「解读」生活中常见房产抵押一押二押及注意事项

珠海市、广州市、中山市、深圳市、佛山市、东莞市、江门市、惠州市

民间借贷机构房产抵押贷款有哪些优缺点:

1、放款快。如果借款人满足贷款要求，并且能提供完整的贷款手续，当天就可以拿到贷款，可有效解决借款人的资金难题。

2、门槛低。从目前来看，民间借贷机构办理房产抵押贷款，几乎没有对借款人的还款能力、信用情况进行限制，只要手续齐全，一般都能成功获贷。

二、民间借贷机构房产抵押贷款缺点：

1、成本高。由于民间借贷机构房产抵押贷款门槛低，为了控制信贷风险，只能提高贷款成本，借款人若需通过这种方式解决资金难题，一定要根据自己的实际情况确定好贷款额度、期限。

2、不安全。民间借贷机构中不乏一些骗子公司，他们打着“手续简便”、“利率低”等口号“魅惑”急需资金的人。

什么情况下能办理民间借贷房屋抵押贷款

一、个人条件：

（一）个人为具有完全民事行为能力人的公民或符合要求的境外自然人；

（二）信用状况良好，无重大不良信用记录；

（三）具备还款能力。

二、房屋条件：

（一）须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内；

（二）产权明晰，符合上市交易条件并有房产证和土地证。

[法律依据]

《个人贷款管理暂行办法》第十一条

个人贷款申请应具备以下条件：

（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；

（二）贷款用途明确合法；

（三）贷款申请数额、期限和币种合理；

（四）借款人具备还款意愿和还款能力；

（五）借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；

（六）贷款人要求的其他条件。

银行房产抵押主要依据那些条件？

1、不同银行申请房产抵押贷款的条件不同，比如信用情况、个人收入，工作单位，还款能力等。而在贷款公司申请房产抵押贷款，主要是看房产价值高不高，是否具备变现的能力。信用情况好坏，有负债的借款人，只要能提供符合条件的房产进行抵押，一般都能在银行或贷款公司贷款。相比于信用贷款，房产抵押贷款风险更低一些，因为有房产作为银行放款的保障。但是目前各家银行的房产抵押贷款产品利率不一，同一家银行，贷款利率在不同地区也会有所不同。目前银行的房产抵押贷款利率都是在基准利率的基础上浮执行的，年银行基准年利率为一年以下（含一年）基准利率为4.35%、一年至五年（含五年）的基准利率为4.75%、五年以上为4.90%。

2、抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值，必须与贷款的数额相匹配，而企业的各类资产中，往往又以房屋土地，或在建工程等固定资产投资金额巨大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其它资产，一般不用来作为抵押资产。就贷款金额来说，抵押贷款的额度远远高于无抵押贷款。

银行：接受新营业执照、只要有真实经营均可、如果没有的话可协助线下的业务员进件。支持配偶单签、如果房产名字单独所有、是可以单签抵押部分银行。【具体以当地银行为准】

如果共有名字2个人的名字必须要双签。除了信贷类似装修贷家装贷等、信贷是可以单签的。

年龄超了可子女、或其他朋友均可助贷。

私人民间：接受应急当天办理人群或征信太烂、或者黑户、有当前逾期、查封、起诉、官司等各种疑难问题、只看房产抵押一押二押剩余价值空间。普遍利息1.28-2.5分之间、几乎采用先息后本还款方式。

优点：随借随还、到期可续、提前还没有违约金。比较人性化。

缺点：不适宜借太久、息高、最后中途征信养好可协助转押银行低息产品、过桥赎本等。

房产类型：写字楼、商品房、商铺、车位、别墅、地皮、厂房等（全款按揭均可）

珠三角：广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、中山市、东莞市、江门市

目前据小编了解、在广东中山民间私人房产抵押利息最低、还有车位抵押【无需押本】、利息低至1分左右、最差2分。I37-9898-I88I

惠州：不动产抵押登记可在工行网点办理（内含办理流程）

在惠州，办理不动产抵押登记时长大幅缩减了。昨日，东时记者从市不动产登记中心获悉，惠州政银合作推动“不动产登记+互联网+金融服务”改革，市民办理不动产抵押登记时，无需再在银行和不动产登记中心来回跑，直接在工商银行惠州分行的网点即可办理，实现不动产抵押登记“零跑腿、零见面”，而且办理时长从7个工作日压缩至1～2个工作日。

该中心负责人称，这种模式未来将推广至全市各家银行，最终目标是实现二手房交易在银行窗口即可办理，简化流程，提高效率，实现更便民的服务。

省时

由7个工作日压缩到1至2个工作日

10月30日，惠州市“不动产登记+互联网+金融服务”首发仪式举行，惠州市国土资源局与工商银行惠州分行现场签订了《惠州市不动产登记＋金融服务协议书》，不动产登记便民服务窗口同步在工商银行惠州分行正式挂牌启用。

东时记者从现场获悉，原来，市民和企业办理不动产抵押登记要在银行和不动产登记中心来回跑动，整个流程大约需要7个工作日，随着设在工行的便民服务窗口启用，现在市民或企业如果在工行办理按揭，可直接在工行网点办理不动产抵押登记，实现登记资料网上提交、网上审批，压缩登记办理时限，整个过程只需1至2个工作日。

“通过不动产登记信息与银行之间的信息共享，可以实现登记业务办理流程的优化、申请资料的简化和效率的提高。”上述负责人称，此举大大节省群众和企业办理不动产抵押贷款业务的时间，实现抵押登记“零跑腿、零见面”，进一步提高贷款效率，降低企业经营成本，优化营商环境。

简化

交一套资料可一次完成整套流程

据介绍，“便民服务窗口”还具备查询不动产登记信息以及提交不动产登记申请材料功能，不仅在银行内就能办完抵押登记的整个流程，还能满足银行查询抵押物信息要求，防范信贷风险，实现“让数据多跑路、群众零跑腿”。

“也就是说，提交的申请资料如身份证、营业执照、授权委托书等，只需在银行提交一次，下次再办理，可以通过系统直接调出，不用像以前那样每办理一次就要提交一次。”上次负责人称，改革后，客户只需在银行机构交一套资料，就可一次完成整套流程，不用在银行和不动产登记中心之间来回奔走。

银行通过“不动产登记+金融服务外网申报系统”上传申请资料，不动产登记中心在线预审，并将预审结果在线反馈给银行，银行打印受理凭证，客户就可离开银行，整个过程只需10分钟。不动产登记中心对资料进行审核、登簿后，向银行出具证书证明，银行就可以发放贷款。

收费

除法定登记费不额外收取其他费用

东时记者获悉，根据各类不动产登记业务特点、关联业务复杂程度以及系统的研发进度，目前在“便民服务窗口”开通的业务有预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记和不动产登记信息查询等。

“未来‘不动产登记+互联网+金融服务’模式将推广至惠州全市各银行。”上述负责人称，最终目标是实现二手房交易在银行窗口即可办理，并尽可能做到立等可取，惠及更多的企业和群众。

针对此次政银合作，工商银行惠州分行推出了“1+5”的服务模式，即一个“个人贷款处理中心”+“五个支行营业部”，分布在惠城区的五个支行营业部（包括分行营业部、惠城支行营业部、江南支行营业部、富力国际中心支行营业部、仲恺高新区支行营业部）同时开展相关业务，方便惠城区、仲恺高新区等市中心区域的客户就近办理业务。

在收费方面，据介绍，除了法定的不动产登记费（住宅80元/件，非住宅550元）外，工行的便民服务窗口将不额外收取其他费用。

恵报全媒体记者：冯丽均

惠州买二手房，有这几笔费用，有这么个流程

二手房交易对我而言算得上轻车熟路，但是对于没有啥买房经验的房友而言，还是会有些迷糊。毕竟大家都专注于自身精耕的行业。算是个人一点经验分享，给大家提供买房参考。

一惠州没有三价合一。二手房合同成交价、银行评估价、地税评估价是不同的价格体系。买房支出多少以合同成交价约定的为准；贷款多少以银行评估价为准。过户缴纳契税个税的时候以地税评估价为准。二目前惠州的贷款政策是，贷款银行评估价的8成。受影响于经济危机，大深圳地区房价都有所回调，所以基本都是可以做到足额贷款的，甚至是高额贷款。过去房价涨得快，银行评估价是不能足额评估的，首付相对会高。另外目前的利率是4.1%，在4.3%的基准上折扣了20个基点。相比过去随便6.1%的房贷利率，确实少了大把的银子。三费用这块，可以分为首付、按揭相关费用、过户税费、中介服务费。1首付=银行评估价—贷款金额。比如，合同成交价100万，银行评估价也是100万，那么贷款8成，就是80万，首付就是20万。同样，如果银行评估价是90万，那么贷款金额是90X0.8=72万，那么首付就是28万。2按揭相关费用主要有按揭服务费3000，赎楼费一般是欠款金额2%/月。现在去银行按揭没有那些律师见证费和贷款评估费了。3过户税费，主要是契税、增值税、个税。这个时候的计税依据就是税务局出具的地税评估价。90平以下首套二套都是1%；90平以上首套1.5%，二套3%；三套统一3%。目前多少套以家庭名下，广东省内商品房数量为准。增值税，基本没有。毕竟2017年4月9号后，惠州房子限售三年，这就意味着都是满了2年的。所以免了。个税。家庭名下广东省内唯一一套免征，不然征收1%，或者也可以差额征收，适用那些原值比较高的房子，（地税评估价-原购买价-利息抵扣）X20%，原值高，差额为负数，也就没了。灵活选择个税减免方案。4中介服务费，基本房价的3%，最高不能超过4%。不然就是吃差价行为，可以向物价局房管局举报。

漏了个办证费用，一本证80，两本证90。其它项费用，主要体现为，购房人申请按揭贷款所需要的资料：身份证、户口本、银行流水、收入证明、征信报告、婚姻证明、首付款等有些小问题的话，就得花点钱去解决。其中，最核心的是征信报告！请务必像爱护自己眼睛一样爱护自己的征信！征信报告不仅体现你的还款信用记录，还同时体现了你的负债情况。有逾期，连三累六，那就5年后征信更新，重新做人。负债累累，也是拒绝贷款的。其实，名下要是有房子，何必去整那些高利息贷款呢。名下有房子，最划算的是装修贷，利率不仅比房贷利率还要低，而且年限现在还可以贷8年！你贷个20万，每个月月供也就2500左右。随借随还，还没有啥违约金。当然了，装修贷也是要看你的流水和征信报告的。因此，好好维护好自己的征信，还有代发工资流水。这对于贷款至关重要，这个可不是一锤子买卖。资金需求就是看征信和流水。

再说说按揭贷款流程。1按揭贷款申请需要准备这些资料：夫妻身份证、户口本、银行流水、收入证明、征信报告、婚姻证明、首付款。2基本上可以说，买方提前先打印出来征信报告后，基本可以确定能不能按揭贷款。所以，不用太担心说按揭贷款万一通不过定金咋整。当然了，这个在合同里也是可以约定一下，图个踏实心安。一般业主都理解。3

买卖双方申请按揭贷款、开卡

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买方贷款审批通过，业主准备赎楼

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业主房本注销抵押，约过户

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过户，缴税，出过户回执

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出证，取证，去银行抵押

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出抵押权证

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银行放款给业主

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业主结清水电物业燃气等，交楼。

时间段来看，按揭贷款审批大概2周。赎楼解押大概3周过户出证大概1周出抵押权证大概1周放款在出抵押权证后1周的样子。目前银行额度充足，催一催，也可以快一点。一般红本在手无欠款，搞完全程，一个月也差不多。有欠款的一个半月差不多。要是遇上不可抗力疫情啥的，就后推一下。

二手房交易的流程，步步为营，不可跳跃式的。一环扣一环，有先有后。曾经遇到一个奇葩，都过户了，竟然房贷没审批。二手房交易，需要对买卖双方负责。确保业主房本过户后，能收到银行尾款。确保买方付了定金首付款后房本能过户到本人名下。其中最重要的就是有效的沟通，出了问题，解决问题。也处理过资不抵债房子贱卖的业主，买方能承受定金风险。这样的二手交易的重点就是快快快！快马加鞭，全程八百里加急！