房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？(记者左宇坤)

来源：中国新闻网

购房者退房后贷款如何处理？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）规定购房者在购买商品房时，如果开发商长延期交房达一定时间或者房屋存在质量问题影响居住，购房者有权解除合同、要求开发商退还房款，但对于采用贷款方式付款的购房者，除与开发商签订了房屋买卖合同外，还与贷款银行签订了借贷合同，买卖合同解除后，与银行的借贷合同又应该如何处理？

按揭贷款购房过程中存在购房者、开发商、银行这三个主体，购房者在支付给开发商首付款后，与银行签订借贷合同，约定剩余房款由银行支付给开发商，此时购房者实际上已经支付了全部房款，完成了对开发商的付款义务，只需要向银行还款付息。在这个过程中购房者取得房屋、开发商取得房款、银行得到贷款利息并且以所售房屋作为取得本息的抵押。

如果开发商违约导致买卖合同被解除，开发商无力偿还或者不能及时偿还房款，购房者不仅“房财两失”，还需要背上对银行的大笔债务，此时购房者能否要求解除与银行之间的贷款合同？

《商品房买卖司法解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。可见，一旦商品房买卖合同被解除，购房者无法实现购房目的，可以请求解除按揭贷款合同。

在买卖合同和贷款合同都解除后，《民法典》规定，合同解除后，应该“恢复原状”，购房者需要将房屋返还开发商，开发商将购房款返还给购房者，购房者将贷款本金返还给银行，但像前言所述，如果开发商无力偿还房款，此时购房者也将无法返还银行的贷款，作为无过错方的购房者将承担对银行的大笔债务，这对于本就处于弱势方的购房者是明显不利的，所以《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

根据上述规定，开发商需要将首付款及购房者已经支付的贷款本息返还购房者，且承担购房者剩余贷款的还款义务，购房者无需再向银行还贷。

汽车贷款还清之后，这些手续你办理好了吗？

今天来给大家说说，汽车贷款还清之后，需要办理的手续。购买汽车付款的方式有两种：全款一次性付清和按揭贷款，其中全额付款方式比较简单，交齐全款，直接提车，操作简单，但是资金压力较大。在这种情况下，就出现了另外一种购买方式：按揭车辆贷款，只需要缴纳一部分首付款，其余的款项通过月供的方式进行缴纳，相对全款来说，压力小，而且可以花少部分钱，买到自己中意的车辆，当你的按揭车辆还清之后，我们需要办理的手续有哪些哪？

汽车贷款还清之后，贷款方（银行或金融机构）会以电话或短信的方式联系我们，确认个人信息，发送结清资料。这里分为抵押和免抵押这两种情况。

如果你是免抵押客户，那你会收到一份由贷款方开具的结清证明材料和登记证书原件，资料收到后，证明贷款已经还清，免抵押也是不需要办理任何手续的。

如果你是抵押客户，那结清资料会直接邮寄给你或直接邮寄到你当时买车的经销店。结清资料包括：贷款方开具的结清证明，登记证书原件，申请书，贷款方的委托书和营业执照。下面重点来了：当收到以上资料后，我们需要联系经销店，让经销店协助我们去当地车管所办理解除抵押手续，经销店也是有义务配合我们的。解除抵押在办理过程中是不需要任何费用的，切记。如果是经销店收到资料，操作方法和上面一样。

那你的车辆是免抵押，还是已经抵押这个怎么区分呢？很简单，打开交管12123APP，点击首页-左上角的机动车，内容如下：

抵押登记证状态表示你车辆目前是否抵押

红颜色框选出来的就是目前你的机动车状态，如果是已经抵押，就会显示：已抵押登记。

还有一种比较特殊的情况，你按揭买的车，车辆行驶证不是你自己的名字，而且贷款方的名字，这种情况一般比较少，如果你是这种情况，当你办理完解除抵押之后，切记，一定要当场过户，把车子直接过户到自己的名下，这样车子才能真正属于你自己。

说了这么多，按揭车辆还完款之后，为什么要办理解押手续呢？因为办理解押之后，车辆后期如果进行二次销售，才能正常过户，不受任何牵连。所以建议大家在还清贷款之后，第一时间办理解押手续。

你在解押过程中有遇到其他问题吗？或者相关的问题，欢迎留言。