房企纾困：金融难获真金白银 销售回款才能活命

文｜路春锋编辑｜刘狄

12月9日，融创发布了2021年业绩报告，同时也发布了关于境外债重组重大进展的公告。

实际上，近期支持地产融资的政策“三支箭”密集发射，让不少出险房企也获得了金融机构的授信支持，包括阳光城、金科、雅居乐、旭辉等在内，都传出消息称获得银行金融机构的支持。

但金融机构提供的授信、融资等支持，最终能让房企获得多少真金白银尚不确定。即便是乐观的结果，也只能让出险房企获得喘息之机。企业要想真正纾困，重点仍在销售回款。

1-11月，全国主要城市新房、二手房成交量，以及房企销售情况并不乐观。有业内人士认为，未来政策的鼓励方向将围绕需求端发力。

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金融纾困利好频至

近日，金融支持也从央国企和部分优质民企惠及到了部分出险房企。

在12月9日融创发布的公告中，依据初步重组框架，包括30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款将转换为普通股或股权挂钩工具；剩余现有债务兑换为期限2至8年的新的以美元计价公开票据。

12月6日，龙光境内债整体展期事项获得债券投资人表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月，总展期规模为223.6亿元。龙光也成为继富力之后，第二家实现境内债整体展期的房企。

12月5日，阳光城披露，接受民生银行两笔融资合计26亿元，期限为36个月，全资子公司宁波国际汽车城开发有限公司、间接持股100%的北京九合创业房地产开发有限公司提供连带还款责任。作为融资担保条件，阳光城多家子公司以股权、名下商办用房、土地等提供抵押。

金科地产也于近期和光大银行签订战略合作协议，将对金科股份提供授信服务。授信范围包括房地产开发贷款、固定资产贷款、经营性物业抵押贷款等。此外，双方还将在结算及资金增值服务、投资银行业务、托管业务等多方面展开合作。建行广西分行也于12月初与金科签订了一系列金融授信服务。

金科还在12月5日宣布，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，非公开发行股票事项所募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、棚户区改造或旧城改造项目开发建设，偿还部分债务本息以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

此外，大名城、雅居乐、旭辉等也纷纷通过境内债重组等方式获得“喘息”。

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真金白银在哪里

看似形势一片大好，似乎出险房企大有借机安全着陆之势，不过业内人士对此仍持谨慎态度。

毕竟获得债务重组的房企，只是得到阶段性的“续命”，而想要活下去，则必须能够实现大规模的销售回款。

还有观点指出，目前的市场情况来看，授信、融资等更多是金融机构的一种“道义支持”，效果如何要看最终能有多少资金发放到房企手中，毕竟授信额度并不等于真金白银。

IPG中国首席经济学家柏文喜也认为，授信支持更多是一种意向，真正发放贷款要满足很多具体要求，比如房企开发贷的“432原则”，即在项目发行时需要保证至少四证齐全，开发商至少要有30%的自有资金，以及开发商或其控股股东需要具备二级开发资质。另外，“即使签署了贷款协议，银行也不会一次性将贷款全部发放，通常是按照实际用途支出一点一点发放，没发放的不能算在内。”

另有业内人士指出，出险房企是否真有金融机构的支持，“最简单的，看他能不能给员工发工资。”

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新房二手房均未复苏

进入11月份，受疫情反复、城市封控等因素影响，市场成交活跃度下降，新房、二手房市场有待复苏。

新房成交端整体表现不及预期，但一线城市成交独升。据诸葛找房数据，11月重点监测的40城新房销售面积为1344.31万平方米，环比下降4.86%，同比下降26.97%；1-11月新房累计销售面积为16464.82万平方米，较去年同期下降31.72%。市场信心不足，恢复进程受阻，新房销售端延续下行态势。

从不同等级城市来看，一线城市新房成交规模环比转升，二线、三四线城市成交持续下滑。11月一线城市销售面积为289.96万平方米，环比上升10.03%，同比下降22.28%；而二线、三四线城市销售面积环比分别下降10.22%、4.23%。

二手房成交再度下降，价格转涨。以北京为例，11月二手住宅成交10750套，环比下降4.09%，环比降幅较上月收窄16.76个百分点；同比下降8.26%。1-11月北京二手住宅累计成交132443套，同比下降21.54%。价格方面，11月北京二手住宅市场均价为60228元/㎡，环比小幅上涨0.61%；同比上涨8.24%，同比涨幅较上月扩大3.8个百分点。

鉴于当前的市场表现，国海证券认为，政策工具箱仍有空间，预计将从市场需求端入手：一是降低购房门槛，包括房贷利率以及公积金利率；二是财政支持，主要可期待税收优惠，如个税退税适用范围进一步扩大，契税减免等。

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百强房企销售低迷

回顾今年地产政策，上半年以因城施策为主。7月“断供潮”以来，政策在稳市场基础上，整体开始向“保交楼”发力。

但根本性问题并未改善，正如国海证券指出：“销售额下降-房企资金流动性缩减-投资收缩-销售预期进一步下降的负反馈传导，并未实质性打破。”

近日，不少房企发布销售业绩简报。百强房企中，11月有近四成企业实现业绩环比增长。虽有绿地、华发、中国铁建、万达、大悦城表现相对突出，单月业绩环比增幅均高于40%。但作为头部风向标的万科表现一般，11月万科实现合同销售面积207.4万平方米，合同销售金额304.4亿元，环比下降5%，同比下降29.46%；1-11月累计实现合同销售金额3,772.2亿元，比去年同期的5,642.2亿元下降33.14%。

克而瑞研究中心数据显示，11月，TOP100房企实现单月销售操盘金额5589.8亿元，环比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅较9、10两月基本持平。累计业绩来看，百强房企1-11月销售操盘金额的同比降幅仍保持在42.6%的较高水平。克而瑞预计，百强房企全年业绩的同比降幅将保持在40%以上。

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需求端或迎更多利好

柏文喜认为，目前房企销售不及预期，主要原因是经济下行，以及预期收入下行，其核心问题仍在于恢复市场信心。他表示：“收入预期下行以后，人的消费观念就保守，该买房子的就不买了。叠加7月烂尾楼业主抱团停贷事件打击回暖乏力的市场信心，致使销售端回暖受阻。”

国海证券和中信证券均预计，未来政策将围绕需求端发力。

中信证券分析认为，2022年确认了地产的政策底，第一支箭支持信贷，第二支箭聚焦债券，第三支箭放开股权，三箭齐发将确认房企融资环境的拐点，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。市场底最为重要的观察点将回到商品房销售，在需求侧和供给侧政策的共同推动下，商品房销售有望在明年二季度显著复苏，对应居民信贷修复、社融回暖和宽信用落地。

新政贷款：佛山二套买豪宅有贷款变4成首付

图1.2

新政后，银行贷款政策:

1，佛山全区不限购，新购商品住房，网签备案之日起满3年方可上市交易，大家记住是新房，买二手还是原政策，房产证满2年免5.3%增值税。

2，限贷方面，普通首套首付2成，普通二套首付3成

3，贷款结清利率4.1%，没结清4.9%

4，豪宅方面，144方以上首套首付3成，二套结清3成，首付二套未结清4成（以前6成）

图3.4

目前，佛山各大银行房贷利率低至4.1%，额度充足，放款时间从一周到一个月不等。

图5

全城解除限购，对佛山有什么影响？

短期来说，还是有一定的积极影响：

1.祖庙、桂城、大良三者同时解限，最利好桂城，2成首付，桂城价值最高。

2.有助于刺激新房成交，平洲和三山，祖庙城北、朝安区域也可以受益一波

3.有助于激活二手成交，千灯湖二手成交活跃，仍然是佛山第一风向标

4.有利于佛山豪宅去库存，豪宅行情独立，低首付后，有钱人的杠杆可以玩的更大，更愿意改善换房或者资产保值增值

5.之前压抑和延后的需求也会释放，这个12月就有量，好戏在明年春节后，明年3月有学位需求，必定爆发小阳春

另外，桂城解除限购，不利好北滘，陈村，奇槎等区域，群众反应至少晚半年，预计明年9月-10月，刚需市场全面回暖

图6

不限购具体细则

2022年房地产抵押、贷款产品和服务研究报告

第一章房地产抵押和贷款概述抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其他金融机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。

房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。

在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和受押者都不能随意处理房屋。

第二章房地产抵押和贷款参与渠道房地产抵押和贷款有以下几方参与渠道：

（1）银行：融资方以本人或者他人（限自然人）名下的房产作为抵押，向银行申请办理抵押贷款，贷款一般以中长期为主。银行房产抵押贷款的利率一般6%以上。

（2）典当：融资方以其所拥有的具有完全所有权的房产作抵押向典当行借款，可预先支付使用费，并在约定的时间内付清本息，赎回当物。典当行房屋抵押贷款以短期融资为主，一般贷款期限在1-12个月，月息大约在3%左右。

（3）信托：受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其（或信托计划中）指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以房产作为信托贷款的担保方式。

（4）P2P网络借贷平台：借款人以自有房地产作为抵押物向出借人提供担保，在平台上发标借款的融资方式。P2P网贷平台的房屋抵押贷款的利率一般在10%以上。

（5）贷款公司：融资方以自有房地产（如住宅、商铺、写字楼、厂房等）作为抵押物向贷款公司借款。按照央行现行规定，贷款公司贷款利率上限为基准利率的4倍。

第三章企业房地产抵押和贷款产品和服务下面以建设银行的相关产品举例说明。

3.1建设银行个人经营抵押快贷产品征信要求

公司征信：人民银行征信记录不存在次级、可疑、损失等三类不良征信记录；不存在未结清欠息、逾期、垫款、关注类记录；企业主及抵押人征信：近2年内逾期或欠息在30天（含）以内的次数累计不超过6次，且不存在逾期或欠息60天（不含）以上的信用记录；近半年不同机构贷款审批查询次数不超过6次。申贷企业营业执照要求

执照号码：必须为“三证合一”营业执照，执照号码“9”开头。成立时间：原则上成立1年（含）（时间计算为对年对月对日）以上；成立不满1年的但满3个月（含）的，应提供两种以上类型经营佐证资料（经营流水、完税证明、订单合同或经营场地租赁合同及水电气缴费发票等）。帐户要求：建行个人账户。经营真实性要求：我行员工必须上门核查，客户需提供经营流水、合同订单、经营地租赁合同及水电气缴费发票等可证明生产经营的材料（至少提供流水）。注册地址：企业注册地址必须在成都行政区范围内，近三个月内不能有法人或实际控制人的变化。经营范围：经营范围不得有：“房地产开发、房产投资、房地产经纪、房地产中介、物业管理、煤炭、钢材”；不得有“小额贷款、投资理财、典当”等相当内容。企业主（实际控制人）认定条件

认定范围：个体工商户、个人独资企业、有限责任公司（自然人独资）等。年龄要求：企业主年龄必须在18周岁--60周岁期间，为中国大陆公民。职业要求：企业主不得为公务员、事业单位或国有企业员工；企业主及配偶、抵押人、申贷企业股东不得为房地产公司、投资公司、物业管理、小贷公司、理财咨询公司、典当行等相关企业的法定代表人、高管、股东。房产抵押物要求抵押物范围：无按揭的普通住宅、公寓（70年产权住宅性质）、商铺、别墅；在建行办理按揭的普通住宅、公寓（70年产权住宅性质）。抵押物登记地址：抵押物必须在成都行政区范围内（包括简阳）。抵押物权证：抵押物权证满足下列条件之一：1、两证齐全（房屋产权证和国土使用证）；2、取得《不动产产权证》。抵押物建成年限：抵押物为住宅、别墅、公寓的抵押物楼龄不超过30年。抵押人年龄要求：抵押物产权人年龄在18周岁--65周岁期间。抵押物其他要求：抵押物的土地性质必须为“出让”，不得为“划拨”；商铺必须为“临街底商”，在租在经营状态且独立使用，不接受商场、市场内商铺。贷款金额、期限和利率

贷款额度上限为1000万元。贷款期限最长为10年，每次支用期限为1年或3年，支用到期需年审延期。目前1年期利率为3.5%、3年期为3.9%。

贷款支用方法

贷款50万以下，放款在企业主个人建行账户，线上（惠懂你APP）随借随还；贷款50万以上，根据客户提供的购销合同放款至第三方建行对公或对私帐户，后续通过线上（惠懂你APP）还款，线下支用。注意事项

别墅、商铺抵押提示：贷款申报时处于清水房状态满3年的别墅、处于空置状态的商铺不予接受。余额二押提示：1、“余额二押”仅接受在建行办理按揭的普通住宅、公寓（70年产权住宅性质），房贷至少还满12期以上；2、有公积金贷款余额的抵押物不得办理“余额二押”；别墅、商铺不能办理“余额二押”；3、余额二押可贷金额大致=房产评估价格*65%-按揭贷款未偿还的本金。企业主及抵押人年龄与贷款年限关系：企业主及配偶、抵押人及配偶在申贷及办理环节需满足年龄+贷款期限70年。贷款金额与房产评估价格关系：因最终申报的贷款金额与个人征信、抵押物面积、经营情况等诸多因素有关联，不会简单按评估价“住宅65%、别墅55%、商铺45%”报价。3.2建设银行小微企业抵押快贷产品征信要求

公司征信：人民银行征信记录不存在次级、可疑、损失等三类不良征信记录；不存在未结清欠息、逾期、垫款、关注类记录；企业主及抵押人征信：近2年内逾期或欠息在30天（含）以内的次数累计不超过6次，且不存在逾期或欠息60天（不含）以上的信用记录；近半年不同机构贷款审批查询次数不超过6次。申贷企业营业执照要求

执照号码：必须为“三证合一”营业执照，执照号码“9”开头。成立时间：原则上成立1年（含）（时间计算为对年对月对日）以上；成立不满1年的但满3个月（含）的，应提供两种以上类型经营佐证资料（经营流水、完税证明、订单合同或经营场地租赁合同及水电气缴费发票等）。帐户要求：必须开立对公帐户。经营真实性要求：客户需提供可佐证真实经营的经营流水，完税证明，订单合同等（至少提供流水）。注册地址：企业注册地址必须在成都行政区范围内，近三个月内不能有法人或实际控制人的变化。经营范围“经营范围不得有：“房地产开发、房产投资、房地产经纪、房地产中介、物业管理、煤炭、钢材”；不得有“小额贷款、投资理财、典当”等相当内容。企业主（实际控制人）认定条件

认定范围：个体工商户或个人独资企业的出资人，有限责任公司或股份有限公司（控股股东或实际控制人）等，企业主必须为公司章程中的出资自然人之一，持股比例不得低于15%。年龄要求：企业主年龄必须在18周岁--60周岁期间，为中国大陆公民。职业要求：企业主不得为公务员、事业单位或国有企业员工；企业主及配偶、抵押人、申贷企业股东不得为房地产公司、投资公司、物业管理、小贷公司、理财咨询公司、典当行等相关企业的法定代表人、高管、股东。房产抵押物要求

抵押物范围：无按揭的普通住宅、公寓（70年产权住宅性质）、商铺、别墅；在建行办理按揭的普通住宅、公寓（70年产权住宅性质）。抵押物登记地址：抵押物必须在成都行政区范围内（包括简阳）。抵押物权证：抵押物权证满足下列条件之一：1、两证齐全（房屋产权证和国土使用证）；2、取得《不动产产权证》。抵押物建成年限：抵押物为住宅、别墅、公寓的抵押物楼龄不超过30年。抵押人年龄要求：抵押物产权人年龄在18周岁--65周岁期间。抵押物其他要求：1、抵押物的土地性质必须为“出让”，不得为“划拨”；2、商铺必须为“临街底商”，在租在经营状态且独立使用，不接受商场、市场内商铺。贷款金额、期限和利率

贷款额度上限为1000万元，贷款期限为1--3年，目前1年期利率为3.5%、3年期为3.9%。

贷款支用方法

放款在建设银行开立的单位结算帐户，线上（对公网银、惠懂你APP）随借随还。

注意事项

别墅、商铺抵押提示：贷款申报时处于清水房状态满3年的别墅、处于空置状态的商铺不予接受。余额二押提示1、“余额二押”仅接受在建行办理按揭的普通住宅、公寓（70年产权住宅性质），房贷至少还满12期以上；2、有公积金贷款余额的抵押物不得办理“余额二押”；别墅、商铺不能办理“余额二押”；3、余额二押可贷金额大致=房产评估价格*65%-按揭贷款未偿还的本金。企业主及抵押人年龄与贷款年限关系：企业主及配偶、抵押人及配偶在申贷及办理环节需满足年龄+贷款期限70年。贷款金额与房产评估价格关系：因最终申报的贷款金额与个人征信、抵押物面积、经营情况等诸多因素有关联，不会简单按评估价“住宅65%、别墅55%、商铺45%”报价。第四章个人房地产抵押和贷款产品和服务4.1兴业银行房产抵押贷款产品注意事项

个人一手住房贷款：根据当地限购限贷政策为准，贷款金额最高不超过购房价值的80%。贷款期限最长不超过30年。个人二手住房（商用房）贷款：根据当地限购限贷政策为准，贷款金额上限根据物业类型不同：住房最高不超过评估价值的80%；商用房最高不超过评估价值的50%；商住两用房最高不超过评估价值的55%。个人二手住房贷款期限最长不超过30年。个人二手商用房贷款期限最长不超过10年。申请条件

年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录；有购买住房（商用房）合同或协议，且借款人已支付符合规定的首付款；兴业银行规定的其他贷款条件。

贷款利息

贷款年限为一年期的，年化利率4%，月息3.33厘；贷款年限一年期以上的，年化利率4.8%，月息4厘；1年之内提前还款罚息贷款本金的1%，1年之后还无罚息。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例如：贷款25万，贷款期限2年，贷款利率4.8%，贷款利息=250000*2*4.8%=24000。

申请材料

1、借款人、配偶的有效身份证明、户籍证明或居住地址证明、婚姻状况证明；

2、借款人的收入证明或个人资产证明材料；

3、贷款用途的相关协议、合同或其他证明文件；4、兴业银行要求提供的其他资料。

办理流程

1、客户线上/线下申请；

2、专属客户经理线下服务；

3、客户资料准备；

4、银行审批；

5、银行贷款发放。

担保方式

中国银行房产抵押贷款只能用本人或他人名下合法拥有、且可上市流通交易的房产作抵押物来进行担保。房产面积不少于50平方，贷款期限不超过30年，且贷款期限加借款人年龄不得超过60年。

还款方式

一年的先息后本，三年的先息后本，十年的等额还款，十年的阶段还款方式（第1-9年按月付息，按年归还5%本金、第10年按月付息，到期还本55%。

4.2华夏银行房产抵押贷款产品注意事项

申请人申请抵押贷款，需要提供可以在市场上流通的抵押物。如果申请人生的是附带的话，那么申请人的年龄不能小于贷款年限和房龄加起来之和，申请贷款的时间长短有一定的限制。办理华夏银行房产抵押，申请人个人资质越好，通过贷款审核的概率越大，申请到的贷款额度也越高。

申请条件

1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人；

2、持有有效的身份证明文件；

3、具有稳定、合法的收入来源；

4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通；

5、所抵押的房屋未列入当地城市改造拆迁计划；

6、抵押贷款必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的一半；

7、银行规定的其他条件。

贷款利息

华夏银行抵押贷款利率是根据国家商业贷款基准利率的基础上有所浮动的，目前国家的商业贷款基准利率在一年以内为4.35%，一到五年为4.75%，五年以上为4.9%。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例如：贷款40万，贷款期限8年，贷款利率为4.9%，贷款利息=400000*8*4.9%=156800元

申请材料

1、贷款申请书；

2、借款人及其配偶有效身份证件；

3、借款人收入材料、房产购买合同、在本行存入首付款并办理存款材料或首付款证；

4、房屋评估证明；

5、相关担保材料，本行规定的其他文件和资料。

办理流程

1、借款人提出贷款申请，递交相关申请资料。

2、经本行审批同意的，经办行与借款人和担保人签订借款合同和相应的担保合同，落实贷款条件，按合同约定办理贷款发放和资金划付手续。

3、借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

4、贷款结清，按本行规定办理解除担保手续。

担保方式

华夏银行房产抵押贷款担保方式是个人房屋担保贷款的担保方式可采取借款人或第三人合法拥有的、具有完全产权的其他财产作抵质押担保。房产面积在70平以上，房龄在20年以内，贷款期限加借款人年龄不得超过60年。

还款方式

华夏银行房产抵押贷款的还款方式可以选择按月或按每三个月等额本息还款法、按月或按每三个月等额本金还款法及本行规定的其他方式，并可根据需要办理多次提前还款。

4.3光大银行房产抵押贷款产品注意事项

申请人在2年内的个人征信保持正常，无不良记录。以存量房交易系统网签合同总价和房产评估总价两者中较低额为基准来确定最高贷款额度。贷款额度授信循环使用，提供专享信用贷，消费用途广泛。申请条件

1、住房楼盘应属于开发手续完备、配套齐全、价格合理且销售前景看好的优质楼盘；

2、借款人年满22周岁且授信到期时年龄不超过65周岁；

3、借款人具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居住证明）及婚姻状况证明；

4、包括申请贷款在内，借款人家庭资产负债率不超过70%；

5、借款人及其配偶信用记录良好，符合光大银行房屋抵押贷款的准入要求；

6、只接受借款人及其直系亲属所有或共有的房产抵押，此处所指的直系亲属仅限借款人配偶、父母、子女。

贷款利息

光大银行房产抵押贷款利率在商业贷款基准利率上浮动得到，商业贷款基准利率为：1.贷款一年以内含一年，商业贷款基准利率为4.35%。2.贷款一至五年含五年，4.75%。3.贷款五年以上，4.90%。以上利率与实际利率会略有差异，以光大银行实际办理的利率为准。利息计算方式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例：贷款6万，贷款3个月，贷款利率为4.35%，贷款利息=60000*0.3*4.35%=783元。

申请材料

1、个人贷款申请面谈记录表；

2、借款申请人及配偶（如有）身份证明及户口簿原件和复印件；

3、借款申请人婚姻状况证明原件和复印件或借款申请人单身声明原件；

4、借款申请人及配偶（如有）收入证明原件；

5、购房合同及缴交首付款收据的原件和复印件；

6、光大银行要求的其他材料。

办理流程

1、提出贷款申请。借款人携带身份证、近六个月的流水、工作证明、征信报告和房屋产权证等贷款资料，前往中国光大银行提出贷款申请。

2、评估房屋。房屋抵押材料提交齐全后，光大银行根据抵押房屋进行实地勘察、评估，决定房屋抵押贷款的额度。

3、签订贷款合同。借款人与贷款机构签订借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

4、抵押登记手续。光大银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到房产处办理抵押登记手续。

5、放款。等待光大银行发放贷款资金。

6、还款。借款人按时履行还款义务。

担保方式

光大银行房产抵押贷款采用循环贷款授信额度及担保方式，须以借款人个人呢住房贷款的所购的房屋设定最高额（预）抵押或者二次抵押（顺位抵押），循环授信抵押率最高为80%。其中，一手住房按房屋购买价格确定抵押物价值；二手住房按房屋购买价格确定抵押物价值。

还款方式

光大银行房产抵押贷款的还款方式包括等额本息、等额本金、按月还息到期还本、先还息后等额本息或等额本金、等比累进、组合还款七种.

4.4交通银行房产抵押贷款产品注意事项

住宅、商铺、写字楼、住宅可贷房产价值7成，商铺写字楼可贷5成，另外对房产的地理位置、价格、面积、土地性质、房龄也有要求，每个地区的交行分行要求略有不同，最好直接咨询交通银行的工作人员。个人信用必须良好，不能出现多次不良记录，可以接受轻微的逾期记录。申请条件

1、申请人必须有合法的身份。

2、申请人有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录。

3、申请人有合法有效的购房合同。

4、申请人以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款。

5、申请人已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内。

6、申请人能够提供贷款行认可的有效担保。

7、交通银行规定的其他条件。

贷款利息

一年以内（含一年）利率为4.35%；一至五年（含五年）利率为4.75%；五年以上利率为4.90%。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例：贷款10万，贷款期限4年，贷款利率为4.75%，贷款利息=100000*4*4.75%=19000元。

申请材料

1、借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件；

2、个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、个人在经营实体的分红证明、租金收入、在交通银行或他行近6个月内的存款、国债、基金等平均金融资产证明等；

3、能反映借款人或其经营实体近期经营状况的银行结算账户明细或完税凭证等证明资料；

4、抵押房产权属证明原件及复印件。有权处分人（包括房产共有人）同意抵押的证明文件；

5、贷款采用保证方式的，须提供保证人相关资料；

6、交通银行要求提供的其他资料。

办理流程

1、备齐资料，包括夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、购房合同或发票、个人账户最近半年的银行流水对账单，到银行申请贷款申请。

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

担保方式

交通银行房产抵押贷款只能用自己名下或者他们名下合法拥有、并且可以在市场上进行流通的房产抵押物来进行担保。房产面积最少60平米以上；房龄最长不超过20年；估值要求最少90万以上。

还款方式

交通银行房产抵押贷款的还款方式采用的是循环授信，随借随还还可提前，申请提前还款时，按照还款流程进行操作即可，无需支付违约金。

4.5招商银行房产抵押贷款产品注意事项

用房产作为抵押申请贷款，获得贷款的几率比较大，但是一些小产权房、拆迁房是不能办理抵押贷款的，注意检查一下房屋是否符合抵押要求。银行除了会查看申请人的个人信用情况外，也会考虑你是否能够按时还款。所以申请人有稳定的工作和经济收入会更容易获得贷款。申请条件

1、有关部门《建筑许可证》、《投资许可证》、《开工许可证》或进口批文；

2、竣工投产后的配套流动资金基本落实；

3、资金不低于总投资的30%；

4、行开立结算账户；

5、期还本付息的经济实力；

6、法财产抵质押或第三人保证；

7、批准立项，列入国家或地方计划；

8、要求满足的其他条件。

贷款利息

招商银行房产抵押贷款的贷款利率是根据中央人民银行公布的商业贷款基准利率的基础上进行浮动的。6个月到1年（含1年），贷款利率为4.35%。1年到3年（含3年），贷款利率为4.75%。3年到5年（含5年），贷款利率为4.75%。5年以上，贷款利率为4.9%。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例如：贷款5万，贷款期限6个月，贷款年利率4.35%，贷款利息=50000*0.6*4.35%=1305元。

申请材料

1、身份证、结婚证明或户口本；

2、营业执照、组织机构代码证、公司章程（如贷款是用于消费，则可省去）；

3、资产或其他财力证明；

4、经营场所证明（如贷款是用于消费，则可省去）；

5、担保证明资料：抵押物权属证明。有共有权人的，还需提供共有权人同意抵押声明或要求共有权人在抵押合同中签字。提供其他辅助担保方式的，还需提供相应证明资料。

6、用途证明，购销合同、采购订单、发票等。

办理流程

1、复印好基本资料，带上原件，产权人(已婚人士夫妻双方必需要到场，房产只写一个人的名也要夫妻双方都要到)必须到场；

2、签写贷款申请书，就是写些住址证明、单位收入等等，写好交资料等审批。(一般需要5个工作日)；

3、待银行审批通过后，签贷款合同，银行会安排评估公司去抵押房屋处估价拍照；

4、等银行的人通知去房产局做抵押登记，先是查档，然后做抵押登记；

5、房产局制证一般需要7个工作日；

6、确定房产局抵押登记上以后，银行会去领他项权证；

7、银行放款。

担保方式

招商银行房产抵押贷款可以用本人名下的也可以用他人名下合法拥有的、且可以在市场上流通交易的房产作为抵押物来进行担保。房产面积不低于40平方，房龄30年以内，且贷款期限加借款人年龄原则上不超过60岁，最大不超过70岁（超过60岁以上的客户，需要找第三方直系亲属借款人，借款人的评级需要在4星以上）

还款方式

一次还本付息法：贷款期限在一年以内（含一年），还款方式为一次还本付息，即偿还本金的时候，利息也要付清。等额本息还款法：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。等额本金还款法：等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款，一般采用按季还款的方式。4.6邮政银行房产抵押贷款产品注意事项

个人信用记录是否良好：银行在审批房屋抵押贷款的时候。会特别看中借款人的信用记录，一般个人信用记录保持较好的借款人，申请的时候会更加顺利。如果你在两年内出现3次逾期记录，或者累积逾期超过6次，申请办理房屋抵押可能就不容易通过。符合抵押贷款的条件：办理房产抵押贷款的房子要符合抵押贷款的条件，保证能够在房地产市场进行流通。要拆迁和改造的房屋不能进行抵押：在办理房屋抵押的时候，要注意所抵押的房地产有没有出现列出在城市规划改造计划中。申请条件

对房屋的要求：房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。对借款人的要求：有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；没有违法行为和不良信用记录；能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；开立邮政银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息；邮政银行规定的其他条件。贷款利率

中国邮政储蓄银行房产抵押贷款利率是根据中央人民银行商业贷款的基准利率上浮动执行。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例如：贷款30万，贷款期限为5年，贷款年利率4.75%，贷款利息=300000*5*4.75%=71250元

申请资料

1、借款人及配偶身份证、户口本原件及复印件；

2、借款人婚姻状况证明及复印件；

3、家庭房产、车产权属证件及复印件，其他资产证明材料（房屋所有权证、土地使用证、契证原件及复印件）；

4、个人主要银行账户近6至12个月对账单（加盖银行业务章）；

5、工作单位收入证明；

6、房产评估报告。

办理流程

1、借款人在邮政银行开立活期存款帐户；

2、准备贷款要求的资料；

3、面签银行；

4、邮政银行报卷和审批；

5、邮政银行审批通过后，通知借款人审批结果，并与借款人签订借款合同；

6、到建委做抵押登记；

7、建委出它项权利证；

8、视情况办理保险、公证等手续；

9、邮政银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；‘10、借款人按借款合同的规定还本付息。

担保方式

邮政银行房产抵押贷款能用本人或他人名下合法拥有、且可上市流通交易的房产作抵押物来进行担保，房产面积在40平以上，房龄10-30年，且贷款期限加借款人年龄不得超过65年。

还款方式

等额本息。是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。等额本金。是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。4.7中信银行房产抵押贷款产品注意事项

贷款保险：借款人需要签订贷款合同之前，向贷款人认可的保险公司为抵押物办理房产保险。贷款发放：在办理抵押手续并签订抵押合同后，中信银行会按照合同约定一次性的将贷款发放到借款人的银行账户内。申请条件

对于抵押的房产需要满足以下条件：无贷款现房、在中信银行申请办理按揭的房产、在中信银行已办理抵押的房产、全款期房、在他行已办理抵押的现房，符合这些条件的房产可以申请贷款抵押。对于申请个人需要满足以下条件：1、年龄需满18周岁，具有当地户口，如果不是当地户口须在当地已居住一年以上，有固定住址、稳定职业和收入来源并信用记录良好。2、同时，申请人必须是房屋所有人，如果有共同所有人，共同所有人需同意抵押。3、授信期限与授信申请人年龄之和不超过70年。4、连续居住一年(含)以上的港、澳、台居民及外国人，需要在当地有固定住所，并提供一名当地户籍的联系人。贷款利率

中信银行结合基准利率、贷款的需求以及实际情况，来确定贷款利率。但在中信银行综合贡献度较高的客户，可以获得贷款利率的优惠。短期贷款：六个月以内（含六个月）5.1%；六个月到一年（含一年）5.56%。中长期贷款：一年到三年（含三年）5.6%；三年到五年（含五年）5.96；五年以上6.14%。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例：贷款10万，贷款期限3年，贷款的年利率是5.6%，贷款利息=100000*3*5.6%=16800元。

申请资料

1、个人材料：个人身份证明、婚姻证明、收入证明；

2、购房文件：包括购房合同或协议、产权证明和首付款证明等。

3、根据申请人的实际情况，中信银行可能会要求申请人提供补充材料，以利于贷款申请尽快获得通过。

中信银行房产抵押贷款办理流程

1、贷款申请人需要向中信银行相关登记部门提出房屋抵押贷款申请，并递交相关证明资料；2、贷款申请人提供房屋产权证以及相关资产状况证明；3、当地的相关房屋评估部门将对房子进行估价评估，确保可信贷款的额度；4、买卖双方应该签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额；5、银行发放贷款

担保方式

中信银行房产抵押贷款只能用本人或者他人名下合法拥有、且可上市流通交易的房产作为抵押物来进行担保。房产面积在50平以上，房龄10年以内，且贷款期限加借款人年龄不得超过65年。

还款方式

贷款期限在1年以内（含1年）的:到期一次还本付息，利随本清；按月结息，到期一次性还本付息；贷款期限在1年以上的：按月（季）等额本息还款法；按月（季）等额本金还款法；最低还款法；月还息、年还本还款法。

4.8平安银行房产抵押贷款产品注意事项

1、在申请贷款额度的时候一定要适度，充分考虑个人及家庭的财务状况、理财习惯，通常月还款额度不要超过家里总收入的50%。

2、要保持良好的信用记录，一旦信用记录出现不良，会直接影响到贷款的可操作性，甚至很可能被银行拒贷。

3、申请贷款的程序要合法，交易要真实可靠，尽量选择专业、正规的机构办理。

4、要根据自身情况，选择适合的贷款品种、贷款期限、还款方式等，签订合同、协议等时要看清楚条款，知道权利义务，以便维权，妥善保管合同、协议、借据等资料。

5、要记得按时还款，避免产生不良信用记录。

申请条件

1、100%持有产权，平安银行不接受有共有人的房产；

2、房产查档信息上产权人姓名和身份证号必须与借款人一致，银行不接受姓名或身份证号缺失的查档材料；

3、须为可交易的商品房，包括住房、商住两用房、商用房（不含厂房）；

4、房产当前状态不为“抵押”，包括但不限于重复抵押、部分抵押、“二押”等；

5、贷款申请人持有房产期限大于1年，单套面积大于60平米。

贷款利率

平安银行房产抵押贷款利率的基准贷款利率是根据中国人民银行贷款利率的基础上浮动执行。平安银行个人房产抵押贷款利率：短期贷款一年以内(含一年)4.35%。中长期贷款一至五年(含五年)4.75%。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例如：贷款15万，贷款期限1年，贷款年利率为4.35%，贷款利息=150000*1*4.35%=6525元。

申请资料

1、本人及配偶的身份证复印件（验原件）；

2、婚姻证明（如果已婚）；

3、户口簿原件或者复印件；

4、职业和收入证明（单位盖公章证明或工资收入账户复印件并验原件）；

5、抵押物所有权证明；

6、平安银行制定的评估机构所做的抵押物评估报告；

7、贷款用途证明

申请流程

1、准备房产抵押贷款申请资料。

2、向平安银行提交贷款申请资料。

3、平安银行对房产抵押贷款进行调查审批。

4、审批通过，签订贷款合同。

5、向平安银行落实贷款的担保条件。

6、平安银行发放贷款，借款人按月还款。

担保方式

平安银行房产抵押只能用法本人或者他人名下合法拥有、且可以在市场上进行流通交易的抵押物来进行担保。房产面积在60平方以上，房龄在30年以内，却贷款期限加借款人年龄不得超过65年。

还款方式

正常还款：提前一个工作日将钱存入还款账户，可通过柜员机存款（互联网账户暂不支持现金存款）、柜面、网银转账等方式把钱转入还款账户；提前还款：房贷提前还款需要借款人携带身份证、借款合同复印件前往当地的个贷处理中心申请提前还款。提前还款可能会涉及提前还款违约金，具体以贷款合同规定为准。4.9中国银行房产抵押贷款产品注意事项

贷款保险：原则上借款人需在合同签订前向贷款人认可的保险公司为抵押物办理房屋保险。贷款发放：在抵押合同、质押合同或保证合同生效后，贷款人按借款合同约定将贷款直接划至借款人指定购买商业用房的开发商或售房者的专用账户。申请条件

1、借款人应是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企业、事业法人及其他经济组织，拥有工商行政部门颁发的营业执照，并通过年检；

2、借款人须经中国银行信用评级，并达到一定级别要求。中国银行会根据评审的需要不定期调整确定准入级别，该级别应参照有关规定执行；

3、借款的用途符合国家产业政策和有关法规；

4、借款人具有健全的经营管理机构、合格的领导班子及严格的经营管理制度；企业经营、财务和信用状况良好，具有按时偿还贷款本息的能力；

5、借款人在中国银行开立基本账户或一般账户；

6、符合中国银行其他有关贷款政策要求。

贷款利率

中国银行房产抵押贷款利率是在央行商业贷款基准利率的基础上有浮动执行。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例：贷款20万，贷款期限2年，贷款年利率4.5%，贷款利息=200000*2*4.5%=18000元。

申请资料

1、身份证或者军官证、户口簿；

2、结婚证或者婚姻证明；

3、所在单位出具的工作收入证明，并加盖公章；

4、符合法律规定的有关房产所有权证件或本人有权支配房产的证明；

5、房屋购买合同或其他证明文件；

6、中国银行要求提供的其他资料。

办理流程

1、借款人贷前咨询，填写住房抵押贷款申请书，并提交银行要求的证明材料。

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，中国银行向借款人发放贷款资金。

6、借款人近期偿还贷款。

担保方式

中国银行房产抵押贷款只能用本人或他人名下合法拥有、且可上市流通交易的房产作抵押物来进行担保。房产面积85平以上，房龄15年以内，且贷款期限加借款人年龄不得超过60年。

还款方式

中国银行房产抵押贷款还款方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法或等额本金还款法等。可以提前还款。提前还款需要先提出书面申请，经中国银行同意，可提前归还贷款本金或提前结清全部贷款本息。

提前结清是指，在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

4.10民生银行房产抵押贷款产品房产抵押贷款产品优点

1、融资速度较快，此产品属于低风险产品，在民生银行具有标准化的审批流程，审批速度较快，节约您的时间。

2、申请资料简明，调查与审批程序简化高效。

3、授信要素便利，根据您的自身情况度身打造适合您的还款计划。

4、抵押物范围广泛。可以接受不同种类的不动产作为抵押物。

5、抵押率灵活。略高于民生银行同业，可与多种授信产品搭配。

商铺承租权质押贷款产品优点

1、单笔最高授信限额为500万元，且最高不得超过民生银行认可的商铺承租权价值的50%。

2、授信期限最长不超过1年且不超过租赁到期日。

申请条件

1、借款人的有效身份证件；

2、借款人收入证明；

3、抵押房产的物权利证明资料、其他权利人同意抵押证明；

4、所抵押房产出具的评估报告；

5、属于保证人保证授信的，须提供保证人的相关资料；

6、贷款用途证明材料；

7、个人信用记录报告；

8、民生银行规定的其他文件和资料。

贷款利率

民生银行房产抵押贷款利率是在央行商业贷款基准利率的基础上有浮动执行。申请人的个人资质、房产价值、贷款金额、贷款期限都会影响到贷款利率。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例：贷款40万，贷款期限2年，贷款年利率5.1%，贷款利息=400000*2*5.1%=40800元。

申请材料

1、借款人的有效身份证件

2、借款人职业和收入证明

3、借款用途证明

4、合法有效的房产产权证明

5、拟抵押房产的有权处分人和其他权利人出具的同意抵押的书面证明

6、民生银行认可的房产评估机构对所抵押房产出具的评估报告

7、民生银行规定的其他文件和资料。

办理流程

1、申请人向民生银行提交房产抵押贷款申请。

2、民生银行进行贷款前调查。

3、民生银行在贷款前进行资料收集。

4、民生银行进行贷款审查。

5、审核通过与申请人签订合同。

6、申请人到评估中心对抵押房产进行评估，评估后到民生银行提交评估报告。

7、办理抵押手续，手续办完民生银行放款。

担保方式

民生银行房产抵押贷款只能用本人或他人合法拥有、可上市流通的房产作抵押物来进行担保。且贷款期限加借款人年龄不得超过70年。可接受的住宅、商铺（一楼临街商铺）等类型的银行白名单内房产；可接受持证的按揭房二次抵押贷款（要求实际经营）；可接受第三方房产，包含父母、子女、兄弟姐妹或股东的房产。

还款方式

民生银行房产抵押贷款还款方式有：先息后本、等额本息、不规则先息后本还款等方式。可以提前还款，无任何违约金和手续费。不管是先息后本还是等额本息都可以做到较长的年限，申请过程可以根据实际情况选择。

4.11农业银行房产抵押贷款产品注意事项

抵押房产的要求：抵押房产类型：住宅/别墅/双拼房/商务公寓/标准厂房等；楼龄要求：30年内（部分优质房产/客户可放宽）。抵押贷款额度

住宅：最高7成；双拼房：最高7成；商务公寓：最高6成；标准厂房：最高6成。提高贷款额度方法

1、个人征信良好有助于提高农业银行房产抵押贷款额度。所以在办理贷款前，一定要保证个人征信情况，不要出去逾期还款这样的信用污点；

2、房屋质量(包括房龄)对农业银行房产抵押贷款额度有很大影响。如果说自己名下的房产市价不高或者房龄过大，可以考虑拿别人房子做抵押贷款。需要注意的是，拿别人房子办理抵押贷款需要房屋所有人出面办理抵押；

3、提供更多的资产证明。办理农业银行房产抵押贷款，个人还款能力是一项重要考察因素，所以如果能提供类似于其他房产、车辆、有价证券、公司等做资产证明，能大大提供农业银行房产抵押贷款额度；

4、请担保公司、他人或者经营的公司做担保或联保。这个道理与第三条类似，如果你个人还款能力不足以保证的话，可以通过他人做一些辅助还款保证，当然，请担保公司担保也是需要对你个人进行考察的，并且所付出的担保费用需要自己承担。

申请条件

1、具有中国居身份证或户籍证明，年满18周岁以上。

2、非在刑在逃人员，无不良嗜好。

3、个人信用良好，有稳定收入来源，有偿还本息的能力。

4、借款人必须是具有完全民事行为能力的自然人，必须保证贷款用于合法途径。

5、房产产权清晰，无恶意拖欠银行贷款，无三角债。

6、农业银行要求的其他条件。

申请人的征信要求

1、不能有当前逾期；

2、近2年逾期不能有2，累计不超过6个1；

3、查询无硬性要求，近半年最好不要超过6次贷款审批；

4、其他银行经营性贷款不超过3笔。

贷款利率

农业银行房产抵押贷款利率是在央行商业贷款基准利率的基础上有浮动执行。申请人的个人资质、房产价值、贷款金额、贷款期限都会影响到贷款利率。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例：贷款50万，贷款期限1年，贷款年利率4.35%，贷款利息=500000*1*4.35%=21750元。

申请资料

1、申请人身份证件及身份证复印件；

2、与申请贷款合同相符的合同、相关协议或其他有关证明文件；

3、房产的财产共有人有效身份证件原件与身份证复印件，以及夫妻双方的婚姻状况证明；

4、房产产权证书；

5、农业银行需要提供的其他资料。

办理流程

1、借款人向农业银行提出房产抵押贷款申请。

2、经调查、审查和审批同意后，在农业银行开立存款账户或银行卡，并到房管部门办理房产评估。经营性贷款金额5万元以上还应办理贷款卡。

3、借款人、抵押人的夫妻双方持已评估的产权证书、身份证明、婚姻证明、有关贷款用途证明到农业银行签订最高额抵押合同和借款合同，并办理抵押合同登记和保险等手续。

4、农业银行办妥上述手续后，当日发放贷款，将款项转入借款人在农业银行开立的存款账户或银行卡上。

5、借款人每月（季）末20日以前在其理财卡账户存入足够金额缴纳每期还款金额，并在到期日结清全部本息。

担保方式

农业银行房产抵押贷款需要以申请人本人或他人名下的拥有完全产权的房产做为抵押来进行担保。

还款方式

贷款期限在一年以内（含）的，可采用一次还本付息、定期结息到期还本等方式；贷款期限在一年以上的，采用分期还款方式，选择等额本息、等额本金还款。

4.12建设银行房产抵押贷款产品额度规定

1、商品住宅的抵押额度最高可达抵押物价值的70%；

2、写字楼和商铺的抵押额度最高可达抵押物价值的60%；

3、工业厂房的抵押率最高可达抵押物价值的50%；

影响贷款额度的因素

个人资质：可贷额度看似是抵押房产和相关政策说了算，但实际上个人资质在其中也发挥着一定的作用。个人资质评估包括个人信用状况、个人收入状况、负债情况、贷款用途等，如果这些都能够按照要求提供，那么，你便可以在银行轻松贷到钱。如果不能够提供个人信用、收入等证明，银行是贷不到钱的。机构政策：由于各机构的风控手段和受众人群各不相同，因而同一位借款人在经过多方比较下，得到的可贷额度也可能存在天壤之别。房屋估值：影响房屋抵押贷款额度的因素有很多，房产的评估值是影响房屋抵押贷款额度的一个重要因素。其中影响房产的评估值因素主要包括：房屋类型、房屋面积、朝向、位置、房龄、楼层等。申请条件

1、申请人是具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄不超过65周岁；有合法的身份；

2、申请人有常住户口，有固定的住所；有合法有效的购房合同；

3、申请人有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

4、申请人愿意并能够提供建设银行认可的房产做为抵押；以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30％的首付款；

5、房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60％，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；

6、建设银行要求的其他申请条件。

贷款利率

建设银行房产抵押贷款利率是在央行商业贷款基准利率的基础上有浮动执行。一般浮动范围在0.5-2个百分点。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例：贷款10万，贷款期限1年，贷款年利率4.35%，贷款利息=100000*1*4.35%=4350元。

申请材料

1、申请人的身份证、户口本；个人收入证明（加盖单位公章）；

2、所在单位营业执照复印件（加盖公章）；

3、结婚证；申请人配偶身份证、户口簿；

4、房产所有权证、原购房协议正本和复印件；

5、房产所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明；

6、建设银行要求的其他申请材料。

办理流程

1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交申请材料。

2、建设银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交建设银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，建设银行向借款人发放贷款资金。

6、贷款结清解押。

担保方式

建设银行房产抵押贷款担保方式有抵押、质押和保证三种，但是不接受单纯以第三方保证形式提供的担保。贷款担保材料：包括房产权属证书、抵押房产共有人当面签署的同意办理最高额抵押的声明或签字、建设银行认可的抵押物评估报告等。

还款方式

等额本息还款法、等额本金还款法、按月还本付息法。

4.13工商银行房产抵押贷款产品注意事项

用于购房：如果借款人申请个人房屋抵押贷款用于购买商品房，银行给出的贷款期限则会长一些，最高可达30年。在办理抵押贷款时候，借款人应该准备以下资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同。用于个人消费：如果借款人申请个人住房抵押贷款用于个人消费，贷款年限一般在10年之内。申请贷款时候，借款人需要准备的资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明；用于企业经营：如果借款人申请个人住房抵押贷款用于生产经营，那么银行会给出5年以内的贷款年限。申请经营用个人住房抵押贷款时，借款人应向银行提供以下资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料。与借款人年龄有关：借款人的实际年龄加贷款年限相加不得超过60；如果有共同借款人，可以按照年龄较小者的年龄计算，房龄和贷款年限相加不得高于40。申请条件

对申请人的要求：申请人是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18---65岁之间；外国人以及港、澳、台居民为申请人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业；申请人具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未婚声明）；申请人具有良好的个人信用记录和还款意愿；申请人具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；有明确的贷款用途。贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目；能提供工商银行认可的合法、有效、可靠的房产抵押；在工商银行开立个人账户，用于还款结算；工商银行规定的其他条件。对抵押房产的要求：必须是商品房，可以进入市场交易流通的房产，小产权房，农民房，安居房，福利房，自建房都不在此列；没有其他在登记的抵押；房屋年限未列入城市拆迁规划；产权清晰，可以是自己的，也可以是共有的，共有的前提是共有人全部同意做抵押。有房产部门和土地管理部门发予的房产证和土地使用权证；房子是有可观的评估价值，以保证能够贷到满足需求的额度，房子的变现能力要强，就是要好卖。贷款利率

工商银行房产抵押贷款利率，按照中国人民银行相关贷款利率规定执行，在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定的范围内浮动执行。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例：贷款20万，贷款期限5年，贷款年利率5.6%，贷款利息=200000*5*5.6%=56000元。

申请资料

1、申请人及配偶的身份证、户口本、居住地址证明、结婚证(或离婚证)。

2、个人收入证明(银行格式)或资产状况证明(税单、近6个月银行流水等)。

3、抵押房屋的房屋产权证及购房合同。

4、贷款用途证明，例如购房合同(认购书)、采购合同、购车发票等。

5、申请人在工商银行开立的活期存折或者银行卡(牡丹交通卡及信用卡除外)。

6、工商银行要求的其它申请材料。

办理流程

1、借款人提出申请，递交相关资料并查询个人信用记录。

2、进行房产评估、工商银行收到房产评估报告后进行贷前调查、审批。

3、审批通过后由工商银行客户经理通知申请人办理抵押登记及借款合同公证手续。

4、工商银行收到房屋他项权利证书后发放贷款，借款人按合同定期归还贷款本息。

5、借款人在规定时间内提供贷款资金的使用凭证(发票或收据等)。

6、贷款本息结清，办理抵押房屋的撤押手续。

担保方式

工商银行房产抵押贷款的担保方式仅限于房产抵押，抵押房产须为借款人本人（含配偶）名下的住房、商用房或商住两用房，并已取得房屋所有权证。

还款方式

工商银行房产抵押贷款还款方式可以选择等额本息和等额本金两种方式。

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