聊一聊房贷里关于首付、流水、利率和组合贷那些事

合肥楼市里如果要说到反转最大的那一定非按揭贷款莫属了，从去年到今年，犹如坐了一趟过山车。

去年上半年的合肥，按揭贷款放款时间半年是起步、8个月是正常，班长有个朋友从卖房到拿到房款整整花了10个月时间，由此也催生了专业从事加急放款业务的繁荣。利率方面更不用说了，首套房5.88%，二套房6.38%，让购房者直呼伤不起。

而到了2022年，形势就转瞬直下，房贷利率的波动速度和股市有的一拼，首套房从5.88%直接降到了4.1%，放款速度更是可以做到当月放款。再加上楼市下行等因素，也引发了从未出现的提前还贷潮，很多手上有一定资金的购房者更是把提前还贷当成了最佳理财途径了。

目前按揭贷款政策非常宽松，首付要求也是一降再降，总结一下就是：

1、市区无房，无贷款记录或全部结清，首付30%，1次贷款记录未结清，首付40%，2次未结清，停止贷款；

2、市区1套房，无贷款记录或1次贷款记录已结清，首付30%，1次贷款记录且未结清，首付40%，两次以上贷款记录但全部结清，首付40%，两次以上贷款记录有1次未结清，首付50%，2次未结清，停止贷款；

3、市区有2套房，停止贷款（这里说的市区不包括瑶海、新站和新桥科创示范区，当然更不包括肥东、肥西和长丰三县）；

以上表格和文字介绍为中信银行最新政策，其他银行在两次以上贷款记录已结清这条上略有差异，部分银行要求也必须50%首付，请知悉！

另外，瑶海、新站和新桥科创示范区也不一样，这三个不限购区域，只要贷款结清，首付就可以是30%，2次以上贷款记录1次未结清，首付是40%。

目前合肥利率就是首套4.1%，二套4.85%，没有太多可供介绍的，而且如果四大行有一家降了，其他家会立即跟进。

简单介绍了一下按揭贷款最低首付比例，今天再和大家聊聊关于银行流水的事，这个网上介绍的比较少，很多购房者在这里也走了一些弯路，班长整理下近期市场主流银行按揭贷款对流水的最新要求，如果不准确，欢迎指正。

从表格上看，现在的很多银行对按揭贷款，已经是一轻再松了，比如浦发银行对贷款金额300万以内都免提供流水，招商和兴业也是贷款200万以内免提供流水，而4大行就相对严格一些。

收入流水的话，银行要求月收入是名下所有贷款的月供两倍以上，注意是名下所有贷款，不是单指本笔贷款，举两个例子。

1、比如你买了滨湖某楼盘，月供11000元左右，银行就要求提供月收入22000元的收入流水，如果是夫妻的话，两个可以各开12000的收入证明，就不需要提供详细的收入银行流水证明。

2、如果你原来名下有一次贷款记录没有结清，月供在5000元，又新买了一套房，月供在8000元左右，那就要提供26000元的银行流水，但是夫妻2人的话，两人各开13000元的收入证明，就不用提供银行收入流水了。

另外说一下关于组合贷的问题，办理组合贷的时候，最好不要办自动划转，一般办理组合贷的时候，都是默认选择整年提取，就是每年取一次，提取的金额是组合贷总月供*12。这样的好处是，基本都能给公积金里面的余额取完。

如果选择自动划转，假设公积金贷款55万，公积金月供2400元，公积金账户每月个人＋公司缴纳3000元，那就只能抵扣2400元，多出的600元是取不出来的。

另外接力贷的话，以父母名义买，用子女的年龄贷款，对父母年龄有要求，女士不超过55，男士不超过60，合肥目前做接力贷的银行不多。

关于按揭贷款就聊这么多，以上资料来源于网络、银行从业者、置业顾问，再加上现在变化比较快，所有内容仅供参考，一切以办理贷款时银行政策为主，如有错误或遗漏还望指正、留言补充，希望对大家买房提供一点参考。

23城首套房贷利率可破4.1% 将给楼市带来什么影响？

经济观察网记者丁文婷陈月芹9月29日晚，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

通知明确，对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这是央行、银保监会今年第二次调整住房信贷政策。今年5月，央行、银保监会对于居民家庭贷款购买普通自住房，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。

最新一期5年期以上LPR为4.3%，这也意味着，此次文件发布后，个人住房贷利率可以突破4.1%的下限要求。

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行、银保监会的新政要求。

这其中，二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。

经济观察网注意到，上述23个城市均在今年发布了各类“救市”政策，涉及利率和首付比例下调、提高公积金贷款额度、进行购房补贴、松绑限购限售等多个方面。

例如，今年3月，哈尔滨打响了省会城市取消限售第一枪。废止了自2018年实行的“在哈尔滨主城区6区范围内，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易”的相关限售政策。

4月，兰州降低个人购买住房门槛。将首套最低首付款比例由此前的30%降至20%，二套房首付比例由50%降至30%。同时，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房时，可享受首套房贷标准。

昆明、石家庄、贵阳、襄阳等城市也同样将首套房首付比例由3成降至2成。

今年6月，特大城市武汉同样对限购松绑，户籍居民家庭名下若已有两套住房，可以再买一套房。如已通过父母投靠或二孩三孩政策买了第3套房，可无条件再买第4套。

申万宏源固融总部总经理范为认为，虽然70城之外的其他城市房价官方统计数据不可得，但自2021年7月至今，销售承压、房价疲软，预计有更多三四线及更低能级城市符合近3月房价同环比连续下行的范畴。因此，实际符合条件，享受利率下限放开政策的城市数量将超23个，这也将带动首套房贷利率持续下行，提振需求端信心。

范为表示，对比此前的几次利率下调来看，2008年7月下调首套房贷利率低至7折，最低首付比例2成；2014年9月央行再次下调首套房贷利率至7折，最低首付3成。

此次调整后，首套房贷利率可以向下持续突破4.1%。范为认为，本次利率下限调整局部力度已超过2008和2014年的7折，但目前仅面向部分城市，而非面向全国；另一方面，目前仅涉及首套房贷利率（刚需）而未涉及二套房贷利率（改需），政策力度弱于2008年和2014年。考虑到本轮宏观经济压力、行业销售、资金、土地等多方面均更弱于以往周期，范为建议后续房贷利率下限放开城市扩围、二套房房贷或认贷政策放松。

在华东某房企营销负责人看来，从购房端看，降低房贷利率只是一个导向，还不够积极。因为对改善及投资的购房需求来说，缺少的是看到房地产蓬勃发展的势头，没有购买预期。而刚需同样会因担心房价继续下跌，选择观望。

上述人士认为，要根本地解决问题，需要从上至下进行系统性打通，首先解决开发商资金问题，加大复工复产和全面供货的能力。在当前销售端不畅的情况下，如果不打开融资端口，复工复产就慢，供货就会出问题，加上一些企业由于资金紧张，会选择降价、打折，消费者认为房价可能会进一步下探，更加不敢购买。

其次，需要打开消费端，解决老百姓钱的问题。他表示，从目前的政策看，需要在节流的基础上增加一些开源的政策。购房者担心的是自己的偿债能力，要让大家觉得未来的收入是可预期的。“包括资金面、企业端、消费者端、购买预期等方方面面，各个环节都打通，才能对市场起到根本效果。否则政策出的看似热闹，对解决实际问题的效果比较有限”。

一位副省级地方政府官员提出了一个问题：两大金融部门明文局部调控，释放信贷利好，会像多米诺骨牌一样推着楼市企稳，但持续稳定的信贷要依靠什么？

今日起，深圳首套房贷利率降至4.6%！二套已“4”字头

时隔3个月，央行再次下调贷款市场报价利率（LPR）。据官方文件表明，1年期LPR降低5个（基点）至3.65%，5年期以上LPR下降15个至4.3%。

深圳的实际房贷利率是否也应声而降？

南都·湾财社记者咨询中行、建行、工行等多家主流银行支行个贷经理了解到，今日（8月23日）起，深圳地区的各大银行已正式启用最新LPR。目前深圳大部分银行针对首套房贷利率采用的是LPR+30的计算方式，二套房则为LPR+60。根据最新LPR为4.3%计算，大部分银行首套利率将为4.6%，二套利率为4.9%。

另一边，在一线地铺的链家置业顾问也告诉记者，目前最新的首套住房贷款利率已降至4.6%，二套住房贷款利率4.9%，商业用房贷款利率4.9%。他简单算了一笔账，“如果首套房贷款500万，利率下降后每月月供会少450元”。

房贷利率降低了，是否能刺激深圳楼市回暖？接受南都·湾财社记者采访的刚需购房者表示，对自己吸引力并不大，“关键在于首付，这才是‘七寸’。30年房贷省下的十几万相当于买房送车，但是我缺的不是车。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。“稳住了居民收入端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。”

南都·湾财社见习记者陈镜安记者孙阳