广州房贷可“先本后息”！前10年月供少这么多...

@楼市财经通讯舍，主要会员自来各大知名高校MBA/EMBA等专业校友，还有其他专业硕士生、博士生，以及海归人士，由高学历、高职务、高收入的企业家和中高层管理人员组成。对楼市置业、经济金融有兴趣的朋友，可关注@楼市财经通讯舍，谢谢！

广州房贷还款方式，又多了一种选择！

近日，楚楚朋友圈不少二手房中介都疯狂发这张图↓

情况属实？先息后本的还款方式划算吗？申请有什么条件限制？

来，我们一文看清。

贷款30年利息多10万，只适合投资客

首先，楚楚拨通的是中国银行天河支行的电话，信贷部经理明确：中行没有先息后本这种还款方式，四大行都不会有。

接下来，楚楚咨询了招商银行，该行信贷经理也称，房贷没有先息后本，消费贷倒是可以做，贷款时间为一年。

难道，网上流传的消息是假的？

最后，楚楚拨通了兴业银行的电话，对方表示，可以做先息后本的房贷！

但是条件比较苛刻，该项业务面对的是世界500强、事业单位以及公务员等员工，年收入必须达到全年利息+本金总和的两倍！

而且，这种房贷只适用于中心6区的二手房，外围区不能做，新房也不能做......

它的具体还款方式是：

前10年每年先归还利息，每年年末归还1%本金

第11-20年每年先归还利息，每年年末归还4%本金；

第21-30年每年先归还利息，每年年末归还5%本金。

既然条件这么苛刻，是不是能让购房者“占大便宜”？

我们来算一下数，以目前大多数人已选择的4.45%年利率来算，第一年，等额本息的利息是88341.41元，先本后息是89000元，后者比前者多约658元。

但每月还款额方面，先本后息月供仅7416元，比等额本息低了两千多。

这样的情况将持续到第10年，也就是说，10年前，先本后息的月供都是比较轻松的，年底只需要拿出2万元偿还本金即可，这对有年终奖的工薪阶层来说，问题不算太大。

但从第11年开始，先本后息每年底需偿还8万元本金，折算下来月供已高于等额本息。

从第21年开始，先本后息每年底需偿还10万元本金，乍一听压力更大，但实际上此时每月的月供只剩下一两千了，所以压力相对11-20年少很多。

总的看来，先本后息与等额本息相比，压力主要集中在第11-20年，而且按贷30年来计算，先本后息的利息还要比等额本息多出10.87万元。

这么看来，先本后息这种还款方式也并没有很划算，只对在10年内就能还清贷款的买家比较友好，但这种买家，在市场上少之又少。

83城放松限贷，信贷口子已松

不管怎样，先本后息这种还款方式的出现，都算是楼市信贷开了一道口子。

此外，早在8月22日，央行就公布5年期以上LPR降至4.3%，与之前相比降了15个基点。虽说业内都预料到LPR会降，但主流媒体和经济学家预测都是下调10个基点，结果下调15个基点，不难看出国家对放松信贷的力度还是比较大的。

而据克而瑞统计，2022年以来，83城相继放松限贷，其中57城首套房首付比例下调至20%，比如兰州、贵阳、南通等；

44城实行认房不认贷，如郑州、宜昌、肇庆等；41城下调二套房首付比例，其中33城二套首付下调至30%，如如南宁、西宁、绍兴等。

信贷放松的背后，是中央定调稳地产的决心。

房贷利率一直下行，提前还贷有必要吗？

在此背景下，又有人产生了这样的疑问：

既然房贷利率不断下降，我有无必要提前还款，卖一买一享受新的利率？

就连今天楚楚致电中国银行时，对方第一句就是问，咨询提前还贷吗？

可见，目前已出现“提前还贷潮”。

大源按揭总经理郑大源向媒体表示，提前还款肯定是有好处的，意味着部分按揭利息可以不用支付了，但也要从4个方面去衡量：

1、如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；

2、提前还款的资金来源和成本，如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可；

3、提前还款的资金，是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱；

4、资金有没有盈利的空间，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本”等计算，持有一套房产的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理财，那么，提前还款可能就相当于理财了。

对于提前还贷的节点，易居研究院智库中心研究总监严跃进也向媒体分析道，如果要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利息支出就会少一些，比较划算，到了贷款年限的中后期，提前还贷意义不大。

此外，严跃进还强调，如果办理提前还款的手续等待时间比较长，超过两个月，可能反而会打乱购房者偿还计划，最后就会显得不划算。唯有银行手续简单且违约金很少，提前还贷才确实可以考虑。

原创：楚楚

编辑：房评评

前十年月供可省26%！广州有银行接受先息后本，是真的香吗？

30年的房贷也可以先息后本了？

近日，朋友圈在传这张图：

先息后本房贷业务属实

面向企事业单位员工

有媒体记者采访某银行的房贷经理表示，确实有这项业务。

前10年每年先归还利息，每年年末归还1%本金第11-20年每年先归还利息，每年年末归还4%本金；第21-30年每年先归还利息，每年年末归还5%本金。

新房二手房都可以做。

不过银行这项业务主要面向的是国企、事业单位等优质单位的员工，年收入必须达到全年利息+本金总和的两倍。

前十年月供可省26%

适合工资不高年终奖高的人

那么，这种先息后本的还款方式适合普通上班族吗？

我们按贷款200万，4.45%年利率，还30年计算，三种还款方式第一年的还款金额如下：

跟等额本金相比，先息后本第一年还款总额少了45306.94元，月供少了5442.24元，还款压力降低42%。

跟等额本息相比，先息后本第一年还款总额少了11892.56元，月供少了2657.71元，还款压力降低26%。

这对于需要每月给齐月供的上班族来说，压力小了不少。

至于年底的2万本金，年终奖+一年的积蓄，可以轻松搞定。一次性的还款压力，远低于每月按时给齐月供。

这项新的还款方案有两个优点，一是月供低于普通按揭，二是本金按年支付，压力较小。

适合体制内月工资不高，但年终奖高的人员，可以缓解还款压力。

缺点是支付给银行的利息更多。

但是该方案优点仅限于前十年。

第11-20年，年末归还4%的本金，即年底还款8万；第21-30年，年末归还5%的本金，即年底还款10万。

对于上班族来说，还款压力骤增。而且，先息后本的利息总额是最高的。

所以，你觉得这种先息后本的还款方式怎么样？

更多精彩内容，敬请关注“融通中兰德”微信公众号

房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

资料图：浙江温州风光。苏巧将摄

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

资料图：温州南站。张福昆摄

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

资料图：航拍某房地产项目。骆云飞摄

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

资料图：一处在建房地产楼盘。中新社记者张斌摄

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？