提前还房贷，要给银行交“补偿金”？记者探访多家银行，发现情况并不相同

交通银行近日公告称，对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整，今年11月1日起，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

此番调整前，对于部分提前还款，该行每年可免收补偿金进行提前还款一次，从第二次开始收取当次提前还款本金1%的补偿金；对于全部提前还款，该行针对部分期限收取补偿金，收取比例也是当次提前还款本金的1%。

不过，目前该行已经删除了相关公告。

记者注意到，各家银行对于提前还款是否收取补偿金或违约金、收费标准等规定不尽相同。有些银行表示提前还款不收取这些费用，只需偿还贷款本金及资金占用期间利息即可；有些银行则规定，在放款后的一定期限内提前还款，会加收数月利息或按照提前还款本金金额收取一定比例的违约金。

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各银行对提前还款规定不尽相同

从交行此前公告来看，2022年11月1日起，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

同时，在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

而在调整前，该行对于上述两类贷款提前还款补偿金的收费分为两种情况，具体而言：

其一，部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1%。

其二，全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。对下列全部提前还款情况收取当次提前还款本金金额的1%：（一）贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款；（二）贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。

此事也引发了热议。记者注意到，各家银行对于个人按揭贷款提前还款是否收取补偿金或违约金、收费标准、办理途径等规定不尽相同。

例如，在上海地区，记者电话咨询了工行、建行的支行网点，工作人员均对记者表示，目前提前还款是不收补偿金或违约金的，可以通过手机银行预约，系统自动审批、自动扣款。

招行上海地区某支行的工作人员也通过电话告诉记者，提前还款不收取补偿金或违约金，只需偿还贷款本金和按天扣收的正常贷款利息。对方同时补充说，一般贷款满一年后可以申请提前还款，如果一年内有特殊情况需提前还款，可以和客户经理沟通，支行审核通过后提前还款也同样不收取违约金。此外，办理提前还款，需前往该行现场书面签字申请。

农行上海地区某支行的工作人员则在电话中告诉记者，目前提前还款部分期限是有违约金的，一年之内提前还款违约金是当次还款金额的1%，一至三年内提前还款违约金是当次还款金额的1个月利息，而自放款日起满三年后提前还款则不收取任何费用。

中行上海地区某支行的工作人员也通过电话对记者表示，该行提前还款规定为，三年以上不用付违约金，三年之内则要支付违约金——按照还款金额支付6个月的利息。办理需要提前预约，并且只能线下办理。

预计实质影响有限

有金融研究人士在微信中对记者表示，普通个人提前还房贷是否划算，这与房贷偿还方式、剩余年限、房贷利率等因素有关，而且提前还房贷也可能存在机会成本等。

就提前还款补偿金而言，“一方面，弥补贷款方由于债务人提前还款而导致的一定未来利息损失；另一方面，也是适度增加提前还款成本，毕竟房贷对于银行仍是优质资产之一。”上述金融研究人士对记者表示，一般来说，客户提前还款，资金回笼，释放了部分个人房贷额度，拓展了银行放贷空间；但同时，银行目前面临的房贷利率整体较之前的利率明显下降。整体上，由于房贷金额大，提前还房贷并不普遍，预计实质影响偏有限。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼通过微信对记者表示，商业银行向客户发放贷款，并以合同形式明确约定贷款期限、利率等要素。全部或部分提前还款，违背了贷款合同中关于贷款期限的约定，是一种“违约”行为。这是部分银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）的逻辑基础。目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金（补偿金），具体需要看贷款合同约定。

董希淼表示，在实践中，较少银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）。少数银行即使有收取违约金（补偿金）的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。

“今年以来，受经济下行压力和疫情反复等多重冲击，我国居民工作不稳定性加大，部分居民收入有所下降，投资和消费需求不振，对未来预期不明。在这种情况下，金融管理部门多次要求银行加大对实体经济扶持力度，采取切实措施积极为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本。”董希淼对记者表示，预计其他商业银行不会同步跟进收紧提前还款条件。

本文来源：每日经济新闻

关于房贷还款 你必须要知道的这些事儿

对普通老百姓而言，购房支出不是一笔不小的数目，往往无法做到一次性付款。因此，找银行贷款成为当下最普遍的购房方式。

不过，房贷还款方式多样，还款期限漫长，贷款者在这过程中难免会遇到困扰。为此，笔者特意搜集了几个市民最为关心的问题，并向银行业内人士做了一番了解。

等额本息VS等额本金哪种还款方式更适合

目前，个人住房贷款还款方式主要有等额本息还款与等额本金还款两种。那么，这两种方式有和不同呢？

据悉，等额本息还款指借款人每月应偿还的贷款本金和利息之和相等，每月偿还本金先少后多，偿还利息先多后少，其特点是贷款期间还贷压力比均衡，适合前期资金紧张的贷款者。

等额本金还款指的是借款人应偿还的贷款本金每月相等，随之应偿付的利息随着贷款余额的减少而减少，每月偿还的贷款本金和支付的利息之和逐月递减。这种还款方式初期还贷压力相对较大，但随还款时间逐年递减，而且支付利息总额相对较少，比较适合前期还款资金较充裕，但已预计到将来收入会减少的贷款者。

笔者发现，无论是等额本息还是等额本金还款方式，其利息的计算都是用购房者借用银行的本金金额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出当月应当偿还银行的利息。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的，这是因为购房者不同月份借的本金不同造成的，借的本金多，要还的利息就多，借的本金少，要还的利息就少。

降息了要不要提前还贷

去年连续的降息减轻了不少购房者的购房压力，也让不少房奴看到了提前还贷的希望。笔者在采访中获悉，不是所有人都适合提前还贷，具体还要根据自身的实际情况。

“提前还贷之前，要考虑两个问题。一是能否找得到收益高于房贷利息的理财产品？二是以后再向银行借钱，利率是否会比现在的高？”兴业银行台州分行的一位客户经理表示，如果贷款者有更好的投资渠道，最好将资金用于这些投资项目上，而不是用于还贷。目前市面上有些理财产品的年收益率接近5%，理财产品的收益几乎可以跑赢贷款的利息。想通过投资来抵消房贷利息的市民，可以到各个银行进行了解。

另外，从投资角度考虑，三类人群不宜提前还款。首先是等额本金（还款逐月递减）还款期已过1/3的购房者；其次等额本息（每月还款金额固定不变）还款已到中期的购房者，按银行等额本息的还款方式，如果贷款年限过半，就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下月供中绝大多数都是本金，提前还贷不能起到节约利息的作用；三是享受优惠房贷利率的贷款人不宜提前还贷；最后是中短期内需要再次向银行贷款购房的人不应提前还贷。

提前还房贷要交违约金吗

“我的住房按揭贷款已经还了5年，现在打算办理提前还款，如何办理，需要缴纳违约金吗？”经历了央行的几次降息后，一些手头有点积蓄的“房奴”开始动起了提前还款的心思。不过，提前还房贷可是有一定“门槛”的。一般情况下，借款人想提前还贷，要求必须已还款半年以上，甚至部分银行要求还款一年以上，例如中行、交行、招行在一定时期内均不允许提前还房贷。

此外，很多银行在贷款合同中，都针对提前还款设置了违约金的规定，不同银行对提前还贷的违约金收取标准不一，主要分为两种形式收取：一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），例如浦发银行规定，一年内提前还款，加收本金的1.5%作违约金；二是若干个月份的利息，例如一国有大行规定，3年之内提前还款，加收还款额的1个月利息作违约金。

房贷扣款日当天还款也有可能逾期

有过贷款买房经历的人都知道，银行给你规定了一个固定的扣款日，你必须在这之前将当期扣款存到还款的账户里。在大多数市民的观念里，只要扣款日当天将钱存入账户就可以了，其实这是一个不太好的习惯，容易造成逾期，市民王先生就碰到过这样的烦心事。

据了解，王先生房贷按揭还款日是每月15日。之前他每个月都会按时还款，信用记录良好。然而今年2月恰逢春节，王先生一家在外地旅游，当天傍晚6点才将钱转到账户。让他意外的是，当晚11时查账户发现银行还未扣款，后经查询发现自己已被银行记为逾期。

这是怎么一回事呢？笔者咨询了该银行客服得知，还款日当天的扣款分两次进行，如果上午8时左右扣款，资金不够，贷款人必须在中午12时以前将差额资金转入，否则将被记为逾期。也就是说，如果还款当日余额不足，下午转入的资金都会被视为逾期。

随后，笔者以个贷客户身份咨询多家银行客服了解到，对于房贷按揭账户扣款的执行，不同银行在扣款的时点上有所不同。有的银行在房贷扣款日当天给两次批量扣款的机会，如果第一次扣款时账户余额不足，而在第二次扣款时账户资金充足，就可视为正常还款了；有的银行只会扣款一次，如果扣款失败则直接算逾期。

需要注意的是，房贷还款不像信用卡还款那样有三天的“宽容期”，因此市民最好提前一天在账户存入足额款项，以免产生逾期记录。此外，为了方便起见，市民可以通过网银将还款账户与工资卡等其他账户绑定，预约转账。比如每月还款日是15日，就设定为每月14日自动转账，金额最好大于每月应还的房贷金额。

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龙岩市公积金按月充抵房贷，要多久才可以每月按月充抵房贷？

回复意见：您好！您的诉求件已收悉，现答复如下：公积金贷款还款满6个月后，您（和配偶）可以办理签约系统自动逐月冲还贷业务，或者于贷款还满12个月后办理按年冲本金业务，每位缴存职工只可在逐月冲还贷和按年还本金中选择一种还款方式，夫妻双方可一人选择一种模式。逐月冲还贷和按年还本金只是支取公积金还贷款的方式，并不是帮借款人还按揭扣款，每个月的按揭扣款是从借款人的银行卡中划转的。“逐月冲还贷”不是系统直接帮助职工还钱给银行，而是签约次月起每月将公积金划入职工的还款账户，由职工自己还钱给银行。“按年还本金”是指提取借款人及配偶的公积金账户缴存金额（不超过贷款余额），划入其公积金贷款账户用于提前偿还本金。冲抵后本金减少，还贷速度加快，每个月的按揭还款相应减少，总的利息支出也会减少。注：夫妻双方均有缴交公积金的，如果其中任何一方的公积金不足月按揭款的，双方均可签约系统自动逐月冲还贷业务。如果夫妻双方其中一方的公积金已够每月还公积金贷款，那一方办理逐月冲还贷后，另一方只能办理按年冲抵本业务。按年冲本金可选择签协议委托中心每年代冲，也可以选择不签协议每年自行到柜面办理冲本（或在龙岩申请办理“偿还住房公积金贷款本金”业务），如果签协议三年不能变更。1、办理按年冲本金所需条件材料：（1）签订借款合同后，首次办理需正常还款至少12个月；（2）此后每次还款需距离上次还款满12个月，还款金额不超过贷款余额。申报材料需提供：主贷人身份证原件，配偶身份证原件、结婚证原件；共同借款人为直系亲属的，需提供直系亲属关系证明的原件。您可以前往公积金服务大厅，或在龙岩申请办理按年冲本金业务。网上办理的登陆龙岩选择“服务”—“网上办事”—“在线办理”—“市本级”—“办事部门”—“住房公积金管理中心”，然后选择“偿还公积金贷款本金”。该业务是指提取申请人的公积金账户缴存金额（不超过贷款余额），划入其公积金贷款账户用于提前偿还本金，不需要提供还款卡。冲抵后本金减少，还贷速度加快，每个月的按揭还款相应减少，总的利息支出也会减少。2、办理逐月冲还贷所需材料：（1）贷款连续正常还款6个月（含）以上可以办理；（2）主借款人提供本人身份证原件、还款存折或还款卡的原件及复印件。（3）其他共同借款人提供本人身份证原件、与主借款人的关系证明原件及复印件、还款存折或还款卡的原件及复印件。因逐月冲还贷涉及时间较长，累计提取金额较大，需要告知的内容较多，为确保资金安全，申请人需持相关材料到住房公积金服务大厅核实本人身份后当面签约，无法网上办理签约，也不得委托他人代办。（我市住房公积金缴存职工可以按“就近原则”，在我市辖区内选择任一住房公积金办事窗口办理逐月冲还贷业务。市本级、新罗区服务大厅地址：华莲路138号龙岩市行政服务中心负一楼3区；漳平县管理部：漳平市桂北路78号行政服务中心二楼7、8号窗口；武平县管理部：武平县教育路68号武平县行政服务中心5号楼2楼B厅；连城县管理部：连城县莲峰镇莲中路南段1—1号行政服务中心三楼；上杭县管理部：上杭县北环路金丰大厦三楼；永定区管理部：永定区南部工业园区光电信息产业园商住楼A区(永定区行政服务中心)；长汀县管理部：长汀县汀州镇西外街卧龙商城F幢101号）办理逐月冲还贷签约时，可先将账户余额冲抵贷款本金或按近几个月的月还款额提取公积金（最多不超过最近十二个月的公积金贷款正常月还款本息之和），但签订逐月冲还贷协议后，三年内不得变更冲还贷方式。逐月冲还贷指已办理本市住房公积金贷款（含贴息贷和组合贷款中的公积金贷款部分）、符合冲还贷条件的职工向我中心提出申请，由中心系统自签约的次月起，于每月20日根据申请人上月实际归还的公积金贷款本息，自动从其住房公积金缴存账户中提取一次余额，通过转账的方式划入申请人还款银行卡（如果主贷人的公积金余额不足，系统按签约时的冲还贷顺序，从所有借款人的公积金账户余额中依次划扣），用于还贷。系统自动划拨还款额到申请人银行卡后，仅供抵扣按揭。职工应在每月还贷日11点前查询还款账户内资金余额，若不足偿还当月还贷本息，应及时补充资金。逐月冲还贷采用报账制方式划款，先还后取。签约时，申请人可以支取自还款第一期起至签约日期上个月之间的还款本息（最多不超过12个月）。假定您的还款日为每个月10日，待您还了第6期的按揭扣款，如果您于该月10日后前来办理逐月冲还贷业务，（夫妻双方合计）可以支取5期的还款本息到扣按揭款银行卡（因第6期是本月还款，签约后将于下个月20日系统自动划款到期按揭银行卡）；如果您于次月前来办理逐月冲还贷业务，（夫妻双方合计）可以支取6期的还款本息到扣按揭款银行卡。如果您是办理冲本金业务则可将帐户余额全部冲抵本金，只要不超过贷款余额即可。感谢您对龙岩市住房公积金管理中心工作的参与和支持！龙岩市住房公积金管理中心2020年5月22日(龙岩市住房公积金管理中心回复2020-05-2217:10:17)