房贷一族注意了，算法要变！手把手教您计算方式
原标题：房贷一族注意了，房贷算法要变！
上周末，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，宣布明年3月到8月推动存量浮动利率贷款的定价基准转换，促进贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，房贷用户可与银行重签合同，约定固定利率或“LPR+加点”两种利率形式。但由于专业性太强，很多读者表示看不懂。那么这一转换意味着什么呢？您家的房贷转换成哪种形式最划算呢？今天，扬子晚报/紫牛新闻记者用通俗易懂的方式，手把手将换算方法教给您。
【政策要点】明年3月到8月任意时点房贷客户要选利率“换锚”方式
12月28日，央行发布了一条重磅消息，存量房贷利率定价基准要改了，从明年3月1日开始，定价基准开始转换为LPR，不再挂钩以前的基准利率了。
扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，个人住房贷款一般都是5年期以上的商业贷款，以前锚定基准利率，按基准利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房贷利率锚定LPR，LPR是每个月公布一次的贷款市场报价利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房贷利率在LPR基础上加点作为最终利率。按照以前的算法，挂钩基准利率的房贷利率在央行贷款基准利率发生变化时才有变化，而挂钩LPR的利率会随着LPR变化而变化，LPR每个月公布一次。
那么，存量房贷利率定价基准具体怎么调整呢？央行公告中给出了两种转换选择方案。
第一种：将房贷利率转换为固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。业内人士分析称，选择固定利率后，以后还房贷期限内利率不再浮动。
第二种：从基准利率切换到LPR，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，是不断变动的，意味着，如果选择“LPR+加点”利率，那么，以后的房贷利率将随着LPR的升降而可升可降，月供也可能变多或变少。
【具体计算】
固定利率客户，利率不再浮动
切换LPR客户，“差值”保持不变
扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，央行公告显示，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。如何计算“新利率”，房贷客户们在面临选择时犯了难，到底哪种形式比较划算呢？
扬子晚报记者举例计算如下：
客户A在2012年年底购房，当时享受的房贷利率折扣为85折，按照现在的基准利率算，他的贷款利率为基准利率（4.9%）×0.85=4.17%。
按照第一种方式，房贷客户A与银行协商后续的利率为固定利率4.17%，则以后无论外部环境如何改变，他都按照4.17%的房贷利率进行还贷。
而按照第二种形式，客户A需要先计算与LPR的差值。在加点数值方面，加点数值为原合同最近的执行利率（4.17%）与2019年12月LPR（4.8%）的差值（这个案例中，差值为负0.63%），那么，在合同剩余期限内，这个差值一直保持负0.63%不变。比如未来LPR上行到5.2%，那么，该客户的房贷利率届时将为5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率（4.17%）；但是假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为3.57%，低于固定利率。
若客户B是2018年购房，房贷利率为基准利率上浮10%，则他目前执行的房贷利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，按照第一种方式，他可以与银行约定后续按照固定利率5.39%进行还贷；但按照第二种方式，他当前利率与2019年12月LPR（4.8%）的差值为0.59%。假如未来LPR上行，则他的贷款利率也会相应上行，但假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为4.2%+0.59%=4.79%，低于他所选择的固定利率。
可以看出，随着未来LPR走势不同，房贷利率的变化一目了然。
【专家说法】LPR利率长期看，下行空间大看重稳定，也可选固定利率
扬子晚报/紫牛新闻记者通过计算得知，选择哪种形式更划算取决于未来LPR的走势，当未来LPR处于下行空间时，选择挂钩LPR的利率会更划算。LPR每个月都浮动，是不是房贷利率也是每个月浮动一次？据介绍，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。
据介绍，此次央行新政主要影响的是2020年前购房、使用商业贷款并且参考贷款基准利率定价的购房者。业内专家表示，对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。融360大数据研究院房贷分析师李万赋在接受扬子晚报/紫牛新闻记者采访时表示，从中长期看，LPR利率水平下行空间大。在LPR继续下行行情下，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。
中国民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。
商业贷款买房的利息是怎么算的？银行贷款怎么还款最划算？
在考虑贷款买房时，购房者去银行申请房贷的时候，一般都会提前计算一下商业贷款利率，然后再选择适合自己的还款方式。很多人在办理房贷之后，平时只管按期足额还款，可还来还去却发现，剩余贷款本金还是没怎么减少。那么商业贷款买房的利息是怎么算的?银行贷款怎么还款最划算?
一、商业贷款买房的利息是怎么算的
商业贷款就是按照银行发布的基准利率来贷款，按揭银行的贷款利率按照中央银行人民贷款利率执行。
1、等额本息法
银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金利息在月供款中的比例随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。
计算公式：月还款额=本金×月利率×[(1+月利率)^/[(1+月利率)^-1]
式中表示贷款月数，^表示次方，如^240，表示240次方(贷款20年、240个月)，月利率=年利率/12
总利息=月还款额×贷款月数-本金
2、等额本金法
每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
计算公式：月还款额=本金/+剩余本金×月利率
总利息=本金×月利率×(贷款月数/2+0.5)。
二、银行贷款怎么还款最划算
具体情况还要具体分析，对不同情况下的银行贷款，自然要根据情况选择合适的还款方式，主要有以下四种还款方式：
1、等额本息还款
这种方式每月还相同的额度，本金和利息的数额会不同，前期还本金额大于利息额后期还利息额大于本金额。这种还款方式适合有稳定收入的贷款申请人，安排收支比较方便它的缺点在于所还利息额比较多，利息不会随本金的减少而减少，还款总利息较高。
2、等额本金还款
这种方式是贷款申请人每月所还本金相同，每个月利息会随本金额的减少而减少。前期支付的本金和利息较多，但是所需支付的利息总额相对较少，还款负担逐月递减。这种还款方式适合贷款后手头资金充裕的贷款申请人，前期还款能力要求高。
3、一次性还本付息
贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。这种还款方式一般只对小额短期贷款开放。适用性不强。
4、按期付息还本
这种方式是贷款申请人自主决定按月或季度或每年时间的间隔还款。简单的说，就是贷款申请人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。这种还款方式适合收入不稳定的人群。
以上就是关于“商业贷款买房的利息是怎么算的?银行贷款怎么还款最划算?”的一些内容，借款人去银行申请房贷，银行一般会根据借款人的个人资质和其他方面来进行综合评估，评估后会得到具体的贷款年利率，借款人的商业贷款买房的利息就要根据贷款年利率和还款方式来进行计算。
好消息！下个月起，房贷又能省一笔了
2022年全年，与房贷挂钩的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）共下调三次，总计35个基点。若购房者的房贷利率是锚定LPR定价且重定价日为每年1月1日，下月起要还的房贷就可以节省不少。2022年，5年期以上LPR一共下调35个基点，其中1月下降5个基点，5月和8月均下降15个基点。目前，5年期以上LPR报价为4.30%。2019年8月，央行实行房贷利率的新政策，住房商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。即：住房商贷利率=LPR+一定的基点。以北京地区为例，目前银行执行的房贷利率为：首套房商贷利率=5年期LPR+55个基点=4.85%二套房商贷利率=5年期LPR+105个基点=5.35%对于正在还贷的存量房贷，按照合同，要得到重定价日才执行新利率。若重定价日是每年的1月1日，下月起月供就能省一笔了。以北京地区的首套房为例，按100万、25年的等额本息商业贷款计算：2022年12月：4.65%(2021年12月5年期以上LPR）+55个基点=5.20%月供为：5963.02元2023年1月：4.30%(2022年12月5年期以上LPR）+55个基点=4.85%月供为：5758.84元每个月大约可节省204.58元，一年可节省约2454.96元。值得注意的是，重定价日一般有两种情况，一是贷款发放日对应日，比如您的贷款是2020年4月12日发放的，那么每年的4月12日就是重定价日；二是每年1月1日。值得注意的是：很多房贷的重定价日都是每年1月1日，对于这类房贷，2022年全年下调的35个基点，下月起将一并在房贷月供中体现。如果重定价日为贷款发放日的对应日，月供将从该日起调整。
