房贷转经营贷，靠谱吗？提前还房贷，小心有套路

近日，多家媒体报道称，由于目前的经营贷款利率整体低于个人住房尤其是二套房贷款利率，资金中介们便嗅到了价差的“商机”。于是，部分中介主动营销，试图为那些想提前还房贷、想节约利息支出的人提供所谓的“转贷”服务。

资金中介的“商机”是什么，房贷、经营贷之间究竟怎么转？为何这种做法可能会违法违规？如何制止房地产金融领域违法违规行为？一起来看本期快问快答↓↓↓

Q

资金中介的“商机”是什么，房贷、经营贷之间究竟怎么转？

A:操作手法通常如下：假设你现在有100万元的房贷，以房产作为抵押，想要提前还款却没有充足资金。这时，资金中介先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款。等贷款批下来，你再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。由于目前的经营贷款利率整体低于房贷利率尤其是二套房利率，以上操作“似乎”实现了多赢：中介赚到了服务费，购房者节约了利息支出，银行提前收回了贷款。但实际上，部分服务暗藏风险，或涉违法违规行为，对此应予以高度重视。

Q

为何这种做法可能会违法违规？

A:问题集中在经营贷款的申请主体上。一般情况下，经营贷的发放对象是企业主，个人申请经营贷的前提是拥有公司。但在实际操作中，以上规定却被暗中“掉包”。部分资金中介在推销时宣称，可以帮助没有公司的个人注册公司，具体流程由他们包办，客户只需提供相应的证件、材料即可。需注意，这些所谓的公司多是“空壳”，既无实际经营地点，也无具体业务，更没有流水，只是被用于申请银行贷款。

以上做法可能涉及两方面的违法违规问题。一方面，中介可能提交虚假材料，进而导致借款人涉嫌骗贷。另一方面，借款人将本该用于经营的贷款资金挪为他用，此行为一经查出，银行会提前中止服务、收回贷款，这时借款人会十分被动，不仅无法在短时间内凑出足额资金还贷，还要承担失信的不良后果。

Q

如何制止房地产金融领域违法违规行为？

A:近年来，房地产金融领域违法违规行为屡禁不止，其背后是多方逐利的驱动以及强监管的缺位。例如，当市场普遍看涨房价时，购房者倾向于加杠杆入市，消费贷、经营贷违规入楼市等行为便蠢蠢欲动；当购房者倾向于提前还房贷时，经营贷又变成了转贷的工具，上演着“借新还旧”的把戏。

对此，监管部门要重拳出击堵漏洞、银行要自查自纠强问责、购房者要客观分析理性操作。首先，监管部门要强监管、严监管，对贷款审查不到位的银行、未履职尽责的工作人员依法依规处罚。其次，银行要自查自纠，发现问题后要严肃整改，对存在违法违规问题的员工以及与中介勾结的“内鬼”强问责。购房者则需理性分析，不可盲目跟风。提前还房贷是否划算，这本就因人而异，要结合个人收入结构、个人经济规划、对经济指标走向的研判等各种因素审慎决策。此外，购房者还要切记，提前还款、申请贷款都要通过正规金融机构，不要轻易上了非正规渠道的“套”。

经济日报新闻客户端（记者/郭子源策划/高珊珊）

来源：经济日报

提前还房贷一定划算吗？有人提前还了却后悔

今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报记者近日进行了调查。

提前还80万少还利息111万

提前还贷省利息

李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。今年李女士细查银行明细发现，原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷。

在提前还掉80万元后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱”。

央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

房贷利率低于5.7%

提前还贷可能并不划算

房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。

通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算。

不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度。

不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间。

有人提前还了却后悔

提前还贷要综合考量

北京青年报记者了解到，提前还贷后，不少人觉得每月负担小了，轻松多了；不过，也有人觉得后悔。

因为整个部门被裁而失去工作的赵先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末，想着年终奖马上要到账，一笔50万的理财又马上到期，他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而，春节之后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不见踪影，最后连工作都没了。家里“余粮”已经不多，月供还在继续，赵先生只能马不停蹄地找工作，有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候，他总会想：“如果去年年底不还那50万，现在是不是可以从容许多？”

某国有大行理财师陈先生提醒大家，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

此外，还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，贷款者采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，提前还贷的意义就不太大了。

提示

提前还贷要预约

北京地区普遍不收费

北青报记者了解到，各家银行都要求提前还贷客户要预约申请，具体流程各家银行差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。

提前还贷后，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

本组文/本报记者程婕

来源：北京青年报

大连商品房贷款手续

商品房贷款

业务名称

商品房贷款

办理依据

《住房公积金管理条例》

《大连市住房公积金管理若干规定》

《大连市实施国务院住房公积金管理条例办法》

《大连市个人住房公积金贷款管理办法》

《关于实施个人住房公积金贷款支持人才发展政策的通知》

《关于调整军人个人住房公积金贷款有关政策的通知》

申请条件

①借款人设立个人住房公积金账户满180天，并自申请公积金贷款之日起向前推算，按时、足额、连续缴存住房公积金6个月（含）以上，借款人的住房公积金账户状态正常，个人及所在单位连续欠缴住房公积金不超过65天（含）；

②借款人未达到法定退休年龄；

③借款人、购房人、抵押人（含配偶）应具有完全民事行为能力；

④借款人家庭无未还清的公积金贷款（包括夫妻双方名下公积金贷款，含异地公积金贷款和贴息贷款）；

⑤本人作为房屋所有权人或共有权人在本市区域内购买商品房；

⑥借款人及配偶申请公积金贷款时收入稳定，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无不良贷款记录或不良信用记录；

⑦具有购买商品房的有关手续、文件和规定比例的自筹资金，所购商品房应权属明晰，能够办理抵押；

⑧所购楼盘的开发企业已与公积金中心签订《个人住房公积金贷款合作协议》且处于有效期内；

⑨家庭购买首套或第二套住房；申请享受高校毕业生及紧缺人才支持政策的借款人，应为首次使用住房公积金贷款在我市购买首套自住住房；

⑩办理组合贷款的公积金贷款借款人与商业贷款借款人可不为同一人，但与商业贷款的借款人之一应为本人、配偶或父（母）子（女）关系；

⑪符合法律、法规及规章规定的其他条件。

申请材料

①借款人及配偶、抵押人及配偶有效身份证明原件1份；

②借款人及配偶、抵押人及配偶户口簿（若借款人之间为父母子女关系，如子女与父母不在同一户口簿上，可提供出生证明或独生子女证）原件1份；

③借款人及配偶与抵押人结婚证[离婚的：离婚证或法院出具的生效离婚判决书（法院一审判决的，须有判决生效证明）或调解书。丧偶的：医学死亡证明或公安机关出具的死亡销户证明或法院出具的宣告死亡判决书或注明丧偶、配偶死亡的户口簿]原件1份；

④预付款发票原件1份；

⑤经不动产登记部门登记备案的商品房买卖合同原件1份；

⑥公积金联名卡原件1份；

⑦组合贷款联络单（组合贷款）原件2份；

⑧商业贷款合同（组合贷款）原件1份；

⑨军人工资收入及公积金缴交材料（军人借款）原件1份；

⑩《普通高等学校毕业证书》《学位证书》及通过学信网下载的学历验证材料（高校毕业生借款）原件1份。

办理流程

1.申请：借款人填写《个人住房公积金贷款申请表》，借款人及其配偶授权中心查询征信情况，提交贷款申请材料。2.初审：办事处工作人员对申请材料进行初步审查。（1）不具备申请条件的，不予受理；不属于本行政机关职权范围的，告知申请人向有关部门申请；（2）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，当场一次性告知申请人需要补正的全部内容；（3）材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，即时受理。3.复审：由办事处工作人员对申请材料的实质内容进行审核，确定公积金贷款额度和期限。遇特殊情况，须审贷小组审批的，由审贷小组进行审批。4.决定：无特殊情况，即时作出是否准予贷款的决定。遇特殊情况，须审贷小组审批的，在受理申请之日起三个工作日内作出是否准予贷款的决定。（1）作出准予贷款的决定，并与借款人、抵押人签订借款合同。（2）作出不予贷款的决定，并告知理由。5.放款：办事处收到抵押登记材料并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户。

办理时限

当事人本人到场，材料（含组合贷款相关材料）齐全的，当日办结贷款申请审批。符合贷款发放条件的，于借款合同约定日期发放贷款。

咨询电话：12329