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房子卖掉贷款怎么处理

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按揭期间的房子可以出售吗?按揭房出售的注意事项

按揭买房减轻了不少购房者的购房压力,因此买房时很多人会选择贷款的方式,贷款的年限一般比较长,五到三十年不等。但是后面可能因为工作变动或其他需求,需要换房子而将原本贷款购买的房子出售。很多人都不是很清楚按揭期间的房子可以出售吗?按揭房出售的注意事项有哪些?

一、按揭期间的房子可以出售吗

按揭期间的房子只要办理了产权证是可以出售的,只有房产证到手之后才可以上市交易,否则没有房屋的产权,不能办理过户手续,也就不能进行房屋的买卖。

还没有还清贷款之前,房子如果要出售的话,有两种方式比较好的方式可以选择:一是选择提前还贷,二是选择办理转按揭。

1、提前还贷

一是如果卖方个人资金充裕提前先将贷款还清,将剩余的本金还清之后,银行会出具结清的证明,房主再到房管局办理一下解处抵押的手续,就能够与买家办理过户的流程。

二是用买方的首付款缴清剩余贷款,这种方式适用于原房主所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会首付房产总成交额的30%至40%,卖家可以利用买家的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。

2、转按揭

通俗的讲转按揭就是把个人住房出售或转让给第三方,而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物。

转按揭要求在卖家还房贷的银行办理,必须是同一家银行,需要银行和买家同意,再由担保公司出具保函后,银行将房产证等相关资料转出给银行指定的担保公司,然后等到买家贷款放款之后,由银行转移到卖家的还款账户里,将欠给银行的尾款结清。卖方不需要还清房屋原贷款。

二、按揭房出售的注意事项

1、注意出售时间

许多地区的住房不能在购买后立即出售,因为有些地区限制在两年内不得出售。同时,贷款购房也不能立即出售,需要还清贷款,才能拥有的出售权,获得房地产经营许可证。

2、谨慎选择中介

办理二手房转按揭时可能会涉及到中介,但是由于中介的素养不一,在选择的时候需要谨慎一些。有些中介不告诉买方需要缴纳的具体费用,只告知一个所谓的全部费用,但其实要高出实际费用很多,这样说辞模糊的中介还是不要选择的好。

3、注意费用结清情况

房主卖房时,最担心的是不能及时收到房款,如果买方再三拖延,容易造成更大的隐患。因此,在交易合同中,有必要约定住房款的结算期限,以避免拖欠问题。房主还可以主动支付物业费和煤气费,使交易更加顺利。

总而言之,按揭期间的房子是可以正常出售的,但是在房子出售的过程中有一些事项需要多加注意。以上就是关于“按揭期间的房子可以出售吗?按揭房出售的注意事项”的内容,希望能为大家提供一些帮助。

贷款没还清 房子也能当天卖!宁波试点“带押过户”新模式

“无需提前还清贷款,房子很快就卖出去了,而且整个交易登记的全流程当天完成,解决了我的燃眉之急,真是实实在在的惠民举措。”近日,刚刚顺利出售了房子的宁波市民许先生、陈女士兴奋地告诉记者。

原来,许先生和陈女士打算出售的房产还有87万元银行贷款没有结清,按照需要先筹借资金还清贷款才能进行交易过户的办法,在短期内无法筹集足够资金办理还贷业务。正为借钱发愁,中介得知他们,宁波市不动产登记中心正在试点“带押过户”新模式,便向相关银行发起了“带押过户”业务咨询,在市不动产登记中心协调下,成功办理了该项业务。

据悉,根据《民法典》第406条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。这表示,进行不动产转移登记时不动产权和抵押权可以同时转移,俗称“带押过户”。目前,该模式已在宁波工商银行、农业银行等银行进行试点,而且市不动产登记中心也已成功完成多笔该项业务的办理。

记者从宁波市不动产登记中心了解到,不同于以往二手房交易登记过户,“带押过户”模式下,卖方无需提前还清贷款即可办理过户,为确保交易安全,不动产登记办理中还采用了组合登记模式。由于登记流程的优化,现在只需一个窗口、一次收件、一套材料、一个环节,即可同步办理存量房买卖转移登记、抵押权变更、抵押权转移登记等多个业务的“同步办”“合并办”“合并审”,且不会增加业务办理时间,办理起来相当方便。

此次“带押过户”的新模式,与宁波之前试点的“带押过户”不同,买卖双方的贷款机构为不同的银行。对此,市不动产登记中心召集相关银行和中介人员反复协商、研究,打通业务壁垒,优化办理流程,实现了房屋转移、抵押权变更、抵押权转移“三合一”组合登记,这在全省尚属首例。

市不动产登记中心相关负责人介绍,传统的二手房交易“先还后卖”模式存在办事群众来回奔波时间长、手续繁杂成本高和资金安全难保障等问题,为持续提升便民利企服务水平,宁波推出“带押过户”新模式。无需卖方筹款还贷,也无需买方将首付款支付给卖方,只要买卖双方与银行达成一致并签订相关协议,就可申请办理不动产过户“三合一”登记手续,买方贷款资金将直接打给原抵押银行和卖方,充分保障各交易主体的合法权益。由于采用组合登记,还能避免之前二手房过户中存在的交易风险。

银行为什么不希望提前还贷?贷款没还清的房子可以卖吗?

对于有贷款没还清的房子,如果想要把房子卖掉,一般都需要先把贷款还清,解除跟银行的抵押关系才能卖。不过,银行一般并不希望有房贷的人提前还贷,有的银行甚至还会收取提前还贷的违约金。那么,如果不提前还贷,房子可不可以卖呢?

银行为什么不希望提前还贷?如果是个人,别人借了你的钱提前还给你,你或许会很高兴。可对银行来说,放贷就是它的主要收入来源,你提前把贷款还清了,它就会少一笔利息收益,有什么理由高兴呢?

况且就算不把钱贷给你,也还是要想办法贷给别人,总之不会把钱留在自己手上,不然拿什么支付储户的利息?可要把你提前还贷的钱贷给别人,又得重新找客户,这不仅费时费力,而且还会增加成本损失利息。

另外,要是贷款利息涨了也还好,可如果贷款利息降了,原本可以收更多利息的,现在就算把钱再贷出去也只能收到较低的利息了,所以银行自然不乐意看到贷款人提前还贷。

更何况,房贷也是银行的所有贷款中利率相对较高、安全性也相对较高的贷款。因为大多数的房贷都是期限较长的贷款,所以贷款利率相对要高一些。

而房贷又属于有抵押的贷款,就算是房子烂尾了,贷款人仍然得继续还贷,所以对银行来说风险较小,因此也不希望贷款人把贷款提前还清。

当然,银行也不会阻止贷款人提前还贷,最多也就是收一些违约金,一般违约金不会超过提前还贷金额的1%,也不算是很多。

那么,如果银行要收提前还贷的违约金同时又不想交违约金,能不能把贷款没还清的房子卖掉呢?

贷款没还清的房子可以卖吗?从理论上来说,贷款没还清的房子也是可以卖的。

首先,有些地区已经在实行“带押过户”的二手房交易模式。也就是对于还处在抵押状态的房子,可以不用把原来的贷款还清就可以过户,用给买家的新贷款偿还卖家还没偿清的贷款,也就相当于之后的贷款由买家还了。

不过,这种模式还没有在全国推广,只能在部分地区才能享受到,已经实行了这种模式的有珠海、青岛、济南、昆明、无锡、金华等地。

其次,就是跟买家协商好,剩余的贷款由买家还清,然后把抵押解除之后再过户交易。

这种方式操作起来相对比较难。一方面需要买家有较强的经济实力,因为如果自己都无力偿清贷款,说明未还的贷款还有不少,如果买家经济实力一般,也是打算靠贷款买房的,估计也没那实力帮你还清贷款。

另一方面就是这种方法对买家的风险很大,怕给出去的钱打水漂,所以若不是对买家非常信任,正常来说都不会同意这么做。

所以,要卖贷款还没还清的房子,最好还是通过“带押过户”的方式。若是这种模式在自己所在的城市还没推广,那就没办法了。

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