现在的房贷利率比较低，能把房子卖给父母重新申请贷款吗？

最近一段时间，各大银行的房贷利率都有了明显的下降，部分地区首套房贷利率甚至已经下跌到4.4%左右，这个利率要比前几年低很多。

前几年有些人办理按揭贷款的时候，房贷利率可以达到5.4%以上，相当于现在房贷利率比前几年低了一个百分点，这减少的幅度是非常大的。

但是不管房贷率有多低，跟存量房贷都没有关系，存量房贷仍然按照之前的利率来定价。

存量房贷有两种定价模式，一种是按照固定利率来计算，还有一种是LPR+差点，但不管采取哪一种方式，存量房贷相对都比较高，尤其是最近几年办理的房贷利率，更是处于比较高的水平。

因此为了能够降低房贷利息，有些朋友可能就开始动一些心思，比如将房子卖给亲戚朋友或者过户到父母户名下，再让他们去申请房贷，从而减少贷款利息。

如果这种操作可行，那减少的利息可不是小数目。

我们以100万为例，，假如当初在申请房贷的时候，房贷利率是5.4%，等额本息还款30年，现在已经过去了5年时间，剩余92.3万的本金。

假如客户选择的是固定利率模式，继续按照目前的贷款方案还款，剩余的25年大概需要还168.3万。

但如果能够把现在的房贷转换成新的房贷，按照贷款额度92.3万，贷款期限25年，贷款利率4.4%计算，25年的累计本息只需要152.3万左右，相当于可以减少16万的利息，这个减少的利息是非常明显的。

这也是为什么在房贷利率下降的背景之下，有些人打算把房子卖给亲戚朋友，然后重新办理贷款的重要原因。

那这种做法到底有没有可行性呢？

从理论上来说，父母和子女之间是可以实现房子之间买卖的，假如子女将房子卖给父母，只要父母符合条件就可以正常申请贷款。

但从实际情况来看，这种操作的可行性很小。

第一、子女将房产过户给父母再申请贷款容易被拒贷。假如子女的房贷还在还款当中，但是因为现在房贷利率下降了，子女突然想把房子过户给父母或者卖给父母，这明显不符合相关政策的规定，银行会认为这种属于套现行为，所以容易被拒绝。

另外这种做法也有钻调控政策的嫌疑。

因为我国在不同的时间段采取的房贷利率是不一样的，有时候房贷利率比较高，这是出于房价调控的目的，假如任何一个人都随便可以通过买卖房子的方式来躲避房贷利率调控的效果，那调控政策就形同虚设了。

所以综合各种因素之后，子女即便把房子卖给父母再申请贷款也很容易被银行拒绝掉。

第二、父母是否符合房贷条件是一个大问题。银行对房贷的申请条件有严格的规定，并非任何一个人都可以随便向银行申请贷款。

即便某些人通过银行内部关系可以将房子卖给父母之后再申请贷款，但父母是否符合银行的房贷申请要求，那就很难说了。

一方面是银行在审核房贷的时候会看购房者的资格，假如父母不符合当地的购房条件，那根本没法完成过户。

就算父母符合当地购房条件，但是假如他们现在有房贷，或者之前曾经买过房，很有可能被认定为是二套房，如此一来首付的比例就比较高，对应的能够申请的贷款额度就比较少。

另一方面是，父母如果年纪比较大了，银行也不会允许进件，目前很多银行在房贷申请的时候，一般都要求申请人年龄低于65周岁，个别银行即便放宽条件，但最多也不超过70周岁，也就是说超过65周岁或者70周岁，一般很难从银行贷到款。

再一个是银行审理房贷的时候对银行流水有严格的要求，申请人最近6个月银行流水必须能够覆盖两个月的月供才能够通过审核。

假如父母某一个条件不符合银行的要求，那即便银行同意进件了，也未必能够获得通过。

第三、房子买卖也会产生各种费用。如果孩子想把房子转让给父母，有两种方式，一种是赠与，还有一种是买卖，如果想要申请贷款，那只能通过买卖这种方式来操作。

但是买卖肯定会产生一些费用，比如契税，还要缴纳个人所得税等等，假如子女名下的房产未满5年(有地方规定是2年)或者子女名下有多套房子，那就会产生比较高的个税。

目前房屋买卖个税收费标准为房屋现价的2%或者差额的20%，假如子女名下是唯一房产，但未满免征年限(有些地方是5年)，而房子相对刚买的时候已经增值了100万，那需要缴纳的个税就达到20万，这可不是小数目，这个个税甚至可能比新办理的贷款节省的利息还要多，这就不划算了。

所以综合各种条件之后，子女将房子卖给父母，再重新办理贷款难度比较大，而且也不太划算，至于是否应该操作，大家要慎重考虑。

宁波一男子将自家700万的别墅，以250万低价卖给姐姐，看法院怎么判

钱江晚报·小时新闻记者唐旭锋通讯员鞠亚轩

价值700万的别墅250万就能购得，估计这里头一定有猫腻吧？

宁波某男子就将这样一套别墅转让给自己的亲姐姐。不过，有人起诉到法院，要求撤销这一买卖行为。近日，宁波镇海法院把这个案子判了。

他把别墅低价卖给姐姐，只为做空财产，逃避还贷

2019年年初，李某弟因所经营的公司资金紧张，向银行贷款了600万元，双方约定2020年年底连本带息还清。后因新冠疫情影响，李某弟公司生意萧条，再加上自身经营不善，贷款到期后无力偿还。在明知违约的情况下，李某弟打起了歪主意，将自家价值700万元的别墅以250万元低价转让给了自己的姐姐李某姐，以做空自己的财产恶意逃避还贷。

银行得知后将李某弟和李某姐诉至镇海法院，要求撤销该买卖行为，并将房屋过户回李某弟名下，且要求被告承担过户税费、律师费、保全费等相关费用。

违反诚信原则，法院判决撤销房屋转让行为

镇海法院经审理认为，被告二人是姐弟关系，双方在明知李某弟无力偿还贷款的情况下，仍进行低价买卖房屋行为，恶意转移财产，有主观逃避还贷的故意，与《中华人民共和国民法典》中的公平原则、诚信原则相悖，也与社会主义核心价值观不符。其行为严重损害了银行的利益，判决撤销该房屋转让行为，过户回李某弟名下，并由被告承担由此产生的相关费用。李某姐不服上诉至宁波中院，二审维持原判。

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每月近八千的房贷，有五千都是利息，把房子卖掉租房住怎么样？

去年买的房明年就要交付了，不过并没有为此感到很高兴，主要是因为贷款买房利息太高，在房价不涨的情况下感觉很不划算！

事情是这样的，去年在南京买了总价290万的一手房，因为只能首付一半，所以使用了开发商推荐的公积金+商业贷款组合贷，每月还款总额不到八千块吧，压力虽然有点大不过还能接受。

但是看到每月的还款明细，马上就不淡定了，因为利息远高于本金，所以有了把房子卖掉，然后继续租房的想法。

先看商贷方面，利率5.5%，总额64万，30年期等额本息，每月要还3629.89元，包含本金739.23元，利息2890.66元。

商贷还款计划表

再看公积金方面，利率3.25%，总额79万，同样是30年期的等额本息，每月要还3684.29元，包含本金1666.51元，利息2017.88元。

公积金贷款还款明细

看到了吧，每月公积金和商贷利息加起来超过5千，而本金才2千多点，这是在贷款买房呢，还是贷款租房？

据我推算，如果房价可以每年稳定增长2%以上，上涨的收益是可以覆盖这个利息成本的，但是，自从这次买房后，全国各地的房价就进入了下跌趋势，我这个也不例外，到现在应该贬值了几十万吧。

我买这个房子，主要是当时考虑到小孩马上要上小学，房产销售说这个楼盘配套的小学还不错，是南京某知名小学的分校，所以就买了，当然，后来小孩去了其他学校，这个房子也就用不上了。现在来看，买这个房子的决定有点仓促，因为随着新生儿出生率的不断下降，以及国家教育公平政策的推进，学区房这个概念迟早会成为过去式。

经历过了才知道，只要自己不参与内卷，就不用因为学校贷款买房，没有高额房贷，家庭的生活质量会提高很多。

如果把这个房子卖掉，即使贬值应该也可以收回来100万以上现金，存个三年定期，年利率按照3%就是3万的年收益，折合每月是2500元，而南京规定在无房的情况下，每月公积金可以提取3000用来租房。

这样每月就可以有5500块用来租房，而且是不动用工资收入的情况下。那么，每月5500块，可以在南京租到什么样的房子呢？

在中介网站上随便找了下，5500块可以在月牙湖附近租到四室两厅，160㎡的大户型，妥妥的市中心，有山有水，配套成熟，交通方便！换句话说，只要不是豪宅，这个价位可以在南京随意租房！

当然，这么操作也是有风险的，就是以后房价如果再次暴涨，想上车就困难了。

不过，从人口的角度来看，我认为在我有生之年，国内房价下跌的可能性远大于上涨的可能性，具体请看之前的文章：联合国预测到2050年，我国人口数量将会减少三亿，真的是这样吗？请点击这里。

根据我的预测，

预计到2032年，出生1亿减去死亡1.1亿，全国人口总数将减少0.1亿人；

预计到2042年，出生2亿减去死亡2.57亿，全国人口总数将减少0.57亿人；

预计到2052年，出生3亿减去死亡4.8亿，全国人口总数将减少1.8亿人；

预计到2062年，出生4亿减去死亡6.84亿，全国人口总数将减少2.84亿人；

预计到2072年，出生5亿减去死亡9.07亿，全国人口总数将减少4.07亿人。

由于“房住不炒”，房地产在逐渐褪去金融属性，向商品回归。既然是商品，那就受供求规律的制约。随着人口规模的不断缩水，会有越来越多的房子被空出来，从而增加市场上房源的供给；而在需求方面，30年的城市化进程已经接近完成，农村能进城的年轻人都进城了，再指望大量的外地人来接盘是不现实的。近年来多个城市出现的抢人热潮，就是城市化进程结束的显著特征。

所以，我认为以后的几十年中，只有个别地区的个别房源可以进一步上涨，例如富人喜欢的豪宅或者优质养老房产，绝大多数地区的绝大多数房源，都会随着时间的推移而逐渐老化，价格也会慢慢下行。

所以，我打算等房子拿到手之后就卖掉，然后继续租房，大家觉得这个想法怎么样？