可以抄底了？四大国有银行房贷利率最低已至4.25%

01房贷利率的高低，直接关系到购房成本，也是调节楼市的重要砝码。降低房贷利率是救市非常有效的手段。在2008年、2014年的救市行动中，降低房贷利率都曾是急先锋。

最近，终于有大利好消息：原本慢条斯理的温州国有四大银行，工行、农行、建行、中行，将首套房的按揭利率，大幅降到了4.25%，二套房的按揭利率大幅降到了5.05%（以银行官方口径为准）。

究其原因，房贷利率能有如此幅度的下降，主要是因为上月的两个政策。

5月15日，央行发布了“中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”，通知的核心点就是“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”

也就是说，首套房可以在5年期LPR的基准利率下浮20个基点。

5月20日，5年期LPR从4.6%降到了4.45%。两个政策一结合，目前最低政策房贷利率就是4.45%-0.2%=4.25%

温州这一次，国有四大银行动非常迅速，而且步调一致的将房贷利率一次性降到了政策底线。这样的利率在全国范围来看，也是相当低了。

首套房4.25%，二套房5.05%，目前都已经是政策下限，地方或银行已尽数释放可用的权限。现在除非央行层面有新的刺激政策，或者5年期LPR再次下调，不然目前的房贷利率已经是底线了。

02显然，当前利率与半年前的按揭利率相比，已是天壤之别。那么，利率变化又会给购房者减少多少购房成本呢？

举个例子，去年下半年首套房的房贷利率是5.7%左右，如果贷款200万，按揭30年，等额本息月供是11608元，要还217万的利息。而按现在4.25%的利息计算，同样贷款200万，按揭30年，等额本息月供是9838元，只用还154万利息，可以少付63万的利息。

如果贷款300万，按揭30年，那差额就更多了。按5.7%房贷利率算，要还326万的利息，按4.25%房贷利率算，只用还231万利息。足足少了95万的利息。按2成首付计算的话，总价375万的房子，房贷300万，首付75万。这省下的利息，足够付首付还有多。

所以降房贷利息，是能大幅降低购房者的购房成本。

那么，现在的房贷利率到底了吗？

在2014-2015年救市的时候，房贷利率的最低点，首套房大概是4.9%打7折，折后大约是3.5%左右，不过这个时间窗口不长。参考这个数值，这一轮或也会4%以下。但从趋势上看，在房住不炒的大前提下，这一波房贷利率下降可能快接近尾声了。

其实，目前更需去调整的是二套房5.05%的房贷利率，因为二套房针对的是改善性需求，而改善需求是楼市中非常重要的购买力支撑，这个购买力的弹性是比刚需要大很多，也是更容易被刺激起来的群体。目前在高层文件中，改善需求已经被纳入到了政策支持的范畴，接下去二套房的利率下降或许还有空间。

最后，已经办理房贷的购房者，需要关注5年期LPR利率的调整。5年期LPR利率调整时，大部分已办房贷的利率会跟随调整（个别签署固定利率或者有其他约定条款，可能不会调整）。注意不是实时调整，大部分合同规定的是，每年1月1日按照最新5年期LPR利率进行调整。

这里还要注意，比如合同签署的是5年期LPR利率+50基点，这50基点是不会变。现在5年期LPR利率是4.45%，那么你的实际利率是4.45%+0.5%=4.95%。

03可以看出，房贷利率的大幅下降，是楼市接近底部或逐步回暖的重要信号。

房贷利率下降，一方面会让按揭买房的总支出，出现明显下降，换个角度也可以看成实际房价的下降。另一方面，资产价格一般会与资金价格负相关，资金价格下跌的时候，资产价格往往会出现上升。

再加上，近期各个城市大举出台救市政策的叠加，楼市买卖双方的心态或将出现一些变化。

市场总是先有政策的变化，然后逐步影响心态和预期，最后在成交数据上体现。然后成交数据再形成新的一轮对心态和预期的影响。所以如果看到成交数据的变化，其实已经是完成一轮传导的结果。

另外，这次是少见的国有四大银行同步行动，将房贷利率一降到底，不像之前总是慢商业银行一步。说明国家队货币政策已经形成统一意见，确定的政策要尽出快出，不再留余地。这是一个重要信号，不再左右摇摆，坚定救市。

在这一轮房贷利率降息后，楼市或会迎来回暖，你觉得到抄底的时候了吗？

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低至4.25%？广州多家银行首套房贷利率仍稳定在4.45%

6月22日，有市场消息称，广州个别银行首套房贷利率已经低至4.25%。新京报记者当天咨询广州各大银行，结果显示，该市多家银行首套房贷利率可低至4.45%，普遍在4.45%-4.85%之间。

对于4.25%的利率，广州某银行支行业务经理表示：“我们在其他城市可以做到4.25%，但是在广州要符合当地的规定，广州的底线是不能低于LPR（4.45%）。”

6月22日，广州多家银行反馈结果显示，首套房贷利率可低至4.45%。新京报资料图片

主流银行首套房贷利率4.45%-4.85％

随着上个月央行五年期以上LPR减15个基点至4.45%，以及建议下调首套房贷利率下限，最低可至4.25%，作为一线城市的广州应声跟进，5月下旬，广州首套房贷利率普遍降至4.85%，此后持续下调。

据克而瑞市场调研，6月份广州主流银行的房贷利率保持低位稳定，首套房贷利率在4.45%-4.85％之间，二套房贷款利率在4.95%-5.1％之间，最快可2-3天放款。对比上个月来看，利率均有不同程度下调。

值得关注的是，近日，据媒体报道，江西银行广州分行的首套房贷利率低至4.25%。

新京报记者咨询江西银行广州某支行，相关工作人员表示，首套房贷利率最低能做到4.45%，新房、二手房都可以，主要看个人征信和收入，能覆盖就行，一个月左右能审批下来，“我们在其他城市可以做到4.25%，但是在广州要符合当地的规定，广州的底线是不能低于LPR（4.45%）。”

据了解，广东银监曾明确发文告知广州、深圳各大行不可擅自突破“LPR+0BP（基点）”限制，即不跟进减少20个基点的下限。

其他银行的房贷利率水平又是如何呢？广发银行某支行业务经理称，首套房贷利率对外主要还是以4.65%为主，优质客户可以做到4.45%，“4.45%也是最近才有的，已经有客户审批下来了。”

光大银行、工商银行广州支行的工作人员均表示，首套房贷利率最低能做到4.45%，二套房是5.05%。兴业银行、招商银行广州支行工作人员称，首套房贷利率是4.65%。建行的工作人员则表示，根据不同的客户情况来定，大概在4.65%-5.05%。

相比深圳、上海、北京4.75%-5%的首套房贷利率，广州低至4.45%的利率在一线城市中已算是最低了。中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，当前，广州整体购房信心尚不足，尤其一些郊区楼盘去化速度较慢，市场仍处于“筑底”阶段。在全国信贷环境持续宽松的背景下，为支持房地产市场合理性住房需求，央行从去年底以来多次下调房贷基准利率，各地银行也相继跟进，利率的下调对于广州楼市的逐步恢复将起到一定作用。

在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，政策放松幅度也会参考楼市恢复状态，短时间内广州各大银行首套房贷利率进一步下调的可能性不大。

政策微调难解楼市观望情绪

而在楼市调控松绑大潮下，一线城市表现较为克制。不过相比北上深，广州做了小尺度的调整，将此前非本市户籍购房需要连续60个月社保或个税证明变为中间允许累计不超过3个月的断缴或补缴记录。

政策微调，叠加房贷利率保持低位，广州市场观望情绪有所减弱，但未完全消除。在成交方面，据克而瑞数据统计，今年截至6月15日，广州新房共计网签成交32202套，同比锐减近四成；而在6月上半月仅网签成交2788套。不过值得关注的是，为迎合“618”促销，不少开发商积极取证，6月上半月广州新房供应6204套，仅半个月供应量就超过了去年6月整月的6074套。

“6月上半月成交不足3000套的原因主要是网签一般有滞后性，而下半月网签量一般会大于上半月，再叠加信贷利好和‘618’优惠，6月下半月的网签量是可期的。”克而瑞广佛地区分析。

但是，这样的市场变化与目前广州的库存承压相比，仍显得微不足道。据克而瑞统计，截至5月底，广州新房库存合计10.7万套，按近12个月去化水平计算，去化周期需15.4个月，对比去年同期（7.9个月）整整翻了一倍。

在业内人士看来，库存承压、政策调整有限的情况下，广州楼市想要走出好的行情尚需时日。

新京报记者段文平

编辑杨娟娟校对杨许丽

解读｜最优房贷利率降至4.4%，存量商业住房贷款不受影响

澎湃新闻记者陈月石

最优房贷利率迎来调整。

全国版个人住房贷款利率下限降至不低于4.4%

5月15日，中国人民银行和银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照4月20日最新的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

也就是说，如果贷款购买首套普通自住房，商业性个人住房贷款利率为不低于4.4%（5年期以上LPR为4.6%减20个基点）。

目前，我国个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

而本次政策调整的首套住房商业性个人住房贷款利率下限，简单地说，是全国首套房贷都要遵守的下限。

“因城施策”自主确定房贷加点下限

需要需要注意的是，并不是各地执行的都是上述首套房利率下限。

《通知》明确，在全国统一的贷款利率下限基础上，央行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

央行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

以上海为例，在2019年10月参考贷款市场报价利率（LPR）的房贷利率新政落地后，上海执行的房贷利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。按当时的5年期以上LPR报价计算，利率分别为4.65%和5.45%。随着5年期以上LPR报价从4.85%一路降至4.65%，在上海购入首套房的最优利率固定在4.65%，二套房最低利率则随LPR报价动态调整为5.25%。

去年7月，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，增加了35基点，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，增加了45基点。

今年2月，沪上各银行的首套房贷利率跟随LPR变动下降至4.95%，二套房贷利率5.65%。

“目前统一执行的最优利率是首套4.95%，二套5.65%，上海如何调整首套房最优利率、力度有多大，还需要再等等。”沪上某股份制银行零售业务部人士表示。

机构预计5月LPR有望下调

本次调整，并不涉及公积金贷款和存量商业住房贷款，已经“背上”房贷的想要享受到利率下调，可以“期待”本月20日公布的LPR。

可见的是，5月13日央行公布的最新数据显示，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

居民贷款在非春节月份负增长，除了疫情对消费的冲击，市场普遍认为，更反映出地产下行压力，随着前期政策的累积，5月LPR有望下调。

光大证券认为，货币政策有望通过存量和增量政策工具，加快引导LPR报价利率下行，5月LPR有望调降。4月，央行通过降准、上缴结存利润以及建立存款利率市场化调整机制，已经对金融机构负债成本进行了明显压降。向前看，央行有望继续多措并举降低金融机构负债成本，引导社会融资成本继续下行。

目前房地产需求端的预期弱化较为明显，稳定房地产市场则需要出台更多稳定需求端预期的政策，包括因地制宜地适度放开限购政策、适度调降按揭贷款利率、给予刚需购房者更多税收优惠等措施。”光大证券指出。

中信证券也认为，5月LPR有望下调。央行在金融数据的答记者问中提到，未来将“充分发挥贷款市场报价利率改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，推动降低银行负债成本，进而带动降低企业融资成本”。考虑到央行在4月的存款改革使全国加权平均存款利率下降10，5月LPR利率有望下调。

国盛证券认为，鉴于4月信贷社融大降，再结合央行第一季度货币政策报告指出“4月最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率下调了10”，预计可能下调LPR（最快5月20日）；鉴于当前市场利率已大幅走低（DR007降至1.55%附近），指向短期OMO/MLF利率下调的可能性不高。

责任编辑：郑景昕图片编辑：蒋立冬