17家房企获超1.2万亿授信！多少能落地？知情人士称放款条件变宽松

近几日，六大行密集给予多家民营房企大额授信，为其流动性提供支持。

据财联社记者统计，目前工农交建中邮储六大行给予万科，碧桂园，龙湖，美的，金辉，保利，华润，金地，招蛇，中海，首开，越秀，中交建，华侨城，华润，首开，绿城合计17家房企的意向性授信额度已达12750亿元。

11月24日，工商银行表示，其与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉集团等12家全国性房企，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

除工行，目前邮储银行、农业银行、交通银行、建设银行、中国银行也与部分房企签署战略合作协议，向几家房企提供200亿元至1000亿元规模不等的意向性授信额度。

其中，财联社11月24日上午独家报道，继获邮储银行500亿元意向性授信额度后，碧桂园还将与工行、中行签约。知情人士透露，三家国有大行给予碧桂园总授信额度将超千亿元。

当日晚间，碧桂园披露，其共计获得工行、中行、邮储银行逾1500亿元授信支持。其中，中行、邮储银行将分别向碧桂园提供总额不超过600亿元、500亿元的意向性授信额度。根据协议，三家银行为碧桂园提供的授信范围包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、个人购房按揭贷款等多元金融服务。

同日，美的置业也与工行总行、建行总行、邮储总行签署战略合作协议。一位接近美的置业人士告诉记者，公司接下来还将与多家银行签约。

除工行，龙湖集团11月24日与建行、中行签署战略合作协议，后者分别给予龙湖集团相应规模授信额度；此前一日，龙湖集团11月23日还与农行签署了战略合作协议。

“本次与农行签约主要是在原有战略合作基础上继续加强、加深合作，这表明农行对龙湖的高度认可，也表明国有大行对优秀民营房企的坚定支持。未来几天，预计还将与几家大行签约。”龙湖集团方面表示。

另于11月23日，交行、中行也与万科签约，两家银行分别向万科提供1000亿元意向性综合授信额。

房企获得相关银行授信后，相关放款条件是否变宽松，成为外界关注焦点。

对此，财联社记者从一位参与签约的知情人士处独家获悉，放款条件较以往宽松，“我们公司已经在操作了。”

一家上市房企融资高管表示，以往房企授信容易，但放款难，若当前情况下放款条件变宽松，企业更易获得资金，将对房企形成重大利好。

“银行放款有诸多行规，若按此前放款规定，如超融、项目净值不足、企业销售表现一般等，许多企业均不符合条件。”上述房企高管称。

另一家上市公司投融资管理部人士亦对记者表示，一般情况下，房企从金融机构获得融资最后两道流程为批复及提款，但得到批复并不意味着一定能提到足额款项，提款有对应条件。

“以一笔三亿元的开发贷批为例，以往房企未必能拿到三个亿，必须要到相应节点或达到相应条件才可提取一定金额。如未达到相应条件，很可能拿不到三个亿。”上述人士说。

该人士进一步表示，金融机构放款属商业行为，受很多条件约束。金融机构要对所放款项负责，有时也会因某方面原因对项目放款提出新要求，甚至收缩贷款金额。

放款条件变宽松有利于房企获得更多流动性支持，但一位资深地产分析师认为，授信不等于融资，对房企而言，未来如何保持销售稳定才是公司稳定发展的关键。

中指院指数事业部市场研究总监陈文静称，虽然近期中央多部门频繁释放利好，企业短期资金压力将得到一定缓解，但下一步更重要的是恢复市场“造血”功能，促进销售端恢复。

“企业销售回款得到明显改善，其资金压力才能真正得到缓解。”陈文静补充道。

易居研究院销售智库中心研究总监严跃进认为，当前获得授信支持的房企，资金压力会得到缓解，但长远看，销售端的恢复仍是个缓慢的过程。

本文源自财联社

房地产金融16条政策解读「纯干货」

先说整体观点：

观点1：政策的底部到了；

观点2：市场的底部远未到来；

观点3：企业根据这个政策扩大投资，难度很大；

观点4：16条政策优惠不覆盖已经暴雷违约债务崩盘的民企；

观点5：信托的困境不会改变；

观点6：地产还将继续探底，回暖的点在经济的转折点，和疫情的彻底放开。

稳定房地产开发贷款投放；解读：放宽银行开发贷款。但是有前提：保证债权安全，资金封闭运作。

本条利好：本土国企地产，央企地产，外来国企地产（福建国企地产建发，象屿，珠海华发）。

本条对于已经暴雷，违约，债务崩盘的房企，和没有暴雷的高周转房企，没有帮助。

原因：①暴雷违约崩盘的开发商信用崩盘，无法提供集团担保和实际控制人签字，信贷风险责任终身制，银行渠道堵死。

②民企借款开发贷款，目的就是置换出土地款，民企的土地款也是借款来的。如果项目资金封闭管理，开发贷款，不能置换出土地借款，就无法归还土地前融贷款，不可能同时一个项目存在前融土地贷款和开发贷款。不置换，那就土地款，民企开发商完全拿自己自有资金去拿地。

③开发贷款一直是个鸡肋，符合银行条件的开发商，国企央企优质民企，不缺钱，甚至不着急借款。但是想借钱的民企资格不符合，又借不到。这次通知下来，信誉差的民企依然拿不到银行贷款。

④21年暴雷后，各地对监管资金强行过度监管，优先保证工程款保交付政治稳定需要，银行的利益也是劣后的。甚至部分城市强奸银行，先把监管户资金只能用于工程款，甚至于给小业主办了产证，无视银行的债权利益和抵押权权益，银行不仅钱收不回来了，抵押权被政府作废了，因为小产权证被闹着办出来了。

支持个人住房贷款合理需求；解读:降低首付，降低利率。这个一直在这么做，从21年下半年到现在一直在松。但是目前的市场局面看，老百姓不买单。影响老百姓的买房意愿多种因素造成，这里先不赘述。

有一个问题没讲，就是对于存量房源房贷的利率，是不是可以按照最新的房贷利率来执行，从百姓的呼声来说，希望有变化，按照目前的现有体制来讲，基本不会变化。

我们的房贷利率政策，一直有个大，叫做老的老办法，新的新办法。如果有一天这条可以执行，那就是房贷的利率，随行就市，随时变化，利率涨就涨，利率跌就跌。这样就公平了，银行和贷款人，谁也不吃亏。

稳定建筑企业信贷投放；解读：这条没啥新意，重复。

支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；解读：允许展期一年。从政策层面给与宽限一年，这也是没办法的事情，存量的还不起的一直双方都在谈展期。

保持债券融资基本稳定；解读：这条没有什么实质意义。现在房地产债券持有人，就是要维权，拿回投资。没有发行债券的房企，和你们也无关，也不可能以前没发现在给你新发。

保持信托等资管产品融资稳定；解读：这条不简单。新办业务融资放款实际是不可能的，隐含的意思是信托不要抽贷，保持融资稳定，可以理解为保持融资余额稳定，那就是不抽贷款，少抽贷款。

信托咋转型，我不知道。但是信托的成本，符合借款条件的不找信托，不符合借款条件（安全可控有保证）的现在大多数民营房企暴雷了，信托不敢借款。

支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；解读：这条很难，既然是专项借款，那不是赠款，得确保专项借款可以归还啊，否则银行和行长难道去故意送钱。实际上，本轮地产的危机，就是利润持续巨亏下，提前演变的现金流危机。简单说，烂尾的暴雷的项目，资金掏空了转走了，以郑州融创的项目为例，钱转走了，如果给他发放专项借款，拿什么还？还有恒大的项目，一模一样。

最终这个保交楼的专项借款，会有发生，但是笔数相对于烂尾项目，沧海一粟，数量占比可以忽略。

鼓励金融机构提供配套融资支持；解读：同上原因，项目无法落实还款来源，又怎么敢提供配套融资支持。

做好房地产项目并购金融支持；解读：当前市场困境下，叠加经济衰退大环境和疫情，目前敢于并购的都是凤毛麟角，不管是民企还是国企。当下现金为王，持币观望，守好风险护城河，依然是明智之举。

并购的时机，窗口还没有打开，一方面卖的项目持有人，还没有死心不肯壮士断腕！另一方面，买项目的大胆开发商，现在也是信心不足，收购了项目，终端卖不掉，砸手里咋办？这还不说很多转让项目有很多巨坑要去解决，干净的项目，都不敢收。

积极探索市场化支持方式；解读：这条没啥新意，重复。烂尾项目的处置需要时间，耐心，时机，非一日而就。

鼓励依法自主协商延期还本付息；解读：这条是好的，有个明确的说法，给予买房人延续还本付息，银行也有口子执行政策，原来很多银行拒绝满足买房人的延期需求。

切实保护延期贷款的个人征信权益；解读：同上，对于买房人是个好事情。

延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；解读：对于银行业金融机构，给与宽限过渡期。也是变相放松对开发商的限制。

阶段性优化房地产项目并购融资政策；解读：优化并购，这个关键的难点，不在于金融机构，而在于项目本身的好坏，出让项目的出让人诉求和项目并购人的资金实力和并购诉求。一直以来，不是好的并购政策没有，而是合适的并购项目没有。一方出让人想通过并购清债翻身，一方并购人疯狂压价保障利润。

优化租房租赁信贷服务；解读：关键字自持型物业，因此无利好二房东形式的商业长租公寓。

关键字：保障性租房租赁的优惠政策，市场上这样的不多，无实际意义。

青岛发布房贷“商转公”政策，开发商拒贷的市民可以优先申请

记者赵波

12月2日，青岛市住房公积金管理中心发布《青岛市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款管理暂行办法》（以下简称“《暂行办法》”），在青岛正式启动“商转公”业务。根据办法，在购房时已符合住房公积金贷款条件，但因开发商拒贷或变相拒贷而未能使用住房公积金贷款，承受了较高利息负担的职工群体可优先申请。

“商转公”业务是长期以来市民关注和期盼的一项业务，青岛市住房公积金管理中心开展过多次调研和测算，截至去年，全市大概有30万名有“商转公”需求的纯商贷职工，所需资金远远超出了现有住房公积金结余资金。因此，在坚持“房住不炒”的原则下，青岛市住房公积金管理中心采取分批实施、逐步解决的方法，优先解决最迫切部分群众的实际问题，再逐步放宽申请条件，扩大制度受益群体。

根据这一思路，首批“商转公”政策设计出发点是优先保障在购房时已符合住房公积金贷款条件，但因开发商拒贷或变相拒贷而未能使用住房公积金贷款，承受了较高利息负担的职工群体。围绕这一职工群体的特点，《暂行办法》明确了青岛“商转公”业务的办理条件，主要包括借款申请人家庭需无公积金贷款记录，所购住房是唯一自住住房且为新建商品房；借款申请人当前已连续正常足额缴存住房公积金满6个月，并且在原商业贷款发放时已连续正常缴存住房公积金满12个月；原商贷为2017年1月1日（含）至2021年12月31日（含）期间发放，且合同约定利率为上浮利率。

《暂行办法》明确，“商转公”的贷款额度不高于以下四种计算结果和规定的最低值：（一）借款申请人申请“商转公”贷款时，按还贷能力计算的贷款额度；（二）借款申请人原商业贷款发放时，按借款申请人及配偶公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度；（三）借款申请人原商业贷款发放时，按规定比例计算的贷款额度；（四）借款申请人原商业贷款发放时，青岛市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。

根据上级关于住房公积金管理中心应确保抵押物优先受偿权的相关工作要求，并参考国内其他城市的经验，《暂行办法》规定“商转公”只能申请转为纯公积金贷款，因此职工需提前结清原商业贷款，原商业贷款余额与“商转公”差额部分，职工需自筹资金。

未来，青岛市住房公积金管理中心将结合政策实施情况、资金运用情况以及群众意见建议，对“商转公”政策进行适时调整，合作银行范围也将不断扩大，坚持尽力而为、量力而行，逐步拓展政策覆盖面，把有需求的群众分批纳入制度受益群体。

此外，《暂行办法》还规定了“商转公”业务的办理流程、流动性风险防控措施等内容。《暂行办法》于12月5日开始实施，符合条件的职工自2022年12月5日起可到青岛市住房公积金管理中心各区（市）营业大厅申请办理。

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