房贷利率：昨天，今天，明天

新加坡住建厅悬挂的杜甫名句“安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜”

先上干货：

首套个人住房公积金5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%

商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

不同贷款有着不同的利率类型，买房子商业按揭贷款是LPR浮动利率，而公积金贷款、抵押消费贷、经营类贷款就是固定利率，也就是固定利息合同；而如果是每年续贷的贷款方式，就会按照每年的贷款利率执行，一个授信期限可能有多个利率。

LPR:简单来讲就是从原来的以中国人民银行（也就是中国央行）主导的基准利率，向以各商业银行作为报价行来集中自主报价的贷款基础利率的基础上、指定发布人对报价进行算术计算、形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布的方式转变。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得出贷款基础利率报价平均利率，于每月20号通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率的基准性和公信力。

房贷一般分为公积金贷款和商业按揭贷款。

首先买房子公积金利率是不变的，因为个人住房公积金贷款利率没有与标准利率挂钩。2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

而商业按揭贷款以前是固定利率，现在是浮动利率，变化的时间点就是2020年。

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

2020年8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR贷款市场报价利率，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。标志着各大行开始利率计算方式转换，2020年以前的每个房贷还款人都有且仅有一次更改的机会。

自从2020年以来，LPR一直降低

转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR固定点数”。举例来说，如果王先生在前几年利率较低的时候贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88%，即负88个基点。

固定利率阶段其实银行的自主权限大一些，拥有打折权限，利率可以做到比LPR低到将近100个几点BP，而改革之后房子商业按揭贷款利率原则上只能高于LPR，不能低于LPR。这也就是为何LPR从2020年的4.65%降低到现在的4.3%，但有的人的贷款利息没有减少，反而变多了。

2020年之后购房客户房贷都默认执行LPR了，没有固定利率这个选项了，而改革后的LPR浮动利率计算方式为：房贷利率=当期LPR+X（BP，银行规定）。贷款1年LPR为3.65%，贷款5年以上LPR为4.3%（2022年11月数据）。X（BP计量单位）是由各家银行根据自身需要和当地情况加的利润点。但一般银行是在央行给定的指导政策之上再加点。实际上LRP会每月发布新数据，但按揭贷款合同中的LPR只能是发生变动的次年的贷款发放日或者次年1月1日才变，贷款日变动还是一月一日变动签合同时客户会自己选择。

5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。也就是说商业贷款现在为了刺激楼市，针对现在买首套房可以做到加-20个基点，相比于以前可以打折的固定利率来说降息区间收窄了。

而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套加105个基点。2022年11月5年期LPR是4.3%，也就是说各大银行商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

各主要国家和地区房贷利率水平

即使今年央行1月、5月、8月三次降低LPR,LPR下降意味着房贷利率有下降的基础，但具体执行时间要看贷款重定价日；例如你的房贷是3月15号发放的，要等到明年3月15号，或者是明年的1月1号。

房贷利率按理来说是降低的，可是和其他主要经济体和地区相比，我国现有房贷利率还是处于高位的。至于原因大家可以自己自行考虑下。

2020年以后买房默认只能选择LPR浮动利率，客户无法选择。至于2020年以前的客户是否选择固定利率转变为浮动利率也要综合考虑。在利率下行周期，LPR利率原则上会同趋势下降，降低利息支出和还款压力。但是如果发生短期内LPR的剧烈波动，尤其是上升，会导致还款压力剧增，加剧了资金链的脆弱性。

比如美国次贷危机以前，LPR从2004年到2006年之间从1%上调到5.25%，整整5倍，这也是导致很多人只能无奈中止继续还贷，导致大面积违约，两房的次贷危机引发金融危机，影响一直波及到今天。

结合目前的经济形势，现有LPR浮动利率计算方式，银行政策空间如何变化，大家可以拭目以待，顺势而为，做出适合自己的选择。

lpr利率2022最新11月：lpr是一年变一次还是随时变？

11月21日，中国人民银行发布了贷款市场报价利率（LPR）公告，表示最新报价2022年11月出来了，那利率2022最新11月是多少？是一年变一次还是随时变？

一、最新报价2022年11月是多少？

最新报价2022年11月是1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。其跟10月份相比无任何变化。

1.1年期最新报价2022年11月：3.65%。

2.5年期最新报价2022年11月：4.3%。

3.利率2022最新标准一览表如下：

1年期

5年期以上

2022年10月

3.65%

4.30%

2022年9月

3.65%

4.30%

2022年8月

3.65%

4.30%

2022年7月

3.70%

4.45%

2022年6月

3.70%

4.45%

2022年5月

3.70%

4.45%

2022年4月

3.70%

4.60%

2022年3月

3.70%

4.60%

2022年2月

3.70%

4.60%

2022年1月

3.70%

4.60%

二、是一年变一次还是随时变？

既不是一年一变，也不是随时变，而是根据最新报价一个月一变，就是说如果这个月最新报价是上涨了，那就跟着上涨，若是下降那就跟着下降，若是不变那就跟着不变。因为是指贷款基准利率，是由18家商业银行共同商议出来的利率，一般是每个月20号左右的9:15公布一次，人们可通过全国银行间同业拆借中心官方网站和央行官方网站查询。

2022年变动公布时间如下：

1.最新报价2022年1月公布时间：2022年1月20日9:15。

2.最新报价2022年2月公布时间：2022年2月21日9:15。

3.最新报价2022年3月公布时间：2022年3月21日9:15。

4.最新报价2022年4月公布时间：2022年4月20日9:15。

5.最新报价2022年5月公布时间：2022年5月20日9:15。

6.最新报价2022年6月公布时间：2022年6月20日9:15。

7.最新报价2022年7月公布时间：2022年7月20日9:15。

8.最新报价2022年8月公布时间：2022年8月22日9:15。

9.最新报价2022年9月公布时间：2022年9月20日9:15。

10.最新报价2022年10月公布时间：2022年10月20日9:15。

11.最新报价2022年11月公布时间：2022年11月21日9:15。

总结：最新报价2022年11月是1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，跟10月是一样的，而既不是一年一变，也不是随时变，而是根据最新报价一个月一变，一般是每个月20号左右的9:15公布一次。

“房贷”转“经营贷”真的能降低贷款利息吗？银保监会提示：违规操作隐藏多种风险

央广网北京12月20日消息（记者夏青）据中央广播电视总台经济之声《天下财经》报道，近期一些不法中介发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷，宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。12月20日，银保监会官网发布提示称，这种将房贷置换为经营贷的操作，隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。

近段时间以来，不少人都接到过贷款中介的电话，声称可以将房贷转成经营贷，能降低贷款利息。对此，银保监会消费者权益保护局发布提示称，要警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。

房贷转经营贷怎么转？这中间又会存在哪些风险？星图金融研究院副院长薛洪言说：“从操作流程上看，是先找中介拆借一笔资金来偿还房贷。还清房贷之后，再向银行申请住房抵押的经营贷，然后再用经营贷的资金去偿还向中介拆借的过桥资金。在这个过程中，第一个风险是经营贷的额度有可能批不下来，这个时候，转贷人就欠贷款中介一笔资金，而且利息负担会比较重，面临比较大的偿还压力。第二个风险是将经营贷的资金用于偿还中介的过桥资金属于违规行为，一旦被银行发现，可能会被要求提前偿还贷款，也会给转贷人带来比较大的资金压力。第三个风险是经营贷的期限通常比较短，可能需要在短短几年内就要还清，同样给转贷人带来比较大的现金流的压力，一旦无法按时偿还，就会出现贷款逾期，且影响个人征信。第四个风险是转贷人需要承担比较高额的中介成本。一旦计算这个成本的话，可能转贷本身节约的费用就会大打折扣。”

银保监会发布的提示称，在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，此行为涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。

此外，招联首席研究员董希淼表示，这样的违规操作还会存在泄露信息的风险。“因为这种所谓的‘转贷’，往往是通过一些不规范的，甚至违法的贷款中介来进行操作。银行贷款要涉及大量的个人信息，包括你的身份证号码、银行账户、已有的财产等等，这些信息泄露出去的后果往往是比较严重的。”董希淼说。

据了解，目前，多家银行个人经营贷利率已低至3.5%以下，而存量房贷利率依然较高，经营贷利率和存量房贷利率之间存在不小的利差。这确实让“转贷降息”具有一定的吸引力。因此，董希淼认为，这需要通过政策引导，适当降低存量房贷利率，缩小利差。

董希淼说：“这两年为了支持受疫情冲击的小微企业、个体工商户，央行通过多种货币政策工具引导银行降低对实体经济，特别是小微企业贷款的利率，所以经营性贷款利率相对比较低。如果这类享受优惠利率的贷款被大量挪用到房地产领域，会大大削弱国家金融政策的实施效果。建议引导银行适当降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低借款人的房贷支出和负担，这可能也是解决违规转贷，以及部分借款人扎堆提前还贷等问题的有效措施之一。”