美国30年期抵押贷款利率飙涨至6.7%
4大攻略抵御高利率“房贷冲击”
《家住美国》9月28日报道，据《CNBC》9月23日消息，近期，美联储再次加息75个点，导致美国30年房屋抵押贷款利率上升至6.7%，购房者的房屋月供更加压力增大。尽管有迹象表明房地产市场正在降温，但购房者仍然感受到价格上涨和利率上升的刺痛。
据美国《抵押新闻日报》（MNwDi）报道，截至9月23日，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.7%，高于2022年初的3.3%。除此之外，据地产交易网站《R.》公司的数据，美国平均房价（中位数为43.5万美元）比一年前平均上涨13.1%。
位于费城附近的抵押贷款经纪人RiiG的总裁兼创始人ShRii对媒体表示：“我认为主要问题是购房者的支付冲击。当我与客户坐在一起，利率在6%左右时，他们的付款能力增加很大压力。”
有专家指出，利率带来的支付数量差异可能很大。举例来说：对于30年期6.5%的30万美元抵押贷款，每月只需支付1896美元的本金和利息。同样的3%的贷款将导致1264美元的支付（节省632美元）。
浮动利率贷款或许是一个短期解决方案
在利率高涨预期情况下，浮动利率贷款可能值得考虑。这种贷款的吸引力在于它的初始利率比传统的固定利率抵押贷款低。
而且，浮动贷款利率固定一段时间，一般而言是七年，然后根据当时的利率水平进行上调、下调或保持不变。
虽然利率变化的幅度是有限制的，但专家建议，如果今后面临最高利率，确保能够负担得起。几个百分点的变化可以使每月付款产生很大差异。
但是专家也提醒，如果浮动房贷利率不比现在的固定利率低多少，那么节省的成本可能不太划算。
15年期抵押贷款减少利息
据《抵押贷款新闻日报》报道，虽然典型的抵押贷款期限为30年，但较短的贷款和较优惠的利率可能更具吸引力。截至9月23日，15年期贷款的平均利率为6%。此外，你在贷款期限内节省了一大笔利息，而且你可以更快地在房子里建立资产。
举例来说：30年期30万美元的抵押贷款，如果利率为6.5%，意味着在贷款期限内支付382786美元的利息。相比之下，15年期抵押贷款，即使利率相同，也会在贷款期间支付170438美元的利息。节省了超过20万美元。
俄亥俄州奥罗拉市Di金融服务公司总裁、注册理财规划师DviDi表示：“这不仅是利率差异，也是资本积累。”但他说，如果用户预算过于紧张，这或许不是最佳途径。
首次购房计划可以降低成本
如果你是首次购房者，资金有限，那么你可能有资格参加联邦计划，帮助你以较低的首付款和较低的成交成本购买房子。此外，州和地方政府（市或县）经常对首次购房的美国提供赠款或无息贷款，以帮助买家支付首付款和交割成本。因此，首次购房的美国人应该利用好这一政策。
向贷款机构购买“积分”降低购房费用
你可以和贷款机构协商成交成本，例如你为购房过程的各个方面支付的费用，或者通过使用成本较低的产权公司、甚至卖家可能愿意支付您的部分费用，这取决于购房时期提供的竞争报价。
或者，用户还可以购买额外的“积分”——一个积分相当于贷款金额的1%——以获得更低的利率。
然而，ShRii警告说，因为即使购买点数，也可能需要数年才能实现，所以未必是划算的生意。
浮动利率贷款首次购房者
美国30年期抵押贷款利率破7%！房价增长就此戛然而止？
美国房价正以2008年金融危机以来最大的幅度下跌，这场持续了两年多、创纪录的增长就这样戛然而止了吗？
综合多项数据可以看到，伴随美联储激进加息，显著推升了房屋贷款利率，美国月度房屋价格水平应声连续下跌。
在美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武看来，真相仍存在于数据细节之中。以标普凯斯-席勒指数近期发布的数据为例，6-7月美国加州各城市及西雅图房价环比显著下跌，但美国南方各城市依然保持增长。
他对第一财经记者表示：“目前美国南部地区的房产库存量从2个月左右增长到3个月左右，仍然远低于6个月的平衡点。美国房产市场供不应求的局面并没有从根本上改变，长期而言更是如此。”
“目前市场预期美联储将在2024年开启降息周期，届时美国房产市场将恢复快速增长。”他表示。
美联储加息“惹的祸”？
美国圣路易斯联储银行经济研究部门发布的数据显示，美国住房均价自2020年二季度以来开始暴涨，截至2022年第二季度，累计涨幅达40.05%。目前该行还未发布三季度数据。从其他机构的月度报告中可以看到，美国房价在三季度增速放缓。抵押贷款分析公司BkKih的最新抵押贷款监测报告显示，7-8月，美国房价中值下降了0.98%。修订后的数据显示，6-7月降幅更大，为1.05%。
BkKihDAi总裁格拉博斯克（BGk）表示：“在经历了两年多的创纪录增长后，这些数据代表了连续两个月的显著回调。”
“2008年冬天，在雷曼兄弟破产和金融危机之后，房价的单月价格跌幅比我们在7月和8月看到的要高。”他补充道，不过目前的价格跌幅已经是自2009年1月以来的最大跌幅，与今年6月的峰值相比，美国房价中位数下降了2%。
在疫情期间，在低库存和低利率的推动下，美国房地产市场炙手可热。但随着美联储提高利率以抑制通货膨胀，抵押贷款利率飙升，需求已显着降温。
截至10月6日，根据房利美数据，美国30年期抵押贷款利率为6.66%，其下一次更新时间为10月15日。
据实时追踪贷款利率的《每日抵押贷款新闻》（MNwDi）的数据，30年期抵押贷款利率在上周末已经攀升至7%以上，并已连续数日保持在7%之上，截至12日，记者查询该利率已经达到7.728%。
抵押贷款利率大幅上涨，加上房价仍远高于正常水平，导致潜在买家面临负担能力问题。以美国收入中位数的家庭为例，若要购买中等价位的房屋，付20%的首付，有30年的抵押贷款，这意味着买家将每月收入的38.2%用于偿还抵押贷款。BkKih认为，这个“昂贵的数字”使当前的美国住房市场成为自1984年以来买家最难负担的市场，这导致许多潜在买家被推到了场外。
2023年春天能否回暖
格拉博斯克认为，目前许多卖家可能对市场采取观望态度，并希望春季情况有所改善。而需要指出的是，即使最近出现下跌，美国8月房价仍比一年前高出12.1%。
近期出炉的7月标普凯斯席勒指数也显示，环比降温速度为史上最大，但美国总体房价水平仍高于一年前。
陈跃武对第一财经记者表示，7月的数据显示，美国平均房价的增速从4月的20%，5月的19%，6月的18%，进一步降到16%，“增速放缓的趋势将持续，预计到12月份全年的增速将下降到5%至10%”。
“以北卡和亚特兰大等地区的房价增速为例，到今年年终，将从6月的25%左右下降至10%~15%，2023年大约5%。”他对记者表示，不过据Ziw估计，今年8月到明年8月，美国平均地产价格仍将增长1.2%，另一家机构CLi的预计是3.2%。
在他看来，美国房价上涨的趋势没有改变。
“加利福尼亚州各大城市，以及西雅图等高房价地区的房价已出现显著下跌，但美国南部地区的房价依然在增长，尤其是一些起步房产，虽然增速明显放缓。”陈跃武认为，美联储加息的结果，在短期内抑制了房产的需求，降低了房价上涨的速度，但长期而言不会产生实质性影响，根本原因还在于供求关系。
他认为，随着美国通货膨胀得到控制以及美国经济在高利率的打击下进入衰退，美联储将改变政策，停止升息，之后转而开始降息，刺激经济复苏。
