贷款买房手续和流程 商贷与公积金贷款区别

现在买房的主力军为80后，并不是所有人都可以全款付清，相当一部分都是贷款买房，那么贷款买房都需要哪些资料和有哪些流程。熟知这些，才可以节省很多时间和不必要的麻烦。

一、商品房按揭贷款的基本条件

按揭买房流程

1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；

2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；

3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上；

4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。

5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；

二、住房贷款须提供资料

银行贷款

1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；

2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》；

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；

4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）；

5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书；

6、开发商的收款帐号1份。

三、住房贷款业务一般规定

1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄；

2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率；

3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不变（利率调整变化）。

四、住房按揭贷款流程

1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向；

2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议；

3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款；

4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》（备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料；

5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批；

6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续；

五、按揭贷款流程图

咨询申请贷款（购房人）审核（提供资料）签订借款合同和抵押合同（银行）办理合同公证（公证处）有关保险（保险公司）办理房屋产权抵押登记（房地产登记处）发放贷款（收到抵押证明）借款人还款办理抵押房产注销登记（贷款全部还清）

住房公积金贷款手续及流程

公积金贷款

一、什么是住房公积金贷款

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

二、申请住房公积金个人购房贷款应符合哪些基本条件?

（1）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款；

（2）申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为缴存不正常说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险；

（3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款，结清后可二次房贷，首付利率不变。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种"住房保障型"的金融支持；

（4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务；

（5）贷款用途必须专款专用：住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。购买以盈利为目的房屋时，不能使用公积金贷款。

三、办理公积金贷款所需材料

（1）申请人和配偶的身份证各3份（正反两面）、户口簿原件及复印件2份（含首页，户主页，本人页），外地户口还需暂住证原件；

（2）借款人结婚证复印件2份；未婚者提供未婚证明原件1份；

（3）借款人及配偶收入证明原件2份；

（4）购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》；

（5）总房价30%或以上预付款收据原件及复印件2份；

（6）《住房公积金卡》。

四、住房公积金贷款提前还款和结清须知

（1）按照住房公积金《委托贷款合同》约定，借款人正常还款满12个期后；可申请提前部分还款，或全部结清剩余贷款本息；

（2）提前部分还款时，所还本金额最低不少于上一期贷款本金余额的40%；

（3）提前还款只能还3次，3次之内没有还清就无法提前结清；

（4）提前结清或正常结清住房公积金贷款后方可办理房产抵押撤除手续。需要携带的资料：

本人身份证；

还款存折（卡）；

《委托贷款合同》；

提前还款时银行出具的《住房公积金贷款提前还款受理单》、扣款凭证；

《抵押合同》；

担保费发票、房产证或《商品房买卖合同》及《房产信息备案表》；注：提前部分还款时，携带前-项资料。相关提示：办理提前还款业务应避开借款人当月正常还款日，如有逾期请先在还款帐户内存入足够的资金，待贷款管理系统处理掉您的贷款逾期本息再办理该业务。

五、办理公积金的流程

（1）申请人本人持购房资料（《商品房买卖合同》、购房首付款收据、）夫妻双方身份证、户口薄、结婚证（所有部分原件及复印件A4三份）、贷款申请表一式三份——市公积金管理中心个贷服务大厅办理贷款申请手续；

（2）上述机构将审批通过的贷款资料传递到委托银行；

（3）委托银行通知借款人及其配偶持双方身份证到委托银行签约处签订《借款合同》、《抵押合同》；

（4）借款人及其配偶持双方身份证与银行工作人员一起到房管部门领取《房屋他项权证》；

（5）借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份到公积金管理中心个贷大厅开具《放款通知书》；

（6）借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份、《放款通知书》到委托银行办理贷款发放手续。

六、公积金办理注意事项

（1）前去公积金办理时，必须携带所有证件的原件；

（2）夫妻双方都到场；

（3）身份证、户口本、结婚证上的号码，姓名必须一致；

（4）所有资料必须用A4规格复印。

LPR 防忽悠指南：你的房贷应该怎么转？

这两天，很多朋友陆续收到了银行短信，关于房贷利率转换。按照央行要求，各大商业银行存量个人贷款定价基准转换从3月1日启动。在8月31日之前，有房贷的人都必须做出一个选择：我的房贷是否要转换为「LPR加点」的定价形式。

那么我们究竟应该如何选择？是不是要像一些理财类自媒体说的立刻、马上、务必转换成LPR定价呢？蓝翼就用本文带大家一起梳理一下这些概念：

LPR是什么？为什么要推出LPR？转成LPR定价会有哪些影响？LPR未来是升还是降？我该如何选择？如果转换应该怎么操作？

考虑到大家不是来上货币银行学课程的，本文将会尽量省略具体原理和推导过程。

LPR是什么？

LPR是指贷款市场报价利率，是由具有代表性的18家报价银行，根据每家对其最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率MLF加点形成的方式报价，分别去掉最高和最低后平均得出。

LPR=MLF+银行平均加点

MLF可以理解为中央银行借钱给商业银行的参考利率，而LPR是商业银行给其最优质的客户的贷款利率。什么是「最优质客户」呢？其实就是对银行来说，风险最低的客户，银行也就愿意给其最低的利率。

为什么要推出LPR？

长期以来，国家觉得金融机构对实体经济支持不足，央行的货币政策红利未能有效传导至中小企业，社会融资成本仍然太高。LPR的推出就是要坚定地推进利率市场化，降低中小企业融资成本：一方面要打破贷款利率的隐形下限，让利率可以真实地反映市场融资成本；另一方面也要防止给企业降融资成本的同时，反而把流动性引到了房地产市场。

在这样的政策目标下，央行开始了一系列的操作：

2019年8月16日，发布2019年第15号公告，实施LPR改革。宣布将贷款市场报价利率LPR作为各银行新发放贷款的主要参考。2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同，只能选择参考LPR的定价方式。2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

以前房贷利率是折扣百分比相乘，现在则是在LPR上加减，后者不仅更符合国际计价模式，也有利于对房地产市场的单独控制。

转成LPR定价有哪些影响？

原先的房贷利率也是浮动的，是根据人民银行公布的贷款基准利率乘以折扣比例算出，每年1月1日根据上年度最后一个基准利率进行调整。不过，尽管这些年市场上的真实利率在下降，可基准利率从2015年10月至今已多年不变了。为了不让银行趁机占便宜薅房奴的羊毛，央行要求房贷利率也要改为与更能反映真实利率水平的LPR挂钩。

这次房贷利率定价方式的转变有两种选择：

转为固定利率转为以LPR加点的浮动利率

固定利率不必多说了，浮动利率的方式改变要重点说说。银行把以前固定比例的折扣，改为了固定的加减点，以2019年12月的五年期以上LPR利率4.80%作为基准，先算出每个人的房贷利率的加减点，之后固定加减点不变，未来房贷利率=LPR利率+加减点。我们用一个例子来看看两种模式的区别：

如果你贷的房贷是9折，那么：

以前的房贷利率规则4.9%*0.9=4.41%，比4.80%低0.39%，记住这个数字以后的房贷利率规则浮动利率：LPR实际利率-0.39%固定利率：4.41%

如果你贷的房贷是上浮1.1倍，那么：

以前的房贷利率规则4.9%*1.1=5.39%，比4.80%高0.59%，记住这个数字以后的房贷利率规则浮动利率：LPR实际利率+0.59%固定利率：5.39%

蓝翼帮大家做了一个表格：以前你是几折（几倍），以后就对应这个加点，你的利率就是LPR+加减点值。

如果你还没理解……那就再举个更直观的例子：

小芳的首套房贷利率是7折，也就是说房贷利率是3.43%，这个利率比4.80%要低1.37%，那就把这-1.37%固定下来，以后小芳的房贷利率，就都是LPR利率再减1.37%。小明的二套房贷利率是1.3倍，也就是说房贷利率是6.37%，这个利率比4.80%要高1.57%，也把这1.57%记下来，以后小明的房贷利率，就都是LPR利率再加上1.57%。

LPR未来是升还是降？

那么，摆在我们眼前的两个选项，哪个更划算就取决于LPR未来的涨跌了。如果LPR下跌并保持在低于目前的水平，则选LPR定价方式更划算，如果LPR高于目前的水平，则选固定利率更加划算。

先来看一看LPR改革以来的走势：从这几个月来看，LPR稳中有降。

很多人认为：

回顾LPR推出的初衷，就是为了降低社会融资成本，所以大多数人认为未来LPR会继续走低。考虑到短期内我国经济增速放缓，市场投资收益率下降，LPR也很难调头上涨。参考西方发达国家目前普遍的低利率甚至负利率，全球央行几乎都在放水，我国的利率也会向其靠拢。

但我们不要忘了：

目前我国的利率水平已经是改革开放以来的历史低点，进一步下降的空间已经很小。

中国1988-2020利率走势图

继续下调利率带来的边际效用也在逐渐降低，政府调降利率的动力也会下降。周期性的金融危机仍然埋伏在不远处，恶性的通货膨胀如果到来，我国的LPR不可能独善其身，也可能出现大幅上涨。贸易摩擦的加剧可能导致外汇外流，会造成利率上涨压力。西方发达国家的利率水平并不适宜成为我国的参考坐标，而应该参考已经落入中等收入陷阱的国家相对较高的利率水平。即便是美国，超低利率也非常态，甚至出现过利率超过20%的时期。

美国1955-2020利率走势图

所以，未来的LPR绝非简单的一边倒走势，中长期仍存在波动的可能。

我们应该作何选择？

很多朋友看到银行官方公布的冗长晦涩的公告和细则就一脸懵逼，只想找个「专家观点」来抄作业，许多公众号也是上来就号召大家尽快转成LPR定价，其实这并非是对所有人都最合适的稳赚方案。

考虑到LPR中短期大概率下降，中长期存在上涨的可能性。若让蓝翼来选择的话，蓝翼会依据的剩余还款时间、未来换房意愿、自有资产情况、贷款利率折扣、风险偏好类型来做分析判断。文字写起来有点啰嗦，做个流程图吧。

注意，以上仅作为蓝翼的思考模型供各位参考，其中一些判断未经严密推算，比较武断，不作为理财建议。

可以看出，大多数情况下是适宜转换为LPR定价的，蓝翼很多在银行工作的朋友也选择转换LPR，但再次强调，这并非稳赚不赔的方案。

LPR转换如何操作？

一般来说，银行都会主动与你联系，比如工行、建行、中行、农行等等都用微信公众号、APP弹窗等方式提醒。主流的几家银行办理方式整理如下：

那么如果你选择转换LPR，在最后点击「确认」之前，还有哪些需要注意？

上面是某家银行的操作截图，其中有两点需要注意：

目测这家银行的功能上线比较着急，目前仅具备转为LPR定价这一种选择，转为固定利率的选项需要等3月中旬以后才能上线。同样的，目前重定价日也只能选择贷款发放日对应日，想选1月1日的话，也得等3月中旬上线。

结语

这篇写到这里，仿佛又复习了一遍很多已经生疏的金融学课程，个中难免错漏，还望卧虎藏龙的读者朋友们多多指教和探讨。

不过，利率的变化在可被感知的周期内总是缓慢的，每次调整后造成的利息增减摊薄到数百个月份里，平均下来的增减可能也就百十来块钱，大家对这道选择题也不必太过紧张。

而对银行来说，这次的调整可不是什么轻松事，根据蓝翼得到的线报，某大行已经预估了14亿的年度收息损失……

蓝翼还想唠叨两句：每一个按揭购房者或许都能感受到，这个杠杆给自己的生活品质带来了巨大的改变。在我们抱怨房贷利率转化这件麻烦事的时候，千万不要忘了，并不是所有人都具备从银行借到一大笔钱来买房的条件和机会。珍惜这个低利率时代的片刻静好吧，未来真的充满了变数，千万别忘了在晴天时修好各自的屋顶啊。

说句题外话，最初看到“房贷换锚”标题的新闻时，蓝翼虎躯一震，还以为这年头办房贷，国家都给发猫了。定睛一看，原来不是这么回事啊……遗憾了呢……

买房的手续和流程有哪些？主要分为10个步骤，让你一目了然

买房是人生中的一件大事，对于这种大宗交易，有非常多的手续和繁琐的步骤。很多人都不懂，真正买房的时候手忙脚乱。买房手续和流程主要分为10步，搞清楚之后就发现没什么困难的！

1、挑选、确认房源

可以在网上或者实地去寻找合适的房源，查看房源的交通条件、周围设施，未来前景等。选择合适自己的房源，然后确定最满意的一个。如果是二手房，还需要到现场确认房子有没有墙面开裂、漏水等问题。

2、查看相关证件

如果是楼盘，去现场查看是否有五证。如果是私人的房子，让卖方出示产权证、土地证、产权人身份证等等相关证件。

3、缴纳定金

确定了房源和相关证件之后，可以和买房协商缴纳一定的金额当做定金。交定金可以有效保障双方的权益，避免有一方临时变卦。交完定金之后，就可以着手签合同了。

4、签订购房合同

买卖双方约定时间，签订购房买卖合同。合同的每一条细则都要看清楚，尤其是价格、交房时间、面积等。

5、缴纳首付

签订完合同之后，就要缴纳之前协商好的首付款。

6、办理房贷

如果是全款买房可以跳过这一步，但是大部分人买房都是贷款买房。缴纳完首付之后，就可以向银行申请贷款，办理相关抵押手续。向开发商买新楼盘的话，一般贷款都会有销售顾问帮忙办理，只需要提供相关证明就可以。

7、房屋备案

把购房合同提交给当地的房管局进行备案，备案后的房子更加安全有保障。

8、办理不动产权证

等房贷通过之后，就可以办理不动产证。这一步非常重要，就是把房屋所有权和土地使用权登记到自己名下，之后办理完不动产证，房子才真正归属自己所有。

9、验房

到了交房日期，需要过去验收新房。主要看看墙壁、层高、地平、门窗等等，看看有没有存在问题。如果有问题可以让卖方维修，全部过关再签字收房。

10、交房

验房都通过之后，就是交房了。收房的时候要确认小区电子门卡、房门钥匙、相关资料都没有都到期。交房的时候就要开始缴纳物业费！