银行跟进LPR下调房贷利率 上海首套房已至4.65% 另有多地最低可享4.1%

财联社8月22日讯（记者徐川）今日5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调15BP至4.30%，为年内第三次下调。上海地区银行人士对记者表示，新发放按揭贷款利率即日起将按照新的LPR进行定价，首套房、二套房降至4.65%、5.35%，此前为4.8%、5.5%。

目前，上海地区的房贷利率仍在5年期以上LPR加点形成，首套房、二套房的加点幅度普遍为35BP、105BP。另值得注意的是，南京、苏州多个地区按照差别化住房信贷政策，将首套房利率在LPR新报价基础之上再降20BP至4.1%的下限值。

业内人士表示，房贷利率的再次下降意味着购房成本进一步减少，再加之多地首付比例下调等利好政策相继出台，有望推动合理性购房需求释放。预计后续在信贷宽松的支持下，市场恢复进程将加快。

上海首套房利率可降至4.65%另有多地开启4.1%时代

财联社记者了解到，多地银行的按揭贷款利率将按照上述最新5年期以上LPR定价执行。

“此前上海地区房贷利率为首套4.8%、二套5.5%，在本月LPR报价发布后，将同步下调15个基点，即首套房4.65%、二套房5.35%。”上海地区某股份制银行按揭贷款经理称。

另据上海某国有大行信贷人士介绍，其所在分行也将执行跟随5年期以上LPR调整后的新利率，首套房、二套房贷款利率降至4.65%、5.35%。“作为定价基准，LPR下调将惠及新发放按揭贷款，而对于存量贷款合同而言，需要到重定价日再执行最新一个月的LPR，一般为贷款发放日或者统一设定为1月1日。”他进一步称。

此前，监管部门发布差别化住房信贷政策，即首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20BP。财联社记者了解到，部分地区依据上述政策，将首套房利率在LPR新报价基础之上再降20BP至4.1%的政策下限值。

苏州某股份行按揭贷款经理表示，本周将按照新LPR执行定价，首套房贷款利率由此前的4.25%降至4.1%。与此同时，南京地区也步入了“4.1%”房贷利率时代，当地一位房产中介人士表示，首套房贷款利率最低可至4.1%，但二套房利率仍采取的是LPR加点定价，普遍在新报价的基础上加60BP至4.9%。

LPR下调可降低存量利率后续房贷仍有利率调整空间

在业内人士看来，作为房贷利率定价基准的5年期以上LPR年内经历了三次下调，累计幅度35BP，叠加央行发布的差别化住房信贷政策，将对提振市场信心、推动楼市回温发挥着重要作用。

植信投资研究院高级研究员王运金表示，当前房地产市场恢复节奏仍较慢，此前相关事件影响着房屋销售与居民购房信心，政策层面需要推动银行下调房贷利率以刺激购房需求，因此5年期LPR下调幅度需要更大力度。

“LPR调降也有助于降低存量房贷利率，延缓居民降杠杆节奏，并在房贷利息节约下提升消费预期，助力消费回升。”民生银行首席经济学家温彬分析称，在存量房贷利率较高、房贷和商业贷利率倒挂、资产收益率和负债成本率缺口不断扩大等因素影响下，今年居民提前偿还房贷的意愿较强，LPR下行可延缓居民降杠杆的节奏；且从明年1月1日开始，LPR的下调效应将体现在居民的月供中，利息节约、可支配收入增加有望提振居民的消费预期。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，在当前观望情绪尚浓，市场信心亟需提振的背景下，此次5年期以上LPR下调力度更甚体现出对房地产市场的政策倾斜力度。这可有效降低购房成本，提升购房者入市积极性。后续各地房贷利率下调的空间也将有所扩大，助力房地产销售复苏。

“5年期以上LPR报价再度大幅下调15BP，有助于缩窄与往年房贷执行利率的差距，房贷利率也需要进一步降低向历史低点靠拢。”温彬进一步表示，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（5.94%*0.7），个人住房贷款加权平均利率4.34%，而当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍有10BP、28BP的调降空间。

本文源自财联社记者徐川

政策风向明显，上海买房需遵循的几个逻辑

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，您好，关注沪叔好久了，今年刚有购房资格，积分只有62分，手上只有近300万的现金，想买500多万的房子，像我们这种情况是买新房还是二手房呢？目前锁定两个小区，周浦地铁口的美林小城，和泗经的保利翡丽公馆，都靠地铁口，周浦离地铁口更近一些

沪叔：你好，地段上来讲，两个都是近郊版块，到市区的距离差不多。

自驾通勤这块，周浦完胜泗泾，毕竟沪南路，S3到市区还是非常方便的，泗泾早晚高峰，从泗陈公路上嘉闵高架，半个小时都不一定上的去。

配套上面，出门地铁+商业其实都还算便利。

小区来说，保利完胜美林小城，美林是2002年的商品+动迁混居小区，2000多户，8000多口人，不带电梯的都是动迁，小区品质非常一般。

保利属于南泗泾的标杆了，本身在版块内就属于房价领跑的小区。

具体买房选筹建议详见知识星球。

提问：沪叔，你好,名下无房，现在在看房子，希望能买一套总价450以内的二手房，要求周边环境好的次新小区，居住品质能高一些，至于学区暂时不太重要，但如果有的话肯定是个极好。现在看中了两个小区，一个在闵行马桥的万科城77平两房。一个在浦东新场的东方冠郡二期99平两房。万科城好在周边配套好，比较繁华，附近有个交大系的十二年一贯制学校在建，且小区居民素质高。但缺点是小区停车不方便，且离公司太远。新场那边好处是上班方便，只有十公里，且一梯一户，两卧室朝南。坏处是周边环境差一些，配套比不上马桥，未来也不知道有没有升值空间。我现在特别犹豫，您能否给些建议？

沪叔：你好，首先，外环外，周边配套尚可且版块未来增值溢价预期尚可，次新小2房，版块上，不论是马桥还是新场，一定都不是最优选。从你自己看的两个小区里面，马桥的上限和当下消费活力优于新场南的住宅区。具体买房选筹建议详见知识星球。

提问：沪叔，你好，积分目前70分，预算计划总价600万左右，有没有比较适合自住和投资的地区可以推荐，五大新城不考虑了，离市区太远，上班不方便

沪叔：你好，70分裸分，当下上海新房市场属于中高档打新群体，600w预算对标的是外环外的近郊或者北宝山外环的地段，举例，当下徐泾，江桥，华漕地铁口附近的新盘，可以2/13/14/17号线地铁盘可以尝试看看，南大大华也有二批次可以尝试，浦东因为今年供应较少，能买到的位置比较一般。具体买房选筹详见知识星球。

提问：沪叔好，嘉定安亭一套房，自住不想卖。在花桥一套房预计可以卖200万（缓慢增长），南通一套房110万（苏通科技产业园，根本没涨），目前想把两套房都卖了，换成上海更优质资产，只考虑投资，也就是上海买二套房首付资金310万，可以再加点手里现金，预算是500w的房子，请问买哪里升值潜力大，新房和二手房分别说一下，目前不卖上海房的情况下，社保系数按0.1算，积分是42。谢谢啊

沪叔：你好，按照当下上海二手三价就低政策，500w总价新房首付7成要350w+，500w总价二手房首付8成要400w+。

①置换周期久：目前环沪地二手流通速度缓慢，您当下置换两套房子的时间成本不低。

②打新：按照您当下打新积分，基本只好考虑不触发积分的新盘，按照500w总价段对应的新盘最优地段就是外环外的近郊版块，比如徐泾，泗泾，九亭，南翔这类，能买的到不在地铁附近的新盘，这类盘一般不会触发新房积分（热度较低）。

③二手选择框架：500w可以考虑近郊活力版块的二手次新或动迁小2房，这个具体版块或小区需要具体沟通。

④安亭是否要置换：实际上安亭是上海远郊里面，既有价格上限且房价跑输楼市大盘的版块，如果你目前居住的房子可以动，不如整体置换，去更优质的地段，考虑更核心的地产。具体买房选筹建议详见知识星球。

提问：沪叔，您好，预算400W，目前考虑世博板块：高科西路地铁站附近的几个95年代左右的几个小区，这块区域前景如何？

沪叔：你好，世博这个板块，地段不错，之前作为市区飞地，安置了很多市区工人，建了很多工人新村，老小区多，后面因为世博的原因，交通便利，相关配套也建立起来了，生活便利，有小型商业有文化展馆，整个板块缺乏医疗和学校，这个板块之前因世博翻新过，且面积都是刚需面积，也能满足到日常生活工作，汇聚了大量刚需客群和原住居民。具体买房选筹建议详见知识星球。

上海个人贷款最高额度是多少？

在上海个人贷款的额度到底是多少？我想很多个人的客户群体想知道自己最高可以贷多少金额吧。那么我今天就告诉大家上海的个人贷款额度具体分别是多少？

第一：上海住房公积金贷款额度

上海住房公积金个人贷款的额度为50万，在有补充公积金的情况下，则个人最高贷款额度上调至60万。上海公积金个人贷款额度的计算是用借款人和共同借款人住房公积金余额的30倍加上补充住房公积金余额的10倍。具体怎么计算呢？额度的计算方法：可贷金额=借款人和共同借款人住房公积金余额的30倍+借款人和共同借款人补充住房公积金余额的10倍。不过在贷款时会有限额，其中首套房1人贷款的最高额度为60万元，2人以上贷款的最高额度为120万元；二套房1人贷款的最高额度为50万元，2人以上贷款的最高额度为100万元。

第二：上海个人信用贷款额度

上海个人信用贷款额度原则上是没有上限的，但是一般最高也就是500万左右，超过300万就已经很困难了。因为当你同时申请多家银行和机构以后，你的征信查询就非常多少，这样下家银行或者机构看到你频繁申请贷款就不会再给你放款了。而且申请额度的高低是根据你的个人综合资质来决定的。如果一个人的单位不错，打卡和公积金都比较高，征信好没有什么负债，那么申请300万以上的信用贷款是没有多大的问题。而且利息也非常的低，最低可以做到年化2.4%左右，不过没有优惠期的话一般都是在年化3%以上。额度平均单家银行在50万以内，极个别银行可以做到50万以上。

第三：上海个人房产抵押贷款额度

原则上个人房产抵押消费贷款的额度一般在300万，但是很多人都是利用代持，过户或者新办的营业执照来申请经营性房产抵押贷款。那么这样实际的贷款额度就是和抵押物的最高价值来决定多了。正常的银行一般都是在1000万以内，但是超过1000万都是可以申请的。也就是你房产价格越高，可以贷的金额也就越高。正常额度是房产评估价的7成左右，不过有些个别的商业银行可以做到8-9成。具体也要看到你的综合资质来决定的，比如征信，负债，流水等情况。

第四：上海个人车辆抵押贷款额度

目前个人车辆抵押贷款的额度为100万左右，但是车子的价值高，或者多辆车子一起抵押的话，那么超过500万都是没有问题的。这个和房产抵押贷款一样，都是看车子的剩余价值，一般正常是车子评估价格的8成，如果是沪牌的话，那么最高可以做到15成左右。当然配合信贷类来做，把车子当固定资产证明的话，50万的车子贷100万也是可以的。所以成数的高低首先取决于你车子的价值，另外征信，房产，负债等等都会影响最终的额度。如果你的征信差，单位也不好，没有亮点的话，那么一般车子最多也就给个评估价的8成左右了，沪牌最多额外加个10万块。

最后，不管是哪种个人贷款额度，最终是取决于个人的综合资质。个人信息，征信，资产价值，负债，收入，工作年限，住址信息，大数据（例如：诉讼，案件，行政处罚）等等情况综合评估得出来的。所以在我们日常的工作生活中，一定要征信自己的信用，不要逾期，切勿乱点网贷小贷，最好也不要有诉讼的案件和一些行政处罚，包括信用卡的使用率也别刷太多。总之一句话，多注意个人征信保护，以免贷款的时候无法选择利息低的产品，主动权一定要掌握在自己的手里。

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