北京贷款律师：民间抵押房产借贷合法吗？

在抵押贷款中，并不是所有的贷款银行都会选择通过，有些信誉不好，银行不会同意，那么私人抵押财产贷款合法吗？为了帮助您更好地了解相关法律知识，北京金标律师事务所整理了相关内容，让我们一起了解。

一、民间抵押房产借贷合法吗？

(1)评估风险。

随着经济的发展，可以作为抵押品的资产越来越多，行业跨度也越来越大。因此，银行利用评估机构对抵押品进行评估。但在利益的驱使下，一些评估机构毫不犹豫地出具了虚假的评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可以故意提高财产评估价格，使贷款申请更多贷款；当银行拍卖抵押财产时，评估机构会故意降低财产评估价格。

（2）租赁权对抗风险。

首先，抵押品很难处理。按照买卖不破租赁的原则，如果借款人不能按时偿还贷款，信用社很难处理抵押财产，因为租赁仍然有效。

第二，很难获得租金收入。借款人与银行签订贷款合同前，与抵押房地产承租人签订长期租赁协议，要求承租人一次性支付租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，即使信用社获得产权，也很难获得偿还贷款的租金收入。

(3)登记风险。

一是虚假登记。抵押贷款向主管部门登记是保证贷款合同生效和优先赔偿的必要条件。但目前存在重复登记和登记部门个别人员出具虚假登记证的问题。当贷款发生纠纷时，信用社无法对抗第三人，权益无法得到保护。

二是一物多抵押的风险。中国民法典规定：财产抵押后，财产价值大于担保债权余额的，可以再抵押，但不得超过其余额。借款人将财产抵押给多家银行后，一旦破产，抵押财产将难以处置和实现。

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房产抵押贷款的十大法律风险

房产抵押贷款作为银行贷款中非常普遍的担保措施被广泛运用，银行抵押权因抵押登记而产生。但银行享有房产的抵押权并不能代表抵押权一定能够对抗其他权利人的合法权利。齐精智律师提示在本文第一种、第五种、第七种、第八种情况中，银行因贷款而抵押房产所产生的抵押权不能对抗其他权利人。

本文不惴浅陋，分析如下：

一、房屋购买者的居住权优先于银行房产贷款抵押应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条。

裁判要旨：交行陕西分行认为，本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条，其对案涉房产享有对抗案外人李骊昕的优先受偿权，二审法院适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条系适用法律错误。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。

换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。

本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条就是第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。据此，在李骊昕的行为符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权，李骊昕也享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，李骊昕已承担相应举证责任，提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，二审法院参照适用该规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，认定李骊昕享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。此外，交行陕西分行认为，适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的前提条件是办理商品房预售登记。该主张没有法律依据，本院不予支持。

案件来源：交通银行股份有限公司陕西省分行、李骊昕申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书，最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申1615号。

二、银行对用已销售的房屋抵押审查有过失的，抵押登记无效。

裁判要旨：永州农商行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对云天公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目房屋早已建成发售，云天公司也曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的商铺也已实际出租使用。

在此情况下，永州农商行不仅应当预料用于抵押的商铺存在业已售出的可能，而且完全有能力了解到商铺已经售出的客观事实。原审判决由此认定永州农商行对于抵押商铺未予审慎审查存在过失，因而不属善意取得情形的意见，具有相应的事实和法律依据。永州农商行认为商铺销售情况并非办理贷款抵押必须审查的内容，其亦无从知道商铺实际销售情况，故其已尽审慎审查义务，属于善意取得的意见，理据不足，不予采信。

案件来源：(2011)民提字第29号]大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案，转载于《最高人民法院公报》2012年第6期(总第188期)

三、父母以未成年人子女房产对外设立抵押担保，有效。

裁判要旨：现行法律对抵押人的身份并无限制，限制民事行为能力人的母亲以监护人的身份代其签署抵押合同并不违反法律的禁止性规定。即使监护人代为签署合同的行为损害了被监护人的利益，也应当由监护人承担赔偿责任，并不能因此否定合同的效力。

案件来源：黄韵妃与华夏银行股份有限公司深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司、上赫股份有限公司、黄恒燊、温小乔一般担保合同纠纷申请再审案[最高人民法院(2014)民申字第308号]

四、未经审批抵押划拨土地上的自有房屋,并不必然导致抵押无效。

裁判要旨：根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。

当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。

案件来源：中国长城资产管理有限公司济南办事处与山东济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷二审案[最高人民法院（2006）民二终字第153号，《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第1期，总第135期]。

五、抵押权人同意销售抵押房产，抵押登记虽未注销，抵押权已消灭。

裁判要旨：抵押权人同意继续销售抵押房产，应视为放弃抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权，即使抵押权登记尚未注销，抵押权仍消灭。至于抵押人未将售房所得款项用于偿还借款，系抵押权（出借人）与抵押人（借款人）的债权债务关系，当事人应当另行主张。

案件来源：（2016）最高法民申887号。

六、房产抵押登记范围记载不清，在后买受人可对抗“抵押权人”。

裁判要旨：本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-1号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，视为抵押登记不具体、特定、明确，对丁维生而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。

案件来源：（2017）最高法民申2274号。

七、银行以抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产为由，主张开发商在抵押登记后出售商品房的行为无效，最高法不予支持。

裁判要旨：依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。该规定属于管理性强制性法律规定，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，交行陕西分行主张李梓瑜与瑞麟公司未经抵押权人同意所签订的《商品房买卖合同》无效，其理由不能成立。

案件来源：（2018）最高法民申843号。

八、银行抵押房产在前，开发商出售抵押房产在后，买受人可排除抵押权的优先受偿。

裁判要旨：房屋买受人与房屋卖售人在签订买卖合同时，标的房屋虽然有抵押，但是买受人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件，买受人享有排除强制执行案涉房屋的权利。

《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。”

案件来源：最高人民法院（2018）最高法民申171号民事裁定。

九、若抵押人的配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，抵押权人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，对真实权利状况不知情应不存在重大过失。

裁判要旨：在婚姻关系存续期间，夫妻一方未经配偶同意，擅自以夫妻共有房屋作为抵押物与金融机构签订抵押借款合同，且其配偶事后未予追认的，属于擅自处分夫妻共有财产，系无权处分。但在签订抵押借款合同时，金融机构已经审核了夫妻一方提交的无配偶、其系抵押房屋所有权人的证明材料，已经尽到了合理审查义务，主观系善意。同时，金融机构亦按照合同约定发放了贷款，即支付了抵押合同的合理对价，故金融机构的行为构成善意取得。

律师提示《担保法司法解释》第五十四条的规定，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

案件来源：王X诉李X、中国民生银行股份有限公司天津分行确认合同无效纠纷案，(2013)津一中民二终字第0069号。备注：该案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(总第715期)收录。

十、房产已抵押登记,土地另抵押他人，虽登记也无抵押权。

裁判要旨：借款人将自己的房屋抵押给银行，该房屋占用范围内的建设用地使用权应视为一并抵押，在该房屋抵押抵押登记期间，即使案涉房屋所占用土地的土地使用权又被抵押给其他债权人并办理了抵押登记，对该土地使用权的抵押权并不能有效设立。

案件来源：(2017)最高法民申3643号。

综上，银行贷款房产抵押权并不能对抗在后的符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的房屋购买者的居住权。来源：法商之家

用房产抵押贷款，转手民间借贷。该民间借贷是否合法有效？

案件说法25：2016年杨某用其名下北京市东城区花园某房屋作为抵押担保，从中国银行贷款290万元。其中280万元直接用于大通乐融公司的委托理财。那么杨某与大通乐融公司委托理财协议是否合法有效？

参考案件：(2022)京02民终5922号

关键信息：

一、参考案件中，2016年11月3日，杨某与中信银行总行营业部签署《中信银行个人经营借款合同》，约定杨某向银行贷款290万元用于向上游企业进货，款项直接支付至交易对象北京大通广联公司（属于大通乐融公司关联公司），贷款期限60个月，贷款年利率为6.17%；杨某提供其名下位于北京市东城区花园某房屋作为抵押担保。

二、2016年11月7日，杨某与大通乐融公司签订《投资理财委托协议书》，约定杨某提供合法自有资金作为理财资金委托大通乐融公司投资管理；委托资金数额280万元；为保本加固定收益，换算年收益率为15%。

三、大通乐融公司理财到期未退款，双方发生诉讼。

四、法院判定，1、《投资理财委托协议书》约定大通乐融公司向杨某保证本息固定回报，因此名为委托投资理财，实为借贷。2、杨某向大通乐融公司出借的280万元来源其向银行的房产抵押贷款，故杨某与大通乐融公司借贷行为无效。大通乐融公司及其股东孙某应当偿还杨某剩余本金85万元为基数，利息按照中国人民银行同期贷款利率标准（约4%）计算。

结论：杨某与大通乐融公司委托理财协议，名为委托投资理财，实为借贷。由于出借280万元资金属于房产抵押贷款，借贷行为无效。