“房贷不是负债”，是给买房者挖的最大的一个坑

大家应该都知道，既使你有两套、三套、或者更多套的住房按接贷款，都不会影响你继续其他贷款。若你有其他贷款如：车贷或者其他经营性贷款，在办理房贷时，你必须先还清其他的贷款才可以。因为房贷不属于负债。也因此造成了人们对房贷乐此不疲，并理直气壮的认为房贷是银行给予自己的最大福利，而在买房的问题上不去量力为！至使很多人掏空几代人的钱包去凑上首付款，去争抢那个“最大的福利”，后面还要靠几代人都节衣缩食去共同偿还那个附加着高额利息的所谓“最大的福利”！生活质量严重下降，至使对老人无法更好的尽孝，对后代不能更好的扶养。这是多么悲哀的一件事情啊！我不知道这个房贷不是负债到底是如何界定的。但无论我怎么想，我都觉得它不但是负债而且还是长期负债。若贷款100万，30年，光利息就超过100万，何来的福利？若你有一笔不还试试，又何来的不是负债？！而且一旦有了这个负债，很多人很可能终生就成了“银行的人了”即：古代给地主老财打工的长工，也将基本上决定了终生将难以翻身得解放。总之，房贷不但是负债，也不只是负债，它就是一个活埋人的大坑。人们一旦入坑，每月的还款，就象活埋人时的土，在慢慢消耗你的意志和斗志，让你求生不得，求死不能，直到你筋疲力尽！

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房贷是最廉价的资金，买房到底要不要贷款？

如今房子已经成为大家最热衷投入的资产，无论刚需还是投资，房子已经成为中国人持有比例最重的资产。

但是，买房要不要贷款，房贷是不是中国最廉价的资金，不少人还搞不清。

中国房贷利率

房贷最常见的是商业贷款，其次是公积金贷款。

5年以上商业贷款基准利率为4.9%，全国首套房平均利率为5.38%，二套房贷款利率普遍上浮10%-30%。

相对于商业住房贷款而言，住房公积金贷款的利率更低，五年以上公积金贷款利率仅为3.25%。

我们能接触到的其他类型贷款

作为普通人，在日常生活中，我们能够接触到的其他类型的贷款利率参差不齐。

比如年轻人最喜欢用的花呗：

花呗分期日利率为0.05%，看起来很低，但是如果按照年化利率来计算，大致为12-16%左右。

比如小米集团筹备发行CDR时向证监会提交的招数说明书：

小米披露的小额贷款利率为16%，与花呗基本保持一致。

类似的分期贷款和信用卡小额贷款，年化利率基本在10%以上，比房贷高了不少，而且，这些贷款期限一般在两年内，也就是说，无法达到房贷最高30年贷款期限。

银行贷款利率是比较低的，银行纯信用贷款利率，比如建行快贷额度1000-10万，固定利率6%-10%之间；

比如工行融借年利率在8%左右，虽然银行的信用贷贷款利率比较低，但是明显也高于房贷。

类似之前市场上一些不规范的消费贷，有的甚至超过了高利贷的利率标准。

房贷是我们能够接触到的最廉价资金吗？

从市场借贷来看，房贷基本上是我们能够接触到的最廉价的资金了。特别是能够一次性贷款30年，考虑到通胀，这个贷款利率是比较划算的。

当然，也有人能够从亲朋好友借到无息“借款”，比如向父母借钱、亲人借钱购房也是借款渠道之一。

不过，人情债也是债嘛，所以多少也是有成本的，这个成本就各家有各家的计算方式了。

既然房贷是我们能够接触到比较廉价的资金，那么，购房时要不要使用房贷呢？

并不是说资金廉价，就必须要使用房贷购房。

比如，有的人不善于理财投资，钱在自己手里只能存银行，一年只能获得2-3%的收益，获得的收益不足以抵消贷款利息，这样的情况下还不如一次性购房。

但凡有点理财意识的人，其实都建议使用房贷购房。

比如我们购买的房子，如果在一二线城市，一年房价上涨幅度达到4%以上的可能性很大，贷款省下来的钱，只需要获得1-2%的年化收益既可以实现平衡。

同时，这些资金还能作为流动性资金，比如以后需要做生意、需要购房、需要做其他的高收益投资，这笔钱就可以作为本金使用了。

考虑到目前全球都处于通胀中，我们的收入和物价都会上涨，这些贷款，在刚开始还贷的时候看起来比较多，但是随着通胀的持续，货币贬值，还贷压力就会越来越小。

这样的例子在我们身边比比皆是，前十年买房的那波人，如今一个月只需要还两三千元房贷，无疑是比较轻松的。

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房贷中商业贷款是否要提前还款呢？

如果购房者没有采用公积金贷款，而是用了商业贷款，是否要提前还款呢？

不管购房者采用哪种贷款方式，或者提前还款，最终的目的是用最小的代价获取最高的收益。这个也是资本的本性，无可非议。不管是搞金融，还是个人家庭投资理财，首先要考虑的是风险问题，其次才是收益问题，抛开风险光谈收益是一种耍流氓。

首先要讨论的是要不要提前还款，如果贷款者是做生意的，而且盈利利润率要高于房贷利率，或者不是做生意的，但是有好的低风险高收益的项目，能跑赢房贷利率。如果能把控住风险，当然手上的余钱可以不用提前还贷用来投资。

如果手上没有这么好的生意或项目，不要说炒股那些，还是一个风险的问题，除非你是A股巴菲特（巴菲特来A股也未必玩得转），手头有余钱了，尤其是工薪家庭，请继续往下看。

有的人说就算没有好项目，什么也不投资，也“能不提前还绝不提前还，能贷30年绝不贷29年，能等额本息绝不等额本金”。这种观点的支撑点在于对未来通货膨胀的预期。这种观点认为未来货币会贬值，未来30年货币贬值的速度很快，用未来贬值的货币来还银行，就算是有利息，但肯定还是赚的。

而且有人用现身说法论证了这种观点，20年前，2000年一个烧饼0.2元，2020年1元一个，货币贬值5倍，2000年1万元的购买力跟现在5万的购买力也不是一个档次的，这才20年，30年有可能贬值更多，所以坚决不提前还款。这么厉害的“通胀率”比起区区那点贷款利率，简直赚翻了。从直观感受来讲，还真有占了银行大便宜的感觉。

不过，这一切都是建立在未来是通胀的预期上的。如果未来是通缩的，按照这种思维模式推导，贷款者不提前还款就亏了。

对于银行方面，要是未来是通缩的，那不用说，银行肯定是赚的。要是未来按照上面的通胀情况来看，银行还真有可能亏。但是回头看一下这20年，先不说这20年国家处于一个加入世贸，高速发展的时期，货币需求量大，未来，看看现在的各种贸易战，封锁，甚至逆全球化，还有没有之前的那些有利的国内国际条件？不好说。就算是延续之前经济的高速发展，来看看银行方面，要知道银行对于贷款风险是有评估的。对于银行来说，个人住房按揭贷款有房地产作为抵押物，购房者出最少20%，从贷款银行获得最多80%资金，比起国外0首付100%贷款，面对贷款者断贷，停供，中国的银行房贷业务抗风险能力高多了。

作者没有机会接触到银行一线风控资料，但是从网上零星的资料报告来看：

2015年9月，融360联合腾讯网、腾讯研究院房产研究中心、腾讯智慧等多家机构，在全国189个城市展开“2015中国房贷调查显示：不同城市能接受的月供与家庭月收入比重差异不大，20-50%的月供比重是购房者可以接受的。在不同城市，考虑提前还款的比例保持一致，会考虑提前还款的比例占据八成以上，说明中国消费者不愿意“欠债”，也表明市场缺乏更有效的稳定投资渠道。

信用算力研究院发布《2019年蓝领生活与金融需求问卷调查报告》显示：近3/4蓝领借款用户从未逾期，一半以上用户希望可以提前还款。

中国的房贷仍然是银行的优质贷款，逾期人数少，提前还款比例非常高。提前还款意味着贷款者占有银行的资金并没有真正全部达到30年，所以即便是有通胀因素在里面，但是应该也是可控的。问一下周围的人，是不是大部分都是10年之内就还清了？就算没有全部还清，10年之内有没有提前部分还款的行为？所以银行总体上亏不亏就不需要咱们操心了，看看中国银行的利润就知道你能不能占银行的便宜。

所以不要总觉得一定要占银行多少多少便宜，一定不提前还，只盯着通胀，什么也不投资的，要考虑下下面的风险：

1.还款中间时间利率上调的风险

2.未来通缩的风险，这个可能有的人不在意，但是不意味着不存在

3.未来未预料到的可能的收入会大幅下降，或者家庭支出大幅度上升，由于没有提前还款减轻负担导致生活紧张

4.心理负担

5.机会成本的流失

说一下机会成本，如果未来有低风险高收益的好项目的时候，或者需要一大笔支出的时候，对于已经提前还清贷款的人可以放手一搏，而且还清贷款的人，房产可以再次抵押，获得资金，现在市场情况下，能获得的资金一般会大于七八年前，甚至更早买房时的金额吧？但是未还完房贷的房子不能够二次抵押。很明显，没有房贷的人机会成本要好一些。

有的人还说，我没有提前还款，钱都抓在手里，肯定比那些提前还款的人手中的现金多，这个还真不一定，要看在什么时间段，提前还款尤其是在贷款初期，能省下好多利息支出，在一定时间后，两者手中的现金，还真不好说谁多谁少。

鱼与熊掌不可兼得，有得必有失，得到了实际的东西，可能失去的是更有价值的无形的东西，这个就需要结合自身情况作出判断了。

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