首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。

500万元30年贷款，月供或少还600元

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。

对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。

央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。

坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差

值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。

此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。

此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对卢茜

5年期大额存单年利率3.85%，新网银行、百信银行你选谁？

12月14日，新网银行微信公众号发文宣布，该行大额存单将于12月19日上线，5年期年利率3.85%，受让当月年利率最高11.94%，起存门槛大概也是20万元。

在此之前，探长读财发文，网商银行大额存单卖“断货”，三年期年利率只有3.3%。半个月时间过去，这种情况没有发生变化，网商银行大额存单始终处于“售罄”状态。不同的是，转让中的大额存单利率进一步下调。

目前，网商银行将转让中的大额存单划分为：高利率捡漏、短期限精选、更多存单三类。其中，高利率捡漏也处于“售罄”状态；短期限精选剩余期限约2年，折算年利率约2.76%；更多存单折算年利率约3.07%，剩余期限不足3年。

微众银行大额存单B款，年利率高达4%，但预约需要等很长时间。小编尝试预约，但5天都在排队中。探长读财从微众银行工作人员处获悉，根据已成交客户的反馈，今年3月30日预约大额存单，直到11月19日完成交易。

根据微众银行规则，大额存单预约等待期间存入7天通知存款+，年利率1.85%。这也意味着，在成功存入大额存单之前，有超过8个月年利率只有1.85%。

与网商银行的大额存单年偏低，微众银行的大额存单预约时间长相比，新网银行即将发售的5年期，年利率3.85%的大额存单优势明显。

然而，新网银行即将发售的大额存单并非绝对优势。探长读财注意到，百信银行目前在售的5年期大额存单，年利率同样3.85%，同样支持转让，且当前余额充足。

探长读财注意到，虽然百信银行大额存单额度充裕，但转让专区也只有10笔待成交，如果剔除折价转让存单，只有两笔大额存单待成交，且剩余期限无限逼近5年。

可以说，百信银行的大额存单在年利率占优的情况下，转让效率也同样出色。

根据新网银行的介绍，受让当月年利率最高11.94%，其用意就是调动用户承接转让存单，让转让存单能够快速完成成交。但百信银行的转让存单利率在下调，最高也只与新发行的利率持平。这也意味着，一旦大额存单产品不再吃紧，百信银行的转让效率将直线下降。

公开资料显示，百信银行是中信银行与百度联合发起设立的新型互联网银行，于2017年11月18日正式开业。2020年11月，百信银行增资扩股获银保监会批复，引入境外机构加拿大养老基金投资公司作为新股东，注册资本由40亿元增至56.34亿元，增资后中信银行持股65.70%，百度公司持股26.03%，加拿大养老基金投资公司持股8.27%。

今年上半年，百信银行实现营业净收入19.37亿元，同比增长46.95%；拨备前利润13.95亿元，同比增长57.05%；净利润3.38亿元，同比增长225.47%。截至2022年上半年，百信银行行总资产825.87亿元，较上年末增长4.01%，净资产71.33亿元，较上年末增长4.83%；不良贷款率1.50%，同比下降0.14%；拨备覆盖率291.73%，同比增长73.52%。

新网银行是原银监会批准成立的全国第七家民营银行，也是四川省首家民营银行，于2016年12月28日正式开业。该行注册资本30亿元，由新希望集团持股30%、小米29.5%、红旗连锁持股15%。

今年上半年，新网银行营业收入16.26亿元，同比增长35.95%，但净利润仅2.56亿元，同比减少40.19%。截至2022年上半年，新网银行资产规模744.23亿元，较2021年末的571.16亿元增长30.3%；总负债为684.13亿元，较2021年末的513.62亿元增长33.2%。

日本超低房贷利率的幸与不幸

香港《南华早报》网站12月5日发表题为《日本超低房贷利率的幸与不幸》的文章，作者是英国劳雷萨咨询公司合伙人尼古拉斯·斯皮罗。文章编译如下：

全球房地产热开始退潮，楼市增长放缓的原因是今年利率急剧上升。美国30年期抵押贷款固定利率已超6%，为2008年金融危机以来的最高水平，澳大利亚房贷可变利率已升至近5.5%，英国两年期贷款固定利率为6%。

然而，一个主要经济体将自身隔绝于借贷成本快速上升之外，格外引人注目：日本仍在维持其超宽松的货币政策，希望一劳永逸地消除国内的通缩心态，显得与世界其他地区格格不入。

日本央行的基准利率自2016年以来一直保持在负0.1%，因此其抵押贷款利率已压低到离谱的水平：浮动利率贷款低至0.3%，而由日本住宅金融厅提供的35年期固定利率抵押贷款，利率能低至1.6%。

尽管日本的抵押贷款利率比其他发达经济体低得多，却在加剧该国房地产市场长期存在的问题。

首先，负利率促使借款人纷纷申请浮动利率抵押贷款，目前此类贷款占未偿贷款的70%以上，而2008年这一比例仅为略高于三分之一。随着10月日本核心通胀率已达到40年来的最高水平3.6%，日本央行面临越来越大的压力，要求其明年开始恢复货币政策正常化，因为有迹象表明工资终于要上涨了。

即使是小幅加息也可能对脆弱的借款人带来冲击，尤其是如果事实证明日本退出超宽松政策时是无序的。考虑到日本十年来激进的货币宽松政策造成资产价格严重扭曲，日本的无序退出是市场的一个主要担忧。

其次，尽管低利率导致抵押贷款总额激增，但自1991年日本房地产泡沫破灭以来，住宅价格一直呈下降趋势，近年来才逐渐回升。自日本央行实施负利率以来，住房贷款一直以每年2%至3%的速度增长，但平均房价仍比峰值低28%。

目前，主要风险是利率上升幅度超过预期。如果事实证明通胀压力比预想的更强大、更持久，日本央行可能会被迫出手。里昂证券驻东京的策略师尼古拉斯·史密斯警告说，很多银行“还没有经历过完整的房地产周期”。

尽管如此，考虑到日本沉重的公共债务负担和上世纪90年代危机的痛苦回忆，日本央行势必谨慎行事。史密斯说，日本“失落的十年”使1929年的美国股灾“看起来就像在公园里散步”。

同样重要的是，日本房地产价格固然持续低迷，但这个亚洲第二大经济体并未像其他国家那样遭遇无力负担住房的严峻问题。在彭博社追踪的30个发达和发展中经济体中，日本的房价收入比和房价租金比处于最低水平。

日本低得离谱的抵押贷款利率正在累积问题。然而，也正是因为这样的低利率，与大多数其他主要经济体相比，日本的首次购房者才能相对容易地置业。20世纪90年代房地产市场崩溃留下的并不都是恶果。

来源：参考消息网