多地房贷利率跟随LPR下调 有银行首套房按揭贷款利率最低降至4.9%

来源:证券日报

随着LPR(贷款市场报价利率)下调，《证券日报》记者了解到，北京、上海、深圳、广州、苏州等多地个人住房按揭贷款利率已经相应进行了调整，同时，也有银行下调了上浮基点，首套房按揭贷款利率最低降至4.9%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，并非所有房贷客户都能马上享受到下调后的利率。新增房贷普遍可以按照最新的LPR利率计算，存量房贷则要看购房者的重定价日。

多地房贷利率下调

《证券日报》记者以购房者身份咨询了北京地区包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、招商银行、民生银行、平安银行、浦发银行、南京银行、江苏银行等在内的11家银行的多个网点。上述银行网点工作人员对记者表示，目前首套房贷款利率均已降至5.15%、二套房贷款利率降至5.65%，分别跟随5年期以上LPR一同降了5个基点，但加点幅度未变，自2019年LPR改革后始终执行首套在LPR基础上加55个基点、二套加105个基点的标准。

《证券日报》记者致电上海地区多家银行支行了解到，目前这些银行首套房贷款利率已降至5%以下，为4.95%，二套房贷款利率为5.65%。其中房贷利率随LPR下调了5个基点，加点幅度未调整。

事实上，亦有多地银行对房贷加点部分进行了下调，但加点利率部分根据各地区房地产情况及各家银行房地产贷款策略不同而有所差异。例如，广州房贷利率差异化定价特征更明显。据了解，此次LPR调整之后，广州首套房贷款利率集中在5.5%至5.6%之间，二套房贷款利率5.8%，其中房贷加点部分仍会参考客户资质与楼盘(新房)合作情况。

某股份制银行深圳分行某支行个贷经理告诉记者，目前首套房贷款利率最低可申请4.9%，除了LPR下降的5个基点之外，加点利率部分也较此前下降了15个基点。

《证券日报》记者从苏州地区多家银行了解到，目前部分银行首套房贷款利率已经降至4.95%，二套房贷款利率降至5.5%以下。

根据贝壳研究院重点城市主流房贷利率数据，2022年1月份受监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点。其中59城房贷主流利率环比下调，较上月增加19个，广州、深圳、杭州、南京、苏州等重点城市房贷利率均下调。

LPR调整影响几何?

值得注意的是，5年期以上LPR下调对新增和存量贷款的影响不同。新增房贷普遍可以按照最新的LPR计算，即可享受LPR下调的红利，降低购房成本。但存量房贷则要看购房者的重定价日。

北京某国有大行个贷经理告诉《证券日报》记者，从2021年1月份开始实施，银行都集中将存量房贷批量转化成LPR。转化成LPR定价模式后，房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第一个月开始调整。这意味着2023年1月份，很多人的房贷将会迎来新一轮调整。

他进一步介绍：“对于已贷款的购房者来说，在1月20日之前已经完成今年重定价的存量房贷，需要等到2023年1月1日重定价时调整。但对于在2022年1月20日以后完成贷款的新购房者，则会立刻享受到利好。”

“此次LPR调降，对于房地产市场将产生积极影响，有助于提振楼市的景气度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，从房企角度看，中长期贷款资金成本将进一步降低，进而鼓励房企愿贷敢贷。从购房者来说，房贷利率成本进一步下调，将进一步激活合理住房消费需求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《证券日报》记者表示，2022年货币环境稳健偏宽松的基调基本确立。作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下降，代表着居民住房按揭贷款成本降低，有助于提高居民购买力，释放住房消费的同时也带动其他生活消费。预计年内购房信贷环境保持相对宽松，支持合理住房消费需求的释放，带动市场量价向中枢回归。

央行怎么定的贷款利率？一文读懂

通过前几期的内容，我们已经了解了央妈的兜里有酸辣粉（SLF）和麻辣粉（MLF），最近央妈吃好了又琢磨怎么穿暖了，新添了一件“鹿皮绒”（LPR，贷款市场报价利率）。

没穿”鹿皮绒”之前，央妈用麻辣粉（MLF）引导中长期银行间市场的资金价格。当金融机构互相借钱的价格超过麻辣粉（MLF）时，可以向央妈申请麻辣粉，但是对于对经济影响更大的存贷款市场，央妈则采用了另一套完全不同的体系，即统一制定贷款基准利率。各家银行再按照这个贷款基准利率调整贷款利率。

麻辣粉（MLF）的调整并不会影响贷款利率，这样就存在银行间市场与存贷款市场割裂的问题。好比一辆汽车，麻辣粉（MLF）是发动机，贷款基准利率是变速箱，贷款是车轮，央妈希望一踩油门轮子就跑起来，但是现在变速箱和发动机是脱钩的，那央妈踩油门也好，踩刹车也罢都只能听见汽车隆隆响，贷款的轮子却一动不动。

2019年8月17日，应国常会“运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决融资难问题”的要求，央行发布〔2019〕第15号公告，宣布将改革贷款市场报价利率（LPR）的形成机制，“鹿皮绒”闪亮登场。央行规定18家银行每个月按照最新公布的麻辣粉（MLF）利率加点资金成本分别上报最优客户贷款利率，央行每月20日公布平均值即为LPR定价。这样一来，变速箱和发动机就连接起来了，央行能够通过调整麻辣粉（MLF）有效控制贷款节奏啦！看来央妈这件”鹿皮绒”还真是暖心啊！

“鹿皮绒”（LPR）分一年期利率和五年期利率，10月最新报价分别是4.20%和4.85%。

举个例子

一年期利率用来作为短期借贷的基准，假如你现在买一辆奥迪，贷款20万，一年还本付息，银行评定贷款上浮100，那么你的借款利率就是4.20%+1.00%=5.20%，到了年底你需要还给银行本金20万及20万*5.20%=1.04万元利息。假如下个月银行报价的1年期LPR下调至4.10%，你的朋友买车同样条件贷款20万，那么他到期还给银行的利息就是20万*5.10%=1.02万元，节省200元利息。

五年期利率用作发放住房抵押贷款等长期贷款的基准，这个就和我们特别关心的房贷密不可分了，假如你买房贷款100万，贷款5年，银行评定贷款上浮60且没有折扣，那么你的房贷利率就是4.85%+0.60%=5.45%，按等额本息还款，每个月要还19078.09元房贷，5年内除了还本100万外，你一共支付银行14.47万利息。在同样的条件下，如果5年期LPR下调10到4.75%，那每个月还款就降到了19032元，5年共支付14.19万利息，比之前节省2800元。

结语央妈这件新衣服不但能够有效连接公开市场操作与贷款利率，还与我们的日常生活息息相关呀，保暖又贴心。吃的穿的都齐全了，央妈兜里还有啥？请继续关注“宏观有意思”。

大和：维持招商银行(03968.HK)“买入”评级 目标价降至41港元

大和发布研究报告称，维持招商银行(03968.HK)“买入”评级，下调2022-24年拨备前利润预测4%-9%，净利润预测+1%至-4%，主因收入较预期高，目标价由50港元下调18%至41港元。公司今年Q3净息差按季收缩1个基点，较Q2的14个基点好，但同时仍面临下行压力，力争以合理的贷款定价覆盖风险。

截至2022年10月31日收盘，招商银行(03968.HK)报收于25.8元，下跌3.19%，换手率0.85%，成交量3880.14万股，成交额10.07亿元。投行对该股的评级以买入为主，近90天内共有3家投行给出买入评级，近90天的目标均价为55.9。中银国际最新一份研报给予招商银行买入评级，目标价63.37。

机构评级详情见下表：

招商银行港股市值1184.45亿港元，在银行行业中排名第9。主要指标见下表：

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