浅谈银行抵押贷款分析

大家好，第一次在头条发文章，我以我十年银行从业经历以及个人见解浅谈一下如今银行抵押贷款分析，如有不对，烦请提醒改证。

抵押贷款顾名思义，是需要拿自有抵押物包括但不限于住宅、商铺、写字楼、别墅、土地、厂房等去向债权方做一个抵押以获取资金，目前来说市场资金方共分为三大类，第一类就是银行，包括国有银行、股份制银行以及城商行，其中我跟客户说的最多一句话就是银行再有套路也比外面其他地方套路要少很多，这一类就是我做的，基本上都是年化利率低、贷款期限比较长，现在基本上就是年化利率3.85%，先息后本3年期，贷款100万为例，一年利息38500元，每个月光还利息就是3208元，贷款随借随还提前还款没有违约金，但是贷款周期相比较其它两类比较慢一些。第二类就是机构，俗称小贷公司，很多打着国企资金方去宣传，其实很多是挂羊头卖狗肉，近两年青岛机构基本上消失了一大半，因为以前是一个均衡存在，以前银行不做的业务就很多，那么自然而然就会去机构，模仿银行流程去放款，随着疫情以及又银行的政策，青岛这边机构基本消失了百分之八十，。第三类就是个人资金方，说白了很简单客户着急用钱必须今天或者明天要拿到钱，或者说征信有问题短期内不好解决这种的就会去找个人，俗称放款户，去看看房子没问题直接房管局去报押放款，半天就能搞定。第一类就不用说了，除了第一类以外我更认可第三类，因为很多小贷公司套路太多，我总是觉得做业务之前要把所有事情跟客户讲明白，能接受就做，不接受就不做，后面有合作的机会再去做，但是小贷公司不是这样，举个例子平安某惠，经常打着平安银行的名义去忽悠客户，上来就跟客户说月息，很多客户理解成等额本息月息七厘就是0.7*12就是年化8.4%也不高，其实错了，以后有机会我会拿出时间专门计算一下贷款利率月息和年化利率转换问题，这还不算完，第二个套路是说没有手续费，但是你们怎么不跟客户说公司会返点给业务员税前百分之二点几的提成呢？贷的时间长每个月还会有提奖，羊毛出在羊身上，第三个套路就是放款之后才会发现每个月都会交保险费、担保费各种费，第四个套路就是提前还款有违约金，你放款之后知道上当了想结清不好意思需要高额违约金，第五个套路就是抵押率非常高，一般的银行都解不动，在这里我不是指所有小贷公司机构都这样只能说大部分都会做这些套路，我为什么说我认可第三类，你做之前个人会明确跟你说年化利率多少，你用多久，到期还本金，手续费是多少？都在贷款前说的很清楚，假使没有能力偿还本金，那边起诉你我感觉这很正常，这就是我说的我认可第三类，但也有一些恶心的个人资金方，是奔着客户房子去的，但是随着国家严厉打击套路贷，目前来说这种就很少了，今天先说到这以后尽量每天发表一篇，纯手工敲字不易，感谢观看[大笑]

汽车抵押贷款行业现状及发展预测分析：竞争加剧下市价将持续下跌

汽车抵押贷款是以借款人或第三人的汽车或自购车作为抵押物向金融机构或汽车消费贷款公司取得的贷款。以汽车作为抵押物的贷款的用途，主要为快速资金周转。

一、汽车抵押贷款行业发展历程回顾

据观研报告网发布的《中国汽车抵押贷款行业发展深度分析与投资前景预测报告（2022-2029年）》显示，中国的汽车抵押贷款已经开始专业化，规模化地发展。近年来，随着发展中国家经济实力的不断增强，以中国和俄罗斯为代表的新兴经济体也出现了汽车抵押贷款。

进入2002年，中国汽车抵押贷款市场开始进入竞争阶段，最明显的表现形式是：汽车抵押贷款市场一直是汽车经销商，保险公司之间的竞争，银行之间的竞争，银行之间的竞争，各商业银行开始重新分配他们的市场份额。银行业务的概念发生了深刻的变化。从以往片面强调资金绝对安全的角度，本行在整体经济规模的基础上，将追求转变为相对金融安全。一些在汽车抵押贷款市场起步较晚的银行在竞争压力下被迫采取“直线模式”。这个阶段的主要特点是：

第一：银行“直接模式”和“客户模式”并存。第二：银行不断降低贷款利率和首付比例，延长贷款期限，放宽贷款条件，范围。竞争导致行业整体平均盈利能力下降，风险控制日益减弱，潜在风险不断积累。第三，汽车抵押贷款在汽车消费总量中所占比重继续上升。第四，保险公司在汽车抵押贷款市场的作用日益淡化。专业的汽车抵押贷款服务企业已经开始出现。

汽车金融是贯穿于汽车的研发生产流通购买消费等各个环节的完整系统，利用多样化的金融工具和金融产品，实现资金筹集信贷运用抵押贴现证券发行和交易及相关的保险投资等资金融通活动汽车金融是汽车产业发展到一定阶段，由汽车业与金融业相互渗透相互融合共同发展的必然产物。

1.起步阶段（二十世纪九十年代）：1995年，上汽集团推出的汽车贷款成为我国汽车金融业务的起点随后，长安汽车天津汽车等纷纷成立了汽车金融机构然而，宏观经济调整和房地产项目贷款的冲击，导致该试验工程开展不久就被央行暂停。

2.发展阶段（2000年至2003年）：二十一世纪初，大量刺激性经济政策推动我国汽车销量高速增长，汽车消费信贷随之出现井喷式发展。

3.调整阶段（2004年至2007年）：我国征信体系不健全，银行风险控制能力弱，汽车消费信贷的风险开始显现，呆坏账迅速扩大，保险公司相继退出。

4.复苏阶段（2008年至今）：全球经济危机爆发迫使我国政府出台了一系列的产业政策，以刺激需求提高销量保护自主品牌车企促进节能环保。

近几年来，互联网金融行业一直是我国经济发展的先锋力量。伴随着国内汽车市场规模的日益壮大，汽车作为优质资产具有较强的流通性，也符合国家政策所规定“小额”、“分散”的特点。互联网汽车金融背靠互联网金融，原有的汽车金融地推营销模式已难以满足消费者及中小企业主的实际需要。同时，互联网汽车金融作为互联网金融的风口行业，市场竞争也在持续加剧。

二、汽车抵押贷款行业市场现状

1、市场规模

改革开放以来，我国城镇化水平不断提高，居民收入水平逐年上升，消费观念不断升级，消费意识逐步增强，我国消费市场发展迅猛，市场规模快速扩大，这直接带动了汽车产品市场的发展，也为汽车相关产业的发展提供了广泛的需求。汽车抵押贷款市场表现亮眼，得益于宏观消费环境、产业内部结构升级、新兴品类市场爆发等多方面积极因素的集中释放。

近年来随着互联网金融的快速发展，汽车抵押贷款行业市场规模在2016年为961亿元。2018年，因P2P行业整体环境动荡，我国汽车抵押贷款市场规模逐年下降，2020年汽车抵押贷款行业市场规模为860亿元，有所上升。

资料来源：网贷之家、观研天下数据中心整理

我国的汽车抵押贷款行业区域市场规模表现出与我国区域经济正相关的态势。我国汽车抵押贷款行业区域市场规模分布如下，其中，华东地区占比29.6%，华中占比10.8%，华南占比20.6%，华北地区占比18.61%，东北地区占比4.89%，西部地区占比15.5%。

资料来源：汽车工业协会、观研天下数据中心整理

2、供需规模

（1）供应情况

近年来跟随着互联网金融的发展，汽车抵押贷款企业不断增加。汽车抵押贷款平台上游资金的供给方是有个人投资者、机构投资者和企业投资者构成。截止2021年2月，我国汽车抵押贷款行业相关企业一共有6885家。

资料来源：佰腾网、观研天下数据中心整理

（2）需求情况

2020年，我国汽车保有量为2.81亿辆，全国共计3.5亿家庭，每100户中，将有60户使用汽车，而这60户里能够接受汽车贷款，按照5%来换算，未来的车贷市场去求将破万亿，前景十分可观。

资料来源：公安部、观研天下数据中心整理

3、市场价格

近年来，我国汽车抵押贷款行业在国内市场激烈的竞争下，平均价格一直没有出现增长，在多方激烈竞争下，金融产品之间的差异又低，使得压价现象时有发生，整体处于下跌的态势，价格走势大致如下：

资料来源：公司财务报表、观研天下数据中心整理

价格影响因素分析：

（1）供需因素

消费者的收入

一般来说，在其它条件不变的的情况下，消费者的收入越高，对商品的需求越多。但随着人们收入水平的不断提高，消费需求结构会发生变化，即随着收入的提高，对有些商品的需求会增加，而对有些商品的需求会减少。经济学把需求数量的变动与消费者收入同方向变化的物品称为正常品，把需求数量的变动与消费者收入反方向变化的物品称为劣等品。

消费者的偏好

当消费者对某种商品的偏好程度增强时，对该商品的需求数量就会增加。相反，当偏好程度减弱时，需求数量就会减少。人们的偏好一般与所处的社会环境及当时当地的社会风俗习惯等因素有关。

相关服务的价格

当一种服务本身的价格不变，而和它相关的其它服务的价格发生变化时，这种商品的需求数量也会发生变化。如果其他服务和被考察的服务是替代品，如牛肉和猪肉、苹果和梨子等。由于它们在消费中可以相互替代以满足消费者的某种欲望，故一种商品的需求与它的替代品价格成同方向变化，即替代品价格的提高将引起该商品需求的增加，替代品价格的降低将引起该商品需求的减少。如果其它商品和被考察的商品是互补品，如汽车与汽油、影碟与影碟机等，由于它们必须相互结合才能满足消费者的某种欲望，故一种商品的需求与它的互补品的价格成反方向变化，即互补品价格的提高将引起该商品需求的降低，互补品价格的下降将引起该商品需求的增加。

消费者对服务价格的预期

当消费者预期某种服务的价格在将来某一时期会上升时，就会增加目前的需求，当消费者预期某服务的价格在将来某一时期会下降时，就会减少对该服务的现期需求。

（2）成本因素

对于汽车抵押贷款行业来说，成本是一个关键因素。企业服务定价以成本为最低界限，服务价格只有高于成本，企业才能补偿运营上的耗费，从而获得一定盈利。但这并不排斥在一段时期个别服务价格低于成本。服务成本是定价的最低经济界限。按量本利盈亏分析法。一定时期内总的价格水平必须超过盈亏平衡点的产销数量，这时候才有利润。只有在市场情况恶劣的情况下，作为短期权宜之计，可以把售价降到比变动成本稍高一点卖出。在实际工作中，服务的价格是按成本、利润来制定的。成本又可分解为固定成本和变动成本。服务的价格有时是由总成本决定的，有时又仅由变动成本决定。成本有时又分为社会平均成本和企业个别成本。就社会同类服务市场价格而言，主要的是受社会平均成本影响。在竞争很充分的情况下，企业个别成本高于或低于社会平均成本，对服务价格的影响不大。服务定价时，不应将成本孤立地对待，而应同成本、资金周转等因素综合起来考虑。成本因素还要与影响价格的其他因素结合起来考虑。

目前，我国汽车抵押贷款行业成本人工成本占比较大，此外，如营销成本等也都是重要的成本发生项目，其次一些相关的风控设备等也占有较大的比例。

资料来源：银保监会、观研天下数据中心整理

（3）渠道因素

汽车抵押贷款行业的渠道建设一直都是一个非常重要的因素，对汽车抵押贷款行业的最终销售有着非常重要的影响。各分销渠道的建立和布局是否科学，影响到人们购买的分布，良好的渠道布局能有效覆盖足够多的消费者，而又没有重复性建设，不良好的布局则容易使得很多用户没有覆盖到，或者过量覆盖导致恶性竞争，因此渠道因素是本行业销售过程中非常重要的一环，对本行业的价格体系有着深远的影响。

三、汽车抵押贷款行业发展预测

1、市场规模预测

随着时代的发展，互联网技术的应用，越来越多的领域开始尝试与互联网合作，金融、汽车作为与老百姓生活息息相关的产业，也开始与互联网携手并进。“互联网+”计划更是将互联网+产业提升到一个新的高度，互联网汽车金融也应运而生。随着互联网金融不断出现，竞争的日趋激烈，该行业也开始走向细分化，汽车抵押贷款发展前景巨大。

预计到2027年我国汽车抵押贷款行业市场规模将达到1088亿元。具体如下：

资料来源：观研天下数据宗新整理

2、供需情况预测

车抵押贷款在行业逐步规范的大环境下，借款人和投资人对车贷的需求会驱动车抵押贷款行业进一步发展。随着政策环境和组织结构的制约不断完善，汽车金融公司将因其自身特点而发挥越来越重要的作用。随着中国汽车金融的开放，专业的汽车抵押贷款服务公司一定会成为中国未来汽车市场的主角。

随着人们生活水平的不断提高，三，四线城市的汽车保有量也越来越多，消费的前置化，借款需求也就越来越旺盛，促进汽车抵押贷款行业的发展。

3、行业价格预测

未来随着汽车抵押贷款行业的发展，我国汽车抵押贷款服务价格将会呈现两极发展，对于拥有良好信誉的汽车抵押贷款品牌，随着产品服务升级，品牌效应以及客户的追捧，其价格将会继续增长；而对于中低端品牌汽车抵押贷款产品，随着竞争加剧，同时产品成本逐渐降低，其价格将会保持稳定甚至下降。

同时未来随着我国汽车抵押贷款产业集中度的上升以及汽车抵押贷款产品需求的多元化程度的增加以及国内经济发展等因素综合作用，我国的汽车抵押贷款行业的价格将逐步下降。

资料来源：观研天下数据中心整理（WWTQ）

深度分析，抵押贷款，值不值得做？

当你手头所有能用的资金都用得差不多了，就该从房子里找资金了。抵押贷款是很多人一开始根本不想用，一用上就上瘾的一种贷款。这其中风险和陷阱都很多，我们今天讲一些皮毛，单纯的从数学上算一下抵押贷款的优劣势。

举例来讲，某套房购房时100万买入，当年3成的首付，贷款70万买的。如今房屋升值到了200万，按理想值抵押7成计算，原1.4倍基准利率6.85%，能抵押出140万。除去原来的70万贷款，实得70万左右。

看到这里可能有些朋友就嘀咕了，我原贷款可能是公积金贷款，也可能是打9折的商业性贷款，公积金利率不过3.25%，原商贷打9折也不过4.41%。把我原来便宜的贷款清掉，换成基准利率上浮很多的贷款，仅仅为了多得到70万现金，值得吗？

这的确是一个问题，尤其是有些朋友之前的贷款还是公积金贷款，换成抵押贷款，一下子利率上升了一倍，的确感到心疼。

NO：1我们设计了一个模型，大概计算一下得与失：

就以刚才的模型为例，100万的房子，当年3成首付，7成贷款，如今市值200万，想做抵押140万，除去尾款的70万周转资金，还有2个点的手续费（2.8万），实得67.2万。那么问题来了，这新增的67.2万贷款成本（利率）是多高呢？

新增贷款利率=新增利息/新增贷款=抵押贷款利息-原贷款利息/新增贷款

之前抵押贷款利率一般都是在原基准利率（4.9%）上浮20%，也就是5.88%，但是前段时间（10月8日以下）二套基本都是上浮20%~30%（现在执行商业性个人住房贷款利率新政以后也和之前的利率差不多），这个利率很难在市场拿到了，一般银行的抵押贷款的利率在6%~8%之间。从实际出发，我们假设抵押贷款利率为原基准利率（4.9%）上浮40%，即6.86%。

同时考虑到2个点的手续费，还要化解到贷款期限中，如果贷款的期限是10年，实际利率就是6.86%+2%/10=7.05%；20年，就是6.95%；30年就是6.92%。同时实得资本140万-2.8万=137.2万。考虑到在原按揭或公积金贷款中，本金归还比例很少，就设定原贷款还是70万。

1.1、假设原70万贷款是公积金贷款，利率是3.25%，计算在抵押10年、20年、30年不同情况下的新增贷款利率：

1.2、假设原70万贷款是纯商业贷款，利率打9折，即4.41%，计算在抵押10年、20年、30半年不同情况下的新增贷款利率：

从图中我们可以看出，新增贷款利率要比我们想象的高，尤其是纯公积金贷款的情况下，我们未来拿到新增的这67.2万资金，付出的代价是很高的。

但是这种成本无可回避，如果不做抵押，这套房子不管增值多少对你来讲都意义不大，因为无法提供流动资金。做上面的这个计算，其实并无太大意义，只是为了让你对自己使用资金的成本有一个估量。

NO：2真正有意思的问题在于，到底房产升值多少，才值得去做抵押贷款？比如仅能抵押出70万，那你肯定不会去做，因为清完尾款手里根本不剩现金。那抵押出80万呢，清完尾款还有10万值得吗？抵押出200万呢，清完尾款还剩130万现金值得吗？

脑子想是想不出来的，需要计算一下。

我们还以这套房子为例，计算在抵押值不同的情况下，新增贷款的利率有多高。首先计算抵押30年期的情况下：

20年期和10年期：

这里面就有一个很有意思的事情，当抵押值比原贷款多的不是很多的时候（有点绕），新增贷款利率非常高，高到不能承受（29.05%）。当抵押值大于140万以后，利率进入9%的区间，与我们最开始计算的利率已经相差无几。

20年期和10年期的计算同样表明了这一点，临界点都在140万。

这是一个很重要的结论，抵押值大于140万，原贷款70万，也就是抵押值多于原贷款2倍时，新增贷款的成本才能降下来，否则成本会很高。

当然，不同条件下，计算的结果也会不同，你可以根据自己的实际情况算一下值不值。

NO：3现在，反过来思考，在抵押贷款140万的情况下，不同的原贷款导致的新增贷款利率有何变化。

先计算30年期抵押贷款：

20年期和10年期：

这个计算结果基本和我们的常识差不多，原贷款剩余额度越小，新增贷款利率就越低，也就是我们的心理上就越容易承受。

NO：4以上聊的这三个方面，第二点最重要。

为什么？

因为第二点决定了你做不做，而第一点和第三点仅仅是计算成本，没有任何选择的余地。只有决定去做，才有成本的问题，不做，成本就毫无意义。

同样，在抵押贷款中，有时成本我们考虑的不是很多，主要是能不能做，也没有用，能不能办成事的问题。

举个例子：在第二点中，如果只能抵押出100万，我们肯定不会做。除了利率高，还有一个最重要的问题是，这笔钱抵押出来后没用。

对，没用。抵押100万，还尾款70万，手里还剩余30万现金。

比如，我们拿这30万去买房，请问，30万首付，就算是按首房首贷3成计算，只能买100万的房子，100万去哪里可以买到房？

（声明：贷款出来的钱不能拿去买房，除非是按揭贷款。不然做抵押贷款贷出钱来拿去买房就是违规操作，不但银行要承担责任，借款人也要承担相应的法律责任，大家切记。我们再这里只是举一个例子，切勿模仿！）

就天津市目前的房市而言，市内六区买不到，换成四区90%的房子价格也超过了100万。所以说没用。

相对而言，哪怕承受9.98%的利率能贷出130万，就有用。

因为除去尾款70万，还能剩下60万。60万做首付，买200万的房子，目前选择的余地还是很大的。

这就是有用。

（再次声明：贷款出来的钱不能拿去买房，除非是按揭贷款。不然做抵押贷款贷出钱来拿去买房就是违规操作，不但银行要承担责任，借款人也要承担相应的法律责任，大家切记。我们再这里只是举一个例子，切勿模仿！）

NO：5大家会发现，讨论到最后，最重要的不是利率，不是成本，是贷款成数。贷款成数决定了这笔钱有没有用，能不能办成事，而成本只是附带的，甚至是无法改变的。

至于为什么计算10年、20年、30年的抵押贷款期限的问题，通过计算，我们可以发现他们对新增贷款利率影响并不大。但还是很重要，为什么？

因为期限绝对现金流。140万的抵押贷款，10年期月供16147.30元，年期月供9131元，负担整整降了1倍。换句话说就是，贷款的期限越长，你能撑的时间就越长。所以我们不推荐那种5年甚至是3年期的抵押贷款，压力太大，风险太大，虽然这种贷款一般比较容易办理。

还有一个问题，虽说一般70年大产权的住房抵押就可以到7成，但是银行会贬值一部分，5成可保，6成是常态。所以你的房子增值到200万，一般也就能抵押出120万左右来。如果想要抵押出140万，需要增值更多。

所以做抵押贷款，一定要和贷款公司确实成数，成数太低就没有折腾的必要了。

最后，不管是信用贷还是抵押贷，我们都建议走银行，不走小额贷款公司。

我们相信银行。

最后的最后，抵押贷款的难度也会越来越大，甚至可能停掉个人办理的路子。我们之前讲过政府的赌气式调控的问题，你的命门政府都知道，只是想不想理你的问题。所以我们再次提醒风险问题，且行且谨慎！