是单利还是复利？一文告诉你房贷利息如何计算

有网友提问：房屋按揭贷款是单利计息，还是复利计息？

这涉及到单利和复利的概念，让我们先来简单了解一下基础知识。

利息的计算方式有两种，一是单利方式，二是复利方式。

所谓单利，是指一个计息周期本金固定不变，只有本金产生利息，本金产生的利息不再产生利息。

所谓复利，是指一个计息周期结束之后，把利息合并计入本金，重复产生利息，俗称“利滚利”。

对于银行存款来讲，单利方式适用于一个存期内利息的计算，而一个存期结束后转存时才会使用复利计算。

举例说明假如有10000元，存银行三年定期存款，存款（年）利率4.125%，则三年期满利息的计算，就应该使用单利计算公式，即：

利息（3年）=10000×4.125%×3=1237.5元。

再假如三年定期存款到期后，转存三年定期，转存时的利率还是4.125%，那么求六年之后的利息，就要使用复利计算公式，也就是前三年产生的利息1237.5元会“利滚利”，即：

利息（6年）=（10000+1237.5）×4.125%×3=1390.64元。

由上可见，单利与复利的本质差异在于本金。本金包含上一个计息周期的利息，就是复利计息；本金不包括以前计息周期的利息，就是单利计息。

明白了单利和复利的概念，以及它们分别适用的场合，我们在回过头来讨论开头的问题：房屋按揭贷款中的利息计算，到底是单利方式还是复利方式呢？

下面，我们举一个房贷的例子：以利率5%贷款100万（即月利率为5%÷12=0.416667%），按照等额本金方式12期还款，我们演示一下还款的利息是如何计算的。

第1个月，期初本金余额100万元，按照月利率0.416667%占用了一个月。

那么第一个月偿还的利息就是：

1000000×0.416667%=4166.67元；

偿还的本金为：

1000000÷12=83333.33元。

第2个月，期初本金余额为1000000-83333.33=916666.67元，还是按照月利率0.416667%占用了一个月。

则第二个月偿还的利息就是：

916666.67×0.416667%=3819.44元；

偿还的本金为83333.33元。

以此类推……第12个月，期初本金余额还剩1000000-83333.33×11=83333.33元，仍然是按照月利率0.416667%占用了一个月。

则第12个月偿还的利息就是：

83333.33×0.416667%=347.22元；

偿还的本金为：83333.33元。

由此可见，房屋贷款利息是根据占有使用的本金数额、时间（按月）来进行计算的，资金使用一个月就要付出一个月的利息。这样经过12期，一笔100万元的房屋贷款就还完了。

在以上的计算过程中，贷款本金是逐月减少的，还款中的利息也是随之而减少的，中间不存在“利滚利”的问题。因此，可以认为房贷利息是单利计息。

可以说，房贷的计息方式——不管是等额本金还款，还是等额本息还款——都是严格的月利率单利方式。这种计息方式，跟消费贷款或者信用卡分期业务是截然不同的。

一般情况下，房贷利率低于6.5%，而消费贷款或者信用卡分期业务的费率少则8~12%，高则达到18~24%，更有甚者部分网贷平台会触及36%的高利贷红线，那么它们的利息计算，肯定就不是简简单单的单利方式了。

浅谈房贷中的单利和复利

买房按揭贷款（跟银行借钱）是一件大家都一致认同，且很多人不得不去做的事情。那么，银行作为庄家，跟我们老百姓收利息的时候，到底收了我们多少血汗钱，又是怎么样一点一点地收走的呢？今天，就跟大家聊聊和房贷利息相关的一些事情……

首先，我们来学习下利息和利率的概念：资金的时间价值是等量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为利息，用相对量来反映为利息率（通常简称利率）。习惯上根据计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。年利率一般按照本金的百分比表示，月利率一般按照本金的千分比表示，日利率一般按照本金的万分比表示。利率=单位时间内的利息/本金×100%

再学习下什么是单利和复利？

单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息是相等的常数。单利的计算公式为

I=P×i×

式中：I——利息，P——原始本金，i——利率，——计息周期数。

单利的本利和计算公式是：

F=P（1+i×）

式中：F——计息期末的本利和

复利计息是指本金和本金上一期产生的利息都要计息。复利计算就是所谓的“利滚利”。

复利的本利和计算公式为：F=P（1+i）

复利的总利息计算公式为：I=P[（1+i）-1]

好了，目前住房商业贷款的还款方式有等额本息和等额本金两种，其中，等额本息就是以复利来计算利息的，等额本金则是按单利计算。

（1）等额本息，借款人每期的还款金额都相同的还款方式，最常见的是按月等额本息偿还。

（2）等额本金，借款人每期偿还的本金都相同的还款方式，最常见的是按月等额本金偿还。

总结一句话：等额本息前10年基本还的是利息，本金还得很少很少，但这种还款方式简单好记，每月金额固定，且适用于大部分购房人群；等额本金总利息少，但前期还款压力大，适用的人群不太多。最终自己选择哪种方式，还是得结合自身的实际情况，自己搞清楚银行的条款规定，接下来努力赚钱还银行就行[笑哭]

多地银行住房贷款可延期还本付息 最长可延一年

近日，广州地区多家银行推出延期还房贷的政策引起关注。《证券日报》记者了解到，除广州之外，目前北京、上海、重庆、郑州等多地已有相关贷款延期还款政策，在具体政策方面，各家银行普遍采取延后还款时间、延长还款期限等措施。

多家银行的个贷经理对《证券日报》记者表示，对于延期还房贷政策，每家银行的细分政策不同，具体申请材料、延长期限主要由贷款人的经办行受理审批，详细信息需要个人房贷借款人向对应银行支行网点进行了解。

东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，允许个人房贷申请延期，可以有效保障购房者合法权益不受不可控因素冲击；有助于稳定房价，避免较大规模的止赎现象给楼市带来新的下行压力。后期会有更多城市、银行跟进这项政策。

多家银行推出房贷延期还款政策

近日，工行、建行、中行、民生银行、光大银行等多家大中型银行在广州地区对个人房贷推出延期还房贷服务，延长期限最长可达12个月。在相应期限内不计罚息复利，不上报征信逾期记录。据了解，各行按揭贷款延期还款服务的人群包括参与疫情防控工作人员、因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、因管控等客观原因出现临时还款困难的客户等。

目前，多地已推出过房贷延期偿还的政策。记者从北京地区多家银行获悉，包括工商银行、建设银行等在内的多数主流银行均可申请延期还房贷，但不同银行申请还房贷的时间周期不同，有的银行允许申请28天延期，有的银行需根据客户具体情况审批延迟还房贷的周期。

工行海淀区一位支行个贷经理对记者表示，自新冠肺炎疫情发生以来，银行针对住房按揭等业务出台了疫情期间延期还款等相关服务政策，并一直延续至今。在申请流程方面，银行对延后还款所需要的材料较多。例如，对受疫情影响暂时失去收入来源的客户需要出示书面详细说明具体情况，包括从事行业、上下游情况、疫情影响的主要因素，并提供购销合同、流水等或其他佐证依据。

王青表示，银行在允许房贷延期的同时，要及时报送新的还款安排，避免影响个人信用记录；同时，银行也会加强审查，甄别申请原因，防范有可能出现的恶意逃废金融债务的行为，维护房贷市场秩序。

金融政策助力楼市企稳

事实上，“延期还房贷”的政策并不是近期才有。2020年2月份，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门发布相关通知提到，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。

11月23日，中国人民银行在官网公布了人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出十六项具体举措，通过金融政策支持房地产行业的发展，也被称为“金融16条”。其中，对于受疫情影响的个人房贷，鼓励依法自主协商延期还本付息。

王青表示，“金融16条”政策主要涵盖两个方面，一是重点支持楼市供给端，巩固保交楼政策，缓解房企流动性压力和信用违约风险，二是支持个人住房贷款合理需求。针对后者，银行可在政策允许的范围内，根据当地房贷市场供需平衡状况，适度下调居民房贷利率。这是推动楼市企稳回暖、引导房地产行业实现软着陆的关键。银行也可在房贷利率确定过程中，以5年期以上LPR报价为基础，合理确定点差，达到降低实际房贷利率水平的效果。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对记者表示，近期银行对于房企的融资支持上出台了很多措施，尤其是提供授信融资、支持离岸贷款、对暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排。除了“保房企”主体之外，目前银行对个人的住房贷款也给予较大支持，如房贷利率降至低位，部分城市首套房“认房不认贷”。

来源：证券日报