有贷款的房屋，该如何过户？
自2021年1月1日起施行的《民法典》第406条明确规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
通过对上述法律规定的分析，其实我们不难看出，对于抵押财产能否进行转让，关键还是取决于抵押人和抵押权人之间的约定。即便法律规定了抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是仍然受双方当事人约定的制约，即如果双方在之前的抵押合同中明确否定了抵押期间抵押人可以转让抵押财产的权利的，那么抵押人仍然需要遵守合同的约定。事后抵押人未经抵押权人同意，是不得转让抵押财产的。
另外，对于“抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权”情形的认定，本律师个人认为，主动权在抵押权人手中。立法中采用的是“可能”损害抵押权的实现，而不是一定会损害抵押权的实现。在确定抵押权人是否享有该权利时，当前在带抵押过户试点前期阶段，抵押权人所负担的证明责任可能会比较的低，即只要抵押权人认为转让抵押财产可能会损害到抵押权的，那么抵押权人就可以行使法律赋予的权利。
本律师个人观点认为，在实务中抵押权人还可能会通过下列方式来证明：
其一，抵押财产的受让人征信有问题，且不能提供其他担保的。
其二，抵押财产的受让人不具备偿还债务能力的。
其三，抵押财产的受让人作为被告或者被执行人有尚未了结的案件。
其四，抵押财产受市场行情波动影响较大，资产净值可能不足以偿还剩余债务的。
其五，抵押权人在原抵押合同中已经明确约定，若抵押人在抵押期间转让抵押财产的必须要对原债务承担连带清偿保证的，但抵押人不同意的。
其五，抵押权人要求抵押人提供抵押财产受让人有足够清偿债务能力的相关证明材料，但是抵押财产受让人实际上无法提供的。
当出现转让抵押财产可能会损害抵押权的情况时，抵押权人此时所享有的法定权利就是可以要求抵押人将所转让的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。根据当前不动产过户交易的流程，实务中可以要求不动产的买受人将应付价款汇至第三方监管账户，然后由第三方监管账户将相应款项付至抵押权人的账户。对于转让价款低于债权数额的部分，原债务人需对此承担补充清偿责任。
根据张家港市不动产登记中心工作人员的介绍，要办理“带抵押过户”登记业务，需要买卖双方以及各自贷款银行共同签订《带抵押转让四方协议》。
然后，在不动产登记联办窗口当天即可完成二手房买卖转移登记、抵押注销登记和抵押再次登记“三合一”办理流程，银行直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划至卖方个人银行账户。
最后，本律师个人认为，为顺利完成带抵押过户，买卖双方在办理过户手续之前均需要提前了解如下事项：
其一，买方提前查询自己的征信情况，了解贷款额度问题。
其二，买方要了解所需购买的房屋的产权情况，尽可能不购买已被法院查封或者不购买已经陷入诉讼或者债务危机的产权人的房屋。
其三，卖方需要了解已经还贷金额以及剩余贷款本息金额。
其四，买卖双方均应当提前向自己的贷款银行了解带抵押过户的手续和流程。
购买二手房时有贷款房子怎么过户，购买有贷款的房子注意哪些问题
现在贷款买房是十分常见的事情，因为许多城市的房价非常的高，所以只能通过贷款的方式来进行买房。但是后期因为个人的需求，会把房子转手或者是过户出去。在二手房交易中，如果房子有贷款，交易手续会复杂许多。那么购买二手房时，有贷款房子怎么过户?购买有贷款的房子要注意哪些问题?
一、有贷款房子怎么过户
1、转按揭。
由买家偿还房贷，就是把自己的房子卖出去或转让给他人，从而申请个人的住房贷款，更改借款的时间、借款人或抵押物的贷款。
2、卖家利用银行贷款来交纳剩下的贷款。
买家如果不愿意购买房贷还没有还清的房子，卖家有银行认可的抵押物的话，可通过银行贷款，把剩余的贷款交纳掉。这样卖家就可以用抵押向银行借出一定的款，把想要卖掉房子的房贷还掉，房屋就能买卖成功。
3、通过买方的首付款，偿还剩余贷款。
一般的，房屋交易双方会认可首付房产总成交额的30%至40%，因此，可以通过买家的首付，卖家将剩余的贷款付清，再把房产抵押登记撤销，进行下一步交易。
二、购买有贷款的房子要注意哪些问题
1、注意贷款额度
购买二手房，贷款额度是非常重要的，影响二手房贷款额度的因素有很多，其中评估值非常重要，在申请二手房贷款的时候，贷款银行一般先会对房产进行评估，评估值一般会低于它的市值。
2、注意房龄
二手房的房龄大小会影响到贷款额度，同时也会影响到房屋的质量和居住舒适度。因为银行在审批贷款的过程中，通常会把竣工年代作为影响贷款人申请贷款年限的主要条件，大部分银行目前的政策是34。
3、注意购房风险
购买二手房的风险比较大，这是很多购房者共同的看法，购买未还清贷款的二手房，很有可能会要求买方先行垫付资金将房屋的抵押解除，再进行过户等手续。这个时候，大家一定要注意在合同中做详细的约定，如果出现违约情况的处罚。
以上就是关于贷款房子怎么过户以及购买有贷款的房子要注意哪些问题的一些内容，还有就是，房子过户时需要缴纳一些费用，主要包括契税、房屋评估费、公证费等，这些在交易之前都需要有一定的了解。
详解二手房贷款过户流程
第1日递交材料，提出申请
买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
第2-7日评估
根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
第8-10日银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
第11-33日交首付，办理过户
审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
第34-35天办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。
