买房贷款也有“金融服务费”？开发商：代办公司提供服务，客户签了委托书

日前，红星新闻记者接到多位市民反映，去年到今年经过摇号购买成都温江区合能枫丹西悦新房时，在不知情的情况下，被第三方中介机构收取700元“代办费”，具体是什么情况呢？红星新闻记者就此进行了调查。

业主：

房贷被收代办费，自己“不知情”

多位购买合能枫丹西悦的市民向记者反映，开发商告知客户银行到售楼部办理贷款，实则为中介机构到售楼部代办，在不知情的情况下，被收取了1000多元的“贷款服务费”或“代办费”。

据购房人杨女士介绍，当时她和她的丈夫到售楼部摇号选房，选房结束后便有销售告诉杨女士现场有“银行工作人员”可办理贷款，接着，杨女士便来到了“银行工作人员”处办理贷款业务。

“从他们的穿着看，就是那种工作装。”杨女士说，当时有一大堆合同要签字，然后便根据销售的指引在需要签字处签字，“买房子要签的字太多了，根本没时间精力看，自己都不知道自己签的什么字。”随后，杨女士发现自己被收取了410元公证费、700元的“代办费”。杨女士向记者展示了一份收据，收据上并无相关代办机构的名称，甚至连盖的章都无法看清楚，签名处也只有姓氏。

410元公证费、700元“代办费”的票据

此外，多位业主也向记者展示了其收据、发票，有的业主收据为700元“代办费”，有的为“贷款服务费”，有的为“抵押费”，有的为“代办加公证费”，费用也从700元至1100元不等。

“抵押费”票据

“中介机构说为我们提供了服务，具体提供啥子服务？”多位购房人提出质疑。

中介：

提供了服务，堂堂正正地收钱

记者几经周转，联系到了业主口中的中介机构四川卓越优帮金融外包服务有限公司。该公司一位范姓负责人表示，服务不像商品，商品觉得不合适可以退，服务如何退呢？“我们的成本已经投入进去了，包括人力成本、交通费用都已经支付出去了。”

“公证费抵押费”票据

记者从一份委托服务协议中看到，其所谓的代办服务包含四项内容：办理预告登记、预抵押登记手续，并领取相应的登记证书及证明文件；注销预告登记、预抵押登记；办理房屋分户登记、正式抵押登记手续等事项，并领取《房屋所有权证》、《房屋他项权证》；以及将《房屋他项权证》交付抵押权人收执。但接受采访的多位业主都表示，自己手中并无该协议。

据该负责人介绍，当时因为合能枫丹的按揭客户非常多，开发商邀请他们过去专门做相关方面的服务。按照该负责人的说法，“每一个服务人员都应该是给客户说到了有这个费用的，并且当时我们也给他们开了相关的委托书、告知书。如果当初，客户不选择这项服务的话，是可以的”。“说实话，这几百块钱，我们要服务几年，之后如果要办房产证，我们还要去帮他们办，”该负责人表示。

至于退钱一说，该负责人表示，“我们没有退钱，从来没有过。我们做这个服务是堂堂正正做，不是偷鸡摸狗，是你情我愿做的，你认可我这个东西，我做了服务，成本出去了，怎么可能退给你。”

对此，购房人刘女士表示，现场中介人员并未提示、告知，“我们以为是银行的工作人员，就跟着办理了业务，直到回家后才看到发票是中介公司开的，才知道不是银行在现场办理的贷款。”

开发商：

代办公司提供服务，客户签了委托书

“现在售楼部在买房时，都会请中介机构来代办相关业务，我们公司对这700块钱是压到市场最低的。”据成都恒悦合能房地产开发有限公司融资部陈兰介绍，客户当时在办理时都已经做了解释，如果办理贷款的相关业务，客户不愿意去跑，这种情况下代办公司会为客户提供相应的服务，“并且，当时客户是签了委托书的。”

委托协议书

陈兰告诉记者，客户当时办按揭，第三方公司向客户解释之后，客户签署的；并且现场销售也负责给客户解释了，需要办理按揭，分别需要缴纳哪些费用。对于收费不一致，陈兰表示，客户办按揭的类型不一样，他所缴纳的费用也不一样，所以很多客户有误解。

对于有客户声称退钱，陈兰说，“有的客户退了钱，有的客户没有退钱，因为有的客户没有办下来按揭，就退了款。另外，比如公积金贷款是有担保公司的，收取的费用也不一样，所以客户之间就不能一概而论”。

陈兰还表示至于公证费，各家公司的公证费用也不一样。

对此情况，刘女士说，”现场销售只是给你指着签字的地方，告诉你在这儿、这儿、这儿签字，收钱也告诉你说这个钱是该收的，不然办不了贷款。“

区房管局回复：

将协调该中介公司调取相关资料

该区住建局房屋管理科副科长何峥宏在接受红星新闻记者采访时表示，之前已经接到了相关的投诉，也对开发商进行了调查。

目前初步调查情况是，部分按揭贷款的购房人，按照银行要求要办理预告抵押登记，等房屋房产证办下来之后，要办理抵押登记、他项权证等一些事项，按理说应该由购房人按照程序自行办理。由于需要跑几次，有需求的购房人就委托了这家中介公司代为办理相应手续。经查，该中介公司与购房人间有书面委托协议，协议内容中注明了服务公司的服务事项、义务等。

对于购房人不知情收费等情况，何峥宏表示，如果确有购房人在不知情情况下被收取费用，温江区住建局将协调该中介公司调取相关资料，确认是否与购房人签署相关委托协议。

至于为何购房人没有收到协议，何峥宏说，“如果只是服务公司单方面保存这个协议的话，我们将会同市场监管部门研究一下这个问题，看是否存在不符合法律法规的情况。”下一步，将对是否应该在醒目位置设置标志、标牌等可以区分中介与开放商等身份进行进一步研究，研究采取哪些措施，运用哪些手段，达到购房人一到现场即能区分开发商与中介等手段。

律师声音：

没有规定说绝对不能收代办费

但代办机构、开发商都应明确提示

四川恒和信律师事务所高级合伙人李大福认为，在这个事件中，无论是代办机构，还是开发商，都应进行提醒，履行告知义务。

李大福说，如果是在未做提示，未明确说明的情况下，签署委托协议代办，并收取代办费，这个是容易造成重大误解的一个行为，代办中介，如果你是代办就是代办，不能不告知消费者，（不告知）就是造成重大误解，那么这个行为是可以撤销的。虽然有告知书，但由于特定的原因没有认真去看，就会产生误解，关键就要看是不是构成误解。

李大福提醒：不论是业主，还是其他普通人，在涉及需要签字的时候，一定要谨慎，只有谨慎才能避免被欺骗、欺诈、误导。

北京京师(成都)律师事务所杨建华表示，开发商贷款都有合作的银行，业主自行前往银行现场办理也是可以的，并且可以省下这笔代办费。因为交给银行跟交给中介的效果是一样的，都需要自己来准备资料，“无非就是说，中介机构到了现场，省去了业主跑路的麻烦。”

法律上来说，这是民事范围，以双方的意志之至为评定，没有规定说绝对不能收代办费，能不能收，属于双方的协商约定；另一方面来讲，这个事情牵扯到知情权，到底知情到哪种程度，这个很重要。如果中介手续很齐全，并且明确告知了业主自己中介机构的身份，来办理业务需要给手续费，“如果完成这个流程，这笔费用就是应该给的。如果是夹杂在购房合同中，并且又没有告知的话，就属误导消费，是可以退的。”

红星新闻记者闫宇恒严丹

编辑刘宇鹏

住房贷款服务费该不该收？如何收？收多少？

前一段时间，奔驰女车主坐引擎盖维权的事情火了，由此也牵出汽车金融的贷款服务费。同样在房地产领域，也存在着贷款服务费的问题。那么购房贷款服务费该不该收？如何收？收多少？炜哥今天给大家进行解读。

大家在购买二手房的时候，对于中介费（佣金）是普遍能接受的，至于是收3%还是1%，只是在数额上有商量的空间，在这个收费项目上基本上没有异议。而对于贷款服务费，一些购房者还是接受不了。

一般意义上的房地产经纪服务是指居间服务，居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。居间人取得报酬必须具备两个要件：第一，所介绍的合同，必须成立；第二，合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。

只要房地产经纪人撮合买卖双方签完合同之后，其居间服务已经完成，房地产经纪机构就可以收取中介费。而后期房地产经纪机构所承担的过户、贷款等服务其实是一种附加服务。根据《房地产经纪管理办法》第十七条规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。

故中介费和贷款服务费不能混为一谈，在实践操作中，很多中介为了争取客户便整体给客户一个打包费用，这种操作其实是不合理的。按照《房地产经纪管理办法》规定，一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

具体到济南来说，一般中介费收到2%左右，链家、21世纪等一般要稍高于该标准，一些小中介根据自己的经营情况会收到1.5%甚至更低。贷款服务费一般按照贷款额的1%收取，这个收费标准或多或少是有谈判空间的，具体的数额因为是实行市场定价，国家没有明确规定。多数房地产经纪机构签完居间合同之后，会将后期的贷款以及过户等手续交由专门的贷款服务机构（或者本公司的金融部）办理。

按照相关规定，购房贷款服务费应该收取，那么其对购房者有没有价值？答案是肯定的。因为每个客户的资质不一样，贷款服务机构会根据客户的情况（包括收入、流水、工作单位、婚姻状况）以及客户的独特要求（放款时间、贷款利率、贷款额度）进行匹配，找到合适的银行。其实从选定银行的一刻起，服务已经开始了，后续还要督促客户准备各种材料、去银行面签、报抵押、催放款等等。期间，贷款服务机构会不定期和银行客户经理、购房者、评估公司、房主等多个主体进行沟通，以确保贷款正常发放。

总之，购房贷款服务费应该收取，但应该在经营场所醒目位置标明服务项目、服务内容、收费标准，并且和购房者签订专门的合同，约定好详细的服务内容和收费标准。未实行明码标价的，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。另外，不能强迫购房者选择贷款服务，购房有选择权，如果购房者不愿意从所签订合同的房地产经纪机构走贷款手续，房地产经纪机构不能强迫，当然也就不能收取贷款服务费。

记者调查丨贷款买房，这笔服务费的水也有点深…...

西安奔驰车事件将金融服务费推向了风口浪尖，有不少人表示，自己在买车贷款时都有交金融服务费的情况，也有人表示，事件中的金融服务费与买房贷款时收取的服务费一个性质。

事实究竟如何？

贷款时收取的服务费合法吗？

贷款买房坑多多

这些套路要小心

记者以购房者身份询问了北京多家知名房屋中介，在询问是否需要收取贷款服务费时，对方的回答都是否定的，然而据某中介房屋经纪人透露，虽然部分大型中介没有单独收取贷款服务费，但其中介费较高，已经将贷款服务费成本包含其中。

而据另一名中介工作人员表示，在北京，收取贷款服务费的多存在于中小机构，它们的中介费往往较低但很多环节都需要另外收取费用。

随后，记者采访了部分消费者发现，尽管各地的收费名称存在差别，但贷款时被收取一笔费用的情况确实较为常见，部分地区甚至成为了行业潜规则。

套路一多种方式诱导消费者接受贷款服务费

采访中，有消费者表示，买房时，中介声称能够帮助自己以更低的利率获得银行贷款，因此自己选择了让中介帮忙，并缴纳了贷款服务费。

而据一名业内人士透露，在贷款时，如果消费者提出自行办理，这时，中介往往会以“贷款手续麻烦复杂”“自己办理容易出错无法贷款”“自己贷款放贷慢”等理由夸大自行办理的难度，从而让消费者因为“怕麻烦”而选择让中介代办，并交付一定费用。至于这笔钱最终进了谁的腰包？他表示“可能是中介，甚至部分银行人员。”

套路二以银行的名义收取服务费

此前有媒体报道，长沙市罗小姐2017年6月通过房屋中介购买了一套二手房，并支付了贷款金额的3％作为按揭服务费。

当时中介说这个钱是交给银行的，如果不交钱，银行贷款就不会放下来，我们根本不知道这是什么钱。

记者在调查中也发现，不少中介会以银行的名义收取贷款服务费。在一个房屋交易平台的问答板块，与贷款服务费的相关问题下面，有不少房屋经纪人回答，银行需要收取。

记者与其中一位房屋经纪人联系，当被问到为何外地朋友不需要交该笔费用时，该经纪人表示，全国每个地方情况不同，据他了解，大连和哈尔滨都要收。

事实上，《中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》（银监发〔2012〕3号）明确要求：

银行业金融机构不得借发放贷款或以其他方式提供融资之机，要求客户接受不合理中间业务或其他金融服务而收取费用。

银行业金融机构应依法承担贷款业务及其他服务中产生的尽职调查、押品评估等相关成本，不得将经营成本以费用形式转嫁给客户。

对此，记者也实地走访了北京多家银行，银行工作人员均表示，银行贷款不会收取任何服务费。

由此看来，上述中介的说法显然站不住脚。

套路三强制消费者必须选择中介办理

去年三月，长沙的杨女士看中了一套二手房，办理银行按揭时，房产中介要求她交纳一笔贷款额度3%的手续费，如果不交，则不能放款，更不能办理过户。

此类情况不仅出现在二手房买卖中，在购买新房中也同样存在。沈阳的郑女士告诉记者，此前她购买新房时，必须要经过中介，个人无法办理，并交了一笔2000元的贷款服务费。而这种情况在当地已经成为了“惯例”。

他们一般直接进驻在楼盘，说帮你跑房产局、跑贷款，但是实际上他们也没有给我提供过什么服务，所有材料都是我们自己办的。

然而，北京市安理律师事务所律师包华告诉记者，目前并没银行规定，不允许向个人进行贷款。银行放贷是对于购房人个人资信的判断，跟其他机构没有关系。

图片来源：ICh

服务费本身不违法

但这些情况不合规

虽然买房贷款坑多多，但是也有不少人为了节约时间成本而愿意支付一定的费用让中介帮忙办理。那么，如果中介提前告知消费者，签订了相关合同并开具发票，这样贷款服务费是否就合理了呢？包华表示，目前贷款服务费有存在的合理性，法律没有明确认定其为非法，但必须尊重消费者的知情权和选择权。

购房人对这项服务有选择权，他可以要，也可以不要。

如果银行或者开发商限定必须只能用这一家机构的话，我认为这种限制是对于购房人权利的限制，这是违法的。

图片来源：ICh

不过在，实际操作中，尽管中介没有侵犯消费者的知情权和选择权，但常常不会签订合同，也没有开具发票，包华表示，这种情况也是违规的。

从税法角度讲，这个肯定是不对的。至于合同到底签与不签，这个是商业习惯问题，但对消费者来说，我可以选择要合同还是不要合同。如果付款一方要求要合同，那么服务方应当提供合同。

此外，北京潮阳律师事务所律师胡钢认为，如果贷款服务费只在几百元范围内，是合理的，过高则与实际成本不符，是不合理的。

遇上违法情况如何维权？

如果消费者遇到违法收取贷款服务费的情况，应该如何维权呢？对此，包华建议：

可以找行业管理机构做调解。比如找行业组织做行业调解，找主管的行政机关做行政调解。当然消费者也可以通过消费者协会或者一些媒体，去做一些介入，争取用这样的方式把问题解决掉。

记者、责编：李兆颖

编审：刘志军、李锐

部分素材参考：芒果都市、长沙政法频道