注意！80多城已放松限贷，成都也跟进了？

01

8月24日，国常会再次给楼市调控定了调：

允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

言下之意很明确，房地产还是会支持的，但不会搞大水漫灌。

先前各地对于限购、限售都出现了不同程度的松绑，银行系统因为独立在外，地方不好插手，信贷政策一直都是扭扭捏捏。

现在，高层发话了，各地楼市都不容易，首付该降的降，利率该调的调。

我从网上统计了一下，截止目前全国大约有80多个城市放松了限贷。

力度是一个比一个狠。

1、有57个城市的首套房首付比例下调至20%，包括贵阳、兰州、南通等57个城市

2、有44个城市实行认房不认贷，比如郑州；

3、有41个城市下调了二套房的首付比例，这里面又有33个城市将二套首付下调至30%，比如石家庄、无锡。

你以为这就完了吗？不，信贷放松的东风也正在向强二三线城市蔓延。

这段时间，南京、福州、惠州、厦门等多个热点城市都传出了限贷松绑的消息。

就拿福州来说，根据最新的贷款政策，五区户籍二套房首付最低降至四成，非五区户籍首套房首付最低降至三成。

而现在，成都的信贷政策好像也有松动的迹象。

02

最近几天，相信不少粉丝朋友都在各种成都楼市群里看到了一则消息：

成都不少银行悄咪咪地把首付降了。

具体内容如下：

1、查房只查一二圈层；

2、无房有已结清的贷款记录，首付3成，贷7成；

3、一二圈层有一套房，贷款记录已结清的首付3成，贷7成；

4、取消144平米非普通住宅的限制；

5、三套可贷款，申请了一套保障性住房的可贷款，只要能过户的都能贷款；

6、成都市三圈层有贷款记录未结清的，需要证明是三圈层的，再买一二圈层的可首付3成，贷款7成。

好家伙，这政策直接把认房、认贷、普宅非普宅认定都撸了一遍，威力非同小可。

如果你看不懂，我把之前的贷款政策放出来一对比，你就晓得了。

下面这张图，清晰地展示了先前成都的贷款政策：

两相对比之下，你会发现这个政策最核心的点只有一个：

降首付、降首付、降首付。

二套房给你降首付，三套房允许你贷款，买大h也不给你144平限制，一视同仁。

消息确实劲爆，但是否真实还值得进一步探索。

为此，今天我把四大行以及一些小银行的咨询电话都打了一遍，得到的回复都很统一：

“你说的这个政策我不是很清楚，建议你咨询具体的楼盘，每个楼盘情况都不一样。”

这句回答，好像说了些什么，又好像什么都没有说。

这种“打太极式”的回答当然不能解决我的疑问，所以我又去问了一名资深的业内人士，他的回答就很有意思。

他很明确地告诉我，这个政策目前操作上是可行的，但理论上是不行的。

什么意思，意思就是背地里可以，明面上不行。

像我这样直白地去问银行，正经回答我就怪了。

具体有哪些银行，文章里我也不方便说，想了解的可以加我们微信。

03

目前，高层确实已经在很明确地给地方松绑信贷了，只是每个城市执行的情况不太一样。

成都就处于还没有官宣的状态，很多还是虚虚实实，不到一线很难了解真实情况。

这有点像试行版政策，反响好且没有差评，那就大力推广，反响不好且投诉多，那就撤了。

反正一切都是悄悄进行，影响的人不多。

但回过头来看，这个政策有没有可能会在成都大面积实行开来？

我的观点是：非常有可能。

首先，中央已经定调信贷宽松，并鼓励地方用好用足政策工具箱，“上命难违”。

其次，地方其实也已经明确地提了需求，只是银行还一直绷着不松。

成都早在531新政的时候，就对各银行放了话：

鼓励支持全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平。

现在利率已经跟着LPR降了，首付是不是也可以适当地下调了呢。

最后，距离成都531新政，已经过去了3个月。

这一波从严到松的调控转向，直接让成都走出了一波独立行情。

但现在这波行情已经出现了较为明显的颓势。

新房成交量：6月12720套，7月16153套，8月11243套；

二手房成交量：6月16699套，7月17296套，8月14116套。

虽然8月还有3天才过完，但可以肯定的是，无论新房还是二手，都不可能超越6、7月的数据。

上一波政策放松能起到的效果，基本上算是见顶了。

成交量开始下滑，意味着银行最优质的贷款业务也会受到影响，二者“荣辱与共”。

在这一现实下，先前那严苛的贷款政策也确实没有太大的存在必要，毕竟信贷松了，成交量才能保住，成交量保住了，贷款才会跟着增加。

再说一个数据，今年1-7月份，成都居民的住户存款余额21153.8亿元，增长15.1%，很夸张，居然保持着两位数的增长，很多成都人都把钱存起来了。

钱存起来了，消费自然就要降了，1-7月份社会消费品零售总额5306.9亿元，同比下降0.5%，降得不多，但对成都来说，这个数据以往多数都是正增长，这也说明疫情之下，成都人的消费力也出现颓势了。

所以，现在自上而下都在传递出信贷宽松的信号，成都放松也就见怪不怪了。

至于官方会不会明确发文，以及什么时候发文，我认为已经不重要了，重要的是首付正儿八经地降下来了。

哪些粉丝朋友目前享受到这个的政策了，欢迎评论区留言。

嘘！成都各银行正悄悄放水！可按“成交价”贷款、也不查首付了

进入全新的一年，表面看起来风平浪静的成都房产市场，实际正暗流涌动。

成都部分商业银行正在悄悄调低放贷标准，二手房也能按成交价贷款！

不仅如此，连以往严查的首付款＋银行流水资质也都放松了！

这是继成都房贷利率下调至5.64%后，又一重磅消息！

大家都懂，这种事不会有任何官方正式文件下发，但已经成为二手房市场内公认的事实

壮壮经过几天的线上访问＋线下暗踩，得出这次的“一手消息”，参考性非常高！

成都并非“贷款放松”个例

广州、上海等重点城市已经执行

北上广深等一线城市，苏杭宁等沿海重点城市，一直是楼市的风向标。

一旦它们在地产领域有风吹草动，便会以迅雷不及掩耳之势传导至其他二线城市。

从最初的堵赠与、法拍房限购、查首付、降利率等，无一不是这些地方率先出台，成都紧接着就跟进了。

去年杭州3.3新政将法拍房纳入限售，我们发文解读此事，没想到成都在19天后就出台了此政策（3.22新政）

你要相信，不论是行业大势、信贷环境，亦或是政策调控，成都的动作会稍慢一步，但绝不会迟到

这一次，是银行“调低放贷标准”。

去年11月22日，广州打响了“贷款松绑”第一枪。

简而言之：部分银行可直接跳过“指导价”，直接按照成交价发放贷款！

图源：界面新闻

要知道，去年8月底广州才出台二手房指导价政策，不到3个月时间，就传出了松动信号。

指导价出台后，买房首付比例提高，叠加严格的流水审查制度，全国二手房市场都处于疲软状态。

部分绷不住的房东降价抛售，成交量也跌至冰点，二手市场苦不堪言，信贷政策的放松无疑是一针强心剂。

部分城市二手房指导价政策（图源：中指研究院）

其实就在当月，成都也传出了“可不按指导价贷款”的传闻，但并未得到证实，很快便不了了之。

无独有偶，就在前两天，据上海知名楼市大v“真叫卢俊”报道：

上海的银行贷款也开始放松了。

图源：真叫卢俊

上海跟成都往常一样，执行的是“三价合一”政策，银行会按照“三价”价格最低的“核税价”放贷。

但以往，“核税价”基本只能拿到成交价格的6-7折，买房首付成本极高。

而在最近，上海全市的“核税价”都在不断上涨，也就意味着，买房需要准备的现金成本大大降低。

图源：真叫卢俊

同样是出台了二手房指导价的重点城市，如东莞、宁波、无锡等都有不同程度的松绑，信贷环境相比去年3季度宽松许多。

唯独西安，由于近期严重的疫情影响，房地产市场也受到重创，银行早已关门停业。

据西安媒体伙伴透露，疫情前西安二手房仍然严格按照指导价批贷，目前还没有放松的情况。

综合全国多地来看，“指导价”的威力在去年3-4季度已经显现，如今金融端口开始放水，蔓延至各地楼市。

特别去年房价下跌严重的城市，今年还未回暖就冒出了丝丝春意。

成都商贷可按“成交价”贷款

“严查首付”可能也将变成过去式

那么回归到成都，成都的具体情况如何，银行的放贷标准有何变化？

从壮壮的调查来看，主要有两个方面：

①以往只能按照“指导价”批贷→现在可以按照“成交价”批贷

2021年5-8月，成都累计出台了3个批次、共计748个小区的二手房参考价，相对于市场价平均打了7-8折。

成都四大银行（中、农、工、农商）和成都公积金中心也发布公告，将按二手房指导价作为办理按揭贷款业务的重要参考。

原本市场价200万，指导价只有160万，首付成本从60万变成了88万，不论是刚需或改善，都是难以承受之重量。

而现在情况完全相反，不少银行可以直接按成交价贷款！

这是啥概念呢？我为大家例举了4种价格的二手房，如果按照参考价贷款，首付成本至少多出几十万！

但按照“成交价”贷款，首付可以减少30%~40%，省下的钱完全可以买更大的房子！

壮壮询问了多名中介，得到的回复均是如此：

现在成都很多银行贷款都不看指导价了，只针对商贷，公积金还不行。

具体银行不方便细说，但能贷到款的银行比大家了解到的要多，且首套利率稳定在5.64%左右。

特别是首套刚需置业者，跟改善客群不一样，他们对首付更为敏感。

半年前150万总价的房子，首付要给75万，那好，大不了就不买了噻~

但现在同样150万，可以贷的钱变多了，首付降到45万，刚需们的自然接受度也大大提高。

②以往严查首付款和流水→现在均有不同程度放松

另外一点变化，是对首付款和流水的要求也变低了。

大家应该还记得去年322新政后，银行查首付到了几乎变态的程度。

查完本人查爸妈，查完爸妈还查亲属，不仅要证明你的钱是你的钱，还得证明你爸妈的钱是你爸妈的钱

如今直接来了个365°大转弯！据多个已通过贷款审批的网友得知。

新房和二手房，银行管得都不严了，可以找亲戚朋友借钱买房，只要不是通过其他贷款途径来的，完全k

@软软，12月买的新房，首付都是凑的还有点慌，结果贷款时根本没问这事，应该不到2周就审批通过了。

@小哇，公司开的真实流水完全达不到2.2倍，凑了份老公的空白流水，没想到竟然过了，总算安心了。

@旺哥，去年底摇中天新某红盘，不到一周贷款就审批通过了，最快本月底就能放款，这速度把我惊到了。

房友们！怎么样！是不是惊喜连连！

几个月前还在在担心贷款可能办不下来、又或是不得不提高首付，现在，这些棘手的难题突然就迎刃而解了。

有没有一种感觉，买房人的春天就要来了

二手房单周成交量逆市回升

宽松信贷环境影响市场情绪

上面讲到的几点，通通是呈现在表层的现象，这样的现象将会造成何种影响，才更是大家需要明白的。

新房受政府限价，供应和销售都不以市场为主导，二手房才更能体现市场真实情绪。

回看近几个月的二手房，有3项数据挺值得细细品味下。

①最近一个月，价格开始走出小幅上扬的趋势。

环比12月第2周上月，成都80%的区域全线飘红，微微上涨。

图源：好好选房

②带看量维持较高水平，周均5万次以上。

从去年11月开始，二手房市场的带看量就开始飙升，最高近7万，平均每周稳定在5万次以上。

即使是在元旦节这周，数据依旧不低，周带看还是超过了5万次。

图源：好好选房

③成交量猛增，本周成交量逆市回升。

毋庸置疑，大家应该都清楚二手房的成交量在不断上升，肯定有一部分是去年累积的未放款房源。

但最近几个月新的二手房成交也不少，比如本周，才截止到周四（1月13日）成交量就已经有3116套！（注：1月10日-1月16日为完整一周）

而3116套的数据，已经是2021年初以来，成都二手房单周成交量的最高值！

图源：好好选房

以上的种种数据，也正说明了一个大趋势：

救市信号频出、央行多次降准，再加上越渐渐宽松信贷环境，已经影响到市场情绪了！

如果按照这个趋势下去，将来一段时间，会有更多房东的心理预期变高，市场信心也会得到恢复。

在之前的预测中我们就说到，今年的楼市大概率会比2021年更好，但究竟能好多少？疫情没结束、房地产税没出台，说也说不准。

但可以肯定的是，成都买房的现金成本，差不多是近一年的最低点了。

对购房者来说，可以拿半年前同样的首付款，买到面积更大、品质更好房子。

亦或是省下一些钱，留作装修款、添置一辆代步车等。

讲真！此刻，也就是农历年末春节前的这段时间，计划今年上车的房友是时候走出去看看了！

突发！成都楼市再出新政

作者：垚圭城（六土）

强二线房地产热点城市成都，抢在5月31日发布了目前为止几乎是最松楼市新政（与郑州各有千秋）。关于新政，一张表几句话就可以解释清楚，关键在于新政会不会发挥预期的效用，如果没有达到预期后续会怎么办？

2015年成都也有一波对楼市的政策支持，随之而来的2016年全市成交面积历史第二，成交金额首破二千亿。与2015年12月成都二手房挂牌价9056元/平相比，2016年的成都房价同比增长18.08%，打破了2013年以来不涨的局面。那么这次的新政能重现历史的辉煌吗?

01

新政

本次新政用一张图就可以解释清楚。

解释起来主要就是以下几个方面：

1.降低了购房门槛。将本地人新入户人员和外地人社保时间缩短，这点扩大了需求端，拓展了购买人群数量。对于郊区通过就业获取资格这条，实际操作中1个月社保就可以具有购房资格，基本相当于不限购了。

但是这种调整其实对“环成都”是个利空，例如投资人的坟墓---视高地区。同时也会对周边城市形成虹吸效应。这是明显的面向“增量市场”的政策。

2.向多子女家庭倾斜。和很多二线城市一样，出于满足多孩家庭居住需求，也为了是配合鼓励生育。但作用很小，象征意义更多。二胎及以上家庭占比小，很少有人会为了买房多生孩子，生了孩子的更买不起房子了。这一条是面向“存量市场”的政策。

3.释放流动性。除了三倍熔断的热门盘依然限售五年外，其余的限售期缩短为不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后。

这一点对于市场是短期利空、长期利好。短期利空是因为会增加二手房的供应，改变短期的平衡，尤其很多上一轮高杠杆的人会急于离场，已经有迹象表明部分投机者开始挂牌出手。

主要短期利空那些入住率低、投资者众多的区域和楼盘，这些市场的投资信心会被降低，最主要的是一手倒挂会被质疑，弄不好倒挂就变顺销了。

当然，长期看市场回归正常状态是一种利好，尤其利好真正居住区域、核心区域。

4.政府税收让利，也是为了配合上一点。指的是满二唯一免增值税。这一点明显是造福置换的，为了让更多人愿意卖出持有房产进行置换。

和历史上一样，满二未满五的二手房东一定会把降下来的税加到房价上，会调高挂牌价格。这一批调价会给市场造成价格上涨的信号，短时间刺激市场，但是否真正能形成交易要看片区和楼盘。

这是一条面向“存量市场”的政策。

5.学习长沙，将自己住宅出租作为保障性租赁住房的，可以增加一个购房资格。但逻辑不同，长沙是与整顿自建房相关，成都就是为了释放购买力。

这一点有两个“间接”作用，一是间接打破限购，理论上所有人都可以增加一套名额，等于需求端爆发；二是锁死可售二手房，减少市场抛盘，间接锁死流动性，使部分有实力的购房者不必抛售，即可产生增量需求消化市场库存。这是一条面向“存量市场”的政策。

6.公积金贷款放松。纯公积金贷款首付比例下调至2成，公积金贷款提高到最高80万，对于刚需有一定利好，对市场作用不大。

7.在金融服务方面给未来留下了空间。这点上其实语焉不详，看上去没有实际内容，但是给未来政策松绑留下了空间。如果市场未如预期，后面降低利率、降低首付成数完全可能实施。

在以上政策中，面向“增量市场”的政策利好外地人、利好刚需；面向“存量市场”的政策利好本地人、利好改善。

02

背景

本次政策放松其实在5月10日就有端倪了。

5月10日，贝壳显示了挂牌价高于成都二手房指导价的房源，这是去年5月28日实施二手房指导价以来的巨大变化，意味着实施近一年的二手房指导价阶段性逐步退出。

紧接着在5月16日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，进行了上一轮政策收紧后的第一次放松。

主要集中在几个方面：

1.优化预售办理条件。允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售。

2.优化预售资金监管。支持各区（市）县落实属地监管责任，在《成都市商品房预售款监管办法实施细则》明确的监管额度核算方式、标准下，根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度。

3.优化家庭住房总套数认定标准。近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。

4.优化无房居民家庭认定标准。购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。

可以看出，“5.16新政”更加侧重于针对开发商，以及拓展购买端需求。

“5.16新政”对于购买力而言最大作用有两个。

一是释放出很多前几年盲目购买了远郊房产家庭、或本身居住在远郊家庭的主城资格，使他们不再需要通过卖出根本不好卖的远郊房产就可以购买主城。

二是对于上一波逃顶的购房者非常有利。这批人在高位变现，变成了无房户，但是由于买卖记录制约只是普通资格。新政使其从普通晋升刚一资格，在参与网红楼盘竞争中优势大大提升，红盘的竞争会进一步白热化。

从“5.16新政”到“5.31新政”，可以看出成都房地产管理部门在房地产调控路上极具把控能力，其设计非常巧妙，对需求端的释放节奏感极强。

03

空间

从“5.31新政”来看，成都房地产政策放松的工具箱里面依旧有很多工具没有用。

最典型的就是顶着“全国最复杂限购政策”名号的圈层限购没有改变。这条政策一旦调整是可以极大改变成都楼市总价天花板和单价天花板。可以设想，假设一圈层不再严格限购甚至完全放开，金融城房价直逼南京、杭州核心区域也并非什么难事。

但是这个政策也不会轻易使用，因为也有可能对天府新区造成伤害，使天府新区的价格神话被打上问号。

成都房地产市场有个特殊的名词---顺销房，第一次见到这个词很奇怪，以为是卖得不错的房子。但其实指的是价格高于同片区二手房的一手房。

一手房价格高于二手房，这个在全国非常正常的现象，被成都人用一个特有名词来诠释。而全国少有的“倒挂”现象（同区域一手价格低于二手）在成都被视为常态。其原因就是成都从2017年底开始实行的新房限价政策。这种限价制度也是工具箱中一个重要工具，未来一旦放松或取消，会对改变市场格局，甚至形成不可预测的冲击。

与此关联的“购房顺位”政策一样可以做出调整。

还有成都特有的“刚一”“刚二”“刚三”区分往往使外地人摸不着头脑，这个政策一旦取消，可以释放出大量购买优质房产的购买力，尤其是手持大量资金的优质客群。

此外，在其他城市都存在的各类政策，包括法拍资格、直系亲属随迁、赠与、离婚等政策也有放松的空间。

所以，成都的楼市一定会按照其既定的目标去运行，放松政策会层出不穷，直到楼市出现真正的起色。

04

标准

成都楼市政策是否有效的衡量标准是什么？

价格上涨？市场放量？交易回暖？

笑话，这都是散户的标准，不是庄家的思维。

在庄家看来，标准只有一个---土拍。

3月31日-4月2日，2022年成都首次集中土拍历时三天终于降下帷幕。总计50宗地合计约3124亩被拍卖，最终成交44宗合计面积约2656亩，成交总额约393亿元。

从三场土拍结果来看，22宗地底价成交，16宗地溢价成交，6宗地达到最高限价进入抽签环节。这个土拍结果只能说差强人意。不远的重庆土拍13块地全部成交，同是二线的杭州60宗地只有一宗流拍。

更何况本次土拍主力全是央企、国企、地方平台公司，中海、成都城投、人居均拿下三宗地，无疑是此次集中供地的大赢家。相比杭州土拍民企活跃，成都土拍更像是自家兄弟撑场子，未能有效解决土地吸金的问题。

本轮新政放松是否有效，最终的答卷在成都第二次土拍是否有大比例宗地流拍，有多少宗地达到最高限价，有多少民企掏出真金白金拿下地块。

如果土拍依旧马马虎虎，新一轮的放松就会在不远处等着大家。

作为楼市调控最复杂的城市，成都会在松绑路上越走越远。