记者调查：经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？《法治日报》记者对此展开了调查。

漫画：李晓军

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊（化名）接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，《法治日报》记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇（化名）介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁（化名）去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。

作者｜法治日报见习记者张守坤全媒体记者陈磊

来源｜法治日报

编辑｜王芳刘丹岳铼

从“做减法”改“做加法”，小贷公司或迎来发展“松绑”

据海南省小额信贷协会11月4日披露的信息，海南省小额贷款公司经营资质证颁发大会暨2022年海南省小额贷款公司行业自律工作会议日前召开。会上，海南共有72家小额贷款公司获得经营资质许可。

对于小贷公司获得展业牌照一事，海南省小额信贷协会指出，此次经营资质证的颁发，标志着行业向规范发展迈出了一大步，也意味着72家小额贷款公司成为正式的持牌地方金融组织。

此前的10月9日，银保监会曾在人民网34上回复网友提问时表示，针对部分小额贷款公司在网络小额贷款业务中存在的问题，银保监会组织各地方金融监管部门开展专项整治和清理规范，全面叫停新设网络小额贷款从业机构。

更早时，在2017年11月，互联网金融风险专项整治工作领导小组办公室曾向各省（自治区、直辖市）整治办下发特急文件《关于立即暂停批设网络小额贷款公司的通知》，要求各级小贷公司监管部门即日起一律不得新批设网络（互联网）小额贷款公司，禁止小贷公司跨区域经营，意在阻隔34风险。

而此次海南省小贷公司获得经营资质许可的情况，是否意味着监管风向转变，小贷行业从此前的34，转向34？

据媒体查询发现，海南省也并非首个向小贷公司发放牌照的省份，早在2019年，山东省便曾向首批18家小贷公司颁发经营许可证。

北京社科院、中国人民大学智能社会治理研究中心研究员王鹏指出，过去几年间，小贷公司也经历了从无序扩张到规范整治的变化。原本乱象频出的小贷行业在一系列的监管动作后，不合规机构逐步出清。当前市场环境、监管环境发生变化，常态化的合规监管成为日常。

根据央行披露的最新数据，截至2022年三季度末，全国小额贷款公司数量为6054家，贷款余额9076亿元，前三季度减少347亿元。与2021年年末相比，全国小贷公司数量减少近400家，贷款余额也减少347亿元。而相比2015年峰值时期的8951家，目前小贷公司已经减少了约2900家。

34王鹏坦言道。

另据有关分析，从监管和行业发展角度来看，海南省颁发72家小额贷款公司经营资质许可这件事：

首先说明现在监管目标更加明确，行业经营门槛有所提高；其次小贷行业乱象已久，监管常在但难以杜绝非法操作，升级为地方持牌金融机构，也是地方监管部门规范行业的决心表现；建立健全地方金融组织，也有利于提高群众信任度，以及对正规贷款机构的认识度，减少借贷纠纷，维护行业健康。

同时，国家对于小贷机构的要求一直是立足于三农，服务中小微企业和当地特色产业，跻身为持牌金融机构，也可以更好的赋能，充分发挥小贷机构毛细血管的作用。

此外，海南颁发首批小额贷款公司经营资质证后，银行便可以作为资方，以小贷公司为平台渠道，接纳一部分资质条件较差的用户。

当然，小贷公司获发牌照，也意味着票据贴现业务有了新的业务渠道。此前，2019年11月18日，山东省地方金融监督管理局曾经发布《山东省地方金融监督管理局关于促进全省小额贷款公司持续健康发展的通知》，其中第（六）条显示，小额贷款公司除开展放贷业务外，上年度分类评级I级、注册资本不低于1亿元的，经批准可以开展股权投资、票据贴现等业务，相关业务操作须符合金融监管部门要求，股权投资业务比例不得超过注册资本的30%，票据贴现业务必须坚持贸易背景真实性，严禁资金空转。

小额贷款能做票据贴现业务，不但利好商票融资以及商票区域性推广，也可以被认为是民间贴现机构走向正规的开始，也是一种实际解决中小微企业融资贵融资难的模式。

二十大报告在构建高水平社会主义市场经济体制板块明确，要建设现代中央银行制度，加强和完善现代金融监管，强化金融稳定保障体系，依法将各类金融活动全部纳入监管，守住不发生系统性风险底线。

本次海南72家小额贷款公司获得经营资质许可，其实是监管机构从行业发展和区域发展角度出发，通过地方性小贷公司为当地的中小微企业、特色产业以及农业发展产生助力。前提，是合法合规并接受常态化监管。

国美获黄光裕全资公司共3.5亿港元无息贷款 着手解决员工薪酬及拖欠货款问题

本报记者贾丽

创始人黄光裕再次向国美零售（下称国美）伸出援手。12月14日，国美零售发布公告称，控股股东黄光裕全资公司ShiiCw与公司签订贷款协议，ShiiCw同意向公司提供2亿港元贷款。根据公告，该笔贷款为免息且无抵押贷款。

这是黄光裕控股公司在一周内第二次为国美零售提供贷款。此前在12月8日，国美零售就发布公告称，ShiiCw同意向国美零售提供1.5亿港元的免息及无抵押贷款。贷初始期限为六个月，可由订约双方于届满前以书面形式延长。截至目前，ShiiCw两次累计向国美零售提供的无息贷款合计3.5亿港元（约合3.13亿元）。

12月15日，国美高层人士向《证券日报》记者表示，该资金将主要用来维持日常经营和解决员工工资问题，同时国美已开始着手解决（拖欠）货款的问题。

记者进一步了解到，针对欠薪，国美零售方面在内部已对员工表态将全数解决问题，在内部发布通知称，明确了员工是否留岗、欠薪补发及经济补偿的政策，给出了员工三个选择，并将对员工意愿进行统计。其中选择离开的员工在A、B两个方案中二选一，而不离职员工则在12月份执行新的绩效制度。目前，该方案主要为国美内部以中高层口头或者网络留言传达方式让员工知晓。国美内部多位员工与公关部人士均向记者证实了该通知内容。

针对欠薪初步出具三个方案

针对解决欠薪问题的进展，一位国美中层人士向《证券日报》记者透露，公司内部通知，给出了三个选择，对于选择离开员工而言，其有A、B两个方案可以选择：一是选择离开，2022年12月31日一次性全额补发9月份至11月份欠薪，员工自愿放弃本次经济补偿；二是等待赔偿，2023年3月31日，国美将补发欠薪并支付全数补偿。对于继续留职员工，员工需同意与新公司主体重新签订劳动合同，2022年12月31日一次性全额补发9月份至11月份欠薪，员工自愿放弃对本次经济补偿金的追讨，并自12月份起执行新的薪酬绩效方案。

据了解，目前国美正在筹划让在职员工及后续入职员工签订新的合同，并调整原有绩效结构，制定新的绩效工资制度。调整后的初步方案中，各部分比例为：30%的固定工资＋40%的绩效考核＋30%的业绩提成。

“不过，目前这些方案主要是国美在内部给予通知和中高层口头传达，我们还没有看到纸质版本。”上述国美中层人士称，也不排除国美会对方案进行更改，但可以看出国美已确实在推动此前员工欠薪问题的解决。

急需引入实力战略投资者

据上述国美高层人士透露，国美目前也在着手解决拖欠货款的问题。此前，国美曾被曝出与美的、惠而浦等供应商在货款等方面存在合作问题。

只有在拖欠货款问题解决后，国美业务才有望顺利运转。目前，国美也在通过开展直播带货、推手等业务努力“自救”。据了解，国美在供应链上开启新模式，在全国30个区域砍掉不盈利的小店的同时，保留盈利的大店，通过放开加盟、类加盟的形式吸引更广泛的“社会力量”加入，包括业主物业、家电品牌商、店长、代理商、推手等，从而提高门店经营效率。此外，国美零售也正在借用外域流量打造本地生活中心，已尝试与抖音本地生活打通。

“稳定的供应链一直是国美业务运行的核心与优势。黄光裕一周两次‘输血’，或在一定程度上缓解国美资金链压力，保障正常运转。不过偿债能力、资金补充来源将成为国美长期发展的关键因素，面对资金链紧张问题，国美急需引入实力战略投资者。”鲸平台智库专家、财经评论员郭施亮对记者表示。

黄光裕的两次接连“输血”共计约3.1亿元，这对于总负债超585亿元的国美而言，只能算是杯水车薪。中国家用电器商业协会秘书长兼新闻发言人张剑锋对《证券日报》记者表示，“目前，黄光裕伸出援手，也是向外界传递出大股东有解决问题的意愿和信心，接下来国美的关键是要解决盈利能力问题。”

（编辑白宝玉）