速看！佛山有银行也玩“先息后本”，200万贷款月供省1300+元

购房者注意了，按揭新方法出现。

近日，广州兴业银行传出二手房按揭“先息后本”新政，有媒体算过，30年贷款月供降低25%。佛山有没有类似情况？

中介朋友圈截图

功夫君调查得知，佛山兴业银行同步执行“先息后本”新政，主要面向二手房按揭客户，首套利率4.45%，二套4.9%，支持组合贷。该政策对客户无特殊要求，只要能正常申请按揭就可以。

按揭专业人士提醒，“新政对流水和收入证明要求的金额少了，但总利息会变高，适合有意愿提前还款的客户，例如做生意的人，或者投资客、资金充裕的改善型客户。”

按揭新政与等额本息有啥不同？我们来算算账吧。

30年期百万贷款，月供降低26%

假如你采用等额本息方式向银行借款100万，按利率4.45%，贷款30年计算，那么你前十年需还约40.4万利息+约20万本金。

但如果你按新政还款，那么你前十年需要还约42.3万利息+约10万本金。相当于前十年每年少约8100元，每月少还675元。

675元多不多？够一家人嗨吃两顿饭了。

如果觉得不多，我们不妨换一种算法：

还是100万还30年，利率4.45%。如果按照新政计算，前十年你每个月只需要还3708元利息，不用还1329元本金，月供压力直接降低26%。（跟广州差不多）

不过按照新政，前十年每年年末还要交1%本金，即1万元。

这笔钱咋办？其实很好办，年终奖可以抵扣掉这笔欠款，或者夫妻双方提取公积金，就可以覆盖掉这笔欠款。

新政主要减轻了月供压力，一次性的还款压力，远低于每月按时给齐月供。

30年期200万贷款，月供减少2631元

以上是刚需的算法，下面我们从投资客的角度看看。

假如你采用等额本息方式向银行借款200万，按利率5.05%，贷款30年计算，那么你前十年需还约92.5万利息+约37.1万本金。

但如果你按新政还款，利率只需4.9%，那么你前十年需要还约93.1万利息+约20万本金。相当于前十年每年少约1.65万，每月少还1375元。

按第二种算法，前十年你每个月只需还8167元利息，比正常等额本息月供减少2631元。对于投资客来说，新政大幅度降低月供压力，但每年末需要一次性还2万本金。

这意味着，以同样的月供预算，可以撬动更高总价的房子。

提醒：买房前20年内还清贷款更省钱

不过，贷款新政也有缺点，前期低本金的支付方式，意味着支付给银行的利息更多。有粉丝吐槽，“银行家都是数学专家，老百姓算不过来的。”

@广州房产粉丝评论截图

功夫君发现，如果按照这项政策，前20年还款压力都会低于普通等额本息贷款，直到第21年起，情况会发生扭转。

贷款最后十年，普通按揭进入每月所还本金高于利息的阶段，而新政规定“每年只能还5%本金”，拖延了利息降低的速度。

所以，如果想采用这项按揭政策，建议在买房前20年内还清贷款，或者及时卖出。

据一位银行人士透露，绝对大部分人还清贷款的时间，通常在7年左右。因此前文按揭人士提及，该按揭政策更适合有提前还款意愿的人士。

最后，功夫君补充一句，其实该项政策并非新政，此前有“快闪”过。如今市场行情不理想，中央鼓励因城施策，就看各地方银行的执行情况。

到底“先息后本”是否真的笋？适合什么人群？欢迎各位银行人士前来支招，评论区等你哦。

房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

中新财经6月19日电(记者左宇坤)“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

资料图：浙江温州风光。苏巧将摄

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

资料图：温州南站。张福昆摄

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

资料图：航拍某房地产项目。骆云飞摄

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

资料图：一处在建房地产楼盘。中新社记者张斌摄

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？(完)

前十年月供可省26%！广州有银行接受先息后本，是真的香吗？

30年的房贷也可以先息后本了？

近日，朋友圈在传这张图：

先息后本房贷业务属实

面向企事业单位员工

有媒体记者采访某银行的房贷经理表示，确实有这项业务。

前10年每年先归还利息，每年年末归还1%本金第11-20年每年先归还利息，每年年末归还4%本金；第21-30年每年先归还利息，每年年末归还5%本金。

新房二手房都可以做。

不过银行这项业务主要面向的是国企、事业单位等优质单位的员工，年收入必须达到全年利息+本金总和的两倍。

前十年月供可省26%

适合工资不高年终奖高的人

那么，这种先息后本的还款方式适合普通上班族吗？

我们按贷款200万，4.45%年利率，还30年计算，三种还款方式第一年的还款金额如下：

跟等额本金相比，先息后本第一年还款总额少了45306.94元，月供少了5442.24元，还款压力降低42%。

跟等额本息相比，先息后本第一年还款总额少了11892.56元，月供少了2657.71元，还款压力降低26%。

这对于需要每月给齐月供的上班族来说，压力小了不少。

至于年底的2万本金，年终奖+一年的积蓄，可以轻松搞定。一次性的还款压力，远低于每月按时给齐月供。

这项新的还款方案有两个优点，一是月供低于普通按揭，二是本金按年支付，压力较小。

适合体制内月工资不高，但年终奖高的人员，可以缓解还款压力。

缺点是支付给银行的利息更多。

但是该方案优点仅限于前十年。

第11-20年，年末归还4%的本金，即年底还款8万；第21-30年，年末归还5%的本金，即年底还款10万。

对于上班族来说，还款压力骤增。而且，先息后本的利息总额是最高的。

所以，你觉得这种先息后本的还款方式怎么样？

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