房贷转经营贷，靠谱吗？提前还房贷，小心有套路

近日，多家媒体报道称，由于目前的经营贷款利率整体低于个人住房尤其是二套房贷款利率，资金中介们便嗅到了价差的“商机”。于是，部分中介主动营销，试图为那些想提前还房贷、想节约利息支出的人提供所谓的“转贷”服务。

资金中介的“商机”是什么，房贷、经营贷之间究竟怎么转？为何这种做法可能会违法违规？如何制止房地产金融领域违法违规行为？一起来看本期快问快答↓↓↓

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资金中介的“商机”是什么，房贷、经营贷之间究竟怎么转？

A:操作手法通常如下：假设你现在有100万元的房贷，以房产作为抵押，想要提前还款却没有充足资金。这时，资金中介先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款。等贷款批下来，你再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。由于目前的经营贷款利率整体低于房贷利率尤其是二套房利率，以上操作“似乎”实现了多赢：中介赚到了服务费，购房者节约了利息支出，银行提前收回了贷款。但实际上，部分服务暗藏风险，或涉违法违规行为，对此应予以高度重视。

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为何这种做法可能会违法违规？

A:问题集中在经营贷款的申请主体上。一般情况下，经营贷的发放对象是企业主，个人申请经营贷的前提是拥有公司。但在实际操作中，以上规定却被暗中“掉包”。部分资金中介在推销时宣称，可以帮助没有公司的个人注册公司，具体流程由他们包办，客户只需提供相应的证件、材料即可。需注意，这些所谓的公司多是“空壳”，既无实际经营地点，也无具体业务，更没有流水，只是被用于申请银行贷款。

以上做法可能涉及两方面的违法违规问题。一方面，中介可能提交虚假材料，进而导致借款人涉嫌骗贷。另一方面，借款人将本该用于经营的贷款资金挪为他用，此行为一经查出，银行会提前中止服务、收回贷款，这时借款人会十分被动，不仅无法在短时间内凑出足额资金还贷，还要承担失信的不良后果。

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如何制止房地产金融领域违法违规行为？

A:近年来，房地产金融领域违法违规行为屡禁不止，其背后是多方逐利的驱动以及强监管的缺位。例如，当市场普遍看涨房价时，购房者倾向于加杠杆入市，消费贷、经营贷违规入楼市等行为便蠢蠢欲动；当购房者倾向于提前还房贷时，经营贷又变成了转贷的工具，上演着“借新还旧”的把戏。

对此，监管部门要重拳出击堵漏洞、银行要自查自纠强问责、购房者要客观分析理性操作。首先，监管部门要强监管、严监管，对贷款审查不到位的银行、未履职尽责的工作人员依法依规处罚。其次，银行要自查自纠，发现问题后要严肃整改，对存在违法违规问题的员工以及与中介勾结的“内鬼”强问责。购房者则需理性分析，不可盲目跟风。提前还房贷是否划算，这本就因人而异，要结合个人收入结构、个人经济规划、对经济指标走向的研判等各种因素审慎决策。此外，购房者还要切记，提前还款、申请贷款都要通过正规金融机构，不要轻易上了非正规渠道的“套”。

经济日报新闻客户端（记者/郭子源策划/高珊珊）

来源：经济日报

因疫情迟延还房贷，银行可以提前收回贷款吗？

因为受到新型冠状病毒肺炎的影响，很多人在这期间没有收入来源或者因期间公司倒闭而失去了工作。但是一些人身上还背负着房贷、车贷等。那么，银行可以提前收回贷款吗?和小编一起来看看吧!

13年12月31日，某银行与童某签订《个人住房贷款合同》，向童某发放贷款270000元房屋贷款，约定每月以等额本息的方式还款。同时，银行与担保公司签订担保合同，约定担保公司共同承担连带责任保证。童某妻子李某承诺共同承担偿还涉案贷款本息的责任，并同意将涉案房屋抵押给银行，且办理了抵押登记。20年初童某受疫情影响，失去收入来源受到影响。迟迟未按时偿还贷款。在一审庭审前，童某已经将逾期贷款全部还清。银行方面却主张违约，要求提前收回贷款。

本案焦点：疫情期间，童某偿还贷款逾期，是否构成违约？

童某、李某自2020年疫情爆发，从1月至4月逾期偿还银行贷款属实，然而童某提出因受疫情影响，无法出去打工，无法偿还银行贷款的辩解理由，要求继续银行继续履行原合同，并在疫情防控措施解除后，童某重新工作并利用两个月的时间，将逾期的款项全部还清。结合本案的实际情况，童某、李某要求继续履行原合同的抗辩理由正当，予以采信，对于银行要求童某偿还全部借款的诉讼请求，不予支持。

本案考虑到借款人童某受疫情影响导致暂时失去经济收入来源，导致发生逾期，在复工复产后，及时将逾期款还清的情况，判决驳回借款人提前收回借款的诉求。本案的正确处理，切确保证了受疫情影响当事人的合法权益，是公正执法、执法为民的充分体现。

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提前还贷额度告急！有银行通知：明年再来

“当日申请预约的金额已预约满，请更换预约日期”，家住北京市西城区的张莹（化名）最近打算提前还部分房贷，但看着建行手机APP上的提示，她有些不知所措。

来源：受访者提供

今年，“提前还贷”成为一个热词。像张莹一样选择提前还房贷的贷款人有不少，随之而来的还贷难也成为一个新的问题。中新经纬在某社交平台上看到，不少贷款人吐槽银行提前还贷时遇到困难，有的贷款人只能预约到明年3月份，还有人不得不向监管投诉才得以顺利还贷。

提前还贷也要抢额度

两年前，张莹和老公卖掉了手中的房产，置换了一套北京市西城区的学区房。除去公积金部分，还有240万元商业贷款。今年，看着理财收益不佳、股票跌跌不休，她下决心提前还贷。

今年4月和9月，张莹先后两次通过手机APP还了部分房贷，分别还了46万元和6万元，并且把还款期限也缩短了，从21年缩短到15年。她大致算了下，240万元商业贷款，原来需要还近180万元利息，提前还贷后，能节省下来70多万元利息。

“一下子感觉轻松很多，而且这两次还款很顺利，所以我就打算攒一点钱就提前还一点。”张莹说。

10月底，当她再次尝试提前还款时，却发现还不上了。张莹回忆道，前两次只需要在手机APP上输入还款金额，下面会出现预约扣款日期，日期选好就行了，预约日期大概在一两周后。但是这次APP提示她，得到11月1日之后才能预约还款。

11月1日之后，她再次预约还款，发现预约扣款日期只有一天，并且点进去之后就会显示额度已满，但是又没有别的日期选项。“过了几天我再打开看，都不用填写还款金额，直接点击提前还款那个页面，就会显示额度已满。”

无奈之下，张莹在某社交平台上寻找攻略。“有帖子说下午两点会放出额度，要蹲着APP，和双十一买东西一样，秒杀额度。我试了三次，每次定好闹钟两点整刚点进去额度就秒没了。我又给银行打电话，工作人员说现在APP上很难抢到，让我明年1月后去线下网点还。”

来源：某社交平台截图

在北京工作的李盼希（化名）也遇到类似的问题。2016年10月，她贷款76万元，在老家西安买下人生中的第一套房，贷款时间30年，等额本息还款，经过几次LPR下调后，每月月供降至3500元左右。

“今年我在股市遭遇了挫折，基金也不太行。我大概计算了下目前家庭的现金流，又查了一下剩余贷款金额大约67万元，提前还贷对我家的现金流没有影响。”于是，今年7月，李盼希开始联系银行提前还款。

令她万万没想到的是，第一次联系银行就遭遇“滑铁卢”。“因为回不了西安，我给当时办贷款的银行客户经理打电话，对方一直没接；后来终于打通了，她说离职了，给了我个新的联系人。我又给这个人打电话，听完我的电话目的，对方直接回了一句‘我现在有点事，挺忙的，先挂了’。”李盼希说。

大约一个月后，李盼希再次致电最初的客户经理，对方又提供一个座机号，这回工作人员查到她的新贷款客户经理，这位新的客户经理向她详细介绍了还款方案。“如果一次性还完，必须持房本或购房合同去银行办理，如果还一部分，就可以把还款金额和一个月月供存到房贷绑定的银行卡里，第二天客户经理就可以帮我操作。因为我本人在北京工作回不去，所以就选择先还40万。”李盼希表示。

“客户经理告诉我说手机上可以自己操作还款，但是我真没找到。最后还是客户经理帮忙操作的。”她说。11月9日，李盼希的手机APP已经成功扣款，下一期还款额为1688元。

17日，中新经纬以客户身份咨询中国银行天津一支行，该行客户经理表示，需要先在手机上预约申请，等短信通知按照上面日期在手机银行里操作还款就可以。不过，上述客户经理称，“现在正常申请也得45天左右，10月份约的都得明年了。”

不过，并非所有银行都难以预约。一位华北某省国有行的客户经理告诉中新经纬，由于疫情原因，目前来银行办理提前还款的客户不多，不需要等可以直接办理。

某股份行北京一支行客户经理也表示，该行不需要预约，用银行手机APP可以直接还款，没有额度限制。

客户经理直言“压力大”

今年以来，由于投资端收益不佳、贷款人自身“去杠杆”等因素，部分客户选择提前还款。与此同时，随着LPR多次下调，经营贷的利率也不断走低，出现了“贷款搬家”的现象。各路资金中介在社交媒体上打着广告，向客户传授如何将高利率的房贷置换为低利率的经营贷。

“今年提前还款的客户特别多，我们这儿就还了两个多亿，我今年压力很大。”上述股份行客户经理直言，客户还款多，银行也要拼命放出去贷款，“得先填坑”。

农行副行长林立在2022年中期业绩发布会介绍，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，同时与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。

工商银行副行长郑国雨也在2022年中期业绩发布会上表示，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，其实这种趋势并不十分明显。上半年，工商银行按揭客户贷款收回3800亿元，其中提前还款是2600亿元，与去年相比增长300亿元。

一边是客户在提前还款，另一边是客户贷款买房的意愿在下降。11月10日，央行发布2022年10月金融数据。10月金融机构新增人民币贷款6152亿元，同比少增2110亿。

拆分贷款结构看，10月，住户贷款减少180亿元，相比去年10月大幅减少4827亿元。其中，短期贷款减少512亿元，同比少增938亿元；与房地产相关性较高的居民中长贷增加仅332亿元，同比减少3889亿元。

招商宏观张静静团队指出，如果将1-10月数据加总，居民部门中长期贷款同比少增约2.8万亿元，居民部门新增信贷确有增长乏力的现象。

国家统计局11月15日发布的数据同样显示，2022年1-10月份，房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为41041亿元，同比下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，同比下降24.5%。这些数据均显示贷款买房的人在减少。

中南财经政法大学数字经济研究院高级研究员金天告诉中新经纬，受疫情等复杂因素影响，近期信贷需求整体走弱，银行获取优质新客户、发放低风险新贷款的难度加大。从保持业务规模稳定、持续获取利息收入的角度，银行及其工作人员有动机劝阻、限制客户提前还贷，或为客户提前还贷设定各类附加条件，比如房贷客户赎楼卖房时，银行要求引导买家继续选择在该行按揭贷款，否则就向提前还贷客户收取违约费用等。

融360数字科技研究院李万赋在接受中新经纬采访时表示，客户提前还贷，从好的方面说，降低了银行的信用风险，增加了银行的资金流动性。但客户提前还款后，银行的房贷规模下降，需要寻求新的房贷来源。在目前的市场环境下，银行资金流动性较为充裕，房贷业务作为优质资产，银行间的资源竞争非常激烈；而且房贷市场利率一直下行，即使再进行投资，资金的回报率也会比之前降低。

提前还款并非适合所有人

提前还贷是部分客户对自己负债的重新规划安排，但并非适合所有贷款人。

李万赋介绍，客户有提前还款的打算时，首先，要系统梳理下自己的资产情况，确定自己不是盲目跟风，目前闲置资金充裕且没有更好的理财渠道；其次，了解自己房贷银行的还款政策，比如是否有违约金，是否可分批次偿还，是否有提前还款的选择方案（期限不变减少金额或金额不变减少期限）等，综合考虑后择优选择；另外，如果是组合贷，优先还商业贷款部分。

李万赋进一步指出，倘若客户闲置资金有限，在某些渠道获取经营贷、消费贷低利率贷款置换的广告后动心，要充分了解这种置换方式的风险隐患，慎重决定；此外，有些用户贷款剩余年限较短，且当初选了等额本息的还款方式，那前些年已经还掉了大部分的利息，剩余年限的贷款额多为本金，没有提前还款的必要。

在金天看来，尊重客户的资金安排，为其提供使用便利，在一定意义上更有利于提升客户黏性、塑造品牌价值，进而为获取新客户、新资金创造有利条件。

同时，金天表示，作为贷款客户，应该详细了解银行提前还贷相关条款要求，特别是结合流程时点、手续费等方面的情况做好自身安排。

栏目主编：顾万全文字编辑：宋彦霖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：中新经纬