银行为什么不希望提前还贷？贷款没还清的房子可以卖吗？

对于有贷款没还清的房子，如果想要把房子卖掉，一般都需要先把贷款还清，解除跟银行的抵押关系才能卖。不过，银行一般并不希望有房贷的人提前还贷，有的银行甚至还会收取提前还贷的违约金。那么，如果不提前还贷，房子可不可以卖呢？

银行为什么不希望提前还贷？如果是个人，别人借了你的钱提前还给你，你或许会很高兴。可对银行来说，放贷就是它的主要收入来源，你提前把贷款还清了，它就会少一笔利息收益，有什么理由高兴呢？

况且就算不把钱贷给你，也还是要想办法贷给别人，总之不会把钱留在自己手上，不然拿什么支付储户的利息？可要把你提前还贷的钱贷给别人，又得重新找客户，这不仅费时费力，而且还会增加成本损失利息。

另外，要是贷款利息涨了也还好，可如果贷款利息降了，原本可以收更多利息的，现在就算把钱再贷出去也只能收到较低的利息了，所以银行自然不乐意看到贷款人提前还贷。

更何况，房贷也是银行的所有贷款中利率相对较高、安全性也相对较高的贷款。因为大多数的房贷都是期限较长的贷款，所以贷款利率相对要高一些。

而房贷又属于有抵押的贷款，就算是房子烂尾了，贷款人仍然得继续还贷，所以对银行来说风险较小，因此也不希望贷款人把贷款提前还清。

当然，银行也不会阻止贷款人提前还贷，最多也就是收一些违约金，一般违约金不会超过提前还贷金额的1%，也不算是很多。

那么，如果银行要收提前还贷的违约金同时又不想交违约金，能不能把贷款没还清的房子卖掉呢？

贷款没还清的房子可以卖吗？从理论上来说，贷款没还清的房子也是可以卖的。

首先，有些地区已经在实行“带押过户”的二手房交易模式。也就是对于还处在抵押状态的房子，可以不用把原来的贷款还清就可以过户，用给买家的新贷款偿还卖家还没偿清的贷款，也就相当于之后的贷款由买家还了。

不过，这种模式还没有在全国推广，只能在部分地区才能享受到，已经实行了这种模式的有珠海、青岛、济南、昆明、无锡、金华等地。

其次，就是跟买家协商好，剩余的贷款由买家还清，然后把抵押解除之后再过户交易。

这种方式操作起来相对比较难。一方面需要买家有较强的经济实力，因为如果自己都无力偿清贷款，说明未还的贷款还有不少，如果买家经济实力一般，也是打算靠贷款买房的，估计也没那实力帮你还清贷款。

另一方面就是这种方法对买家的风险很大，怕给出去的钱打水漂，所以若不是对买家非常信任，正常来说都不会同意这么做。

所以，要卖贷款还没还清的房子，最好还是通过“带押过户”的方式。若是这种模式在自己所在的城市还没推广，那就没办法了。

没签订合同，未结清的货款还能追回吗？

来源：东丽法院

转自：天津高法

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如果在买卖交易过程中

买卖双方没有签订交易合同

那么

卖方要申请追回未结清的货款

会得到法院的支持吗？

近日

东丽法院审结了一起

买卖双方没有签订合同的货款追回纠纷案

1

2021年12月2日至2022年1月2日

被告孔某陆续向原告郑某购买混凝土等。郑某将货物送至被告厂区，由被告方工作人员在送货单上签字确认。

2

2022年5月12日

郑某与孔某进行对账并签订结算单，确认货款总金额26.9万元。孔某在结算单上注明：2022年5月9日付2万元，还欠24.9万元；2022年5月31日前付款10万元，2022年6月30日前付清14.9万元。后孔某未能按期支付款项。

法院经审理认为

郑某提交的证据

（结算单、混凝土送货单等）

可以证实孔某从其处购买混凝土等货物

双方存在买卖合同关系

郑某按照约定向孔某供应货物，孔某在结算单中确认欠付郑某货款24.9万元，并制定还款计划，但未能按照还款计划支付货款，存在违约行为，应承担相应的违约责任。

故郑某要求孔某给付货款24.9万元

及因逾期造成的逾期付款利息

具有事实和法律依据

法院依法予以支持

综上

依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正）》第十八条规定，判决被告孔某于判决生效之日起十日内给付原告郑某货款249000元及逾期付款利息。

买卖是经济生活中最基础的交易方式。对于大额订单，一般都会签订买卖合同。但是，有时因业务往来频繁、业务关系良好等原因，会存在买卖交易过程中不签订买卖合同的情况。对于此种情况，一旦发生法律纠纷，则需要一方当事人提供更多完备的证据（例如送货单、结算单、发票等）以证明买卖合同关系的存在。法院在此基础上，结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

因此，在交易过程中，一定要有签订买卖合同的法律意识，若不便签订买卖合同，则要保存好结算单、送货单等相关证据。

法

条

链

接

《中华人民共和国民法典》

第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正）》

第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。

便民利民！房贷未结清，房子也可交易过户

8月2日，昆明市举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，并现场颁发了云南首本二手房“带抵押过户”不动产证，标志着一项便民利民的服务新举措正式实施。

市民王先生要出售名下一套房产，但苦于近50万元贷款未结清。正当王先生一筹莫展之时，昆明市自然资源和规划局协同昆明市住房和城乡建设局，由中国建设银行云南省分行积极探索，创新推出二手房“带抵押过户”合并登记新模式，为王先生解决了难题。

该业务不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款，新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。

创新“三合一”合并登记流程

办理时限从6个工作日压缩至3个工作日

“启动存量房带抵押过户合并登记改革后，通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了‘转贷’中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。”昆明市不动产登记中心负责人介绍，与以往登记模式相比，新登记模式具有更便捷、高效、安全的优势。

原来市民办理二手房交易过户，买方需先结清银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，买卖双方才能向银行提出贷款预审批，预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后才能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记，所需的时间周期和流程较长。

新的服务推出后，买卖双方只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结。

其中对持不动产权证书和不动产登记证明申请办理合并登记的，实行同城通办，承诺当日办结；对持原房屋所有权证、国有土地使用证和抵押他项权证申请办理的，由登记中心属地办证点负责办理，办理时限承诺3天内办结。

“带抵押过户”申办条件：

无不良信用记录且具备还款能力

为确保二手房“带抵押过户”合并登记新模式的顺利实施，昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发了《关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知》。

《通知》明确，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，以及《民法典》施行后办理抵押登记时，不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“是”的不动产，在昆明市主城五区（含开发度假区）范围内，推行“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。

“带抵押过户”便民模式是通过信息共享在原住建、税务和登记三部门联审联办的基础上，创新增加房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程，实现多个登记事项同时受理、同步办理、一并登记。

怎样申办“带抵押过户”？首先是卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续，所售房屋除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况；其次是买方有合法的身份，信用状况良好，无重大不良信用记录，具有还款意愿，具备还款能力，有符合要求的自筹资金并用于支付首付款；符合建行要求的其他条件。

存量房“带抵押过户”合并登记流程分别为卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款；银行向产权处申请抵押状态下进行网签；转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记合一登记；银行放款等四个步骤。

同时，对当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）、夫妻财产约定、夫妻离婚析产及继承等原因，申请办理不动产转移登记的可直接依申请办理，不纳入合并登记办理范围。

二手房“带抵押过户”合并登记新模式的实施，对降低卖房成本，活跃“二手房”市场具有重要的意义。目前该项业务先在中国建设银行云南省分行进行试点，后续将逐渐向其他金融机构推行。