泉州下发存量房资金监管规定通知：通过中介交易或按揭贷款应选择交易资金监管

近日，泉州市住房和城乡建设局发布泉州市存量房交易资金监管规定通知，自11月26日起，除非交易当事人提出明确要求，委托房地产经纪机构达成交易的或者涉及办理按揭贷款的，应当选择交易资金监管。该规定有效期至2027年11月26日。

□东南早报记者许钹钹

二手房交易设“支付宝”账户只能存储支付不取现

“存量房即二手房，存量房交易资金监管，指房地产主管部门或存量房交易主管部门通过存量房交易资金监管专用账户对二手房交易资金交存、支付实施的监督管理。”泉州市房屋交易中心相关负责人介绍，这相当于在二手房交易过程中设立一个“支付宝”，在交易过程中，将房款存入监管账户，交易完成后，房款转入卖方账户。若交易未能完成，则监管资金退回买房人指定账户。

监管账户由房地产主管部门择优选择经营信誉优、服务质量好、贷款利率低的商业银行开户。当有多个账户监管时，交易当事人可以从中选择一家，但该账户只能用于交易资金的存储支付，不得支取现金。

一次性付款的购房款应全部进入监管账户

通知要求，除非交易当事人提出明确要求，委托房地产经纪机构达成交易的或者涉及办理按揭贷款的，应当选择交易资金监管。归属于定金部分的金额，除了卖方已实际收取的，应在存量房买卖合同签订后转为购房款进入监管账户接受监管。房地产经纪机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收、代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

属于一次性付款的，购房款应全部进入监管账户进行监管；属于涉及办理按揭贷款的，自有购房资金应进入监管账户进行监管，按揭贷款资金由交易当事人自愿选择是否接受监管。选择监管按揭贷款资金的，可以通过融资担保服务实现按揭贷款资金进入监管账户予以监管。

三种情形可申请解除资金监管

二手房进行交易时，交易双方签订购房合同，当事人再与监管机构签订资金监管协议，后按约定将交易资金足额存入监管账户。

一次性全额支付购房款的，买房人一次性把全部购房款存入监管账户。分期支付购房款的，买房人把全部购房款分期存入监管账户。申请按揭贷款的，买房人将首付款存入监管账户，按揭贷款可自由选择是否接受监管，选择资金监管的，可以通过融资担保服务实现抵押登记前放款存入监管账户。

监管资金足额存入监管账户后，购房合同提交系统，完成网签即时备案。不动产转移登记完成后，由交易当事人提出申请，监管机构2个工作日内完成监管资金的结算划转。完成不动产转移登记后，《监管协议》不可修改或撤销。

不动产因双方协商终止交易，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书致使交易终止或者因交易房屋或土地被查封（限制）等原因造成不动产转移登记无法办理的，交易当事人可以到监管机构窗口申请解除资金监管，监管机构自受理之日起2个工作日内将监管资金退回至买房人指定的退款账户，若属于通过融资担保服务实现监管的按揭贷款资金退回至融资担保机构。其中，属于单方申请解除资金监管的，监管机构受理后，应当通过存量房交易管理系统平台将申请解除事项信息告知一方。对解除事项有异议的，交易当事人双方应协商解决或寻求司法途径解决。

变相垫付首付款！涉嫌偷税漏税？新城地产咋了？

新城山东变相垫付首付款！还涉嫌偷税漏税？这究竟是怎么回事？近日，新城山东频频在媒体“亮相”，我们来看相关报道。

临近年底，房地产开发企业也进入到了业绩冲刺的最关键阶段，各个企业不遗余力，力求在年底收官阶段能有一个好成绩。然而记者近日却从一名青岛某地产公司离职员工处获得信息，为了增进销售，突破备案价的限制，某地产公司使用了一种“B类促销支付”的方式变相垫付首付款，即开发商通过将自有资金转到第三方公司，第三方公司用该笔费用为客户补齐首付的方式，为购房者垫付部分首付款。记者随即就此事进行了采访。

首付13%即可购买高层首付22%可购买叠拼

在记者拿到的材料中可以看到，位于青岛某地产项目使用了一种所谓的“B类促销支付”手段，在申请该政策原因一栏明确表示，“本项目因备案价受限，客户首付支付能力弱，申请B类促销”，而在客户首付条件中则明确显示，“当地按揭最低比例为30%，剔除返还后客户真实自付首付比例为：高层13%，自付首付金额11万-27万，叠拼22%，自付首付金额为70万。”

记者以购房者身份采访了该项目的置业顾问，置业顾问在沟通中明确告诉记者，“最低首付为10%”。那是什么样的促销手段，能让高层首付直降20%，所谓的“B类促销支付”又是一件什么样的法宝，记者在另外一份文件中找到了答案。

据该员工提供的另一份内部聊天记录显示，所谓的“B类促销支付”主要执行公司为一家名为灵聘网络科技有限公司（以下简称灵聘）的第三方公司。地产公司与该公司签订服务协议，由此公司作为项目B类促销支付公司，其公司网银打款账号由地产公司负责，客户在认购当天与灵聘签订协议，在客户支付自付部分首付后由灵聘将剩余首付款项转入客户账户，补足最低的首付比例，而补贴的这部分费用，则来自于地产公司的自有资金。也就是说，地产公司通过将自有资金转到灵聘，灵聘用该笔费用为客户补齐首付的方式，突破了备案价的限制，为购房者垫付了部分首付款。

政策明确禁止存在金融税务风险

记者就此事进一步采访了山东环周豪才律师事务所周长鹏律师。周律师告诉记者，交易必须具有真实性，而在这种垫付款合同中存在着明显的虚假成分，这种“提供不实首付款信息”的行为，有可能会构成银行贷款无效，对银行产生一定的风险。房贷中设置首付比例要求，从银行的角度来说就是为了衡量购房者的还款能力，如果连首付都要靠融资解决，那么后续的还款压力会很大，违约的概率也比较高。从消费者角度来说，在未来也会面临更多的还款压力。

而另一名税务从业作人员也在采访中对记者表示，如果开发企业使用该种操作，在税务上也会产生一系列的连锁反应，对应缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税都会产生影响，会有一定的税务风险。

随着房地产市场改革不断深入，“分期首付”“0首付”也渐渐回到大家的视野，然而记者查阅相关文件发现，在2017年住建部、人民银行银监会联合发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号）、2018年住建部联合其他六部委共同发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号）等一系列文件中，都明确规定房地产开发企业以及相关第三方不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，该举措是政策整治的重点。

既是违背政策之举，也对企业造成了一定的损失，还形成了一定的财务税务风险。某地产公司这么做究竟是为了完成业绩压力的饮鸩止渴，还是为了尽快回笼资金的铤而走险尚需进一步观察。值得注意的是，在这份流程单上，记者看到该政策的最终审核人是开发分管副总裁（营销），这或许意味着该政策不仅仅局限于青岛，而是面向整个山东甚至全国，大众网将会继续关注此事。

话说新城山东的年底格外忙碌，先是B类促销被媒体报导，何谓B类促销呢？小编翻阅报道了解一二：1、变相降价，小编打电话咨询了新城山东的某些售楼处，有些项目通过阴阳合同方式大概降价49%，降价部分房款通过第三方公司返还业主；2、套取银行贷款，违规“纾困”开发商现金流；3、偷税漏税，在操作中通过第三方转款从而使得公司各项目增加虚假成本，降低利润，以便降低应缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税等税收。今天也重点聊聊山东新城是如何“合理”避税。

近日小编也收到相当多的材料，其中很多资料相当“辣眼睛”，小编在此披露下，大家也可以后台私信我咨询其他更多细节。

据资料显示新城山东对外官方推广大概有50个，包括在售和尾盘项目，但在这其中有相当数量的项目存在着偷逃税费的问题；独立法人公司间工程款相互串联支付：比如青岛红岛湾荣成悦隽公馆等，济南香溢华庭聊城阳谷/高唐等，试想下每个项目的总包费用是多少？而这些操作下来又能“节省”多少应交税呢？啧啧啧啧啧。

为此小编详细咨询了税务部门，根据相关规定，独立法人公司税费必须独立核算，不能相互串通收入和成本支出，这会在企业应缴税费上带来一定的税务风险。也属于国家税法中严令禁止的，甚至可能涉及刑事责任。

小编了解到其实不单单是新城山东的工程费用支付出现此类问题，新城山东的营销更是如此：

一份有新城内部人员签字的财务税筹确认单里面清楚记录：按照当地税务局核定该项目毛利率为15%，以此进行所得税汇算清缴，鉴于项目整期为亏损项目，为了防止所得税溢缴，特申请将2020年11月-2021年2月份济南公司齐河玺樾项目、时光印象项目所有新增营销合同由唐冶悦隽风华项目进行采购事项发起、比价、谈价、合同签订，结算验收、付款申请等各项明源流程发起。

具体内容不再一一展示，小编今天也打了稽查局电话核对情况，稽查局回复可以实名制检举，材料打印后EMS快递到历城区洪家家楼37号税务局，关于全省的偷税漏税情况可以拨打12366检举，检举的税收违法行为经税务机关立案处理并依法将税款收缴入库后，根据检举时效、检举材料中提供的线索和证据详实程度、检举内容与查实内容相符程度以及收缴入库的税款数额，按照标准对检举人计发奖金，无奈小编进了羊圈，中了毒，尚需时日出关。

接下来会如何？！以上行为是否触碰国家相关制度的红线？相信大部份行为国家有明确的法律法规进行约束。小编也再次提醒：诚实做人，诚信纳税。

看完上面两篇报道，房老师儿不禁慨叹，道高一尺，魔高一丈啊！眼下日子不太好过，但千万别搞邪魔外道，否则赔了夫人又折兵。房老师儿也奉劝购房者，挣钱不易，买房更好擦亮眼睛，宁可错过，不可买错。

（来源：大众网·海报新闻、山东生活网）

金融支持房地产业“三箭齐发”资金叠加效应如何？

对需求端给予空前的支持后，监管部门正在房地产融资端迅速发力。

11月28日，证监会表示，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REIT盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。股权融资的“破冰”，也被认为是支持房地产的“第三支箭”。

过去一个月内，监管部门将融资的“三支箭”陆续射向房地产，此前的“两支箭”分别是在银行信贷和债券融资上给予支持。其间，两部门还出台了“金融16条”，对房地产进行支持。

回溯楼市调控的历史，如此密集又重磅的政策支持十分罕见。虽然监管层对资金的使用有一定限制，但其释放的积极信号已毋庸置疑。11月29日，A股房地产开发、房地产服务板块均现大涨，多只股票涨停；港股的涉房板块也出现大涨。

在房地产市场销售难有起色、企业流动性风险加剧的情况下，这些政策能否起到“及时雨”的效果？

“三支箭”首次射向房地产2018年11月6日，央行行长易纲在接受新华社记者采访时说，货币“池子”里的水很多，但需要让资金流到“缺水”的民营企业手里。经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。

此次率先射向房地产的，是“第二支箭”。2022年11月8日晚，中国银行间交易商协会官网发布消息称，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

此后，龙湖、美的置业、金辉获准发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，成为首批受益的房企。金地等民企也向交易商协会表达了储架式注册发行意向。

11月中旬，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，有16个方面的内容，对房地产相关领域进行金融支持。该文件也被称为“金融16条”。

作为“金融16条”的落实，国有六大行率先向优质房企提供了万亿级的授信额度，后陆续又有其他商业银行向房企提供授信。这也是房地产融资的“第一支箭”。

对于“第三支箭”的落地，市场早有预期。10月20日，中国证券报报道称，对于涉房地产企业，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。11月21日，证监会主席易会满在“2022金融街论坛年会”上表示，“要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

11月28日晚间，证监会网站公布了对易会满上述表态的5条解读，其中前两条涉及股权融资的松绑，意味着“第三支箭”正式落地。

这也是“三支箭”首次射向房地产领域。

短短的20天时间里连续释放“三支箭”，释放出的积极信号已毋庸置疑。其中，“第三支箭”引发的反响最为强烈——自2010年以来，尚无房企在A股直接上市（仅有少数房企实现了借壳上市）；房企在A股的再融资，同样也停滞多时。

图片来源：视觉中国

民营房企的困境对于流动性仍然受限的房地产业来说，以“三支箭”为代表的此轮金融支持，无异于久旱逢甘霖。

2021年下半年以来，在推进行业“去杠杆”的背景下，房地产业的信贷环境骤然紧缩。由于在融资、销售两端均受到影响，房地产业的流动性开始吃紧。

当年年末，监管部门开始推出稳楼市政策，试图在执行层面纠偏。到2022年，这种尝试仍在继续。据中原地产统计，截至11月15日，今年各级监管部门出台的稳楼市政策已经超过1000次，频次为历史新高。从政策力度上，经过今年的三次降息，以及对限购、限贷等措施的优化，购房者的信贷门槛已经降至历史新低。

但由于疫情反复、经济波动等多重因素影响，房地产市场并未真正回暖。根据国家统计局的数据，今年前10月，全国商品房销售面积为11.12亿平方米，同比下降22.3%；商品房销售额10.88万亿元，同比下降26.1%。同期，房地产开发企业到位资金同比下降24.7%，降幅连续8个月扩大。

其中，以往杠杆率高、扩张速度快的民营房企，受影响较为明显。且相比国资房企，民企更难获得融资，从而加剧了其困境。

从去年下半年开始，民营房企在土地市场的参与度就明显下滑。为防止出现流拍、流标，地方国资托底现象日渐凸显。据中指研究院的统计，2022年首批次集中供地中，央国企和地方国资拿地金额占比达72%，二批次和三批次集中供地中，该比例则在八成以上。

目前已经出现债务违约的房企，也以民营企业为主。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，从去年下半年算起，这轮房地产市场的下行周期已经长达17个月，为历史最长，调整深度也堪称空前。在对需求端的支持政策已应出尽出的情况下，从融资端注入“活水”已经刻不容缓。

他表示，对占据市场主流的民营房企进行金融支持，更容易提振整个行业的信心。

从“救项目”到“救企业”对于“三支箭”的政策效果，业界有不同看法。一种观点认为，部分房企已经出现债务违约，并引发了一系列连锁反应，导致企业在债务泥潭中积重难返。此时的金融支持，其效果待观察。

另一种观点则认为，对于仍在积极自救，且基本面尚可的房企来说，政策积极的一面不容忽视。

前述房企人士指出，今年以来，很多地方政府出台了纾困政策，但其基本原则是“救项目，不救企业”。相比之下，“三支箭”则是明确指向企业。这是对现有政策的重要补充，也是这轮金融支持措施最重要的意义所在。

但他也提醒，从监管部门近期的口径上看，政策指向一直是“优质房企”。因此，基本面较差的企业恐怕很难获得支持。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道表示，信贷和债券“两支箭”，面对的融资主体、融资规模是有限的，而且在信贷投放、债券发行方面，需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。出于对风险的担心，市场预期谨慎，加上合格抵押物、担保和反担保不足，业内人士对这两支箭的效果并不乐观。

“第三支箭”则完全不同。资本市场上投资者分散，不同投资者对风险的判断不同。有的投资者可能认为市场已经见底，或资产价格相对低廉，值得入市。所以，可以依据其风险分散、价格发现的优势，最大程度地扩张融资能力。

李宇嘉认为，“第三支箭”的启动，增加了一个很重要的渠道，连同第一、第二支箭一起，能够形成资金利好的叠加效应，从而提振金融机构、债券承购人的积极性，推动这两支箭的效果落地。再叠加其他方面的金融支持，其综合效果值得期待。

有分析人士还指出，包括“三支箭”在内，近期的一系列金融支持政策中，资金用途都指向风险处置、项目建设和交付、保障房项目、上下游企业等，这种导向并不违背“保交楼，稳民生”的宗旨。

但就整个房地产业而言，“三支箭”的效果仅仅体现在融资端。

在房企的资金来源中，自有资金仅占一小部分，其余为销售回款和各类融资，二者占比大致相当，均在40%以上。

因此，多数受访者认为，即使在理想状态下，“三支箭”也仅能缓解一时之需。只有提振行业信心，促进市场交易持续性回暖，才能使流动性问题真正解决。

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