市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的，少部分是按照随借随还计算。

抵押贷：抵押贷需要用房贷计算器，类似按揭算法，利息其实是前置的，不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。

4.我的房子在按揭，我一定要赎楼了后再抵押吗

你好，不是的，你房子在抵押，可以准备好资料，先走流程，批款了之后再赎楼，这个时候，批复出了，批款板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳得一批。相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了吗？资金也是有成本的。

5.我房子在按揭10年了，证在手，用公积金供的，公积金利率3.25%，我不想赎楼，可以直接抵押吗？

你好，可以的，你证已经在手了，而且你的考虑是非常正确的，公积金利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的溢价泵出来，你可以考虑二押，就是二次抵押，市面上现在也有20年等额本息，年化4.8%左右。具体可咨询细讲。

6.你好，我现在想抵押后再去买一套房子，可行吗？

虽然现在很多人并不是拿存款去买房子，而是负债撬动更多的负债，但是由于今年2021年开春时，经营贷只主抓不能流入房地产的。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付，但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头，建议先买再抵押。先挪钱，再还债，我也就只能说到这里了。

7.抵押贷如何防止银行抽贷

首选抽贷这个事情，每年都有，但是对于2021年的抽贷话题，仿佛和房贷按揭一样，收到更多讨论，所以会有所放大。

按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。

对于抽贷，其实不管信用贷还是抵押贷都会要求提供用途凭证，如果自己不能提供用途凭证（消费发票，合同等资料），又怕被查到贷后，建议交给靠谱的第三方中介去操作。

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利率低、期限长、效率高，广州房屋抵押贷款优势不止这些

随着金融贷款的发展，产生多种的贷款方式，但总体而言，房屋抵押贷款是最受市场追捧的一种，那么，相对其他贷款产品，它有哪些突出的优势呢？1贷款额度高

因为房屋属于市场价值较高的资产，所以能向银行申请到较高的贷款额度，一般最高可到1000万。可贷额度的高低，主要是由所抵押房屋自身的价值来决定的，最高可贷到评估价值的70%。其中商品房的抵押贷款价值是最高的，最大房龄可放宽到25-30年。

2利率低

因有固定房产作为抵押物，银行需要承担的风险性相对较小，也更乐意提供较低的贷款利率。可低至年化3.85%这等于说也大大降低了借款人还款压力，提高资金周转性。

3期限长

比起其他借款方式，房屋抵押贷款可贷期限更长。房屋抵押贷款授信额最多授信额度限期达到20年，个别城市还可以到30年。

4对还款人要求低

将房子抵押给银行，银行在别的层面的规定上会相对性放宽，申请人可以是上班族、个体户、自由职业者、以及其他符合条件的有房一族，借款方只需有稳定的工作和保持良好的信誉度，经过一些提前规划，就有机会获得批贷。

5可用别人房屋做抵押物

借款人也可以使用直系亲属的房屋作为抵押物，前提是保证有很好的还贷能力，抵押房屋的产权人愿意为借款人贷款提供保证并承担连带责任，同时符合年龄在70岁之内就可以。

6还款方式灵活

房屋抵押贷款，可选择的还款方式较多，一般可选择先息后本、等额本息这二种。借款人可自由选择，但目前的政策来说，先息后本比等额本息的多一点。

7审批成功率高，速度快

房屋抵押贷款的成功率相对较高，因有房屋作为抵押物，大大降低了无法还款的风险，只要申请人的个人征信没有大问题，房屋也满足申请条件，一般都能很快获得贷款。广州相对其他大城市，房管局只要抵押做进去，2-3个工作日银行即可放款。

我是喵星人，十年实操经验，熟悉多个城市的贷款和相关政策，成本可控，拒绝套路，真诚解答，欢迎关注和提问。

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急！征信花怎么解决？我还能贷款吗？

很多朋友因为网贷或有逾期记录，个人征信记录不好，想要申请贷款但不知道怎么申请。

首先，明确一个概念，“征信差”不等同于“黑名单”。“黑名单”是指有过严重的不良行为，例如恶意逾期长期不处理，出现呆账、连7等。一旦处于这种情况，那基本就再也贷不到了。

而“征信差”是指存在一些扣分项。例如有过一两次非恶意逾期但及时还清；频繁申请DAI款，导致信用报告被查花；个人负债率过高，仅仅是连三累六等等。这类用户只要操作好资料，还是有机会贷到款。

那征信差应该怎么办呢？

按时足额还款，不要有当前逾期

征信不良记录通常自还清欠款日起2年后会被覆盖（市面上还是不少银行，只看2年内征信），5年后自动消除。想要优化个人信用，一定要从坚持足额还款不逾期开始。如果频频逾期，这辈子就很难翻身了。

减少申请次数

频繁申请贷款会被视为不良行为，银行的放款通过率会很低。同时建议不要一次申请太大金额，不仅可能被拒，还会让征信变花。

申请抵押类贷款

如果已经无法申请信用贷款，那么可以考虑房产抵押贷款。银行通常对固定资产比较受欢迎，通过率高，而且利息也比较低，可以达到3.85%-4.5%，如果本身征信不好，利率上浮，也会控制在5%-6%之间。相比较小额贷款和网贷会便宜很多。

提交真实可信的资料

申请贷款一定准备好提交优质的资料。也可以提供流水、资产证明、芝麻分等，来证明自己的还款能力和信誉。千万不要心存侥幸尝试造假，贷款机构都会有风控体系来查验个人信息真伪，一旦发现资料造假，会被直接拒贷，拉入借款黑名单，再贷款就难上加难了。

如果征信太花不知道怎么办，可以委托中介处理，他们掌握各种贷款信息和渠道，能根据你的情况让你来准备资料，提前规划一段时间。避免因为资料问题导致拒贷。

我是喵星人，十年实操经验，熟悉多个城市的贷款和相关政策，成本可控，拒绝套路，真诚解答，欢迎关注和提问。

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